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1、 新版房地產(chǎn)改革的根本途徑匯編 202x年初春,中國政府出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,極力打壓不斷飆漲的房地產(chǎn)價(jià)格。但值得玩味的是,一方面房地產(chǎn)市場價(jià)格早已超出了普通居民的承受能力;另一方面土地價(jià)格高得令人咂舌。人們不禁要問,中國的房地產(chǎn)市場究竟出了什么問題? 實(shí)際上,到202x年,中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入非理性階段,大中城市的房地產(chǎn)市場價(jià)格一發(fā)而不可收拾。到202x年末,一些特大型城市房地產(chǎn)市場價(jià)格超過了世界其他重要城市如東京、紐約等。202x年世界金融危機(jī)爆發(fā),為了避免中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度過快下降,中央政府出臺了一系列刺激經(jīng)濟(jì)的政策,中國的房地產(chǎn)市

2、場價(jià)格又開始了一路飆漲,房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入瘋狂狀態(tài)。 一些金融學(xué)者和房地產(chǎn)分析專家認(rèn)為,中央政府出臺的一系列信貸、財(cái)稅宏觀調(diào)控政策之所以難以奏效,根本原因就在于沒有顧及地方政府的財(cái)政收入問題,這種分析非常到位。事實(shí)上,絕大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為,中國的房地產(chǎn)市場之所以快速發(fā)展,根本原因就在于中國正在進(jìn)入城市化的進(jìn)程。 其實(shí),中國的房地產(chǎn)市場不同于西方國家的房地產(chǎn)市場,中國的房地產(chǎn)市場是建立在土地公有制基礎(chǔ)之上的房地產(chǎn)市場。中國房地產(chǎn)市場發(fā)展必須優(yōu)先滿足土地所有權(quán)人的需要。如果公民通過政府出讓土地之后,不能依靠合法收入獲得住房,那么,這樣的房地產(chǎn)發(fā)展政策必然會(huì)出問題。 從實(shí)證

3、的角度來分析,中國當(dāng)前居民自有住房率大約在70%左右,只有30%左右的居民沒有屬于自己的住房。中國當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展最大的問題在于,投資性住房需求過旺,而消費(fèi)性住房供給不足。絕大多數(shù)中下層居民要想依靠個(gè)人能力購買住房,幾乎是天方夜譚,而城市住房空置率30%以上。這就意味著中國絕大多數(shù)城市中,30%的住房沒有人居住,而30%的居民需要住房卻買不起。解決這個(gè)問題的辦法就是千方百計(jì)地減少投資性住房,增加消費(fèi)性住房。 中央政府的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該包括兩個(gè)方面:一方面增加社會(huì)保障性住房,讓30%的中下層收入居民可以獲得政府的保障性住房;另一方面則提高商品房保有階段的成本,迫使那些投資性的需求逐

4、漸減弱,從而提高土地資源的利用效率。 從理論上來說,投資性交易和消費(fèi)性交易遵從不同的規(guī)律。投資性交易遵從的是風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律;而消費(fèi)性交易遵從的是供求規(guī)律。投資性交易風(fēng)險(xiǎn)越大,投資商品的價(jià)格也就越高。所以,中央政府的宏觀調(diào)控政策出臺之后,房地產(chǎn)開發(fā)商拼命地夸大房地產(chǎn)市場交易風(fēng)險(xiǎn),以此來鼓勵(lì)投資者加大投資,從而獲得更多的回報(bào)。譬如,中央政府增加房地產(chǎn)交易成本之后,房地產(chǎn)開發(fā)商通過自己的代言人在新聞媒體上鼓吹,今后租房的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購買房屋的成本,迫使許多準(zhǔn)備租賃房屋的消費(fèi)者不得不竭盡全力地通過按揭購買商品房。中央政府出臺的宏觀調(diào)控政策越多,全國各地房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的速度也就越快。

