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本科畢業(yè)設(shè)計（論文） 外 文 翻 譯 原文： of of a of to ” ”. of on of to on of of he on ? in to in a As to to ? of 977 979. of of is it a to of of ? 99? an a to 2 ? of as as of to is a a 70 8 of of 99 977, it an to a of a as a a in of of or of of to as a on or in of 8 it is a to an of of of s ). a is by a a an In a of of of of s of a of of s of to of in of of is by is is to an 3 By of of is as to if by a By to a of in he is to to or in at of an he in a of to be a by a by s In a it is is s to to in to of an to is if it by a of of of as as of of it be of a is on a to be of to at on ’s it is a in to of in to It of to of a to be to 4 of of be if a As is by it is in of a is a , a 999It 23 in of 46979, to to on of as of a It be of a s 6 of is a of A to in of is a of 979. of of as a in to as on as as of a s s in 004, of to s of a a to be a of to be a if by an of s a 5 s of of a ’s as to it a of in be to of by of in s to be it is a on In be as a in to It is to s to a of an of of to of of it is no of in of of a to a ? in in of a of a 6 ? in by to a of ? of a to of it is a ? as is no or is no of a of so 30 0 by 2007); ? to a s of . ? to be to as to of an of be to On ? of ? in of of an ? to a or if a . ? it is a to in to of 7 to s or in of a if s is it be a On if to to on a it be an In of of ]6 8 譯文一： 新加坡住宅區(qū)物業(yè)管理體系的選擇 兩個住宅區(qū)的案例研究 這一部分提供了一個關(guān)于新加坡兩個住宅小區(qū)的案例研究 宅小區(qū) A”和“住宅小區(qū) B”。該案例展示了兩個小區(qū)的物業(yè)管 理體系選擇以及它們各自的影響。 從對兩個小區(qū)物業(yè)經(jīng)理和代管人的采訪中可以確定，每個住宅小區(qū)不同的物業(yè)管理體系是匹配于它們本身的。這為其他小區(qū)在物業(yè)管理體系的選擇上提供了寶貴的經(jīng)驗。 住宅區(qū)的選擇案例 對這兩個小區(qū)的案例研究基于以下條件： ? 地理位置：這兩個住宅區(qū)在新加坡主要居住區(qū)中，且兩者極為臨近，這樣，它們就具有相似的區(qū)位屬性，如建筑間距和公交道路。 ? 年齡：兩個小區(qū)的建成時間是相近的，住宅小區(qū) A 是 1977 年，住宅小區(qū) 979 年。住宅區(qū)年齡相仿的意義在于它提供了一個關(guān)于兩個 小區(qū)物理磨損和所需維修程度的較好比較。 ? 土地使用年限：兩個小區(qū)有相同的土地使用年限，都是 999 年。 ? 不同的管理體系：住宅小區(qū) A 選擇的是內(nèi)部管理組織來負(fù)責(zé)小區(qū)管理，而住宅小區(qū) B 則委托代理人進(jìn)行管理。 ? 數(shù)據(jù)可靠性：這兩個小區(qū)的管理委員會主席、物業(yè)經(jīng)理、代理人都能積極提供研究所需的信息。 住宅小區(qū) A 住宅小區(qū) A 是主要居住區(qū)中的一個小區(qū)，它由 470 戶住房組成，其中 38 幢別墅、 6 個商鋪，剩下的則是 5 棟高樓。