《房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn)手冊(cè).ppt》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn)手冊(cè).ppt（127頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)培訓(xùn),國家稅務(wù)總局稽查局2007年8月,房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查業(yè)務(wù)流程,主講人王友炎,第一章房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識(shí),第一節(jié)概念名詞解釋第二節(jié)經(jīng)營的特點(diǎn)第三節(jié)基本流程第四節(jié)行政審批管理第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī)第六節(jié)稅收管理,第一節(jié)概念名詞解釋,房地產(chǎn)開發(fā)分類土地開發(fā)房屋開發(fā)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)代建房開發(fā),第一節(jié)概念名詞解釋,土地的開發(fā)與經(jīng)營企業(yè)將有償獲得的毛地，經(jīng)過拆遷安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接對(duì)外有償轉(zhuǎn)讓、出租給其他單位使用，這一過程稱為房地產(chǎn)的一次開發(fā)。所謂“三通一平”是指：水通、電通、路通，場(chǎng)地平整；所謂“七通一平”是指：給水、排水、供電、供熱、供氣、電訊、道路暢通、場(chǎng)地平整。,第一節(jié)概念名詞解釋,房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)指房屋的建造。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)完成的熟地地上繼續(xù)開發(fā)商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等建筑物、構(gòu)筑物，開發(fā)完成后，作為商品作價(jià)出售或出租，或作為固定資產(chǎn)自用。這一過程也稱為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。,第一節(jié)概念名詞解釋,城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā),第一節(jié)概念名詞解釋,代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。如市政工程、辦公樓、職工住宅等。,第一節(jié)概念名詞解釋,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)（一）有100萬元以上的注冊(cè)資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和,第一節(jié)概念名詞解釋,資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目適用范圍一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，技術(shù)復(fù)雜程度不受限制，經(jīng)批準(zhǔn)還可以承擔(dān)專門的土地開發(fā)任務(wù)。,第一節(jié)概念名詞解釋,資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目適用范圍二級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑面積在20萬平方米以上居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，原則上不得承擔(dān)專門的土地開發(fā)任務(wù)和技術(shù)要求特別高的建筑項(xiàng)目。,第一節(jié)概念名詞解釋,資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目適用范圍三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可承擔(dān)建筑在12萬平方米居住區(qū)的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，以及其他與其投資能力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)任務(wù)，但不得承擔(dān)含有12層以上、跨度超過24米的建筑物的建筑項(xiàng)目。,第二節(jié)經(jīng)營的特點(diǎn),1.開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性、合法性2.開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性3.開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大4.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大,第三節(jié)基本流程,1.項(xiàng)目設(shè)想及可行性研究2.項(xiàng)目立項(xiàng)及企業(yè)審批3.項(xiàng)目規(guī)劃4.土地使用權(quán)取得5.征地、拆遷6.工程建設(shè)7.房地產(chǎn)經(jīng)營8.物業(yè)管理,第四節(jié)行政審批管理,房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在交易市場(chǎng)參加竟標(biāo)、竟拍、竟牌，取得《中標(biāo)通知書》后，即進(jìn)入前期手續(xù)辦理程序。在土地交易市場(chǎng)成立以前，房地產(chǎn)企業(yè)辦理各項(xiàng)審批程序非常煩瑣復(fù)雜。實(shí)行土地招、拍、掛以后，手續(xù)相對(duì)簡單很多。一些前期手續(xù)如拆遷、初步規(guī)劃、選址等由土地儲(chǔ)備中心代為辦理。,第四節(jié)行政審批管理,房地產(chǎn)開發(fā)的手續(xù)中標(biāo)的開發(fā)企業(yè)自行辦理的手續(xù)涉及十幾個(gè)政府部門，但最主要的是計(jì)劃部門、規(guī)劃部門、土地及城市建設(shè)主管部門。