5、 從本質(zhì)上來說,中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)典型的租賃市場。在土地私有制條件下,商品房所有權(quán)是一種絕對權(quán),只要商品房沒有自然滅失,購買人就享有所有權(quán)。而在中國土地使用權(quán)期限到來之后,購買人就失去了房屋所有權(quán)。所以,中國的房屋所有權(quán)人實(shí)際上是一個(gè)長期租賃人。不僅如此,房地產(chǎn)開發(fā)商人為地縮短商品房的使用壽命。據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì),中國的房屋平均壽命只有30年。從表面上來看,中國的消費(fèi)者購買的是房屋所有權(quán),但是從本質(zhì)上來說,中國的消費(fèi)者購買的只是商品房租賃權(quán)。 問題的嚴(yán)重性還不止于此,房地產(chǎn)市場是一個(gè)地域性很強(qiáng)的市場。房地產(chǎn)市場的發(fā)展必須優(yōu)先滿足本地居民的住房需要。房地產(chǎn)市場吸引大量外來投機(jī)者

6、,不僅會(huì)損害本地居民切身利益,而且會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場泡沫擴(kuò)張。現(xiàn)在一些大型城市房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下,就是因?yàn)樯贁?shù)投資者批量購買商品房。這種投機(jī)性的購買行為,在短期內(nèi)能夠刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì),增加地方財(cái)政收入,但從長遠(yuǎn)來看,會(huì)破壞房地產(chǎn)市場的發(fā)展秩序,助長中國房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象。 有學(xué)者抱怨,中國的房地產(chǎn)市場之所以會(huì)成為一個(gè)投資性市場,根本原因就在于中國缺乏資本投資渠道,富裕起來的人們不得不把房地產(chǎn)作為投資領(lǐng)域。這種觀點(diǎn)與其說是為中國房地產(chǎn)市場的畸形發(fā)展開脫責(zé)任,不如說是在批評中國的決策者沒有建立完善的資本市場。如果一個(gè)國家投資性的住房需求過旺,不僅會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展,而且大量的資金進(jìn)入房

7、地產(chǎn)業(yè),會(huì)在一定程度上抑制中國的正常消費(fèi),降低居民正常消費(fèi)能力,惡化居民的生活品質(zhì)。 解決中國房地產(chǎn)市場中存在的問題,不能只依靠市場經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要解決以下問題:首先,必須解決中央政府與地方政府的財(cái)政關(guān)系問題。長期以來,地方政府需要做大量的事情,但只有很少的財(cái)政收入。如果不加快稅收體制改革,解決各級地方政府財(cái)政收入不足的問題,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很可能會(huì)遭遇地方政府的懈怠。所以,中央政府采取的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,從短期來看,這項(xiàng)政策可能會(huì)收到一定的效果,但是從長期來說,有什么效果,人們還需拭目以待。 其次,必須改變我國房地產(chǎn)市場格局。房地產(chǎn)市場可以分為消費(fèi)性市場和

8、投資性市場。房地產(chǎn)市場改革的優(yōu)先目標(biāo)是,發(fā)展消費(fèi)性市場,通過加大社會(huì)保障性住房供應(yīng),解決我國普通居民的住房需求。今后可以考慮實(shí)行國有土地的無償供應(yīng)政策,凡是需要增加城市居民住房供給的,政府可以無償劃撥土地,用于廉租房建設(shè),然后分配給城市居民。這項(xiàng)改革不是恢復(fù)到原來的“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)”時(shí)代,實(shí)行最低限度的住房福利保障政策,而是要在土地公有制的條件下,優(yōu)先滿足土地“主人”的住房需求。 曾經(jīng)有一些學(xué)者提出,我國應(yīng)當(dāng)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房,讓普通居民購買房屋的所有權(quán)。這是一種非常理想的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式。但是,報(bào)道中可以看出,部分經(jīng)濟(jì)適用房變成了公務(wù)員及部分社會(huì)富有階層的經(jīng)濟(jì)適用房。在監(jiān)管不到位的情

9、況下,發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房并未達(dá)到預(yù)期效果。 在社會(huì)保障性住房建設(shè)之外,政府應(yīng)當(dāng)提出合理的規(guī)劃。今后政府可以在城市郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,大面積的修建商品房。但是,房地產(chǎn)開發(fā)商必須承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切社會(huì)成本,譬如,道路交通建設(shè)的費(fèi)用、公共設(shè)施配套的費(fèi)用等等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以提高商品房的價(jià)格,但是,國家應(yīng)征收房地產(chǎn)保有階段房地產(chǎn)稅,凡是購買商品房的業(yè)主,都必須按期向國家繳納房地產(chǎn)稅,購買房屋越多,居住面積越大,繳納的稅收就越多。這樣做的目的是:一方面限制房地產(chǎn)投機(jī)行為;另一方面則是提高土地資源的利用效率,防止部分投資者囤積居奇,牟取暴利。 部分學(xué)者擔(dān)心,政府增加房地產(chǎn)保有階段的稅收

