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商業(yè)地產基礎知識整合培訓,商業(yè)地產基礎,報告提綱,何為商業(yè)地產？,商圈與社區(qū)商業(yè),商業(yè)建筑空間設計,PART 1,PART 2,PART 3,開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片,大型社區(qū)商業(yè)中心,大型購物中心,特色休閑街,,分組討論 結合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？ 消費的金額和內容有什么不同？,注： 約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右 討論后每組一個代表回答以上問題,商業(yè)地產的分類不是一成不變的，而是根據城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的,商業(yè)地產的發(fā)展與居民消費結構和消費水平發(fā)展階段密切相關，經歷“必需?起步?發(fā)展?享受”四個過程,階段,階段描述,基本特征,,300 US$,1000 US$,3000 US$,5000- US$,國內,中等規(guī)模以上城市,長三角 珠三角,深圳 上海 北京,GDP,,百貨大樓,,大型超市,供銷社,城市生活休閑中心,,,,,,,商業(yè) 模式,國外模式,發(fā)展特征國內模式發(fā)展 特征,第一代商業(yè),第三代商業(yè),第二代商業(yè),街區(qū)商鋪,百貨商場,摩爾,風光數十年后在20世紀前期遭遇挑戰(zhàn)，傳統(tǒng)商業(yè)的贏利率無法支撐起再擴張、發(fā)展的負擔,超市興起，倡導自由選購的理念。最大貢獻是給零售業(yè)業(yè)態(tài)注入工業(yè)制造業(yè)的文化要素。,以Shopping Mall為代表，追求一站式購物。環(huán)境污染、郊區(qū)化的邊緣生存狀態(tài)、交通堵塞、舊城衰落等問題使其漸漸退出發(fā)展舞臺。,,,,城市中心區(qū)域,社區(qū)中心/臨近市區(qū),城市中心/副中心/交通樞紐,,,第四代商業(yè),,以“體驗經濟”為基礎，以生活方式消費、娛樂加休閑為主旨,城市生活休閑中心,隨著新世紀的到來，超市迅速在中國成為新的時髦，這和后期所謂的mall實際上是一致的，國內汽車保有量低難以支撐真正意義的郊區(qū)mall,我們國家最早的商業(yè)模式，供銷社的選址往往都是城市中最好的位置,如北京王府井的百貨大樓，這一代發(fā)展了很長時間，它是在供銷社的基礎上擴大的，在經營模式上也發(fā)生了很大的變化,著眼于滿足大眾日益增加的精神和文化需求，國內目前出現的越來越多購物中心,城市核心,,商業(yè)地產的基本概念 商業(yè)地產的分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的基本概念,商業(yè)地產——用于經營用途的房地產形式,商業(yè)地產的形式多種多樣，最常見的如mall、大型批發(fā)市場、商業(yè)街、商場、社區(qū)商業(yè)等（開放、封閉）大型商業(yè)地產項目的開發(fā)是一項復合工程，需要對商業(yè)、地產、金融等各方面具有專業(yè)操作能力,泛商業(yè)地產：除住宅以外的房地產形式，主體特征以租賃回報為目的，包括商場、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿市場等狹義商業(yè)地產：就是指用于商業(yè)經營的地產開發(fā)項目,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的基本概念,商業(yè)地產與住宅房地產的區(qū)別,,住宅房地產,商業(yè)地產,,發(fā)展商大多數采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對簡單,商業(yè)地產項目是只租不售、或只銷售部分的面積，大部分靠企業(yè)長期持有,大多數的住宅類產品的購買者在購買住宅類產品時，主要是買來自住或投資,大多數購買者購買商業(yè)地產類產品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的,發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成,發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經營、推廣作為第一等大事來對待,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的基本概念,商業(yè)地產在開發(fā)和運營中涉及到三個層面,,,,資本運營,商業(yè)地產,市場開發(fā),運營管理,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的基本概念,商圈——吸引顧客的輻射范圍,商圈：是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍,商圈是以設定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。 這是原則性的標準，在實際從事商圈設定時還必須考慮經營業(yè)種、商品特性、交通網分布等因素。 進行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結構；三是在此基礎上進行經濟效益的預測。