前期手續(xù)辦理，最重要的是要取得以下四證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》《建設(shè)項(xiàng)目開工許可證》,第四節(jié)行政審批管理,取得計(jì)劃部門審批意見根據(jù)《中標(biāo)通知書》、《履約保證書》，向市發(fā)改委提交《項(xiàng)目意見書》，取得審批意見；提交項(xiàng)目可性行研究報(bào)告，取得《建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃書》。,第四節(jié)行政審批管理,取得規(guī)劃部門審批意見主要取得兩證：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》,第四節(jié)行政審批管理,取得土地部門意見取得《建設(shè)用地許可證》后，向土地儲(chǔ)備中心繳清土地價(jià)款，到國土資源與房屋局辦理《國有土地使用證》。,第四節(jié)行政審批管理,取得建設(shè)主管部門意見《建設(shè)項(xiàng)目開工許可證》,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)劃撥劃拔土地使用權(quán)的條件是：A、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；B、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；C、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；D、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其它用地。原有老國有企業(yè)的用地也屬政府劃拔。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)出讓，一般采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2002年7月1日起施行的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定＞（國土資源部令第11號(hào)）明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅以外用途的土地的供地計(jì)劃公布后，同一宗地有兩個(gè)以上的意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)出讓按《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),協(xié)議方式出讓協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：工業(yè)用地；政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地；屬急需或特別鼓勵(lì)發(fā)展的項(xiàng)目用地；政府以土地入股合作的項(xiàng)目用地。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)出讓金的收取土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),以某市為例：根據(jù)規(guī)定，對(duì)市內(nèi)四區(qū)土地級(jí)別和土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)共分9個(gè)級(jí)別，各級(jí)別又按不同區(qū)位條件分成若干類區(qū)。住宅類用地的出讓金標(biāo)準(zhǔn)從每平米220元—3160元不等。如容積率在1.0-1.5之間，一級(jí)地標(biāo)準(zhǔn)為1390，1530，1740，1940元四檔；九級(jí)地為280一檔。容積率越高，收取標(biāo)準(zhǔn)越低。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈(zèng)與、交換或者其他方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)條件。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收按項(xiàng)目施工進(jìn)度可分為單體工程驗(yàn)收和項(xiàng)目整體驗(yàn)收；按組織形式可分為建設(shè)單位組織的驗(yàn)收和行政主管部門組織的驗(yàn)收。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),預(yù)售許可證制度根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》及建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),預(yù)售許可證制度B、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；C、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：①上述A、B、C項(xiàng)規(guī)定的證明材料；②開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；③工程施工合同；④商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(四)已通過竣工驗(yàn)收；(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),商品房現(xiàn)房銷售商品房現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),建筑面積房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。它包括計(jì)算全部建筑面積的范圍、計(jì)算一半建筑面積的范圍、不計(jì)算建筑面積的范圍。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),計(jì)算全部建筑面積的范圍,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),計(jì)算一半建筑面積的范圍未封閉的陽臺(tái)、挑廊,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),不計(jì)算建筑面積的范圍①層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。③房屋之間無上蓋的架空通廊。