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1、惠州百合家園寫字樓市場研究報告第一篇 市場總體評價一、惠州辦公物業(yè)市場總體概況（一）存在形態(tài)從惠州辦公物業(yè)的存在形態(tài)來看，少部分有實力及注重公司形象展示的企業(yè)會選擇租金相對較貴的純寫字樓，決大部分公司的辦公場所都是在商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當(dāng)普遍，而制造業(yè)的辦公場所為了公司管理的方便通常都是在廠區(qū)內(nèi)，因此可以看出惠州的整體辦公環(huán)境還顯得相對不成熟。（二）總體分布麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對集中的三個區(qū)域：麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括國商大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線的辦公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等

2、；而江北屬新區(qū)，近年開發(fā)了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開發(fā)的寫字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。（三）地段、交通惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線路密集，各項市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對較差，但對于很多行業(yè)來講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢明顯，出入交通方便才是最關(guān)鍵的，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯，而那些形象檔次做的不錯但地段相對不太成熟交通不便的寫字樓往往存在非常突出的空置問題。（四）租售

3、狀況從惠城現(xiàn)有辦公物業(yè)的整體租售情況來看，空置情況非常突出，據(jù)我司市調(diào)人員初步掌握的數(shù)據(jù)分析，整個惠城區(qū)有近40萬的空置量，項目所在的江北片區(qū)就有超過10萬的寫字樓空置，從純寫字樓的數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，空置率超過70%，因此惠城區(qū)的辦公物業(yè)的供求矛盾顯得非常突出。但有一個非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個更好的辦公場所以提升公司的形象。從直觀感覺來講，市場并不缺乏辦公物業(yè)的需求，然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時發(fā)展商的原因也是一個主要的方面，開發(fā)時機沒有有效結(jié)合市場行情的變化，有的步伐太快，如江北2000年左右推向市場的德賽大廈， 當(dāng)時整個

4、江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動，但效果是有一定時滯的，特別是對于地產(chǎn)開發(fā)來講，時機的掌握往往決定著一個項目的命運，超前是有度的。因此德賽大廈當(dāng)時銷售失敗非常重要的一個原因就是選擇了一個錯誤的時機，導(dǎo)致目前整個項目大部分的空置。由于開盤的失利許多后期的營銷推廣工作被迫停止，沒有新的資金的投入，也是這些項目陷入困境的又一個因素。（五）物業(yè)整體形象惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫字樓一般都為政府部門或是一些國有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對外進行招商。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳

5、舊，同時立面上往往會掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺很亂，不利于公司形象的展示。（六）硬件設(shè)施目前惠城辦公物業(yè)的硬件設(shè)施主要存在的問題是功能落后，規(guī)劃的不合理。最為突出的問題是隨著私家車數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫字樓都存在停車位嚴(yán)重不足的問題，同時大堂顯得小氣，中央空調(diào)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施顯得相對缺乏，由于辦公物業(yè)形象檔次的影響，也使辦公物業(yè)的租金水平?jīng)]有了上升的空間，失去了保值增值的前提條件。（七）物業(yè)管理從前期市調(diào)了解的情況來看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時候

6、只提供簡單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理的專業(yè)化和科學(xué)化，對此許多租客也表示了他們強烈的要求。二、寫字樓個案分析從目前惠城區(qū)辦公用房的供給來看，主要有國商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、悅洲廣場、TCL大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，但檔次都相對較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。目前整個惠城區(qū)內(nèi)住宅辦公物業(yè)的租金基本上處于1025元/平方之間，而寫字樓的租金基本上處于2540元/平方之間，最高可達(dá)70元/平方。一些主要辦公物業(yè)的具體情況如下：國商大廈國商大廈地段優(yōu)勢明顯，出入交通方便，商住兩用，由于

7、入伙時間比較早，項目整體形象上顯得陳舊。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對不足。目前物業(yè)整體出租率不到40%，租金30-40元/之間（早期租客的租金為20元/左右）。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等。天星大廈天星大廈地處麥地路，地段較好，出入交通便利，由于是早期開發(fā)的物業(yè)，目前項目整體形象及內(nèi)部設(shè)施都較陳舊，但由于該物業(yè)的租金具有一定的競爭力，因此出租情況良好，目前可以達(dá)到90%的整體出租率?，F(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50150平米之間。目前存在的主要問題就是停車位的嚴(yán)重不足。廣發(fā)證券大廈廣發(fā)證券大廈屬純