,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的基本概念,業(yè)態(tài)——面向某類目標顧客的商店營業(yè)形態(tài),特征：“怎么賣 ”對特定消費者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標，有選擇地運用商品經營結構、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價格政策、銷售方式、銷售服務等經營手段，提供銷售和服務的類型化經營形態(tài)目前中國有9種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種包括百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業(yè)店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店、折扣店、自動售貨機、郵購店、無店鋪銷售形式（電子購物——B2C，C2C）等,業(yè)態(tài)：“店“——商家或經營者向確定的顧客群提供確定的商品和服務的具體形態(tài),PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的基本概念,業(yè)種——面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類,特征：“賣什么”目前國內零售消費市場可細分上百個業(yè)種，商品的種類達到數萬（11萬）種，國外發(fā)達國家的業(yè)種細分更多，難以勝數 從使用目的上分為消費品和再生產品，從購買習慣上分為日常用品、選購品、專用品，包括男裝、女裝、鞋類、箱包、家電用品、生鮮、日化用品、煙酒、建材、機電、紡織品等,業(yè)種：“貨”——依商品的功能、款式及適合的年齡所做的分類,商業(yè)地產的基本概念 商業(yè)地產的分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的分類,隨著需求和消費水平的提升，商業(yè)物業(yè)也隨之越來越多樣化。 我們可以根據不同的標準對其進行分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的分類,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——商業(yè)地產的分類,在商業(yè)地產實踐中，我們常常根據業(yè)態(tài)進行分類：,百貨店 超級市場 大型綜合市場 便利店 專業(yè)店 專賣店 購物中心 倉儲商店 家居中心,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,百貨店 Department store(Dept．),特點采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全選址在城市繁華區(qū)、交通要道商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象商店規(guī)模大，在5000平方米以上商店設施豪華，店堂典雅、明快目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人,概念 在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區(qū)，開展各自的進貨、管理、運營的零售業(yè)態(tài),PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,2.大型綜合商場 general merchandise store(G．M．S),概念 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優(yōu)勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài),特點采取自選銷售方式和連鎖經營方式商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)設有與商店營業(yè)面積相適應的停車場目標顧客為購物頻率高的居民商圈范圍較大商店營業(yè)面積一般在2500平方米以上選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,3. 超級市場 super market(S．M),概念 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài),特點采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主營業(yè)時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象商店營業(yè)面積在500平方米以上目標顧客以居民為主,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,4. 便利店convenience store(Cv.S),概念 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài),特點以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統(tǒng)一進行，可采取連鎖經營方式商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等，營業(yè)時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機關、團體、企事業(yè)所在地商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—7min到達的范圍內商店營業(yè)面積在100平方米左右，營業(yè)面積利用率高，目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買經營實行信息系統(tǒng)化，開展單品管理，便利店的商品價格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價格,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,5.專業(yè)店 speciatity store(S．S),概念 經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài),特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營商品結構體現專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤選址多樣化，多數店設在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內商圈范圍不定營業(yè)面積根據主營商品特點而定目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,6.