④房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),不計(jì)算建筑面積的范圍⑤建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。⑥騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。⑦利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。⑧活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。⑨獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。⑩與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),共有建筑面積房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容共有面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),共有建筑面積共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋使用面積房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋的產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。它包括“套”或“單元”建筑面積與分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。,第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋的產(chǎn)權(quán)面積按現(xiàn)行規(guī)定，與住房或商業(yè)用房不在同一建筑體內(nèi)的建筑面積，不得做為公攤面積分?jǐn)?，即?dú)立成體的社區(qū)用房、物業(yè)用房、空調(diào)機(jī)房、配電用房、地下人防設(shè)施、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、幼兒園、游泳池、菜市場(chǎng)等公建配套設(shè)施，不得作為公攤面積分?jǐn)偂?第五節(jié)涉及相關(guān)法律法規(guī),房屋的產(chǎn)權(quán)面積產(chǎn)權(quán)面積要以最后房管部門認(rèn)可的測(cè)繪面積為準(zhǔn)。對(duì)實(shí)際面積超出己售面積的（在3%幅度內(nèi)），購房者須補(bǔ)面積差價(jià)，對(duì)己售面積小于實(shí)際面積的，開發(fā)商須退面積差價(jià)。,第六節(jié)稅收管理,,第二章房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算概要,第一節(jié)成本組成第二節(jié)財(cái)務(wù)核算概要,第一節(jié)成本組成,主要由開發(fā)成本、開發(fā)期間費(fèi)用、稅金三大項(xiàng)組成。,第一節(jié)成本組成,開發(fā)成本1.土地使用權(quán)出讓金2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3.前期工程費(fèi)4.建安工程費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.公共配套設(shè)施費(fèi)7.不可預(yù)見費(fèi),第一節(jié)成本組成,土地成本構(gòu)成土地出讓金城市房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)房屋拆遷安置費(fèi),第一節(jié)成本組成,農(nóng)用地征地補(bǔ)償費(fèi)用的構(gòu)土地補(bǔ)償費(fèi)青苗補(bǔ)償費(fèi)地上附著物補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)新菜地開發(fā)建設(shè)基金耕地占用稅土地管理費(fèi),第二節(jié)財(cái)務(wù)核算概要,房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)制度企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則成本核算的對(duì)象：,第二節(jié)財(cái)務(wù)核算概要,存在的突出問題一是核算對(duì)象劃分不清。如分期滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，將前后期項(xiàng)目混在一切，未竣工成本計(jì)入已竣工成本之中；或?qū)⒑笃陧?xiàng)目成本計(jì)入前期項(xiàng)目成本之中。二是未按開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)象設(shè)置各類明細(xì)核算科目。將尚未銷售的可銷售配套設(shè)施成本列入商品房的開發(fā)成本，或在開發(fā)成本-商品房開發(fā)成本中預(yù)提可售的公共設(shè)施配套成本。,第二節(jié)財(cái)務(wù)核算概要,存在的突出問題三是未按“工程結(jié)算單據(jù)”列支開發(fā)成本，而以合同金額、預(yù)計(jì)金額列支，或以白條入帳。四是自購工程物資、設(shè)備直接投入工程，未設(shè)材料、設(shè)備帳，未建立出入庫手續(xù)。,第三章房地產(chǎn)稅收與會(huì)計(jì)制度差異,第一節(jié)期間費(fèi)用稅前扣除的差異第二節(jié)利息支出稅前扣除的差異第三節(jié)會(huì)計(jì)確認(rèn)銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)間與納稅義務(wù)時(shí)間的差異,第四章房地產(chǎn)業(yè)主要違法手段及產(chǎn)生環(huán)節(jié),,,第一節(jié)違法成因概述第二節(jié)營業(yè)稅（一般手法、特殊手法）第三節(jié)土地增值稅第四節(jié)企業(yè)所得稅第五節(jié)外商投資企業(yè)所得稅第六節(jié)其他各稅,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入1.收到銀行撥付按揭款后，不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”科目；2.分解售房款收入，將部分款項(xiàng)開具收款收據(jù)，隱匿收入；3.售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入；,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入4.