8、寫字樓項目，平面分割為100-500平米左右不等，租金在2040元/平米之間（包括物業(yè)管理費和空調(diào)費用）。該寫字樓屬于90年代后期開發(fā)的寫字樓，由于其地理位置的優(yōu)越性，許多外貿(mào)公司選擇了在此辦公。但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到50%左右。悅洲廣場悅洲廣場為多層辦公寫字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達(dá)1000平米以上），其內(nèi)部裝修、配套及外部形象一般，租金在20-40元/平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機構(gòu)在此辦公。從目前的出租情況來看，入住率相

9、當(dāng)不錯，可超過80%。由于物業(yè)開發(fā)較早，因此沒有中央空調(diào)等硬件設(shè)施的配備，只是提供簡單的物業(yè)管理（如來客登記），而物業(yè)管理費的收取也相對比較低。達(dá)利大廈達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經(jīng)過，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競爭力，不過物業(yè)外立面的廣告牌過多，整體形象顯得雜亂，租金在2040元/平米之間，由于項目地段及交通優(yōu)勢明顯，目前出租情況不錯，出租率超過80%。目前入駐的公司以信息服務(wù)、科技咨訊、廣告、裝修等行業(yè)為主。盈金泰大廈盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運行狀況一般，共8層，1-2層為商業(yè)裙樓，3-8樓為寫字樓，目前4-6層已出租

10、，整體出租率在45%左右，租金30元/平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險等行業(yè)為主。廣東發(fā)展銀行大廈廣東發(fā)展銀行大廈位于下埔路，屬廣東發(fā)展銀行惠州分行自有物業(yè)，高17層，12樓為廣東發(fā)展銀行自用，34樓是社會保險基金辦公用房，514樓對外出租，并且是只租不售，租金在3050元/平米之間。整個物業(yè)的檔次在目前惠州市場上具有相當(dāng)?shù)母偁幜Γ瑫r地段交通優(yōu)勢明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過90%。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會計師事務(wù)所、實業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。匯銀大廈匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高19層，目前13樓為建設(shè)銀行自用，45樓為設(shè)備房，617樓則全部空

11、置，1819樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。由于是銀行近期開發(fā)的物業(yè)，因此在內(nèi)部裝修上檔次顯得不錯，但由于所處地段相對較偏，出租情況非常不理想，除了自用和聯(lián)通外，其他部分全部空置，整體出租率10%左右。第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機械機電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。說明：l 制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房內(nèi)辦公，既方便又

12、經(jīng)濟，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實力的目的，因此制造業(yè)沒有作為本次市調(diào)的重點。 l 為使本次市調(diào)的受訪對象更接近本項目的目標(biāo)客戶群，更具針對性，本次市調(diào)對象以信息咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)/建筑/裝潢業(yè)為主，同時以IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。二、辦公面積本次市調(diào)中辦公面積在50以下的比例為3%, 50-100的比例為18%,100-200的比例為31%, 200-300的比例為10%, 300-500的比例為8%, 500-1000的比例為18%, 1000以上的比例為12%。小結(jié)：l 市場總體平均辦公面積為192（沒有考慮制造

13、業(yè)）l 目前惠州寫字樓市場以100-200為主流，所占比例超過了三成。l 500以上辦公面積的公司所占的比例達(dá)到了30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。l 行業(yè)平均辦公面積電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為131機械機電為86房地產(chǎn)/建筑/裝潢為211旅游業(yè)為92信息咨詢服務(wù)業(yè)為321美術(shù)廣告設(shè)計為142能源工業(yè)為350IT業(yè)為210制造業(yè)為1030貿(mào)易為387其他238三、目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性從本次市調(diào)反映的情況來看，目前辦公物業(yè)的自有比例為27%, 非自有比例為73%。小結(jié)：l 從惠州目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性來看，自有的比例不足三成，超過七成的公司通過租賃辦公物業(yè)來實現(xiàn)公司的正常運轉(zhuǎn)，一方面是由于部分寫字