專賣店 exclusive shop (E．S),概念 專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài),特點采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營商品結構以企業(yè)品牌為主，銷售體現量少、質優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購物中心內商圈范圍不定目標顧客以中青年為主，商店的陳列、照明、包裝、廣告講究,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,7.購物中心 shopping center(S．C),概念 企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體,特點由發(fā)起者有計劃地開設，實行商業(yè)型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統(tǒng)一管理內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據賣場面積，設相應規(guī)模的停車場選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道商圈根據不同經營規(guī)模、經營商品而定設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制， 目標顧客以流動顧客為主,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,8. 家居中心 home center(H．C),概念 以與改善、建設家庭居住環(huán)境有關的裝飾、裝修等用品、日用雜品、技術及服務為主的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài),特點選址在城鄉(xiāng)結合部、公路邊、交通要道或消費者自有房產比率較高的地區(qū)商品構成主要以房屋修繕和室內裝修、裝飾品、園藝品、寵物食品、室內外用品、洗滌劑及雜品等作為經營策略，發(fā)揮了廉價商店的低價格銷售和超級市場的開架自選銷售等優(yōu)勢提供一站式購足和一條龍服務可采取連鎖經營方式有一定的停車場,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——九大業(yè)態(tài)介紹,9.倉儲商店 warehouse store(W．S),概念 在大型綜合商場經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài),特點選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施,主要的商圈人口為5—7萬人,商店營業(yè)面積大，一般在4000 m’以上商品構成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務作為價格策略，每天都以較低價格銷售全部商品,作為商品策略，經營同其他零售業(yè)態(tài)能進行價格比較的、知名度、普及率都較高的商標商品或價格一般被眾所周知的商品商店設施簡單化。將超市開發(fā)的銷售技術和管理理論、可實行連鎖經營倉儲商店的價格影響力、大型綜合超市商品供應計劃的方法及選址理論等融為一體，靈活運用。設有一定規(guī)模的停車場,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——業(yè)種介紹,業(yè)種是指零售商業(yè)的行業(yè)種類，通常按經營商品的大類將零售劃分為若干個業(yè)種，業(yè)種強調的是“賣什么”。 通常分為以下四大類：,PRRT 1 何為商業(yè)地產？——業(yè)種介紹,業(yè)種細分：,報告提綱,何為商業(yè)地產？,商圈與社區(qū)商業(yè),商業(yè)建筑空間設計,PART 1,PART 2,PART 3,社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而雜以生活所需為主 商圈 商圈商業(yè)的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿泶_定其作為，大而全、精而細，以品牌店、專營店為主,,思考: 請回憶一下您居住的小區(qū)配套商業(yè)都有些什么業(yè)種？ 更大或者更小的社區(qū)，他們的商業(yè)配置有什么異同？,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),消費人口是決定社區(qū)商業(yè)的第一要素,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),居住組團類社區(qū)商業(yè)配置：零售與配套,居住組團：由于受到人口總量的限制，居住組團的消費需求一般以基礎型為主，其涵蓋的業(yè)態(tài)業(yè)種相對比較單一，零售類及配套類商業(yè)居多。例如： 零售類 —— 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),居住小區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、發(fā)展型,居住小區(qū)：居住小區(qū)一般由多個居住組團組成，人口數量在后者的基礎上有大幅的提高，居民對社區(qū)商業(yè)的要求也隨之提升，出現少量的發(fā)展型社區(qū)商業(yè)。 