以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入；5.以房換地、以地?fù)Q房業(yè)務(wù)未按規(guī)定繳納營業(yè)稅；6.與部隊(duì)、村委會(huì)聯(lián)建商品房，隱匿收入；,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入7.私建違建閣樓、車庫、倉庫，對(duì)外銷售使用權(quán)開具收款收據(jù)，隱匿收入；8.無正當(dāng)理由，以明顯偏低價(jià)格將商品房銷售給本公司股東及相關(guān)聯(lián)企業(yè)及個(gè)人；9.采取包銷方式，未按包銷合同約定的收款時(shí)間、金額確認(rèn)收入；,第一節(jié)違法成因概述,,,（一）少記、不記、隱匿收入10、簽訂精裝修商品房購銷合同，對(duì)裝修部分的房款開據(jù)建筑業(yè)發(fā)票，少繳營業(yè)稅；11、將售房款掛在往來賬上或直接沖減開發(fā)成本。,第一節(jié)違法成因概述,,,（二）虛列、多列成本費(fèi)用1.多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；2.滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目，多列前期開發(fā)土地成本，多轉(zhuǎn)銷售成本；3.在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；4.發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖記收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本；,第一節(jié)違法成因概述,,,（三）其他情形1.發(fā)生視同銷售行為，未作收入處理；2.取得預(yù)收收入，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；3.虛列勞務(wù)用工人數(shù)，偷逃個(gè)人所得稅；4.未按規(guī)定繳納開發(fā)期間土地使用稅；,第一節(jié)違法成因概述,,,（三）其他情形5.將未出售的商品房轉(zhuǎn)為自用、出租、出借，未繳納房產(chǎn)稅；6.少計(jì)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公建收入，或錯(cuò)用預(yù)征率，少繳、不繳土地增值稅；7.故意拖延項(xiàng)目竣工決算時(shí)間，少繳土地增值稅；8.未按規(guī)定申報(bào)繳納契稅。,第五章房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅務(wù)稽查重點(diǎn),,第一節(jié)取得土地第二節(jié)支付土地及地上建筑物補(bǔ)償?shù)谌?jié)規(guī)劃設(shè)計(jì)第四節(jié)籌資第五節(jié)建造施工第六節(jié)銷售策劃、預(yù)售、銷售第七節(jié)開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)為自用、出租第八節(jié)項(xiàng)目完工第九節(jié)代建工程的開發(fā)檢查的重點(diǎn),第六章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)稽查案前準(zhǔn)備,第一節(jié)納稅資料分析第二節(jié)工程項(xiàng)目分析第三節(jié)土地成本構(gòu)成分析第四節(jié)房屋建造概算指標(biāo)數(shù)據(jù)的稅收分析第五節(jié)配套設(shè)施費(fèi)用的成本分析第六節(jié)銷售費(fèi)用合理性檢查第七節(jié)檢查方法及手段的確定,第一節(jié)納稅資料分析,,,房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)水平理論稅負(fù)：（假設(shè)：毛利40%，利潤率15%-20%，土地成本為開發(fā)成本的30%)營業(yè)稅5.55%；土地增值稅1%；企業(yè)所得稅4.95%-6。6%；契稅0.72%；其他各項(xiàng)稅費(fèi)0.1%。則理論稅負(fù)為12.32%-13.97%實(shí)際稅負(fù),第一節(jié)納稅資料分析,,,住宅造價(jià)指標(biāo)據(jù)有關(guān)資料某市住宅造價(jià)指標(biāo)如下：磚混結(jié)構(gòu)：多層以下每平米600-660元左右；框架結(jié)構(gòu)：多層每平米800-860元左右，高層每平米1000-1300元左右，二十層以上塔樓每平米1300-1500元左右；別墅每平米710-1000元左右。注：大連屬北方，建筑增加取暖設(shè)施，略高于南方。,第一節(jié)納稅資料分析,,,開發(fā)成本各要素比例,第一節(jié)納稅資料分析,,,納稅資料分析查閱近年納稅申報(bào)資料，了解納稅人申報(bào)納稅的收入水平、成本水平、利潤水平。通過對(duì)各年度納稅申報(bào)數(shù)量、各稅種變化、各稅種的邏輯關(guān)系以及各年檢查補(bǔ)稅等情況分析，測(cè)算企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模，項(xiàng)目開發(fā)的大致進(jìn)程，從中找出可能出現(xiàn)的稅收問題。,第一節(jié)納稅資料分析,,,納稅資料分析如：企業(yè)某月申報(bào)營業(yè)稅100萬元，計(jì)稅依據(jù)為2000萬元，但土地增值稅只申報(bào)5萬元，如當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愵A(yù)征率為5‰，則說明該企業(yè)當(dāng)月少申報(bào)土地增值稅5萬元。又如：企業(yè)在一個(gè)年度內(nèi)申報(bào)的營業(yè)稅為類似100，1000萬的整數(shù)，說明該企業(yè)采取的極可能是預(yù)繳的方法，其對(duì)應(yīng)的城建稅及附加、土地增值稅、預(yù)繳的企業(yè)所得稅是否正確申報(bào)？,第二節(jié)工程項(xiàng)目分析,,,一是了解企業(yè)各年度開工項(xiàng)目名稱、地理位置，是否已進(jìn)行年度企業(yè)所得稅匯算和土地增值稅清算。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作一般經(jīng)過立項(xiàng)審批、土地的取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、籌資、組織施工、銷售策劃、完工驗(yàn)收、預(yù)售銷售、項(xiàng)目竣工決算等環(huán)節(jié)。