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1、 試論妥善解決歷史文化保護(hù)區(qū)人口問題的分析 　　論文摘要：北京保護(hù)區(qū)的問題是保護(hù)區(qū)更新的難點(diǎn)，文章以北京東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)四區(qū)解決保護(hù)區(qū)人口問題的實(shí)踐為基礎(chǔ)，經(jīng)驗(yàn)和存在的困難，借鑒國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，提出了解決保護(hù)區(qū)人口問題的措施和建議，對(duì)保障保護(hù)區(qū)工作順利健康開展具有積極意義． 　　論文關(guān)鍵詞：歷史文化保護(hù)區(qū)；更新；人口問題 　　目前，北京舊城內(nèi)有30片歷史文化保護(hù)區(qū)，總占地面積16．1平方千米，居住人口約30余萬(wàn)人．由于歷史的原因，保護(hù)區(qū)內(nèi)危房多，設(shè)施差，老百姓居住的條件仍停留在50年前的水平．在保護(hù)區(qū)更新的難題最突出的

2、是人口問題．保護(hù)區(qū)內(nèi)多數(shù)房屋面積狹小，基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，私搭亂建嚴(yán)重，存在著大量的結(jié)構(gòu)隱患和消防問題，此外，保護(hù)區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)方式復(fù)雜，有公產(chǎn)、私產(chǎn)、軍產(chǎn)、集體、宗教等多種產(chǎn)權(quán)形式，這種現(xiàn)象阻礙了單位個(gè)人購(gòu)房、修房的積極性．這些都與保護(hù)區(qū)內(nèi)人口密度過大、人口構(gòu)成不合理等因素有關(guān)．因此，解決人口問題是保護(hù)區(qū)更新的關(guān)鍵．人口問題包括人口疏散、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面，以及應(yīng)采取的方法和步驟．妥善解決保護(hù)區(qū)人口問題關(guān)系到加快保護(hù)區(qū)更新的進(jìn)程，改善老百姓的居住，同時(shí)對(duì)于調(diào)整城市功能、實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃目標(biāo)、建構(gòu)和諧均具有重大的現(xiàn)實(shí)意義． 　　1國(guó)內(nèi)外相關(guān)經(jīng)驗(yàn) 　　1．1關(guān)于吸引資金的優(yōu)惠政策 　　20世紀(jì)60年代

3、以來，歐美各國(guó)對(duì)歷史街區(qū)的保護(hù)與更新采用了多種經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策．在美國(guó)，利用開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式進(jìn)行更新，即開發(fā)商在歷史街區(qū)所建項(xiàng)目的虧損，可由城市其它土地上的項(xiàng)目予以補(bǔ)償．在德國(guó)，舊城更新項(xiàng)目依據(jù)《特別城市更新法》獲得政府資助，更新中無盈利開支費(fèi)用60％由州政府負(fù)擔(dān)，40％由地方政府負(fù)擔(dān)．在日本，1968年設(shè)立了日本觀光資源保護(hù)財(cái)團(tuán)，基金經(jīng)審批后可用于歷史街區(qū)的保護(hù)與更新． 　　1．2關(guān)于居民自助參與1日城更新 　　20世紀(jì)60年代以來，西方國(guó)家出現(xiàn)被稱為“社區(qū)”的自下而上的由居民參與對(duì)居住區(qū)進(jìn)行改造的做法．參與是歷史街區(qū)保護(hù)與更新的重要環(huán)節(jié)．法國(guó)地方議會(huì)確立保護(hù)區(qū)后要進(jìn)行三項(xiàng)重要工作：發(fā)表公告

4、、公眾、公眾投票表決．日本民間成立了<全國(guó)歷史街區(qū)保護(hù)聯(lián)盟>，通過調(diào)查向當(dāng)局反映民意。為政策決策提供依據(jù)．美國(guó)社區(qū)保護(hù)遍及各州，基層社區(qū)和居民積極參與保護(hù)活動(dòng)以達(dá)到改善居住狀況，爭(zhēng)取環(huán)境公平與提高社區(qū)品質(zhì)的目的． 　　1．3關(guān)于人口外遷 　　日本東京周邊地價(jià)較低，人們?yōu)榱烁?jīng)濟(jì)，紛紛遷居到城市外圍，形成了城里人的外流，減輕了市區(qū)拆遷的壓力，這是東京舊城風(fēng)貌得以保留的最根本原因．西安調(diào)整城市結(jié)構(gòu)，在外圍建設(shè)11個(gè)組團(tuán)疏散市中心過于密集的人口；蘇州古城區(qū)1986年開始在古城的西面和東面開辟新區(qū)，經(jīng)過近l0年努力。蘇州古城人口已減少了10萬(wàn)人．這些方法都要依賴便利快捷的． 　　