例如： 零售類 —— 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大中型超市等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 發(fā)展型 —— 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社等,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型,居住區(qū)：由于消費人口的激增，服務半徑的擴大，社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)業(yè)種的豐富程度已較為接近區(qū)域型商業(yè)。 例如： 零售類 —— 便利店，書店，五金建材，西餅店，藥房，大型賣場等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 —— 按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐，時尚餐飲等 發(fā)展型 —— 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓等,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè),特大居住區(qū)類社區(qū)商業(yè)配置：零售、配套、休閑、發(fā)展型,特大型居住區(qū)：突破原有區(qū)域規(guī)劃的限制，在消費人口數量和商業(yè)建筑體量上以不能用常規(guī)標準來衡量。目前此類居住區(qū)的數量較少，服務能力和輻射范圍有突破區(qū)域商業(yè)中心的可能。 例如： 零售類 —— 便利店，書店，建材賣場，專業(yè)專賣，大型賣場，購物中心等 配套類 —— 銀行，郵局，電信，洗衣，維修，中介等 休閑類 —— 按摩SPA，酒吧茶坊，網吧，中西快餐，時尚餐飲等 發(fā)展型 —— 寵物店，音像店，鮮花店，美容美發(fā)，旅行社，教育培訓，汽車美容，婚紗，琴行等,社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)日常生活配套為主要的業(yè)態(tài)規(guī)劃，如餐飲，干洗，美容美發(fā)，書報亭等等，一般無大型主力店帶動。小而雜以生活所需為主 商圈 商圈商業(yè)的輻射范圍為整個城市或較大范圍，以其在城市中的商業(yè)定位（地位）、商圈發(fā)展?jié)摿泶_定其作為，大而全、精而細，以品牌店、專營店為主,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈,主圈：65%顧客來自主要商圈。小型商店的核心商圈在0.5-0.8公里之內，顧客步行來店在10分鐘以內；大型商場的核心商圈在5公里以內次圈：25%顧客來自次要商圈。小型商店的次要商圈在1.5公里之內，顧客步行來店在20分鐘以內；大型商場的次要商圈在8公里以內邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在8公里以外,商圈的構成及顧客來源,主圈?次圈?邊圈,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈,人口數量及特點 包括居住人口數量、工作人口數量、過往人口數量、居民戶數和企事業(yè)單位數，及相應人口年齡、性別、職業(yè)和收入水平構成等。 建設狀況 包括公共交通、供電狀況、通訊設備、金融機構等對于百貨商店營銷的方便程度。,商圈分析要素,商圈分析是指對商圈的構成、特點和影響商圈規(guī)模變化的各種因素進行綜合性的研究。,社會因素 分析地區(qū)建設規(guī)劃、公共設施（公園、公共體育場所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是否有利于百貨商店的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿?包括購買潛力和現有商場的經營狀況。這兩個因素是對百貨商店影響的最直接因素。在對商業(yè)發(fā)展?jié)摿M行分析時，應計算該地區(qū)的商圈飽和度，以了解這個地區(qū)內同行業(yè)是過多還是不足。在商圈飽和度低的地區(qū)建店，其成功的可能性必然超過商圈飽和度高的地區(qū)。,PRRT 2 商圈與社區(qū)商業(yè)——商圈,影響商圈大小的因素,百貨商店的自身的特點 百貨商店的經營規(guī)模 百貨商店的經營商品種類 交通運輸情況 競爭對手的地理位置 百貨商店的促銷情況 消費者的流動性,休息十分鐘，稍后繼續(xù),報告提綱,何為商業(yè)地產？,商圈與社區(qū)商業(yè),商業(yè)建筑空間設計,PART 1,PART 2,PART 3,商業(yè)建筑空間要點 建筑空間類型 集中式商業(yè)（盒式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,商業(yè)建筑五大要素，有什么樣的特點？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,1. 商業(yè)體建筑立面表現,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/立面,包裝創(chuàng)意是否需要？,This or this？,常見耳機包裝,創(chuàng)意耳機包裝,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/立面,外表重不重要？,This or this？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/立面,建筑的立面，恰如人的外表氣質，同時也構成對消費者最直觀的吸引,This or this？,新加坡烏節(jié)灣商業(yè)項目,上海仲盛世界商城,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/立面,立面風格應當體現出一個商業(yè)體的經營內涵,,商業(yè),元素,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/立面,國外商業(yè)案例,2. 日本山井奧特萊斯,1. 日本千葉區(qū)域商業(yè),1,2,4. 新加坡克拉碼頭,4,3. 洛杉磯city walk,3,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,2. 商業(yè)體建筑入口設計,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/入口,思考：為什么我們會經?？