其中與稅收緊密相關(guān)的內(nèi)容為開發(fā)商基本情況、土地取得的確權(quán)時(shí)間、項(xiàng)目名稱、占地面,第二節(jié)工程項(xiàng)目分析,,,總建筑面積、開工日期、總包及分包的施工單位、合同造價(jià)、第一筆預(yù)售收入取得時(shí)間、銷售平均單價(jià)、銷售面積、可銷售面積、當(dāng)年預(yù)售收入、發(fā)票領(lǐng)購開具情況、單體竣工驗(yàn)收時(shí)間、竣工決算時(shí)間、當(dāng)年申報(bào)繳納各稅種情況等等。在實(shí)行房地產(chǎn)業(yè)稅收項(xiàng)目管理的地區(qū)，以上信息可從征管部門獲得。,第二節(jié)工程項(xiàng)目分析,,,二是通過報(bào)紙、電視、樓盤銷售宣傳單等媒體，了解企業(yè)的廣告覆蓋面、樓盤功能檔次、戶型結(jié)構(gòu)、預(yù)售證批號(hào)及取得時(shí)間、預(yù)售開盤情況及銷售階段等信息，為營業(yè)稅及企業(yè)所得稅檢查做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備。,第七節(jié)檢查方法及手段的確定,,,房地產(chǎn)檢查基本思路,第七節(jié)檢查方法及手段的確定,,,檢查預(yù)案的制作,第七章營業(yè)稅檢查方法,,,1.對(duì)預(yù)售收入的檢查2.企業(yè)申報(bào)計(jì)稅營業(yè)額的測(cè)算（前提：企業(yè)收到的定金、預(yù)收款全部在預(yù)收帳款核算。項(xiàng)目尚未完工時(shí)：營業(yè)額=當(dāng)年預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額項(xiàng)目已完工年度：營業(yè)額=預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額+當(dāng)年已確認(rèn)的收入-預(yù)收帳款的借方發(fā)生額或營業(yè)額=預(yù)收帳款的貸方發(fā)生額+應(yīng)收帳款的借方發(fā)生額-應(yīng)收帳款的貸方發(fā)生額,第八章土地增值稅檢查方法,,第一節(jié)土地增值稅的清算的難題所在第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)大流程中應(yīng)了解的稅務(wù)信息第三節(jié)對(duì)財(cái)務(wù)信息持職業(yè)懷疑態(tài)度第四節(jié)清算中所涉及的房地產(chǎn)知識(shí)第五節(jié)清算的義務(wù)時(shí)間第六節(jié)清算義務(wù)時(shí)間涉及的房地產(chǎn)知識(shí)第七節(jié)確認(rèn)土地增值額應(yīng)涉及到房地產(chǎn)知識(shí),第八章土地增值稅檢查方法,,第八節(jié)確認(rèn)土地增值額應(yīng)涉及到房地產(chǎn)知識(shí)第九節(jié)扣除項(xiàng)目應(yīng)調(diào)整的部分第十節(jié)不應(yīng)列入扣除項(xiàng)目的單列面積部分第十一節(jié)不應(yīng)列入扣除項(xiàng)目的單列面積所有權(quán)屬性第十二節(jié)對(duì)不可售面積可作扣除項(xiàng)目說明第十三節(jié)扣除項(xiàng)目應(yīng)遵循的稅收原則第十四節(jié)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)扣除項(xiàng)目的差異,第八章土地增值稅檢查方法,第十五節(jié)土地增值稅視同銷售收入的確認(rèn)第十六節(jié)視同銷售價(jià)格不同于征管法規(guī)定順序第十七節(jié)土地增值稅應(yīng)評(píng)估的情形第十八節(jié)收入與扣除項(xiàng)目的評(píng)估方法第十九節(jié)房產(chǎn)評(píng)估的基本常識(shí)第二十節(jié)房地產(chǎn)各項(xiàng)成本的一般水平第二十一節(jié)申報(bào)表數(shù)據(jù)應(yīng)如何填列計(jì)算,第九章企業(yè)所得稅檢查方法,,,第一節(jié)收入的檢查第二節(jié)成本的檢查第三節(jié)內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)稅收差異第四節(jié)完工項(xiàng)目所得稅清算方法,第一節(jié)收入的檢查,,對(duì)預(yù)售收入的企業(yè)所得稅的檢查按國稅發(fā)［2006］31號(hào)通知規(guī)定、對(duì)當(dāng)期取得的預(yù)售收入，先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用房不低于3%，非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定：①開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。②開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。③開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。,第一節(jié)收入的檢查,,企業(yè)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅測(cè)算（不考慮彌補(bǔ)虧損、投資收益等單獨(dú)計(jì)算補(bǔ)稅因素）1.未完工年度：（1）應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)納稅所得額（1）+（本期新增預(yù)售收入毛利額-相應(yīng)稅金）（2）應(yīng)納稅所得額＝本期預(yù)售收入新增毛利額-相應(yīng)稅金-期間費(fèi)用+其他利潤（其他業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)外收支凈額、補(bǔ)貼收入等）,第一節(jié)收入的檢查,,企業(yè)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅測(cè)算（不考慮彌補(bǔ)虧損、投資收益等單獨(dú)計(jì)算補(bǔ)稅因素）本期新增毛利額=（預(yù)收帳款年末余額-預(yù)收帳款年初余額）預(yù)計(jì)毛利率其中，應(yīng)納稅所得額（1）為依據(jù)會(huì)計(jì)利潤調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。,第一節(jié)收入的檢查,,2.