它的土地使用年限是 999 年，自該小區(qū)1977 年建立以來，它一直采用內(nèi)部管理組 織來監(jiān)管物業(yè)及設(shè)施。 僅有一次，是短短的六個月時間，當(dāng)時小區(qū)正在尋找新的物業(yè)經(jīng)理，一個代理人才被任命為顧問。但即便如此，這位代理人也從未參與管理委員會或內(nèi)部管理組織的事務(wù)中。這位指定代理人的作用只限于當(dāng)管理委員會或內(nèi)部管理組織在小區(qū)管理過程中遇到任何突發(fā)問題時擔(dān)任顧問。 9 住宅小區(qū) A 的內(nèi)部管理組織由 28 個成員組成，該物業(yè)經(jīng)理承認(rèn)在新加坡采用這種規(guī)模的內(nèi)部管理組織的住宅小區(qū)是很少的。在物業(yè)經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的團(tuán)隊，所有成員都直接聽命于小區(qū)管理公司。 持有物業(yè)管理文憑的物業(yè)經(jīng)理，手下有一名物業(yè)主管，一名保安主管、一名行政 主管和兩名會計。另外，這位物業(yè)主管帶領(lǐng)著一個由 6 名維修工組成的小組負(fù)責(zé)小區(qū)的日常維修。包括小區(qū)水艙和泵的日常維修，以及所以出故障的電氣裝置的修理和替換。這位保安主管領(lǐng)導(dǎo)一個由 16 名保安組成的小組，負(fù)責(zé)在小區(qū)的三個出入口分派保安站崗和各處巡邏以保障小區(qū)的安全。只有清潔和廢棄物處理不是由該小區(qū)的內(nèi)部管理組織負(fù)責(zé)，而是外包給外部清潔公司。 這種整個團(tuán)隊直接受命于管理公司的方式，在指揮和控制上比采用代理人方式更有效。因為所有員工都向他反映問題，物業(yè)經(jīng)理就能更好地了解日常事件及情況，并能很快應(yīng)對那些情況或者它們引發(fā)的 緊急事件。 這位物業(yè)經(jīng)理還指出除了內(nèi)部管理組織的本職工作方面，他還看到了員工對雇主表現(xiàn)出的高度誠信和忠誠，這與由代理公司承擔(dān)管理的小區(qū)形成鮮明的對比。代理公司的義務(wù)往往直接導(dǎo)向雇主，而不是分派工作的管理委員會。 關(guān)于住宅小區(qū) A 的案例告訴我們，采用內(nèi)部管理組織不僅給予而且要求管理委員會擁有比代理公司更大的權(quán)力去控制小區(qū)發(fā)展方向。這種控制，在小區(qū)日常運作以及管理委員會的規(guī)劃和長期目標(biāo)和策略的實施中都可以轉(zhuǎn)化為更好的管理。然而，必須強(qiáng)調(diào)的是，這種成功的體系很大程度上依賴于一個忠誠度高且有能力的的管理委員會辦公體系 。這個委員會由專門的成員組成，用于監(jiān)管內(nèi)部管理組織，同時由物業(yè)經(jīng)理進(jìn)行指揮。關(guān)于住宅小區(qū) A 管理委員會的研究指出，這樣的管理委員會主要由在房地產(chǎn)事務(wù)上有知識和經(jīng)驗，并希望通過承擔(dān)對內(nèi)部管理組織的監(jiān)管來實現(xiàn)自己價值的退休人員組成。這樣看來，年齡、教育情況、業(yè)主子公司的雇傭狀況都成為相關(guān)的問題。管理委員會的主要目的在于主管幾乎所有方面的運行和各種業(yè)務(wù)，員工們也認(rèn)為在代理公司中這些職能將減少。而管理委員會在大會上被業(yè)主子公司推選，這意味著大多數(shù)業(yè)主是贊成這種管理模式的。 住宅小區(qū) B 住宅小區(qū) B 也是主要居住區(qū)中的一個小區(qū)，和住宅小區(qū) A 一樣，它的土地使 10 用期限是 999 年。它由 623 戶住房組成，包含兩棟八層高的露天樓、三棟十四樓高的平頂樓和兩棟十六層高的塔式高層住宅。從 1979 年建成并落戶以來，它一直由同一家代理公司負(fù)責(zé)物業(yè)和設(shè)施管理。這似乎與早期的認(rèn)為雇用代理人很可能會缺乏持續(xù)性的論述相反。 在 六十六章中提到，一個代理人任期最多只有三年。代理人的改變會引起小區(qū)運行的中斷。然而，住宅小區(qū) B 的案例證明不只是內(nèi)部管理組織的持續(xù)管理才有益，該小區(qū)從 1979 年完工以來一直由同一家代理公司提 供服務(wù)，這也是有益的。 盡管每個新的管理委員會都會有人員流動，住宅小區(qū) B 的代理公司卻恒定不變并發(fā)揮著相應(yīng)的協(xié)調(diào)管理作用。