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遼寧中小城市房地產(chǎn)業(yè)的蛻變 經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)一頭連著投資，一頭連著消費，與改善民生密切相關(guān)，是推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)在老工業(yè)基地全面振興中由小到大、成長發(fā)展，地位和作用日益突出。在遼寧，房地產(chǎn)業(yè)是全省經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。目前，在全省固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)業(yè)投資約占20%。房地產(chǎn)業(yè)提供的稅收約占遼寧地稅收入的30%，在一些城市的比例更高。全省房地產(chǎn)行業(yè)提供了150多萬個就業(yè)崗位，成為吸納農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有很強的帶動作用。房地產(chǎn)業(yè)對鋼鐵、建材等原材料需求很大，與物流、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高，其相關(guān)行業(yè)有50多個，其相關(guān)產(chǎn)品有1萬多種。發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，是我省建設(shè)具有國際先進(jìn)水平的裝備制造業(yè)基地和重要原材料基地的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更好一些、更快一些，對于擴(kuò)大固定資產(chǎn)投資，加快鐵路、公路、港口、機(jī)場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快城鄉(xiāng)公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，對于擴(kuò)大內(nèi)需保增長，都具有十分重要的意義。 發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)是實現(xiàn)全省人民普遍安居樂業(yè)的重要條件。改革開放以來，特別是振興5年來，我省人均住房面積增加到24平方米，群眾住房條件不斷改善，居住水平明顯提高，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒。在歷時3年的大規(guī)模棚戶區(qū)改造中，全省建成2400萬平方米新樓房，42萬戶、143萬困難群眾喜遷新居，改善生活條件的愿望變成了現(xiàn)實，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)突出。全省7大采煤沉陷區(qū)基本完成治理工作，沉陷區(qū)居民全部搬進(jìn)新房，房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)了重任。在許多民生工程的實施中，在解決歷史遺留的民生問題的攻堅中，房地產(chǎn)業(yè)都出了大力。 就房地產(chǎn)行業(yè)本身而言，目前不少大城市尤其是一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)幾近飽和，而處于城市化階段的多數(shù)三四線城市，其房地產(chǎn)市場才剛剛起步。種種跡象表明，中小城市將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。 隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策力度空前加大，大中城市土地供應(yīng)進(jìn)一步受限，貸款進(jìn)一步緊縮，房地產(chǎn)業(yè)門檻進(jìn)一步提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快了向中小城市的布局；與此同時十 二五規(guī)劃明確了中小城市成為今后的發(fā)展重點，在上述因素的推動下，中小城市房地產(chǎn)市場投資快速升溫，地價、房價均出現(xiàn)了較快上漲，機(jī)遇與風(fēng)險同時存在。 與一線大型城市的房地產(chǎn)市場相比,中小城市的房地產(chǎn)市場正處在快速啟動和快速增長期,伴隨著市場化腳步的加快,加上中央有力政策推動和支持,中小城市房地產(chǎn)市場將迎來新的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間。 充分利用中小城市房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，準(zhǔn)確把脈中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢，實現(xiàn)中小城市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，是當(dāng)前中小城市政府與房地產(chǎn)開發(fā)商共同關(guān)注的焦點。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心決定9月16日至18日舉辦第二屆中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高級研討會，本屆主題為：宏觀調(diào)控政策背景下中小城市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展之道。 1.房地產(chǎn)業(yè)的困境 （1）無序競爭與成本快速上漲 急功近利，盲目開發(fā)經(jīng)營。房地產(chǎn)尤其是住宅應(yīng)當(dāng)屬于消費資料的范疇，因此，它必然要受到市場供求規(guī)律的制約。當(dāng)前，部分企業(yè)無視房地產(chǎn)市場的實際需要，急功近利，盲目開發(fā)經(jīng)營，致使某些品類的商品房供大于求，商品房空置現(xiàn)象十分嚴(yán)重。據(jù)建設(shè)部《統(tǒng)計年報》的資料顯示，僅到1995年6月底，我國商品房空置面積已達(dá)4232萬平方米，其中大部分為住宅。廈門市高層樓宇發(fā)展過快，比例過大，空置率達(dá)44％，而高層豪華商場空置率更高達(dá)70％以上。②過高的商品房空置率，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。許多企業(yè)甚至不堪重負(fù)，難以為繼。 各項費用過多，企業(yè)負(fù)擔(dān)過重。據(jù)業(yè)內(nèi)人士不完全統(tǒng)計，目前房地產(chǎn)的各種稅費項目約有40多個，費用約占開發(fā)成本的20％多。這對于本來資金就不充裕的房地產(chǎn)企業(yè)來說，無疑是雪上加霜。 （2）資金與土地的瓶頸 社會購買能力下降，購買欲望降低。據(jù)有關(guān)材料統(tǒng)計，1994年我國城鄉(xiāng)平均住房價格，每平方米北京為2400元，上海為1900元，天津為1681元，而當(dāng)年城鄉(xiāng)居民家庭收入（戶）現(xiàn)金為4298元，其中低收入為2087元，中等收入為4004元，高收入為6270元。以此推算，房價與家庭年收入的比例高達(dá)20：1乃至30：1①，對于許多居民來說，購房款仍然是一個天文數(shù)字。加之近年來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，地產(chǎn)的保值增值系數(shù)下降，致使人們的期望值降低，購買欲望不高。 （3）政策打壓 安居工程對房地產(chǎn)市場的沖擊。近年來，我國實施安居工程取得了積極的成效。就廈門而言，這一舉措確實解決了相當(dāng)一部分人尤其是外地來廈人員的居住問題，對于留住人才，為人才提供良好的生活保障起了很大的作用。但是，不可否認(rèn)，由于購買解困房在資格認(rèn)定、監(jiān)督機(jī)制以及收入標(biāo)準(zhǔn)劃分等方面尚存在種種問題，造成解困房分配不公，一些有能力購買商品房的人卻得到了解困房。這在某種程度上對房地產(chǎn)業(yè)也造成了一定的負(fù)面影響。 （4）市場觀望 社會購買能力下降，購買欲望降低。據(jù)有關(guān)材料統(tǒng)計，1994年我國城鄉(xiāng)平均住房價格，每平方米北京為2400元，上海為1900元，天津為1681元，而當(dāng)年城鄉(xiāng)居民家庭收入（戶）現(xiàn)金為4298元，其中低收入為2087元，中等收入為4004元，高收入為6270元。以此推算，房價與家庭年收入的比例高達(dá)20：1乃至30：1①，對于許多居民來說，購房款仍然是一個天文數(shù)字。加之近年來國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，地產(chǎn)的保值增值系數(shù)下降，致使人們的期望值降低，購買欲望不高。 （5）從業(yè)者良莠不齊 2.房地產(chǎn)業(yè)的突圍 （1）地域的突圍 （2）時間的突圍 （3）政策的突圍 要全面啟動遼寧房地產(chǎn)市場，拓展房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。通過切實改善住房消費環(huán)境，提高住房消費服務(wù)質(zhì)量和水平，提高居民消費預(yù)期，擴(kuò)大房地產(chǎn)市場有效需求，切實拉動住房消費。堅持住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)“三箭齊發(fā)”，在抓好住宅地產(chǎn)開發(fā)的同時，加強商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。堅持市區(qū)、郊區(qū)、縣城三大空間聯(lián)動拓展，調(diào)動多方面積極性，加強城市之間連接帶的開發(fā)，加大縣城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展力度。要通過房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)拉動城鄉(xiāng)建設(shè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、切實改善民生三個成果。 （4）市場的突圍 3.城鎮(zhèn)化前沿上的房地產(chǎn)業(yè)（展望） （1）城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展空間 （2）乘風(fēng)逐浪的幾個抓手 在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，遼寧房地產(chǎn)業(yè)保持了良好發(fā)展勢頭。今年1到10月，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長42.4%，房屋施工面積增長22.5%，竣工面積增長40.9%，銷售面積和銷售額也實現(xiàn)了增長。盡管國際金融危機(jī)的影響已波及遼寧，這個良好勢頭仍沒有改變，沒有出現(xiàn)“拐點”。關(guān)鍵在于發(fā)展健康平穩(wěn)，“泡沫”少。 　　遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆⑶熬皬V闊。振興5年來，遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入快車道，城鄉(xiāng)人民收入大幅度提高，消費能力迅速增強，住房成為新的消費熱點，一直在持續(xù)升溫。遼寧城鎮(zhèn)化程度高、發(fā)展迅猛，大量農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城，在住房建設(shè)上欠賬較多。目前，全省人均居住面積低于全國平均水平4平方米，低于東部地區(qū)平均水平6平方米，這就形成了對住房的剛性需求，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最直接和內(nèi)在的動力。在國際國內(nèi)資本和產(chǎn)業(yè)新一輪轉(zhuǎn)移中，遼寧成為重點地區(qū)，大量外資的涌入帶來大量人口涌入，必然拉動房地產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。 　　遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間大、載體多。我省縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)還有很大的啟動空間。開發(fā)建設(shè)“五點一線”沿海經(jīng)濟(jì)帶、建設(shè)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)、突破遼西北三大戰(zhàn)略的實施，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了豐富載體。 　　宏觀經(jīng)濟(jì)政策為遼寧房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展提供了有利條件。國家出臺積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，實施擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長的措施，非常重要的內(nèi)容就是促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。我省堅決貫徹中央的決策部署，先后出臺一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施，已顯現(xiàn)成效。省內(nèi)各家商業(yè)銀行率先執(zhí)行中國人民銀行支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相關(guān)金融政策，有效拉動了全省房地產(chǎn)市場，促進(jìn)了住房信貸消費。 　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人均收入水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有區(qū)域性、非均衡性。國內(nèi)一些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、快發(fā)展時，遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于滯后狀態(tài)。隨著老工業(yè)基地全面振興的加快推進(jìn)，遼寧經(jīng)濟(jì)綜合實力明顯增強，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度上來了，國內(nèi)房地產(chǎn)投資熱點已經(jīng)轉(zhuǎn)向遼寧，房地產(chǎn)商十分看好在遼寧投資發(fā)展的前景。我們要從新起點出發(fā)，加快遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完全沒有必要左顧右盼。 （3）重大意義