吹健白叱鰜淼穆贰?？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/入口,不僅是所謂“路人的素質” 更重要的是非人性化的路線設計 道路設計應當符合人的行為習慣,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/入口,什么是人的行為習慣：弧線與捷徑 優(yōu)秀的商業(yè)體入口設計一般也遵從這個規(guī)律通過弧線形成喇叭式（楔形）入口廣場，吸納人氣,,,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/入口,思考： 商業(yè)體的入口又應該放在什么位置？ 是中間，還是路口？,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/入口,傳統(tǒng)商業(yè)觀點認為：金角銀邊 “金角”路口的位置是商業(yè)價值最高的地方，因此入口通常放在中間“銀邊”位置,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/入口,隨著商業(yè)的發(fā)展和對商業(yè)認識的深入，越來越多的業(yè)內人士認為： 路口“金角”是最容易吸納和聚集人氣的地方，導入客流作用對商業(yè)體的價值貢獻大于商鋪的價值貢獻,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,3. 商業(yè)體交通動線設計,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/動線,商業(yè)動線由客流、車流、貨流三條線共同構成,消化循環(huán)系統(tǒng),呼吸循環(huán)系統(tǒng),血液循環(huán)系統(tǒng),猶如人的三大循環(huán)系統(tǒng)，互相滲透、永久共存，卻從不交錯,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/動線,客流動線是商業(yè)體中最容易被感知的部分,消費者從各個入口被吸納進入商業(yè)體， 因此外部客流的介接入是商業(yè)客流動線第一個重要部分,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/動線,一條清晰明了的內部主動線，是客流動線設計的核心,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/動線,一條清晰明了的內部主動線，是客流動線設計的核心,,日本舊船廠改造的區(qū)域商業(yè),PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/動線,內部多條動線嚴重影響商業(yè)效率,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,4. 商業(yè)公共空間——中庭,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/中庭,思考： 商業(yè)體為什么需要中庭？,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/中庭,中庭作為商業(yè)體重要的空間節(jié)點，是很好的緩沖空間,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點/中庭,中庭在盒式商業(yè)和商業(yè)街中被廣泛應用,上海恒隆廣場,上海南方商城,,,上海-海上海商業(yè)廣場,,上海大拇指商業(yè)廣場,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,5. 商業(yè)體建筑的主力店,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,商家品牌有很多類型， 比如餐飲品牌,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,商家品牌,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,賣場品牌,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,你了解他們在商業(yè)體中的不同作用嗎？,,分組討論 回憶并模擬想象某個購物中心或者商業(yè)街的商業(yè)布置： 1.娛樂、餐飲、服裝零售、生活服務類一般分布在什么地方？ 2.吸引你去這里消費的主要業(yè)種和商家通常有什么特點？,注： 約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右 討論后每組一個代表回答以上問題,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,什么是主力店,一般說來，在項目中能夠主動吸引人流、對其他品牌有號召力的店，就是主力店。 包括兩個方面：一個是面積大，大面積能夠帶來大人流。主力店一般面積在5000～2萬平方米。另外一種是擁有眾多忠誠客群的知名品牌。,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,主力店位置確定,發(fā)展商希望主力店經營位置離首層越遠越好,主力商家希望離首層越近越好，最好就定在首層,博弈,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,主力店位置確定,現實——折中的結果,主力店的經營層級大多數位于二層至頂層之間,既保證了主力店有一個相對理想的經營位置 又能將首層騰出來讓發(fā)展商獲得基本的投資回報,,如果兩家主力店，則應該呈“啞鈴形”布局，讓兩家主力店位于物業(yè)兩側，中間是中小散戶構成的長廊 如果多家主力店，至少應該在頂層布置一家，以達到吸引客流向上走的目的。,,讓客流在到達主力店之前盡可能經過更多的商鋪，盡可能逗留更長的時間,比較合理的原則,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——建筑空間要點,主力店業(yè)態(tài)選擇：突破百貨與賣場,對于面積在10萬平米以上、多種業(yè)態(tài)組合的購物中心，多個主力店是必要的。 