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1、百達(dá)商場物業(yè)管理租賃方案百達(dá)商場物業(yè)管理租賃方案市中心綜合體物業(yè)公司簡介物業(yè)公司簡介 株洲市百達(dá)物業(yè)有限公司成立于2009年6月，注冊資本500萬元，是具有物業(yè)管理資質(zhì)等級一級，專業(yè)從事物業(yè)管理工作的物業(yè)企業(yè)。公司現(xiàn)有管理人員500人，中高級管理人員50人，98%員工持物業(yè)管理上證崗及專業(yè)崗位資格證文件，組建了一批高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。公司開建之初嚴(yán)格導(dǎo)入質(zhì)量管理體系及環(huán)境管理體系的管理要素，并與公司初建期的實(shí)際情況相結(jié)合進(jìn)行管理，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)，以滿足物業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的竟?fàn)幮枨蟆?項(xiàng)目簡介項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地理位置，位于中心廣場西北面，現(xiàn)（中國電信位置），臨株洲兩條主力干道；南北橫臥株

2、洲大橋；東北面株洲市百貨大樓，千金電影院；西南面家潤多廣場；東南面麥當(dāng)勞、 桂林人 、書城；人口密度大，交通便利，離汽車長途站和火車站都比較近。又是傳統(tǒng)的商區(qū) 、家電、衣服 、圖書 、飲食核心區(qū)。還有沿江風(fēng)光帶，距娛樂區(qū)也很近。項(xiàng)目簡介，總建筑面積為160000平方米，共8層，其中地下1層，地上7層，每層建筑面積2000m2。 目錄商業(yè)定位商業(yè)定位租戶的選取租戶的選取租金的確定租金的確定出租方案出租方案租賃方案租賃方案定位說明定位說明 商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，商業(yè)經(jīng)營管理公司通常是將經(jīng)營行為作為主要管理內(nèi)容，強(qiáng)調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的控制。其核心定位為：運(yùn)營管理。強(qiáng)調(diào)對經(jīng)營環(huán)節(jié)

3、的控制。其核心定位為：運(yùn)營管理。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經(jīng)營管理公司能夠最大限度做到對經(jīng)夠最大限度做到對經(jīng)營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。營者的控制，并能直接左右銷售行為和結(jié)果。 而對于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會分散在很而對于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)權(quán)將絕大多數(shù)出售，并會分散在很多經(jīng)營者和投資者多經(jīng)營者和投資者手里，后期隨著項(xiàng)目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，收手里，后期隨著項(xiàng)目的開業(yè)也只能做到通過委托的形式，收回部分經(jīng)營權(quán)?；夭糠纸?jīng)營權(quán)。 因此，核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)、運(yùn)營管理因此，核心定位只能是：商業(yè)服務(wù)、運(yùn)營管理

4、目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)區(qū)域定位 周邊主要商業(yè)及商圈分布圖本項(xiàng)目目標(biāo)區(qū)域定位目標(biāo)區(qū)域定位經(jīng)營功能定位經(jīng)營功能定位area locationfunctional localization商業(yè)定位商業(yè)定位 business 經(jīng)營功能定位經(jīng)營功能定位樓樓層層數(shù)數(shù)地地下下一一層層地地上上一一層層地地上上二二層層地地上上三三層層地地上上四四層層地地上上五五層層地地上上六六層層地地上上七七層層樓層定位超市及停車場首飾、化妝品服飾電器.包括家用電器，電腦，手機(jī)等。運(yùn)動裝備家居、床上用品等高檔商品辦公樓租戶的選取租戶的選取 Select One that holds a 基本承租戶基本承租戶 主要承租戶主要承租戶

5、一般承租戶一般承租戶 百貨公司百貨公司 連鎖店連鎖店 超級市場超級市場 自選商業(yè)自選商業(yè) 家電商店家電商店 家具商店家具商店 食品店食品店 服裝商店服裝商店 皮鞋店皮鞋店按照承租客商在公共商業(yè)樓宇的不同作用分類按照經(jīng)營形式分類按照經(jīng)營品種分類 選擇好才是真的好租戶的類型租戶的類型影響選取的綜合因素影響選取的綜合因素綜合因素綜合因素租戶的財(cái)務(wù)狀況和能力租戶的財(cái)務(wù)狀況和能力租戶的聲譽(yù)租戶的聲譽(yù)租戶組合與位置分配租戶組合與位置分配商場規(guī)模的大小商場規(guī)模的大小租戶所需要的物業(yè)服務(wù)租戶所需要的物業(yè)服務(wù)主要承租戶與一般承租戶的配合主要承租戶與一般承租戶的配合根據(jù)因素確定租戶選擇根據(jù)因素確定租戶選擇租戶的聲