10、,加大房地產(chǎn)交易的成本,會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價(jià)格居高不下。從理論上分析,商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)越高,獲得的收益也就越大。但是,中國的房地產(chǎn)市場實(shí)際上是一個(gè)土地國有制條件下的“租賃市場”。當(dāng)社會(huì)保障性住房供給不斷增加,政府廉租房的租金與投資商品房的租金相比差距越來越時(shí)大,就會(huì)有更多的投資者選擇其他的投資渠道,會(huì)有更多的商品房購買人轉(zhuǎn)而申請政府的社會(huì)保障性住房。因此,中國房地產(chǎn)市場改革的目標(biāo)應(yīng)該是,全面改變我國房地產(chǎn)市場瘋狂投資的局面,逐步實(shí)現(xiàn)從投資性市場向消費(fèi)性市場的過渡,讓中國的房地產(chǎn)市場真正變成一個(gè)滿足居民住房需求的市場。 第三,必須重新審視房地產(chǎn)市場的金融特性,在發(fā)展資本市場的同時(shí),注意房地產(chǎn)市

11、場的風(fēng)險(xiǎn)性。從本質(zhì)上來說,中國的房地產(chǎn)市場具有金融特性,承擔(dān)了一部分融資功能。但正如我們所看到的那樣,中國的房地產(chǎn)市場與其他國家的房地產(chǎn)市場區(qū)別就在于,中國的房地產(chǎn)市場的是一個(gè)典型的初級市場,投資者只能通過房地產(chǎn)按揭購買、抵押等方式獲取一部分資金。商業(yè)銀行為了降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),往往對房地產(chǎn)的融資貸款設(shè)置許多條件,投資者要想借助于商品房大規(guī)模融資,幾乎難于上青天。西方一些市場經(jīng)濟(jì)國家之所以把房地產(chǎn)市場看作是金融市場,就是因?yàn)樗麄儾粩嗟亻_發(fā)房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品,通過抵押、保險(xiǎn)、證券化、杠桿交易等手段,放大房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),從而獲得更多的收益。美國房地產(chǎn)市場危機(jī)發(fā)生之后,人們猛然發(fā)現(xiàn),圍繞著房地產(chǎn)市場,居然

12、形成了一個(gè)非常完整的利益鏈條,無論是信用擔(dān)保、資產(chǎn)評估,還是證券承銷、金融衍生產(chǎn)品開發(fā),美國的投資銀行在房地產(chǎn)金融市場發(fā)展中扮演了極不光彩的角色。隨著一個(gè)個(gè)投資銀行的破產(chǎn),人們清醒地意識到,房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為少數(shù)金融寡頭牟取暴利的市場。中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)剛剛興起的市場,中國政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策既不會(huì)影響其他國家的金融穩(wěn)定,也不會(huì)給本國經(jīng)濟(jì)帶來毀滅性的打擊。只要中國政府采取堅(jiān)決有力的措施全面整頓中國的房地產(chǎn)市場,中國的房地產(chǎn)市場就會(huì)成為中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ),成為改善民生的重要保障。 現(xiàn)在人們困惑的是,這場轟轟烈烈的房地產(chǎn)市場改革究竟向何處去?在經(jīng)濟(jì)形勢及既得利

13、益集團(tuán)的強(qiáng)大壓力之下,宏觀調(diào)控的方向會(huì)不會(huì)改變? 中央政府的此次宏觀調(diào)控政策,對于地方政府來說,仍有回旋的余地。地方政府雖然短期內(nèi)不能從房地產(chǎn)交易中獲得更多的財(cái)政收入,但是完全可以通過調(diào)整城市規(guī)劃,增加土地供應(yīng)面積,直接或間接地從土地收益中獲得收入。一旦政策松動(dòng),他們可能會(huì)采取措施,到那個(gè)時(shí)候,會(huì)不會(huì)出現(xiàn)新一輪的宏觀調(diào)控,我們不得而知。 事實(shí)上,現(xiàn)行的城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定城市規(guī)劃必須報(bào)請人民***審議批準(zhǔn)。但在現(xiàn)實(shí)生活中,人民***并沒有起到這個(gè)作用。一些地方政府可以根據(jù)自己的需要修改城市規(guī)劃。在這種情況下,借助于信貸政策打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)并不是理想的宏觀調(diào)控政策。最根本的辦