已完工年度：（1）應(yīng)納稅所得額＝應(yīng)納稅所得額（1）-與結(jié)轉(zhuǎn)收入相應(yīng)的已計(jì)提前期預(yù)售毛利額+（本期新增預(yù)售收入毛利額-相應(yīng)稅金及附加）（2）應(yīng)納稅所得額＝本期新增銷售收入毛利額+本期新增預(yù)售收入毛利額-相應(yīng)稅金及附加（對(duì)應(yīng)本期新增銷售、預(yù)售收入）-期間費(fèi)用+其他利潤（其他業(yè)務(wù)利潤、營業(yè)外收支凈額、補(bǔ)貼收入等）+毛利差額毛利差額=結(jié)轉(zhuǎn)收入實(shí)際毛利額-相應(yīng)前期已計(jì)提的預(yù)售收入毛利額其中，應(yīng)納稅所得額（1）為依據(jù)會(huì)計(jì)利潤調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額。該應(yīng)納稅所得額含調(diào)增的本期結(jié)轉(zhuǎn)收入對(duì)應(yīng)的稅金及附加。,第一節(jié)收入的檢查,,完工項(xiàng)目所得稅收入確認(rèn)的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間：（一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1.竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。,第一節(jié)收入的檢查,,完工項(xiàng)目所得稅收入確認(rèn)的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間：（二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。,第一節(jié)收入的檢查,,收入確認(rèn)時(shí)間的檢查方法向企業(yè)索取項(xiàng)目竣工備案資料，或到建設(shè)主管部門調(diào)閱，看項(xiàng)目竣工備案時(shí)間；向銷售部門索取交付使用商品房清單，或到樓盤現(xiàn)場(chǎng)察看業(yè)主是否入住、是否已開始裝修；到房產(chǎn)管理部門調(diào)閱產(chǎn)權(quán)登記情況，看該項(xiàng)目是否已有辦理產(chǎn)權(quán)的業(yè)主。符合上述條件之一，即為該項(xiàng)目確認(rèn)銷售收入的起始時(shí)間。,第一節(jié)收入的檢查,,收入確認(rèn)時(shí)間的檢查方法在上述前提下，對(duì)照商品房認(rèn)購書、買賣合同，區(qū)分哪些屬于預(yù)售收入、哪些屬于銷售收入，對(duì)照預(yù)收帳款及銷售收入明細(xì)賬，看預(yù)售收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。將合同到款時(shí)間與實(shí)際到款時(shí)間逐一核對(duì)，分月統(tǒng)計(jì)，看是否及時(shí)確認(rèn)收入。,第一節(jié)收入的檢查,,收入確認(rèn)原則的檢查對(duì)已完工的開發(fā)產(chǎn)品，是否按下列原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,第一節(jié)收入的檢查,,對(duì)視同銷售行為的檢查內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資者、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位及個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，是否視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。,第一節(jié)收入的檢查,,對(duì)代建工程和提供勞務(wù)收入的檢查檢查代建合同、代建工程形象進(jìn)度表及雙方的結(jié)算單據(jù)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代建工程屬于自營工程還是分包工程檢查提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料政府代建工程機(jī)關(guān)、單位代建工程,第一節(jié)收入的檢查,,特殊收入方式的檢查1、對(duì)以房抵頂工程款、銀行貸款的檢查；2、對(duì)以地?fù)Q房、以房換地、參建聯(lián)建、合作建房的檢查；3、對(duì)委托銷售和境外銷售的檢查；4、對(duì)超規(guī)劃面積銷售收入的檢查；5、對(duì)假按揭貸款的檢查；6、其他收入的檢查。,,開發(fā)成本的檢查：,第二節(jié)成本的檢查,,,銷售成本的檢查可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本總可售面積銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本,,開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅海?）屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定直接計(jì)入成本對(duì)象。（2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。?,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。,,開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣的差額應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。,,開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。,第二節(jié)成本的檢查,,,檢查中應(yīng)把握以下幾點(diǎn)1.可售面積單位工程成本取決于核算對(duì)象開發(fā)總成本及可售面積。2.核查開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)記帳憑證，看是否已實(shí)際交納或?qū)嶋H發(fā)生；3.對(duì)分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其各期開發(fā)成本中分?jǐn)偟耐恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否正確。,第二節(jié)成本的檢查,,,可售面積的檢查1.房地產(chǎn)建筑面積的種類2.可銷售面積的界定3.