5、2北京舊城四城區(qū)保護(hù)區(qū)更新實(shí)踐 　　近年來北京舊城四城區(qū)在探索保護(hù)區(qū)更新方式和疏散人口的對(duì)策方面取得了豐富的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將典型個(gè)例簡(jiǎn)述如下： 　　2．1東城區(qū) 　　東城區(qū)以交道口“微循環(huán)”改造為試點(diǎn)，該地區(qū)占地1．47平方千米，共1940個(gè)院落，其中平房院1600多個(gè)．自2003年起，采用“引入社會(huì)人，群眾自愿，街道組織，產(chǎn)權(quán)人實(shí)施”的方式，對(duì)50多個(gè)院落進(jìn)行了改造．在危改過程中，社會(huì)穩(wěn)定，“微循環(huán)”漸進(jìn)的更新方式得到了各方的好評(píng)． 　　在資金來源方面，主要是引入社會(huì)投資人，包括開發(fā)商、私有企業(yè)等．區(qū)政府搭建平臺(tái)。提供相關(guān)服務(wù)，解決可能遇到的問題，吸引社會(huì)資金．在決定哪個(gè)院落可以改方面，采

6、取“群眾自愿”的原則．居民的安置以貨幣補(bǔ)償為主，也有定向提供經(jīng)濟(jì)適用房、購(gòu)買二手平房或租房等措施．“街道組織”主要體現(xiàn)在街道辦事處入戶進(jìn)行摸底調(diào)查。了解不愿搬遷的居民的訴求，進(jìn)行協(xié)商，爭(zhēng)取做到全院同意．在產(chǎn)權(quán)方面，微循環(huán)改造的起步階段的對(duì)象主要是居住在院落中的直管公房承租戶，但私房院落、單位自管房經(jīng)產(chǎn)權(quán)人(單位)同意，也可以提出改造．可以通過“招、拍、掛”等方式對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行公開拍賣，完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換，可以吸引更多資金，形成良性循環(huán)． 　　2．2西城區(qū) 　　西城區(qū)保護(hù)區(qū)更新以什剎海煙袋斜街為試點(diǎn)，該地區(qū)現(xiàn)有居住院落140個(gè)，950戶，總建筑面積5．7萬(wàn)平方米，其中私房197戶，建筑面積0．48萬(wàn)平

7、方米；公房753戶，建筑面積1．5萬(wàn)平方米，人均居住面積5～10平方米居多．對(duì)于保護(hù)區(qū)人口的去留，一是政府采用降低人口密度、鼓勵(lì)外遷的政策。用貨幣補(bǔ)償、異地安置的方法．外遷居民貨幣補(bǔ)償參照文市政府87號(hào)文執(zhí)行，外遷居民需要異地安置的，安排購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房。 對(duì)困難戶采取廉租房政策．二是落實(shí)保護(hù)和修繕責(zé)任，愿意留住的現(xiàn)住房人，必須接受保護(hù)和修繕規(guī)劃的要求。按保護(hù)和修繕原則進(jìn)行保護(hù)修繕，獨(dú)院落私房產(chǎn)權(quán)人應(yīng)根據(jù)保護(hù)規(guī)劃要求，拆除院內(nèi)違法建設(shè)，按規(guī)定進(jìn)行房屋修繕或更新，非獨(dú)立院落私房產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從整體院落的保護(hù)更新要求參與保護(hù)與更新，私房產(chǎn)權(quán)人如修繕資金不足，可申請(qǐng)協(xié)助辦理貸款． 　　煙袋斜街地區(qū)保

8、護(hù)更新的成功經(jīng)驗(yàn)是以深入調(diào)研為基礎(chǔ)，更新速度快、風(fēng)貌保護(hù)得好． 　　2．3崇文區(qū) 　　崇文區(qū)前門地區(qū)危改試點(diǎn)已實(shí)施三年，目前仍處在外遷人口階段．該地區(qū)占地105公頃，現(xiàn)有居民20417戶，人口61600人，人口密度4．38萬(wàn)人／平方千米．前門地區(qū)人口稠密，房屋危舊，文保單位多．針對(duì)這些問題，該地區(qū)在危改過程中提出了“人房分離”的模式，即采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆椒ǎ瑢⒈Ｗo(hù)區(qū)的人口全部外遷．人口全部遷出后，以便對(duì)建筑進(jìn)行認(rèn)定和維修．房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法為：房屋拆遷補(bǔ)償款=(5400k+1000)元乘以房屋建筑面積+重置成新價(jià)，k=1。3(容積率修正系數(shù))；建筑面積=使用面積乘1．33；居民在獎(jiǎng)勵(lì)期內(nèi)搬遷可獎(jiǎng)勵(lì)5．5萬(wàn)元；簽訂協(xié)議后在三環(huán)至四環(huán)購(gòu)買住房的給予一萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，在四環(huán)至五環(huán)購(gòu)買住房的給予二萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)，在五環(huán)以外購(gòu)買住房的給予3萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)于外遷居民，全市7個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目可提供定向供應(yīng)． 　　崇文區(qū)“人戶分離”成功的方面在于調(diào)整了城市用地性質(zhì)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了活力．