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房地產業(yè)“營改增”稅收業(yè)務培訓,韶關市國稅局李德炎,房地產業(yè)“營改增”稅收業(yè)務培訓,“營改增”擴圍背景及意義增值稅的基本原理房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產業(yè)務處理納稅人提供不動產經營租賃業(yè)務處理納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,營改增擴圍的背景及意義,背景：李克強總理在十二屆全國人大四次會議上提出從5月1日起全面推開營改增，意味著營改增進入了決勝的攻堅階段。作為深化財稅體制改革的重頭戲和推進供給側結構性改革的重要舉措。意義：首先，全面推開營改增，標志著我國增值稅將實現對貨物和勞務的全覆蓋，延續(xù)多年的營業(yè)稅將退出歷史舞臺，與國家治理體系和治理能力現代化相適應的現代消費型增值稅制度將最終確立。第二，全面推開營改增，不僅是稅制改革的重大突破，而且將加快整個財稅體制改革的進程，為財稅體制更好地發(fā)揮在治國安邦中的基礎性、支柱性、保障性作用奠定堅實的基礎。,營改增擴圍的背景及意義,第三，全面推開營改增，將大大減輕企業(yè)稅負，是為企業(yè)“降成本”“增活力”，用短期財政收入“減法”換取持續(xù)發(fā)展勢能“加法”的重要一招，必將為緩解經濟下行壓力，推動經濟穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好提供有力支持。第四，全面推開營改增，將營造更加有利于激發(fā)市場主體活力的稅制環(huán)境，為促進大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新提供有效的稅制引導，在推進供給側結構性改革中，助力經濟保持中高速增長、邁向中高端水平。,房地產業(yè)“營改增”稅收業(yè)務培訓,“營改增”擴圍背景及意義增值稅的基本原理房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產業(yè)務處理納稅人提供不動產經營租賃業(yè)務處理納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,增值稅的基本原理,（一）房地產業(yè)增值稅納稅人（二）房地產業(yè)征稅范圍（三）房地產一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認定（四）房地產業(yè)稅率和征收率（五）房地產業(yè)計稅辦法（六）需注意特殊稅務事項（七）房地產業(yè)納稅義務發(fā)生時間,（一）房地產業(yè)增值稅納稅人,在中華人民共和國境內銷售自行開發(fā)的房地產項目的房地產開發(fā)企業(yè)，為房地產業(yè)增值稅納稅人。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。,（二）房地產業(yè)征稅范圍,1、房地產企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產項目適用銷售不動產稅目。2、房地產企業(yè)出租自己開發(fā)房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目（不含不動產售后回租融資租賃）。,（三）房地產業(yè)一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認定,納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應稅行為的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過財政部和國家稅務總局規(guī)定標準的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。上述年應稅銷售額標準為500萬元（含本數）年應稅銷售額=連續(xù)不超過12個月應稅銷售額合計（1+征收率）,（三）一般納稅人和小規(guī)模納稅人的認定,一般納稅人認定特殊情況：年應稅銷售額超過規(guī)定標準的其他個人不屬于一般納稅人。年應稅銷售額超過規(guī)定標準但不經常發(fā)生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。會計核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計制度規(guī)定設置賬簿，根據合法、有效憑證核算。,判斷題：,例1：A納稅人（非自然人）2017年1月開始銷售自行開發(fā)的房產，2017年1-12月共取得房產銷售收入500萬元，超過了財政部和國家稅務總局規(guī)定的一般納稅人認定標準，必須認定為增值稅一般納稅人（）例2：自然人A于2016年5月銷售房產1套，取得房產銷售收入600萬元，則自然人A需認定為增值稅一般納稅人（）,（四）房地產業(yè)稅率和征收率,房地產一般納稅人企業(yè)銷售、出租不動產適用的稅率均為11%。小規(guī)模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售、出租不動產業(yè)務，征收率為5%。,（五）房地產業(yè)計稅辦法,基本規(guī)定增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發(fā)生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。小規(guī)模納稅人發(fā)生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。,（五）房地產業(yè)計稅辦法,一般計稅方法的應納稅額一般計稅方法的應納稅額計算公式：應納稅額=當期銷項稅額－當期進項稅額當期銷項稅額=當期銷售額適用稅率,（五）房地產業(yè)計稅辦法,簡易計稅方法的應納稅額1、簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=銷售額征收率2、簡易計稅方法的銷售額不包括其應納稅額，納稅人采用銷售額和應納稅額合并定價方法的，按照下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額（1＋征收率）,（六）需注意特殊稅務事項,視同銷售情形下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：1、單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。2、單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。3、財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。,（六）需注意特殊稅務事項,進項稅額不得從銷項稅額中抵扣情形一般納稅人下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：1、用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。