可銷售面積的檢查,,可售面積的檢查房地產(chǎn)建筑面積的種類開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積有很多種類，如：規(guī)劃面積，施工面積，竣工面積，測(cè)繪面積，可銷售面積，不可銷售面積、合同面積等。規(guī)劃面積：施工面積：測(cè)繪面積：可銷售面積：不可銷售面積：合同面積：,第二節(jié)成本的檢查,,,可售面積的檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在可售面積的稅收處理上容易出現(xiàn)的問題：一是不按竣工后測(cè)繪的面積，而是按規(guī)劃面積或合同面積作為可售面積；二是在結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，故意加大已售的可售面積的數(shù)額，多轉(zhuǎn)銷售成本。,,對(duì)虛假建安成本的檢查（1）虛假建安成本的取得方式購買虛假發(fā)票，自行填開入帳；與總承包商聯(lián)手，虛立施工合同，虛開工程施工發(fā)票；由關(guān)聯(lián)企業(yè)施工，虛開工程施工發(fā)票；掛靠施工企業(yè)，自行組織施工，虛列建安成本；支付較低的費(fèi)用，從核定征收的施工單位虛開發(fā)票；與掛靠的無資質(zhì)的分包商簽訂分包協(xié)議，取得掛靠方虛假發(fā)票；施工單位虛開勞務(wù)發(fā)票、利用虛假資料向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開發(fā)票；,,虛假建安成本的表現(xiàn)特征：工程造價(jià)明顯偏高；項(xiàng)目完工，仍然有高額的應(yīng)付未付款項(xiàng)；借故不提供合同資料；工程項(xiàng)目管理混亂，不能提供有關(guān)施工鑒證單據(jù)；施工單位與發(fā)票開具、工程價(jià)款結(jié)算單位不一致；簽訂總包合同，列支大宗自購的建造材料。等等。,內(nèi)、外資房地產(chǎn)企業(yè)的稅收差異,,第十章其它稅種稽查方法,,第一節(jié)土地使用稅,,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收土地使用稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)包括與其不可分割的附屬設(shè)施占地。即對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)的馬路、綠化用地、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、自行車棚等公共設(shè)施用地均應(yīng)征稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)及出售不同期間土地使用稅的納稅人和計(jì)稅依據(jù)不同：,第一節(jié)土地使用稅,,①在開發(fā)建設(shè)期間，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自土地管理部門批準(zhǔn)其開發(fā)建設(shè)始至開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目完工（含竣工）止。在此開發(fā)建設(shè)期間應(yīng)按其全部占用土地面積計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。②在項(xiàng)目完工后至房地產(chǎn)全部出售期間，對(duì)未出售部分和已經(jīng)出售部分，應(yīng)合理分?jǐn)傆?jì)算繳納土地使用稅。,,財(cái)稅[2006]186號(hào)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知規(guī)定：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。,第二節(jié)房產(chǎn)稅,,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房在未售出前對(duì)外出租、出借，或轉(zhuǎn)為自用，是否按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前用于出租的，其會(huì)計(jì)核算是否正確，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確，是否足額申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。,,國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知(國稅發(fā)[2003]89號(hào))規(guī)定：鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。,,財(cái)稅［2006］181號(hào)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知一、凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。上述具備房屋功能的地下建筑是指有屋面和維護(hù)結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩a(chǎn)、經(jīng)營、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲(chǔ)藏物資的場(chǎng)所。,,二、自用的地下建筑，按以下方式計(jì)稅：1．工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值［1-(10%—30%)］1.2％。2．商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值［1-(10%—30%)］1.2％。房屋原價(jià)折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市財(cái)政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定。3．對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。四、本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（［86］財(cái)稅地字第008號(hào)）第十一條同時(shí)廢止。