14、法是,嚴(yán)格按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定實(shí)施城鄉(xiāng)規(guī)劃,并且編制實(shí)施方案,免費(fèi)發(fā)放給城市居民,向城市居民說明城鄉(xiāng)規(guī)劃的具體內(nèi)容,讓人民群眾監(jiān)督地方政府的行為。全國人大***會(huì)也應(yīng)該盡快修改城鄉(xiāng)規(guī)劃法,保障人們的權(quán)利。 現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)開發(fā)商提出了一系列令人感到莫名其妙的理論,譬如,中國房地產(chǎn)市場價(jià)格快速增長,是因?yàn)檎赡改锉破任磥淼呐鲑I房;中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格之所以過快增長,是因?yàn)檗r(nóng)民問題的存在,中國不缺少土地,應(yīng)該把農(nóng)民的土地用于房地產(chǎn)開發(fā);中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格之所以快速增長,是因?yàn)橹袊霈F(xiàn)了所謂的剛性需求,在城市化過程中房地產(chǎn)需求過于旺盛,供給嚴(yán)重不足。這些把中國房地產(chǎn)市場存在的問題歸咎于

15、消費(fèi)者、歸咎于農(nóng)民、歸咎于中國城市化的觀點(diǎn),掩蓋了中國房地產(chǎn)市場的真相。 部分新聞媒體工作者沒有看到中國房地產(chǎn)市場的本質(zhì)所在,把批評的矛頭對準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)商。其實(shí),絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商之所以不敢公開自己的成本,根本原因就在于,房地產(chǎn)開發(fā)商必須將自己純利潤中的一部分用于所謂的公關(guān)。解決房地產(chǎn)市場中存在的問題,不能僅僅在房地產(chǎn)市場上做文章,還應(yīng)該防止***,降低房地產(chǎn)開發(fā)成本,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源合理配置。 沉睡千年的土地,身價(jià)暴漲,而土地上的居民卻只能望房興嘆。筆者估計(jì):假如扣除房地產(chǎn)價(jià)格因素,中國經(jīng)濟(jì)年平均發(fā)展速度不超過5%。換句話說,正是由于實(shí)行了房地產(chǎn)市場的推動(dòng),中國經(jīng)濟(jì)年

16、平均增長速度才超過8%。但我們必須承認(rèn),這樣的發(fā)展不具有可持續(xù)性。假如我們?nèi)匀话逊康禺a(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè),依靠房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的增長,那么,中國的經(jīng)濟(jì)必然會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重失衡的現(xiàn)象。 當(dāng)前絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的利潤不是來自于“建筑安裝服務(wù)”方面的利潤,而是來自于土地價(jià)格增值部分。在現(xiàn)實(shí)生活中,許多房地產(chǎn)開發(fā)商根本不參與商品房的修建,他們通過倒賣項(xiàng)目,從承包商、商業(yè)銀行獲取巨大的資金,然后利用杠桿原理,在房地產(chǎn)市場興風(fēng)作浪。 總而言之,當(dāng)前圍繞著宏觀調(diào)控的種種議論,實(shí)際上掩蓋了中國房地產(chǎn)市場存在的深層次矛盾。消費(fèi)需求不是房價(jià)快速上漲的原因,因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場遵從的不是供求規(guī)律;資本市場不健全也不是房價(jià)快速上漲的原因,因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場是一個(gè)初級市場;中國的城市化進(jìn)程,也不是房價(jià)快速上漲的原因,因?yàn)橹袊鞘猩唐贩康目罩寐示痈卟幌?。分稅制改革不完善?dǎo)致地方政府財(cái)政收入?yún)T乏。中央政府的宏觀調(diào)控政策要想取得實(shí)質(zhì)成效,必須有的放矢,綜合治理。當(dāng)然,解決這些深層次矛盾還需要繼續(xù)推動(dòng)政治經(jīng)濟(jì)體制改革,從制度上化解這些矛盾。