14、樓（特別是金融機構(gòu)開發(fā)的寫字樓，如廣東發(fā)展銀行大廈、匯銀大廈）只租不賣，但從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果并不理想，顯示企業(yè)長期經(jīng)營的信心不足。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場的現(xiàn)狀對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機遇與風(fēng)險并存，機遇來自于寫字樓較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者的接受度的把握，因此如何引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，同時強化項目自身的優(yōu)勢賣點及前景，體現(xiàn)項目與惠州目前大量空置寫字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場中有所突破。四、自有物業(yè)屬性從本次市調(diào)統(tǒng)計分析結(jié)果來看：自購比例為55%自建比例為45%小結(jié)：從目前自有

15、物業(yè)的屬性分析來看，自建辦公物業(yè)的比例達(dá)到了45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當(dāng)原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時也說明惠州寫字樓市場由于企業(yè)實力及經(jīng)營信心的相對不足，購買寫字樓的熱情不高，市場還沒有真正啟動。五、自購物業(yè)的購買單價本次市調(diào)中自購物業(yè)的購買單價在2000元/以下的比例為17%, 2000-3000元/的比例為50%, 3000-4000元/的比例為8%, 4000-5000元/的比例為8%, 5000元/以上的比例為17%。小結(jié)：l 總體平均購買單價3180元/。l 購買單價主要集中在2000-3000元/之間，比例達(dá)到了50%，且主要分布于地段、交通相對便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時大

16、部分屬于居住改辦公性質(zhì)。l 同時可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場不景氣，購買單價在5000元/以上的比例卻達(dá)到了17%，這部分物業(yè)的購買時間大多集中在1991-1996年之間，由于公司發(fā)展時間相對較長，同時能在這么多年中生存下來，說明公司目前也頗有實力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來越不能滿足他們的需求，因此這部分公司打算重新購置辦公物業(yè)的愿望相對較強。六、租金水平本次市調(diào)中租金處于10-20元/的比例為46%, 20-30元/的比例為25% , 30-40元/比例18%, 40-50元/比例9%, 50-60元/比例2%。小結(jié)：l 市場平均租金水平為25.2元/。l 租

17、金處于10-20元/的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應(yīng)，另一方面也顯示惠州寫字樓租客承租能力的相對不足。l 行業(yè)租金水平對比通過分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為24元/，機械機電20元/，房地產(chǎn)/建筑/裝潢26元/，旅游業(yè)15元/，信息咨詢服務(wù)業(yè)28元/，美術(shù)廣告設(shè)計21元/，能源工業(yè)26元/， IT業(yè)33元/，制造業(yè)9元/，貿(mào)易22元/，其他19元/。可以看出IT、信息咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、電子及通訊等行業(yè)由于行業(yè)的特殊性需要質(zhì)素相對較高的辦公場所以展示公司的實力及形象，因此

18、這些行業(yè)可以接受更高的租金，同時也是本項目積極爭取的目標(biāo)客戶。對目前辦公物業(yè)的評價七、比較滿意的方面通過本次市調(diào)數(shù)據(jù)的匯總分析：綜合比例地段的綜合選擇比例為32%, 交通便捷的綜合比例為33%, 價格/租金合理的綜合比例為10%, 硬件配置不錯的綜合比例為5%, 軟件服務(wù)好的綜合比例為1%, 物業(yè)管理不錯的綜合比例為8%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為5%, 物業(yè)外部形象好的綜合比例為6%。單項選擇比例地段的單項選擇比例54%, 交通的單項選擇比例為57%, 價格/租金的單項選擇比例為17%,硬件配置的單項選擇比例為8%, 軟件服務(wù)的單項選擇比例為2%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為13%, 物業(yè)升