2、非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。,（六）需注意特殊稅務事項,3、非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。4、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。5、非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。,（六）需注意特殊稅務事項,6、購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。7、財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。本條第4項、第5項所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。所稱非正常損失是指因管理不善造成貨物的被盜、丟失、霉爛變質，以及因違法法律法規(guī)造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。,（七）房地產業(yè)納稅義務發(fā)生時間,增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為：1、納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。2、納稅人提供建筑服務、租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。3、納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務發(fā)生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。,房地產業(yè)“營改增”稅收業(yè)務培訓,“營改增”擴圍背景及意義增值稅的基本原理房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產業(yè)務處理納稅人提供不動產經營租賃業(yè)務處理納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產業(yè)務處理,政策依據：《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用本辦法房地產開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產項目。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,銷售額確認一般計稅辦法1、房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）,（二）一般納稅人征收管理,2、當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。,（二）一般納稅人征收管理,支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據。一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。,（二）一般納稅人征收管理,銷售額確認簡易計稅辦法4、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。銷售額=全部價款和價外費用（1+5%）,（二）一般納稅人征收管理,房地產老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。,習題,【案例一】A房地產企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產項目，施工許可證注明的開工日期是2015年3月15日，2016年5月該企業(yè)銷售房產8套，開具增值稅普通發(fā)票價稅合計金額252萬元，納稅人選擇簡易征收辦法。問：納稅人在6月申報期應申報的增值稅銷售額是多少？,習題,納稅人6月應申報增值稅銷售額為：應稅銷售額=252(1+5%)=240萬元《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》,習題,【案例二】A房地產企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產項目，支付該項目土地價款1000萬元，該房產項目可供銷售建筑面積96000平方，施工許可證注明的開工日期是2016年5月15日，2017年8月該企業(yè)銷售房產8套，涉及的房產建筑面積960平方，開具增值稅普通發(fā)票價稅合計金額252萬元。問：納稅人在6月申報期應申報的增值稅銷售額是多少？,習題,納稅人6月應申報增值稅銷售額為：當期抵扣的土地價款=（96096000）1000=10萬元6月應申報銷售額=（252-10）（1+11%）=218.02萬元《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》,（二）一般納稅人征收管理,預繳稅款1、一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。2、應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。3、一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。,習題,案例【一】A房地產企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產項目，施工許可證開工日期為2015年3月15日，2016年1月開始預售房產，該企業(yè)2016年5月又收到預收款525萬元。該納稅選擇簡易計稅辦法。問：納稅人在6月份申報期應申報預繳多少增值稅稅款？,習題,納稅人6月應申報預繳增值稅稅款為：6月應申報預繳增值稅款=525（1+5%）3%=15萬元《增值稅預繳稅款表》,習題,案例【二】A房地產企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B房地產項目，施工許可證開工日期為2015年3月15日，2016年1月開始預售房產，該企業(yè)2016年5月又收到預收款525萬元。該納稅選擇一般計稅辦法。問：納稅人在6月份申報期應申報預繳多少增值稅稅款？,習題,納稅人6月應申報預繳增值稅稅款為：6月應申報預繳增值稅款=525（1+11%）3%=14.19萬元《增值稅預繳稅款表》,（二）一般納稅人征收管理,進項稅額一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模房地產項目總建設規(guī)模）《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》,（二）一般納稅人征收管理,納稅申報1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。,（二）一般納稅人征收管理,發(fā)票開具1、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅發(fā)票。2、一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。