6、譽(yù)租戶的聲譽(yù) 一個新建立的企業(yè)可能缺乏有關(guān)聲譽(yù)的記錄，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以評估其經(jīng)營思想和策略，一個企業(yè)如果有一種清晰的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃，確定了合理的商品種類和適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的價格水平，會優(yōu)于那些沒有進(jìn)行市場策劃的企業(yè)。租戶的財(cái)務(wù)狀況和能力租戶的財(cái)務(wù)狀況和能力 那些被證明財(cái)務(wù)狀況好、極有聲譽(yù)的大公司是重點(diǎn)選擇對象。租戶組合與位置分配租戶組合與位置分配 主要應(yīng)依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍而定。 當(dāng)購物中心內(nèi)有兩個或兩個以上的承租戶時，應(yīng)注意他們各自提供的商品與服務(wù)種類是否搭配合理，且與次要承租戶提供的商品與服務(wù)是否為補(bǔ)充。租戶所需要的物業(yè)服務(wù)租戶所需要的物業(yè)服務(wù) 商業(yè)場所骨從事

7、經(jīng)營活動的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的使用面積來開展其經(jīng)營活動、其所承租部分在整個物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識別、整個經(jīng)營地點(diǎn)的客流量有多大等。主要承租戶與一般承租戶的配合主要承租戶與一般承租戶的配合 安排好租戶在商場中的比例關(guān)系，既能穩(wěn)定項(xiàng)目正常經(jīng)營活動的正常開展，同時又能不斷地更新項(xiàng)目，使項(xiàng)目具有一定的活力。商場規(guī)模的大小商場規(guī)模的大小 本項(xiàng)目總建筑面積為1.6萬平方米屬中型商場，其經(jīng)營的商品和零售企業(yè)形式應(yīng)該盡量齊全，各種其他商業(yè)機(jī)構(gòu)也應(yīng)該具備，同時應(yīng)盡量爭取省市級和區(qū)級大商店的分店作為基本租戶。租金的確定租金的確定 ascertain the rent租賃成交價租賃進(jìn)程租賃期限的確定車位租賃

8、費(fèi)用及免車位策略媒體組合推廣預(yù)算費(fèi)用付款方式租賃相關(guān)費(fèi)用租價報價明細(xì)租賃報價租賃報價租賃報價本項(xiàng)目整體租賃報價區(qū)間在預(yù)租期（出租率未達(dá)到30%時）為人民幣100-150元/建筑平方米/月（含物業(yè)管理費(fèi)）；整體報價區(qū)間在較成熟期（出租率達(dá)到30%-60時）和成熟期相對預(yù)租期分別上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分別達(dá)到人民幣130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物業(yè)管理費(fèi)）；根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況、市場整體狀況及目標(biāo)客戶群的租金支付能力，結(jié)合各階段市場實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目租賃價格預(yù)測和階段性調(diào)整。租賃時期租賃時期租金報價區(qū)間租金報價區(qū)間預(yù)租期預(yù)租期100

9、-150100-150較成熟期較成熟期130-180130-180 成熟期成熟期150-200150-租價報價明細(xì)租價報價明細(xì)序號租賃樓層預(yù)租期租賃報價較成熟期租賃報價成熟期租賃報價17F13516519026F13016018535F13515518044F120（基準(zhǔn)價） 150（基準(zhǔn)價） 175（基準(zhǔn)價）53F 11514517062F110140165散租71F350(使用面積)8-1F420(使用面積)單位：元/平方米.月租賃成交價租賃成交價單位：元/平方米.月序號序號租賃樓層租賃樓層較成熟期租較成熟期租賃報價賃報價散租客戶成散租客戶成交價交價整層租賃客整層租賃客戶成交價戶成交價世界

10、世界500強(qiáng)強(qiáng)知名企業(yè)知名企業(yè)17F165145135可額外享受租金下調(diào)5元/平方米/月26F16014013035F15513512544F15013012053F14512511562F140120110說明：租賃兩層及兩層以上客戶，需單獨(dú)請示領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示確認(rèn)租賃價格車位租賃費(fèi)用及免車位策略車位租賃費(fèi)用及免車位策略 對于整層租賃的客戶擬提供地下二個免費(fèi)停車車位的策略；半層租賃的客戶原則不上提供免費(fèi)車位。租賃一層以上客戶和知名企業(yè)客戶單獨(dú)洽談。項(xiàng)目項(xiàng)目月租金及管理月租金及管理費(fèi)費(fèi)年租金及管理年租金及管理費(fèi)費(fèi)地上固定車位100012000地下固定車位（平面）8009600地下非固定車位（

11、雙層，月租）6507800地下非固定車位（雙層，按小時收費(fèi)）小車2.5元/半小時；大車5元/半小時；（屆時根據(jù)政府規(guī)定據(jù)實(shí)調(diào)整）租賃進(jìn)程租賃進(jìn)程期間期間時間截點(diǎn)時間截點(diǎn)計(jì)劃租賃面積計(jì)劃租賃面積比例比例面積面積預(yù)租期接收前至接收后3個月30%4800平方米租賃較成熟期接收后3個月至6個月60%9600平方米租賃成熟期接收后6個月至9個月90%14400平方米尾房租賃期接收后9個月至12個月100%16000平方米媒體組合推廣預(yù)算費(fèi)用媒體組合推廣預(yù)算費(fèi)用媒體類型媒體類型費(fèi)用（萬元）費(fèi)用（萬元）公關(guān)推廣10紙媒媒體推廣投放15網(wǎng)絡(luò)媒體推廣投放12平面設(shè)計(jì)20戶外廣告制作、投放及現(xiàn)場包裝12合計(jì)租賃方