,,國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征收城市房地產(chǎn)稅若干問題的通知(國稅發(fā)【2000】第44號(hào)2000年1月1日起執(zhí)行)一、關(guān)于利用人防工程免征城市房地產(chǎn)稅問題為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施，對(duì)外商投資企業(yè)利用人防工程中的房屋進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)的，可比照《關(guān)于檢發(fā)＜關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定＞、＜關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>、（財(cái)政部稅務(wù)總局[1986]財(cái)?shù)囟愖?08號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，暫不征收房產(chǎn)稅。,,二、關(guān)于出租柜臺(tái)征收城市房地產(chǎn)稅問題出租房屋以優(yōu)先從租計(jì)征城市房地產(chǎn)稅為原則，外商投資企業(yè)將房屋內(nèi)的柜臺(tái)出租給其他經(jīng)營者等并收取租金的，應(yīng)按租金計(jì)征城市房地產(chǎn)稅。凡按租金計(jì)征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征的，按租金收入計(jì)征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價(jià)值計(jì)征。對(duì)外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對(duì)該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”帳上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對(duì)該出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面，無論如何計(jì)帳，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城了房地產(chǎn)稅。,,三、關(guān)于外籍個(gè)人購置的房產(chǎn)免征城市房地產(chǎn)稅問題外籍個(gè)人（包括華僑，港、澳、臺(tái)同胞）購置的非營業(yè)用房產(chǎn)，可比照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第五條的有關(guān)規(guī)定，暫免征城市房地產(chǎn)稅。,第三節(jié)印花稅,,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂的商品房銷售（預(yù)售）合同、建筑安裝合同、勘探設(shè)計(jì)合同、借款合同等是否按規(guī)定繳納印花稅。,,《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知財(cái)稅[2006]162號(hào)規(guī)定：一、對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。二、對(duì)發(fā)電廠與電網(wǎng)之間、電網(wǎng)與電網(wǎng)之間(國家電網(wǎng)公司系統(tǒng)、南方電網(wǎng)公司系統(tǒng)內(nèi)部各級(jí)電網(wǎng)互供電量除外)簽訂的購售電合同按購銷合同征收印花稅。電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不征收印花稅。三、對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。四、對(duì)商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。,第四節(jié)個(gè)人所得稅,,發(fā)放的各種名目的獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼、實(shí)物以及其他應(yīng)稅收入是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。重點(diǎn)檢查企業(yè)經(jīng)營者和個(gè)人投資者取得實(shí)物分配、以明顯偏低價(jià)格購買本企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品等應(yīng)稅行為。核對(duì)企業(yè)銷售部銷售人員業(yè)績考核表，檢查房地產(chǎn)企業(yè)售樓人員的獎(jiǎng)勵(lì)提成是否足額繳納個(gè)人所得稅。,第五節(jié)契稅,,重點(diǎn)檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從2005年1月1日開始是否到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納取得土地環(huán)節(jié)的契稅；申報(bào)繳納契稅的計(jì)稅依據(jù)是否正確：出讓國有土地使用權(quán)的，其計(jì)稅價(jià)格是否為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益；,第五節(jié)契稅,,以協(xié)議方式出讓的，其計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，是否依法繳納契稅。,第十一章稅務(wù)稽查取證要求,,,第一節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查證據(jù)的收集途徑第二節(jié)稅務(wù)案件證據(jù)應(yīng)當(dāng)遵循的原則和要求第三節(jié)證明主體及程序的具體要求,第十二章稅務(wù)稽查難點(diǎn)問題,,第一節(jié)銷售收入確認(rèn)問題第二節(jié)關(guān)于大配套設(shè)施費(fèi)用能否預(yù)提問題第三節(jié)不合規(guī)票據(jù)列支開發(fā)成本問題第四節(jié)可銷售面積的確認(rèn)問題第五節(jié)土地增值稅的清算問題第六節(jié)假按揭征稅問題第七節(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征營業(yè)稅問題,ThankYou!,謝謝！,主講人簡介,大連市地稅局檢查處王友炎聯(lián)系電話：13134114992電子郵件：wangyouyan4992@,