3、一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。,（二）一般納稅人征收管理,其他事項1、房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，按照本辦法規(guī)定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。2、房地產開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。,習題,案例【一】A房地產企業(yè)（一般納稅人）自相開發(fā)了B房地產項目，施工許可證的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預售房產，至2016年4月30日共取得預收款5250萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A房地產企業(yè)對上述預收款開具收據，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016年5月又收到預收款5250萬元。2016年6月共開具增值稅普通發(fā)票10500萬元（含2016年4月30日前取得的未開票預收款5250萬元，和2016年5月收到的5250萬元），同時辦理房產產權轉移手續(xù)。該納稅人選擇簡易計稅辦法問：納稅人在7月申報期應申報多少增值稅稅款？,習題,6月份申報期申報預繳增值稅為：應預繳稅款=5250（1+5%）3%=150萬元7月份申報期應申報增值稅稅款為：應申報增值稅款=5250（1+5%）5%-150=100萬元,房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,預繳稅款1、房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。2、應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款（1+5%）3%3、小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,納稅申報小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,發(fā)票開具1、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關申請代開。2、小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。3、小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。,習題,案例【一】A房地產企業(yè)（小規(guī)模）自行開發(fā)了B房地產項目，施工許可證的開工日期是2015年3月15日，2016年1月15日開始預售房產，至2016年4月30日共取得預收賬款200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。A房地產企業(yè)對上述預收款開具收據，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該房地產企業(yè)2016年5月又收到預收款200萬元。2016年6月共開具增值稅普通發(fā)票400萬元（含2016年4月30日取得的未開票預收款200萬元，和2016年5月收到的預收款200萬元）。問：納稅人在6、7月申報期應如何納稅？,習題,6月申報期就取得的預收款應預繳的增值稅為：200（1+5%）3%=5.71萬元7月申報期向主管稅務機關申報繳納增值稅為：200（1+5%）5%-5.71=3.81萬元增值稅納稅申報表（小規(guī)模納稅人適用）,房地產業(yè)“營改增”稅收業(yè)務培訓,“營改增”擴圍背景及意義增值稅的基本原理房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產業(yè)務處理納稅人提供不動產經營租賃業(yè)務處理納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,納稅人提供不動產經營租賃業(yè)務處理,政策依據：《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）,納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產（以下簡稱出租不動產），適用本辦法。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人提供道路通行服務不適用本辦法。,納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,一般納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,（二）一般納稅人征收管理,2、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。,（二）一般納稅人征收管理,預繳稅款1、納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額（1+11%）3%2、納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額（1+5%）5%3、納稅人出租不動產，按照本辦法規(guī)定需要預繳稅款的，應在取得租金的次月納稅申報期或不動產所在地主管國稅機關核定的納稅期限預繳稅款。,習題,案例【一】樂昌市某納稅人（一般納稅人）2013年購買廣州市房產一套用于出租。每月收取租金收入20萬元。問：自2016年5月1日起，納稅人出租房產，應如何計算預繳增值稅稅款？（一般計稅方法、簡易計稅方法）,習題,納稅人選擇一般計稅方法納稅人應向不動產所在地國稅機關預繳增值稅稅款預繳增值稅稅款=20（1+11%）3%=0.54萬元納稅人選擇簡易計稅方法納稅人應向不動產所在地國稅機關預繳增值稅稅款預繳增值稅稅款=20（1+5%）5%=0.95萬元,（二）一般納稅人征收管理,其他事項1、單位和個體工商戶出租不動產，按照本辦法規(guī)定向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款時，應填寫《增值稅預繳稅款表》。2、單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管國稅機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。,習題,案例【一】樂昌市某納稅人（一般納稅人）2013年購買廣州市房產一套用于出租。每月收取租金收入20萬元。問：自2016年5月1日起，納稅人出租房產，應如何計算申報繳納增值稅稅款？