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工程項(xiàng)目前期工作流程 一、建設(shè)項(xiàng)目選址 1、項(xiàng)目地塊的市場(chǎng)調(diào)研-------實(shí)地調(diào)查、資料、信息收集。 2、 項(xiàng)目地塊的建議書 2．1項(xiàng)目概況：項(xiàng)目的地理位置、項(xiàng)目背景、占地面積、地形地貌、地塊內(nèi)的現(xiàn)狀、周邊現(xiàn)狀和市政配套設(shè)施等等。 2．2可行性研究報(bào)告：市場(chǎng)概述、土地供應(yīng)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)二級(jí)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析、住宅市、影響商品房?jī)r(jià)格因素及價(jià)格走勢(shì)分析、市場(chǎng)參與者構(gòu)成、地方住宅金融業(yè)、政策走向分析。 2．3項(xiàng)目定位 2．4規(guī)劃與建筑 2．5投資估算及效益分析 2．6建設(shè)結(jié)論及建議 二、土地使用證辦理 1、土地協(xié)議出讓 1．1規(guī)劃資料 1．2價(jià)格評(píng)估 1．3估價(jià)備案 1．4建設(shè)用地報(bào)批 1．5土地使用證（行政中心→地籍處） 1．6權(quán)屬調(diào)查：土地測(cè)繪 1．7發(fā)證 三、在拿到地之后按規(guī)劃資料可同步委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以節(jié)省項(xiàng)目建設(shè)周期。 四、建設(shè)用地階段 1、計(jì)委立項(xiàng) 1．1立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告 1．2建設(shè)地點(diǎn)的土地權(quán)屬材料及地形圖 1．3開(kāi)發(fā)企業(yè)或民營(yíng)企業(yè)首次申報(bào)項(xiàng)目須附工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照 1．4使用銀行貸款項(xiàng)目須說(shuō)明貸款銀行、貸款數(shù)額、并附貸款承諾書 1．5根據(jù)投資大小項(xiàng)目性質(zhì)等具體情況，部分項(xiàng)目須編寫項(xiàng)目建議書 2、辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 2．1建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書申請(qǐng)表 2．2用地計(jì)劃及有關(guān)立項(xiàng)文件 2．3用地協(xié)議和土地確權(quán)資料 2．4地形圖 3、申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 3．1規(guī)劃設(shè)計(jì)條件申請(qǐng)表 3．2建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 3．3用地計(jì)劃及有關(guān)立項(xiàng)文件 3．4地形圖 4、規(guī)劃方案審查 4．1建設(shè)工程規(guī)劃報(bào)建申請(qǐng)表 4．2立項(xiàng)文件 4．3規(guī)劃方案（需要設(shè)計(jì)資質(zhì)章） 4．4相關(guān)前期資料 5、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 5．1建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請(qǐng)表 5．2建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書 5．3相關(guān)前期資料 5．4地形圖 五、施工圖審查階段 1、送施工圖到施工圖審查中心 2、按審查中心意見(jiàn)進(jìn)行建筑、結(jié)構(gòu)、水、電等各專業(yè)的修改 3、修改意見(jiàn)反饋審查中心 4、施工圖審查合格書（須交納相關(guān)審查費(fèi)用） 5、高層必須經(jīng)防雷中心防雷審查（須交納相關(guān)審查費(fèi)用） 六、建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段 1、按審核方案做施工圖設(shè)計(jì)（之前須完成地質(zhì)勘探工作與三通一平） 2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，此過(guò)程涉及多項(xiàng)費(fèi)用包括市政配套費(fèi)（90元/㎡）測(cè)繪費(fèi)、白蟻防治費(fèi)（1.6元/㎡）， 七、施工許可證階段 1、與施工單位簽訂合同 2、與監(jiān)理單位簽訂合同 3、施工合同、監(jiān)理合同備案 4、在規(guī)劃科辦理發(fā)包通知書 4．1銀行資金證明（工期不足一年的，到位資金不少余合同造價(jià)的50%；工期超過(guò)一年的，到位資金不少余合同造價(jià)的30%） 5、墻改基金、散裝水泥專項(xiàng)資金繳款（后期可退至少50%），防雷設(shè)計(jì)，人防設(shè)計(jì)審查，民用建筑節(jié)能審查 6、憑前面二、三、四、五、六各環(huán)節(jié)相關(guān)前期資料辦理施工許可證。 八、工程建設(shè)階段 1、地基與基礎(chǔ)。開(kāi)挖基坑（基槽）→基槽驗(yàn)收→做基礎(chǔ)→基礎(chǔ)驗(yàn)收→回填土方2、主體結(jié)構(gòu)。磚混、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu)等，磚混結(jié)構(gòu)：砌磚→澆筑構(gòu)造柱、圈梁→現(xiàn)澆（預(yù)制）頂板；鋼筋混凝土簡(jiǎn)單：綁扎鋼筋（柱、梁板）→支模板（柱、梁板）→澆筑混凝土→填充墻；鋼結(jié)構(gòu)：加工、安裝鋼柱→加工、安裝鋼梁、鋼架→屋面板。 3、 屋面。 4、 主體驗(yàn)收 5、 裝飾與裝修。分幾部分：地面、墻面、門窗安裝等。 6、設(shè)備管道包括：電纜電線、燈具安裝；給排水管道器具；通風(fēng)空調(diào)設(shè)備與管道安裝；暖氣；消防等 7、室外工程和綠化 8、竣工驗(yàn)收及消防驗(yàn)收 九、單體工程竣工驗(yàn)收與備案 1、工程竣工驗(yàn)收由假設(shè)單位負(fù)責(zé)實(shí)施，工程竣工驗(yàn)收備案由建設(shè)單位負(fù)責(zé)辦理 2、施工單位在工程完成后，對(duì)工程進(jìn)行檢查，確認(rèn)工程質(zhì)量符合有關(guān)法律、法規(guī)、和工程建設(shè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求并提出《工程竣工報(bào)告》，送監(jiān)理單位是否同意竣工驗(yàn)收意見(jiàn)。 3、監(jiān)理單位在接到《工程竣工報(bào)告》后應(yīng)在五日內(nèi)對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量評(píng)估。并提出《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》，經(jīng)總監(jiān)和單位負(fù)責(zé)人簽字后加蓋公章送建設(shè)單位。 4、工程完工后勘察、設(shè)計(jì)單位提出勘察、設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查意見(jiàn)。送建設(shè)單位。 5、建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收前，完成《工程竣工總結(jié)》。 6、工程竣工驗(yàn)收合格，參加驗(yàn)收單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽署《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》還應(yīng)附下列文件：施工圖設(shè)計(jì)文件合格書；工程施工許可證；工程竣工報(bào)告；勘察質(zhì)量檢查意見(jiàn)；設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查意見(jiàn)；工程竣工總結(jié)；單位工程竣工驗(yàn)收記錄；有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告；規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案部門出具的認(rèn)可文件；施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；法律、法規(guī)、規(guī)章和工程建設(shè)強(qiáng)制性驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的其他有關(guān)文件。 7、工程竣工驗(yàn)收實(shí)行備案制度：建設(shè)單位應(yīng)自工程竣工驗(yàn)收合格15日內(nèi)，到備案機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。 8、辦理備案手續(xù)應(yīng)符合下列要求： 8．1按規(guī)定要求填寫了《工程竣工驗(yàn)收備案表》 8．2有《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》（含規(guī)定的附件） 8．3商品住宅還應(yīng)有《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》