12、案租賃方案 Leasing Plan 出租的促進(jìn)策略商場的管理 出租方式的管理招商原則 廣告策劃商場的管理商場的管理 統(tǒng)一管理 商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。 分散經(jīng)營 是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。管理模式的五個統(tǒng)一統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一經(jīng)營主題統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一服務(wù)管理即前期通過銷售環(huán)節(jié)捆綁合同或協(xié)議，后期通過政府稅費(fèi)調(diào)控等形式，基本實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目統(tǒng)一招商管理，包括統(tǒng)一業(yè)態(tài)控制，統(tǒng)一品牌審核，以及統(tǒng)一租約等管理內(nèi)容。 即統(tǒng)一項(xiàng)目的業(yè)

13、態(tài)規(guī)劃和商品布局。 即為商戶提供專業(yè)的服務(wù)咨詢；統(tǒng)一設(shè)立總服務(wù)臺，提供客戶服務(wù)提升項(xiàng)目服務(wù)水平；代行部分工商行政職能，對商戶經(jīng)營行為、商品和服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行必要監(jiān)督，保持良好經(jīng)營秩序，并以此提升項(xiàng)目認(rèn)知度。即統(tǒng)一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內(nèi)涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺 即統(tǒng)一進(jìn)行項(xiàng)目建筑內(nèi)外空間、環(huán)境管理及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，營造舒適的購物休閑環(huán)境分散經(jīng)營分散經(jīng)營為了達(dá)到為了達(dá)到“統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理, ,分散經(jīng)營分散經(jīng)營”的的管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該管理模式，在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一約定承租戶必須服從管理公

14、司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。管理地位。組織架構(gòu) 組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說明：組織架構(gòu)設(shè)計(jì)說明： 商管公司的組織架構(gòu)主要分為三大板塊： 1、物業(yè)服務(wù)部分（保安、保潔、設(shè)備管理） 2、商業(yè)服務(wù)部分（包括策劃促銷和商戶管理） 3、行政財(cái)務(wù)（租金收取、客戶回報支付等） 其中由商業(yè)招商和運(yùn)營部組成的商業(yè)服務(wù)部分 是整個管理公司的核心運(yùn)營機(jī)構(gòu)。 公司組織結(jié)構(gòu)采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應(yīng)和 相互配合。商管公司下面直接設(shè)置職能部門，部門下設(shè)專業(yè)組直接管理所有商戶。組織結(jié)構(gòu)圖總經(jīng)理總經(jīng)理保保潔安組組物管部運(yùn)營部辦公室財(cái)務(wù)部設(shè)備組會計(jì)組出納組招商組客服組物業(yè)

15、管理內(nèi)容物業(yè)管理內(nèi)容 養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等。外事故處理等。出租方式的管理出租方式的管理 一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據(jù)面積），然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。租金計(jì)算可采用兩種形式：出租的促進(jìn)策略出租的促進(jìn)策略 進(jìn)行特色經(jīng)營,擴(kuò)大商場的吸引力 提高商業(yè)場所的產(chǎn)品檔次,擴(kuò)大消費(fèi). 加強(qiáng)廣告宣傳,提高商廈的知名度 節(jié)慶日經(jīng)常舉行

16、活動,促進(jìn)客流量 根據(jù)租賃時間長短,一次性交納租金的多少來進(jìn)性優(yōu)惠政策 顧客帶顧客來進(jìn)行租賃,可減免一定的物業(yè)費(fèi)等招商原則招商原則1、二個重點(diǎn)、二個重點(diǎn) 重點(diǎn)引進(jìn)在市內(nèi)有影響力、有實(shí)力的商業(yè)機(jī)構(gòu)加盟合作。 對名家、名企、名品重點(diǎn)招商2、四個優(yōu)先、四個優(yōu)先 廠家優(yōu)先：廠家直接合作優(yōu)先答約； 名優(yōu)品牌優(yōu)先：國內(nèi)外著名品牌優(yōu)先引進(jìn)； 獨(dú)家經(jīng)營優(yōu)先：品牌在本區(qū)域獨(dú)家經(jīng)營的優(yōu)先引進(jìn)； 特色項(xiàng)目優(yōu)先：擁有特色經(jīng)營項(xiàng)目的商業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)先引進(jìn)。實(shí)行“二個重點(diǎn)四個優(yōu)先”的基本原則注：租賃面積到500平米以上優(yōu)先引進(jìn) 廣告策劃廣告策劃 廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項(xiàng)重要任務(wù)，就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項(xiàng)商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。 協(xié)調(diào)好社會關(guān)系，與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò)，參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會。The end,thank you!