（一般計稅方法、簡易計稅方法）,習題,納稅人選擇一般計稅方法（不考慮進項因素）納稅人應向機構所在地國稅機關申報繳納增值稅稅款應納增值稅稅款=20（1+11%）11%-0.54=1.44萬元納稅人選擇簡易計稅方法納稅人應向機構所在地國稅機關申報繳納增值稅稅款應納增值稅稅款=20（1+5%）5%-0.95=0萬元,納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,小規(guī)模納稅人出租不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、單位和個體工商戶出租不動產（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,2、其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。,房地產業(yè)“營改增”稅收業(yè)務培訓,“營改增”擴圍背景及意義增值稅的基本原理房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產業(yè)務處理納稅人提供不動產經營租賃業(yè)務處理納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,政策依據：《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第14號）,納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（一）適用范圍,納稅人轉讓其取得的不動產，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目不適用本辦法,納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（二）一般納稅人征收管理,一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。2、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,（二）一般納稅人征收管理,3、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。4、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,（二）一般納稅人征收管理,5、一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。6、一般納稅人轉讓其2016年5月1日后自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。,（二）一般納稅人征收管理,預繳稅款1、以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=全部價款和價外費用（1+5%）5%2、以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）（1+5%）5%,（二）一般納稅人征收管理,其他事項1、納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（1）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。（2）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。（3）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。,（二）一般納稅人征收管理,2、納稅人轉讓其取得的不動產，向不動產所在地主管地稅機關預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續(xù)抵減。納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。3、納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代開增值稅專用發(fā)票。,習題,案例【一】某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2016年6月30日轉讓其2013年購買的房產一處，取得轉讓收入1000萬元（含稅，下同），納稅人2013年購買時的價款700萬元，保留有合法憑據。假設該納稅人選擇簡易計稅方法。問：該納稅人應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？回到機構所在地如何計算應納稅額？,習題,該納稅人在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額為：預繳稅額=（1000-700）（1+5%）5%=14.29萬元納稅人回到機構所在地計算應納稅額為：應納稅額=（1000-700）（1+5%）5%-14.29=0萬元,習題,案例【一】某納稅人（非自然人）為增值稅一般納稅人，2016年6月30日轉讓其2013年購買的房產一處，取得轉讓收入1000萬元（含稅，下同），納稅人2013年購買時的價款700萬元，保留有合法憑據。假設該納稅人選擇一般計稅方法。問：該納稅人應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？回到機構所在地如何計算應納稅額？,習題,該納稅人在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額為：預繳稅額=（1000-700）（1+5%）5%=14.29萬元納稅人回到機構所在地計算應納稅額為（不考慮進項因素）：應納稅額=1000（1+11%）11%-14.29=84.81萬元,納稅人轉讓不動產增值稅業(yè)務處理,（一）適用范圍（二）一般納稅人征收管理（三）小規(guī)模納稅人征收管理,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。2、小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。3、除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。,（三）小規(guī)模納稅人征收管理,個人轉讓其購買的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：1、個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。2、個人轉讓其購買的住房，按照有關規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。3、個體工商戶應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規(guī)定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。,習題,案例【一】某納稅人（非自然人）為小規(guī)模納稅人，2016年6月30日轉讓其2013年自建的廠房一間，取得轉讓收入1000萬元。納稅人2013年建造廠房的成本為700萬元。問：該納稅人應如何在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額？回到機構所在地如何計算應納稅額？,習題,該納稅人在不動產所在地地稅機關計算預繳稅額為：預繳稅額=1000（1+5%）5%=47.62萬元納稅人回到機構所在地計算應納稅額為（不考慮進項因素）：應納稅額=1000（1+5%）5%-47.62=0萬元,謝謝！,WWW.PPTKOREA.COM,