這已經(jīng)證明采用代理人管理物業(yè)對小區(qū)是有利的，代理人能在管理委員會遇到任何舉棋不定的問題時提供建議以及繼續(xù)完成小區(qū)的長期目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略。 住宅小區(qū) B 案例中，代理公司的優(yōu)勢很明顯地體現(xiàn)出來，那是 2004 年，當(dāng)時一個物業(yè)主管向代理公司遞交辭呈。在短短的一個月內(nèi)，要找到一名新的物業(yè)主管并任命他，還要確保這名新的物業(yè)主管與舊主管順利交接工作。代理公司能夠從現(xiàn)有的已經(jīng)培訓(xùn)過的員工中迅速更換，而假如小區(qū) 采用內(nèi)部管理組織來管理，這則是一個較艱難的任務(wù)。公司定期招聘并培訓(xùn)新員工的政策能防止在過渡階段小區(qū)物業(yè)主管的更換上升為更嚴(yán)重的問題和衍生出管理或運營上的問題。 至于為什么住宅小區(qū) B 管理委員會一直使用代理人主要原因，是因為這是他們?nèi)蚊砣说囊环N經(jīng)驗和方法。也可以說是歸功于不同小區(qū)通過代理公司來管理和解決問題而獲得的寶貴經(jīng)驗。 住宅小區(qū) B 的案例表明，首先，代理公司的奉獻(xiàn)精神和辦事能力是小區(qū)能夠有效運行的主要因素。其次，管理委員會和代理公司在信任和信心的基礎(chǔ)上共建開放、和諧的關(guān)系是很有必要的。另外，這種關(guān)系不僅 應(yīng)該存在于任命一個專業(yè)人員的時候，還應(yīng)存在于代理公司在嚴(yán)格評估下履行職責(zé)以證明其在每一次年度大會后的連任是正當(dāng)?shù)?。沒有以上的因素，住宅小區(qū) B 的管理委員會還能連續(xù)委托同一家代理公司來提供服務(wù)，這是不太可能的。 歸納與總結(jié) 本文考察了新加坡主要居住區(qū)中兩個可行的物業(yè)管理體系：通過委托代理人 11 和通過使用內(nèi)部管理組織。該案例對新加坡的兩個主要住宅小區(qū)進(jìn)行了簡單介紹，目的是展示新加坡兩個具有相同的年齡、土地使用期限和區(qū)位屬性的小區(qū)，都曾成功運用不同的物業(yè)管理體系。 在考察了這兩種體系的正反面之后，我們可以知道，似乎沒有 更優(yōu)越的體系能服務(wù)于該主要居住區(qū)的物業(yè)管理了。影響和決定物業(yè)管理體系的選擇是多種多樣的，案例的調(diào)查結(jié)果顯示，委托代理人來管理住宅小區(qū)具有以下優(yōu)勢： ? 一般而言，按照政府和專業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的多種行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，一種更高的專業(yè)水平可以在代理人身上實現(xiàn)。 ? 代理公司的技術(shù)投入使得管理公司能享有更高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。 ? 管理公司能充分享有代理公司提供的資源。 ? 管理公司能節(jié)省成本。 然而，委托代理人也有一些不足： ? 目前，還沒有認(rèn)證引入代理公司的要求，也沒有立法來保證最低水平的專業(yè) 標(biāo)準(zhǔn)。 ? 管理公司按月支付給代理公司的費用超出了該小區(qū)進(jìn)行適當(dāng)維修的必要成本和費用。 ? 在要做重要且快速的決定時，他們在控制和溝通上往往不如內(nèi)部管理組織。 ? 代理公司的多元化利益要求也不利于管理公司和住宅小區(qū)。 另外，雇用使用內(nèi)部管理組織具有以下好處： ? 管理公司雇用內(nèi)部管理組織能夠解決連續(xù)性問題。 ? 因為是直接運用內(nèi)部管理組織，管理委員會能對內(nèi)部管理組織進(jìn)行更好的控制和溝通。 而雇用內(nèi)部管理組織的缺點包括以下幾個方面： ? 比起雇用專業(yè)的代理人，管理公司所 期待的標(biāo)準(zhǔn)相對較低。 ? 根據(jù)可替代性責(zé)任原則，管理公司要為內(nèi)部管理組織的行為和過失承擔(dān)責(zé)任。 研究結(jié)果表明，在兩種物業(yè)管理體系中作選擇時，如果管理公司首先考慮的是實用和高效，那么最好選擇專業(yè)的代理人。另一方面，如果管理委員會由具有 12 足夠驅(qū)動力、忠誠度、知識水平，并且自愿將自己的時間奉獻(xiàn)給小區(qū)的成員組成，那么最好選擇內(nèi)部管理組織，這樣，管理委員會可以直接運行、控制小區(qū)日常和長期的操作。 出處 :加坡住宅區(qū)物業(yè)管理體系的選擇 [J]2008,2(26):