19、值潛力的單項選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為9%。小結(jié)：l 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢。l 但目前辦公物業(yè)市場也存在相當(dāng)突出的問題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等問題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。八、存在的主要問題存在的主要問題反映中，認(rèn)為目前辦公物業(yè)地段較偏的綜合比例為2%, 交通不便的綜合比例為7%, 租金偏高的綜合比例為11%, 硬件設(shè)施落后的綜合比例為31%, 軟件服務(wù)不足的綜合比例為11%, 物業(yè)管理差的綜合比例為21%, 物業(yè)的外部形象差的綜合比例為17%。小結(jié)：l 可以看出硬件設(shè)施配置的相對不足，功能落后是目前惠

20、州辦公物業(yè)存在的最為突出的問題，其中主要體現(xiàn)在停車位的嚴(yán)重不足。l 由于惠州純寫字樓物業(yè)的供應(yīng)量不大，而且基本上屬于90年代的建筑，同時惠州決大多數(shù)公司的辦公場所設(shè)在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問題。九、2年內(nèi)選擇新的辦公物業(yè)的傾向從本次市調(diào)反映的情況來看，2年內(nèi)有可能選擇新的辦公物業(yè)的比例為41%，不會考慮的比例為59%。小結(jié)：l 超過四成的受訪對象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，可以看出惠州市辦公物業(yè)市場存在相當(dāng)大的潛力，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。l 分行業(yè)對辦公物業(yè)的選擇傾向通過分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在2年內(nèi)有可能考

21、慮新的辦公物業(yè)的比例為25%，機械機電的比例為17%，房地產(chǎn)/建筑/裝潢的比例為47%，旅游業(yè)的比例為32%，信息咨詢服務(wù)業(yè)的比例為78%，美術(shù)廣告設(shè)計的比例為60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT業(yè)的比例為25%，貿(mào)易業(yè)的比例為25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒有任何考慮的意向。可以看出信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、房地產(chǎn)/建筑/裝潢等對公司形象要求較高的行業(yè)對更換目前辦公環(huán)境的要求最為強烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對于項目的入市無疑是一大利好。由于制造產(chǎn)業(yè)本身性質(zhì)的特殊，對辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時要求辦公場所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大

22、多數(shù)制造企業(yè)的辦公場所都設(shè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟又實用，因此制造企業(yè)購買寫字樓的可能性很小，本次市調(diào)也充分說明了這一點。十、對辦公物業(yè)買和租的選擇傾向通過對有意向更換辦公場所公司的進一步調(diào)查分析，傾向于買的比例為45%，傾向于租的比例為55%。小結(jié)：2年內(nèi)有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購買，表現(xiàn)出對公司經(jīng)營前景及整個經(jīng)濟大環(huán)境的足夠信心，對于本項目的銷售無疑是一大利好。十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素從本次市調(diào)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中綜合比例地段的綜合選擇比例為18%, 交通的綜合比例為18%, 價格的綜合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為11%, 軟件

23、服務(wù)的綜合比例為6%, 物業(yè)管理的綜合比例為12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為10%, 是否有實力大公司入駐的綜合比例為4%, 是否與政府部門接近的綜合比例為1%。單項選擇比例地段的單項選擇比例為63%, 交通的單項選擇比例為61%, 價格的單項選擇比例為66%, 硬件配置的單項選擇比例為38%, 軟件服務(wù)的單項選擇比例為20%, 物業(yè)管理的單項選擇比例為42%, 物業(yè)升值潛力的單項選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項選擇比例為35%, 是否有實力大公司入駐的單項選擇比例為12%, 是否與政府部門接近的單項選擇比例為5%。小結(jié)：l 考慮到寫字樓使用的方便性及經(jīng)濟

24、性，地段、交通、價格三者構(gòu)成了消費者選擇辦公物業(yè)的最基本也是最重要的因素。l 針對目前辦公物業(yè)存在的突出問題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構(gòu)成了消費者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。l 由于決大部分消費者購買的目的是自用，因此對物業(yè)的升值潛力不是很在意。l 由于有部分性質(zhì)的行業(yè)與政府部門的交往比較密切，為了方便業(yè)務(wù)的開展，更愿意將辦公場所選在離政府相關(guān)部門近的區(qū)域，從市調(diào)中了解的情況來看，許多律師事務(wù)所比較關(guān)注政府相關(guān)部門向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開展中需要重點關(guān)注的對象。l 一個寫字樓物業(yè)中有實力大公司的進駐對整個項目形象檔次的提升無疑有積極的作用，而此選項的單項選擇比例超