每一種業(yè)態(tài)都需要自己的“龍頭”，以實現對客流的吸引和購物中心的整體定位。,商業(yè)建筑空間要點 建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),集中式商業(yè)（盒式商業(yè)）有兩大類： 1. 獨立大型商業(yè)：如上海正大廣場、廣州天河城、北京西單大悅城等,2. 大型裙房商業(yè)：如上海港匯廣場、上海商城、上海恒隆廣場等,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,建筑設計強調視野可達性 色彩明亮，建筑新穎，滿足好奇心理,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,與外部道路合理結合 充分考慮公交、地鐵、出租車、地面停車等相互關系,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,入口廣場作為建筑內部形態(tài)寬泛開敞的空間，是水平交通空間中段性放大的節(jié)點。 作為水平交通的分段標志而具有分解作用 作為水平交通的連接體而具有連接和過渡作用,楔形入口廣場,建筑入口凹入建筑體量，將外部空間或深或淺地引入建筑的區(qū)域內。 形成具有個性的入口空間;或者楔入的部分將建筑穿透以達到通暢的特殊目的。 對于外部交通設計有利，可緩解入口區(qū)域對外部街道或基地環(huán)境的直接壓力。,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,恒隆廣場,正大廣場,,,,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,中庭專業(yè)設計,頂部注意引入自然采光,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,引入人性化設計——休息座椅,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,恒隆廣場,正大廣場,,,一條清晰主動線連接絕大部分商鋪和店面 環(huán)形交通路線：以公共空間(中庭)為組織的核心，各功能空間圍繞核心相連。環(huán)形平面組織模式有較強的內向性和凝聚力，核心空間突出，整體性強 弧形道路：過直的通道容易造成呆板的形象，以弧形增加商業(yè)展示面和空間變化,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——盒式商業(yè),外部商業(yè)元素 入口空間 中庭 通道,動線規(guī)劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡除了平面動線上以一條清晰主動線引導客流外，在垂直方向上以斜向方式引導客流，布置在建筑中庭交通樞紐及出入口等人流密度較大，是加強顧客對建筑認知和記憶的重要場所,商業(yè)建筑空間要點 建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),空間形態(tài)：摒棄簡單劃一的街道空間形態(tài)，充分體現街區(qū)的趣味性； 共享空間：令人愉悅的空間尺度； 短街&窄巷：充分實現商鋪的可視性和人流的最大共享，“街”與“坊”的感覺，體現“逛”的樂趣； 交通組織：停車場，易于到達，易于排空； 人車分流：一方面便利，另一方面還給步行者安全放松的空間；,成功商業(yè)街的布局形式,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),節(jié)點一：入口廣場,牌坊、路障、門樓等作為起點 雕塑、鐘塔等強調氣氛 招牌、路牌等作為指引,結合雕塑等道具，突出商業(yè)區(qū)主題，強化場所氣氛,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),節(jié)點二：局部景觀廣場,各種宣傳活動、路演聚集人氣，提升商業(yè)氣氛 引入陽光和自然生態(tài)，作為項目景觀亮點雕塑和景觀休閑設施緩沖人流，同時滿足停車需求,夜晚或者節(jié)假日開放為音樂噴泉，作為兒童、情侶嬉戲游玩的景點吸引客戶停留,平日/白天為硬質平地景觀,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),節(jié)點三：開放式中庭,以座椅、露天休息平臺等聚集人氣，形成客流駐足休息點 環(huán)形流線，利于環(huán)顧周邊商家，并能開展小型商業(yè)活動,,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),夜景燈光不僅能起到昭示性的廣告效果，還能烘托商業(yè)氣氛，同時也是景觀的構成部分起到吸引客流的作用,夜景燈光,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),休閑設施結合小景設置，如座椅與小型水池、雕塑、綠化的結合,雕塑用于表達商業(yè)調性,綠化和水景滿足對陽光和水的渴望,景觀小品,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——街區(qū)式商業(yè),垂直交通組織,商業(yè)建筑空間要點 建筑空間類型 盒式商業(yè)（集中式商業(yè)） 街區(qū)式商業(yè) 商業(yè)空間創(chuàng)新,PRRT 3 商業(yè)建筑空間設計——商業(yè)空間創(chuàng)新,,商業(yè)空間的發(fā)展不斷推陳出新、不斷完善、越來越多元化,,上海新天地,上海 大寧國際,104,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海太平橋石窟門里弄改造項目_上海 新天地,,典型個案研究,,105,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海新天地作為重建項目的啟動核心區(qū)域首期開發(fā)，其具有悠久的上海歷史文化風貌，改建后成為創(chuàng)造前沿生活體驗的時尚中心，由高級餐廳、酒吧、專賣店及時尚店鋪組成； 太平橋人工湖綠地 –項目地塊中央，占地4.4萬平方米的綠化區(qū)，市中心罕見大型水系，提升項目整體景觀價值； 高尚住宅 – 重建主要打造內容，憑借新天地以及人工太平湖的區(qū)域價值打造成配套設施完備的大型高尚住宅項目，目前已成為上海受屈一指公寓類豪宅。 