25、過一成，因此在項目營銷推廣中實力公司的入駐也是一大賣點。l 良好的軟件服務(wù)對維護和提升項目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項的單項選擇比例達(dá)到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對于項目的成功開發(fā)無疑將產(chǎn)生積極的作用。十二、面積要求在選擇新的辦公物業(yè)時，要求面積在50以下的比例為3%, 50-100的比例為18%, 100-200的比例為31%, 200-300比例為24% ，300-500的比例為12%, 500-1000的比例為9%, 1000以上的比例為3%。小結(jié)：l 總體平均面積要求為298l 100-300的需求量達(dá)到了55%，從我司了解的情況來看，200-300的單位的

26、需求量將有進一步上升的勢頭。l 50-100之間的單位也受到了許多小型公司的青睞，選擇比例接近兩成。l 考慮到平面分割中的可分可合原則，應(yīng)注意兩個50100的單位合并成100200單位的可操作性，兩個100200的單位合并成200300的可操作性。l 分行業(yè)的平均面積要求從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析來看電子及通訊業(yè)的平均面積要求為150機械機電為115房地產(chǎn)/建筑/裝潢為253旅游業(yè)為120信息咨詢服務(wù)業(yè)為380美術(shù)廣告設(shè)計為182能源工業(yè)為475 IT業(yè)為280貿(mào)易為395其他為326可以看出電子及通訊、機械機電、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、旅游、美術(shù)廣告設(shè)計、IT等行業(yè)的平均面積要求都處于100

27、-300之間，符合整體特征。十三、最高可以接受的單價分布在最高可以接受的單價訪問調(diào)查中，處于3000-3500元/之間的比例為36% , 3500-4000元/的比例為32%, 4000-4500元/的比例為18%, 4500-5000元/的比例為9%, 5000-5500元/的比例為5%。小結(jié)：l 最高可以接受的平均單價為3950元/。通過項目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費者的心理預(yù)期，預(yù)計可實現(xiàn)15%的心理價位提升，即4500元/應(yīng)該是本項目一個比較合理的價格定位。l 可以接受的單價在4000元/以下的比例達(dá)到了68%，4000元/以上的選擇比例為32%，可見消費者對

28、寫字樓的價格預(yù)期并不高，對項目入市前的價格定位有一定的壓力。l 分行業(yè)平均單價對比通過分行業(yè)最高可接受單價的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受單價均值為3960元/，機械機電為3810元/，房地產(chǎn)/建筑/裝潢為4250元/，旅游業(yè)為3870元/，信息咨詢服務(wù)業(yè)為4500元/，美術(shù)廣告設(shè)計為4180元/，能源工業(yè)為3670元/， IT業(yè)為3920元/，貿(mào)易為4400元/，其他為3880元/。由于行業(yè)性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、貿(mào)易等行業(yè)由于對辦公物業(yè)形象檔次的要求相對較高，同時行業(yè)利潤率也具有比較優(yōu)勢，因此對物業(yè)單價的接受能力也相對較高，均值都在4000元/以上，因

29、此這些行業(yè)將是本項目的主要目標(biāo)客戶群。十四、總價要求分布通過市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，要求總價在10-20萬之間的比例為20%, 20-40萬的比例為34%, 40-60萬的比例為17%, 60-80萬的比例為10%, 80-100萬的比例為7%, 100-200萬的比例為5%, 200-500萬的比例為5%, 500萬以上的比例為2%。小結(jié)：l 總價在20-40萬之間的單位需求量最大，占到了34%。l 超過70%比例的總價要求在60萬以下。十五、最高可接受的租金分布在最高可接受的租金統(tǒng)計分析中，處于20-30元/之間的比例為40%, 30-40元/的比例為18%, 40-50元/的比例為18%,

30、50-60元/的比例為13%, 60-70元/的比例為9%, 70元/以上的比例為2%。小結(jié)：l 最高可接受的平均租金為39元/，比目前的市場平均租金25.2元/有55%的提升空間，由此可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因為租客的承租能力有限，缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)也是一個重要的原因，對于本項目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。l 超過四成的受訪者可以接受租金在40元/以上的辦公物業(yè)，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿?。l 分行業(yè)租金對比通過分行業(yè)租金水平的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受的平均租金為40元/，機械機電為35元/，房地產(chǎn)/建筑/