企業(yè)天地 - 包括多幢甲級寫字樓及娛樂購物中心，配合淮海路高檔寫字樓區(qū)域壞境打造。,,高尚住宅區(qū),,國際學校,,高尚住宅區(qū) 翠湖天地,,,已建成,規(guī)劃中,雅苑 （一期）,御苑 （二期）,嘉苑 （三期）,,上海 新天地,,六星級酒店,,企業(yè)天地一期,企業(yè)天地二期,白玉蘭大廈,白玉蘭商場,百老匯劇院,上海太平橋地區(qū)重建項目/規(guī)劃定位,,購物中心,古董街,,,太平橋人工湖,,核心啟動區(qū),圖示說明：,以新天地作為商業(yè)啟動 沿太平橋人工湖分期開發(fā),文物舊城改造 上海時尚新地標,106,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海新天地/產品核心定位,,關鍵字：多元化 時尚 高品味 新天地區(qū)別于以往慣性思維的傳統(tǒng)建筑保護項目，其更注重商業(yè)元素的利用，針對其后期商業(yè)模式的開發(fā)作產品定位：上海市中心的高檔商業(yè)娛樂聚集地； 保護上海傳統(tǒng)建筑（石庫門），并賦予其時尚元素； 引入多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣店及時尚店鋪等形成高檔一體化消費娛樂場所；,107,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,歷史積淀其文化底蘊 重建后形成海派文化,上海新天地/文化背景,,入口廣場,改建后,石庫門的對話經過 歷史的沉淀….,上海新天地其前身是原為舊石庫門里弄區(qū)域，建于20世建紀20－30年代，作為上海近代文明的象征，其采用傳統(tǒng)江南民居空間特征單元，按西方聯排住宅的方式進行布局，具有中西合璧的色彩； 而上海新天地緊鄰中共一大會址，因此部分為優(yōu)秀歷史建筑，而石庫門因年久老化失修，屋基下沉，底層潮濕，木結構不同程度腐朽，街坊原居民約2800戶，逾8000人，經過重建，傳統(tǒng)里弄與現代建筑融為一體，創(chuàng)造出集歷史、文化、旅游、商業(yè)、娛樂等為一體等特色街區(qū)的改造之路，結合上海的文化氛圍形成海派文化。,建筑特色,紅墻保留,108,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,,上海新天地/規(guī)劃設計理念,,「傳統(tǒng)與現代結合的設計」理念打造 舊城開發(fā)核心啟動區(qū)域,南里現代購物中心,北里石庫門建筑與現代商業(yè)結合,上海新天地以「傳統(tǒng)與現代結合」為設計理念，用現代技術保留了建于20世紀初期的石庫門舊建筑為主的南里與現代新建建筑為主的北里：新天地北里 由多幢石庫門建筑改造而成，并結合部分現代建筑、裝潢和設備，化身為多家高級消費場所及酒吧與餐廳，以各國風情為主充分展現新天地的國際元素； 新天地南里 以大型購物娛樂休閑中心為標志性現代風格建筑，進駐各類特色的商戶，并以高檔酒店式公寓結合餐飲設計，為本地和外地的消費者及旅游人士提供了一個多元化、高品味的娛樂地帶。,,,新天地北里,新天地南里,,109,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海新天地/建筑設計,,舊城改造 保護建筑重建,石庫門標志保留,改造后石庫門,石庫門陽臺,石庫門建筑雕飾,新天地在改造過程中主要以保留建筑外層表皮，改變內部結構與使用功能的方式使其具有商業(yè)功能，在我國尚屬首例：由于石庫門建筑部分已經涉危，不宜以結構頂起后的方式改造，方案以拆除部分房屋，并將磚塊用于外墻的修補和支弄的鋪地；按其內部按現代都市人的生活方式重新打造，配置自動電梯、中央空調、給排水系統(tǒng)、寬帶互聯網系統(tǒng)、污水處理、消防系統(tǒng)等；,酒吧餐飲為特色招商引擎啟動新天地,110,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海新天地/業(yè)態(tài)分布,,,,,酒店式公寓,服飾/餐飲/電影院,購物中心/服飾,餐飲,高科技產品 /辦公,,中共一大會址,,新天地主要以北里餐飲、酒吧作為核心啟動區(qū)域，租戶比例達到50%以上，目標客戶為外籍人士以及上海小資白領人群； 南里主要以工藝品文化區(qū)域與現代購物中心服飾專賣為主；,工藝品文化區(qū)域,,廣場酒吧區(qū)域,111,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,,上海新天地/交通組織,內部空間肌理,空間形態(tài)上而言，原有狹窄、擁擠的里弄空間得以疏通整合，并加入步行街、廣場等公共空間等元素，使得整個空間格局疏密有至、收放自如、開合得當； 其利用入口廣場作為敞開式空間與內部狹長的街道相結合，形成點與面的穿插，沿景觀軸線均勻分布，促使人流穿梭對流，并結合餐飲、酒吧等特色建筑吸引人流。,點面結合形成內部空間肌理,,112,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海新天地/內部空間設計,,保留原有的街區(qū)空間 以院落方式組合建筑單體,通過保留原有的街區(qū)空間,與新街區(qū)的空間組織融匯，在節(jié)點上布置小型水池、小型廣場，拱形的玻璃通廊, 內部保留與重建的建筑形成街巷文化,其余均以院落的方式把不同的單體建筑組合在一起并以露天酒吧餐飲等積聚人氣形成中西文化交流的理想空間。,北里入口空間,北里廣場空間,南里沿街商業(yè),北里街巷,北里露天餐飲,南里廣場空間,113,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,其不同于城市中心區(qū)大型商業(yè)步行街的尺度寬大，更為接近人與人小空間交流的尺度，給予人親切化，人性化：街道寬度 里弄小巷寬≤ 2－3米，擴大的街道寬度也≤ 10米，內部中央廣場寬度≤ 30米; 里弄建筑高度 北里整體建筑高度一般為2－3層，最高不高于4層，南里新修的建筑僅限于5層，在不寬廣的尺度空間內不會形成壓抑感； 整體空間比例 新天地空間高寬比為1-1.5左右，是一個人的心理感覺較為舒適的尺度。,宜人空間尺度創(chuàng)造內部舒適空間,上海新天地/空間界面的尺度,,內部廣場街道寬度,里弄街巷寬度,里弄建筑高度與整體空間,3米,10米,里弄街巷,,114,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,上海新天地/入口設計,,特色建筑 特色標示入口設計 引導人流,北里入口建筑,南里廣場入口,主入口與外部城市取得聯系, 院子或以門洞或以小路與主干道相接，其中的支路與干道的組織方式便是里弄住宅的空間場所特征的總結和提升，使人們記憶中的里弄文化再現。,115,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,大寧區(qū)域商業(yè)中心_大寧國際商業(yè)廣場,,116,滬北地區(qū)首個以生活中心為理念的大型購物休閑廣場,大寧國際商業(yè)廣場/核心定位,,區(qū)位屬性：大寧國際購物中心地處浦西中軸交通主干線共和新路與大寧路交界，位處內環(huán)和中環(huán)路網立交之間，項目毗鄰閘北體育場、上海馬戲城等大型公建配套，距離上海大學等人口密集度區(qū)域，距離地鐵一號線延長路站約80米左右，馬戲城站約300米 核心定位：上海首個匯集現代城市生活多元環(huán)節(jié)的“生活中心” 主要功能：商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套輻射范圍：主要向北輻射，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，依托大潤發(fā)超市的7條免費班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總人口達450萬。大寧國際廣場主要向北輻射，以滿足這些區(qū)域客戶對休閑娛樂消費的需求,軌道M1_延長路站,,,,大寧靈石公園,軌道M1_馬戲城站,上海馬戲城,上海閘北體育場,上海大學,117,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,,利用大潤發(fā)賣場聚集人流，形成了人流聚集的熱點，并主動引導人流，從而提升整體的商業(yè)價值,在此處設置了一個規(guī)模巨大的 立體停車場，結合地下停車場的主出入口，創(chuàng)造人流匯集熱點，促進周邊區(qū)域商業(yè)價值的提升,大潤發(fā),希爾頓酒店,立體停車場,休閑娛樂區(qū),此區(qū)域為整個商業(yè)廣場的核心中央地帶，采用開放式商業(yè)內街的形式，使得人流能均衡的導入到項目的其他各個部分，利用聯通的立體交通，提升高樓層商鋪的商業(yè)價值,設置特色餐飲，引入大型主題賣場（國美、宏圖三胞等），充分吸引人氣，多出入口設置，同時商鋪雙面開門設計，拉長商鋪的臨街面，提高商業(yè)價值,宏圖三胞,國美,大寧國際商業(yè)廣場/規(guī)劃布局,,開放式商業(yè)步行內街,118,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,大寧國際商業(yè)廣場/整體商業(yè)業(yè)態(tài)分布,,1F采取remix混合布局，即 餐飲、零售業(yè)混合穿插搭配，不進行明確功能分區(qū)；各主入口以零售業(yè)為主、次入口以餐飲業(yè)為主。,,,,一層業(yè)態(tài)分布圖,二層業(yè)態(tài)分布圖,三層業(yè)態(tài)分布圖,四層業(yè)態(tài)分布圖,,2F 以廣場中心為起點，第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。,,3F 業(yè)態(tài)分布以三級梯度組團功能為主，原零售業(yè)份額劃撥部分給于休閑業(yè)。即第一梯度為餐飲業(yè)、第二梯度（主外街）為零售、休閑業(yè)，第三梯度（次外街）為酒店業(yè)。,,4F 業(yè)態(tài)主要延續(xù)各建筑3F原有業(yè)態(tài)的延續(xù)或設置低承受能力相關業(yè)態(tài)。,,多業(yè)態(tài)縱向規(guī)劃 創(chuàng)造人流匯集熱點 整體提升區(qū)域商業(yè)價值,119,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,,,,,,,圖示說明：,,,,,,動線：,人行交通動線與車行交通動線有明顯分界點，分界位置為地塊中軸附近，接近廣場中心區(qū)。 車行動線占據范圍較小，涵蓋面積約為地塊面積的25%，為沿靠停車場環(huán)繞走向。 人行道與車道交匯處設有護欄和人行橫道線，幫助人流、車流區(qū)分和疏導,入口：,人行主入口排布在人流密集處，即 街角位置 及 賣場位置 人行次入口主要沿街按樓棟之間間距自然排布 車行入口集中在西側，即人流最稀疏區(qū)。,大寧國際商業(yè)廣場/交通組織,,遵循業(yè)態(tài)規(guī)劃需要 獨立功能板塊邊緣布置 實現人車分流,,,,,120,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,中心廣場屏幕，增加購物趣味體驗的 同時到達聚攏人氣，刺激消費的目的,中心廣場，餐飲高度聚集 形成廣場內商圈,二層起以廊橋鏈接，增加各業(yè)態(tài)空間互動,合理通道尺度設計，有效聚集人氣,開放式內街，人流均勻導入,大寧國際商業(yè)廣場/內部空間,,,10米,121,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,沿街次入口處，主要排布中型餐飲業(yè),次入口小品，增添趣味體驗,街角主入口處，以零售業(yè)為主,街區(qū)沿街，零售、餐飲混搭搭配,大寧國際商業(yè)廣場/入口空間,,關鍵字： 入口廣場 小品展示 沿街商業(yè),入口廣場形象展示配合大型電子屏幕集中人流注意,122,?2009 易居中國 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司版權所有,以其商業(yè)為驅動的都市綜合體的推動下，大寧國際在商業(yè)的空白區(qū)域形成商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)中心,,市場化運作,傳統(tǒng) 住宅集中區(qū),大寧國際商業(yè)廣場/總結,,感謝聆聽！ 歡迎共同探討,