31、裝潢為43元/，旅游業(yè)為31元/，信息咨詢服務(wù)業(yè)為45元/，美術(shù)廣告設(shè)計為41元/，能源工業(yè)為36元/， IT業(yè)為44元/，貿(mào)易為39元/，其他為33元/。由于電子及通訊、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、IT等行業(yè)的特殊性，承租能力相對較強。十六、對硬件設(shè)施的要求在寫字樓硬件設(shè)施的要求中：綜合比例選擇安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的綜合比例為26%, 會議中心的綜合比例為8%, 公共部分背景音樂系統(tǒng)的綜合比例為2%, 給排水系統(tǒng)的綜合比例為8%, 有限電視系統(tǒng)的綜合比例為7% , 寬頻網(wǎng)絡(luò)的綜合比例為31%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的綜合比例為9%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的綜合比例為9%。單項選

32、擇比例中央空調(diào)系統(tǒng)的單項選擇比例為73%, 會議中心的單項選擇比例為23%, 公共部分的背景音樂系統(tǒng)的單項選擇比例為7%, 給排水系統(tǒng)的單項選擇比例為22%, 有限電視系統(tǒng)的單項選擇比例為20%, 寬頻網(wǎng)絡(luò)的單項選擇比例為91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項選擇比例為27%, 樓內(nèi)移動電話系統(tǒng)的單項選擇比例為27%。小結(jié)：l 中央空調(diào)的選擇比例超過70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項目的檔次合和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。l 寬帶網(wǎng)的選擇比例超過90，因此對于現(xiàn)代辦

33、公物業(yè)的開發(fā)來講，寬帶網(wǎng)的設(shè)置是必要的同時也是必須的。而作為本項目的定位來講，主干網(wǎng)的容量建議為100M，入戶10MB。l 公用會議中心的選擇比例超過20，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強烈，因此建議在裙樓部分可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設(shè)置。l 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計的結(jié)果來看，雖然公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話中繼系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共部分的背景音樂系統(tǒng)的選擇比例不高，但從現(xiàn)代辦公物業(yè)的開發(fā)來講，這些系統(tǒng)又是必須的。十七、對寫字樓軟件服務(wù)的選擇傾向在寫字樓軟件服務(wù)的選擇中：綜合比例要求提供票務(wù)服務(wù)的綜合比例為6%, 代辦郵政服務(wù)的綜合比例為13%,

34、報紙雜志代訂服務(wù)的綜合比例為27%, 餐飲服務(wù)的綜合比例為16%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的綜合比例為25%, 維修服務(wù)的綜合比例為13%，沒有提到衣物干濕洗服務(wù)和翻譯服務(wù)。單項選擇比例要求提供票務(wù)服務(wù)的單項選擇比例為17%, 代辦郵政服務(wù)的單項選擇比例為33% , 報紙雜志的代訂服務(wù)的單項選擇比例為70%,餐飲服務(wù)的單項選擇比例為40%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的單項選擇比例為63%, 維修服務(wù)的單項選擇比例為33%。小結(jié)：l 本項目軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。l 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。l 餐飲服務(wù)可以在超市部分

35、考慮，不需在寫字樓部分單獨設(shè)置。十八、對本項目的選擇傾向在對本項目的意向性調(diào)查中，一定會考慮在本項目置業(yè)的比例為3%, 可能會的比例為67%, 選擇不會的比例為30%。（以2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者為基數(shù)）若以受訪者整體為基數(shù)，一定會在本項目購置物業(yè)的比例為1%, 可能會的比例為33%, 選擇不會的比例為14%。小結(jié)：有超過30%的受訪者對本項目表達(dá)了可能購買的意愿，而在明確表示2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有70%的比例表示可能會考慮在本項目置業(yè)，可以看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項目本身的質(zhì)素得到了消費者的普遍認(rèn)可。十九、若有可能的主要考慮因素在有可能在本項目置業(yè)的目標(biāo)客戶的跟

36、蹤調(diào)查中：綜合比例認(rèn)可本項目地段優(yōu)勢的綜合比例為20%, 認(rèn)為交通便捷的綜合比例為19%,硬件配置好的綜合比例為13%,軟件服務(wù)會更全的綜合比例為4%, 物業(yè)管理會更好的綜合比例為10%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為10%, 物業(yè)的外部形象適合公司的綜合比例為14%,因為有實力大公司入駐的綜合比例為4%, 靠近政府部門的綜合比例為6%。單項選擇比例認(rèn)可本項目地段的單項選擇比例為51%，認(rèn)為交通便捷的單項選擇比例為47%，硬件配置好的單項選擇比例為30%，軟件服務(wù)會更全的單項選擇比例為10%， 物業(yè)管理會更好的單項選擇比例為23%，物業(yè)升值潛力大的單項選擇比例為25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單

37、項選擇比例為33%，有實力大公司入駐的單項選擇比例為10%，靠近政府部門的單項選擇比例為13%。小結(jié)：l 顯然本項目的地段及交通優(yōu)勢得到了消費者的普遍認(rèn)可。l 對項目的整體形象、硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時也表現(xiàn)出很高的熱情。l 同時認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。二十、選擇不會的決定因素在對明確表示沒有購買意向的受訪者的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的綜合比例為12%, 認(rèn)為目前項目所處地段不成熟的綜合比例為26%, 交通不方便的綜合

38、比例為29%, 價格也許比較高的綜合比例為21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為6%, 與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的綜合比例為6%，同時認(rèn)為外部形象不適合公司的綜合比例為0。單項選擇比例由于已經(jīng)購置辦公物業(yè)的單項選擇比例為16%，認(rèn)為目前項目所處地段不成熟的單項選擇比例為38%，交通不方便的單項選擇比例為42%，價格也許比較高的單項選擇比例為29%，物業(yè)升值潛力有限的單項選擇比例為8%，與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的單項選擇比例為8%，同時外部形象不適合公司的選擇比例為0。小結(jié)：l 項目所處片區(qū)地段開發(fā)的不成熟及往來傳統(tǒng)市區(qū)交通的相對不足是導(dǎo)致這一部分群體不愿考慮的主要因素，當(dāng)然也跟被調(diào)

39、查公司的性質(zhì)有關(guān)，比如旅游、裝璜、信息咨詢等行業(yè)對辦公物業(yè)周邊的人氣要求相對較高，周邊形象相對較差但地段成熟、交通便捷的市區(qū)辦公物業(yè)更受這些行業(yè)的青睞。l 同時可以看出項目的整體形象得到了絕大多數(shù)受訪者的認(rèn)同。第三篇 市調(diào)總結(jié)l 惠州作為一個典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務(wù)的管理，大多都在自己廠房內(nèi)辦公，不需要專門的寫字樓；而作為非常有實力的制造企業(yè)，會開發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實力的目的，因此惠州寫字樓市場的總體發(fā)展水平相對滯后。l 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州

40、辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢，但存在的問題也相當(dāng)突出，硬件配置特別是停車位的相對不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。l 目前市場總體平均辦公面積192，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來看，總體平均面積需求為298；同時100-300的需求量超過了50%，未來寫字樓市場仍以100-200為主流的同時，200-300單位的需求量將有進一步上升的勢頭。l 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水平偏低，10-20元/的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場的近一半份額，而租金在40元/以上的比例只有10%左右，市場平均租金水平25.2元/。但從市調(diào)反應(yīng)的情況來看，最高可接

41、受的平均租金為39元/，比目前的市場平均租金25.2元/有55%的提升空間，說明惠州市中高檔寫字樓出租市場有著相當(dāng)?shù)臐摿?，同時也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因為租客的承租能力有限，很重要的一個原因是缺乏上檔次的寫字樓供應(yīng)，對于本項目“惠州市最高檔次寫字樓”的定位無疑是一個重要的市場支撐。l 從本次市調(diào)反應(yīng)的情況來看，受訪公司辦公物業(yè)總體平均購買單價為3180元/，最高可以接受的平均單價為3950元/。通過項目形象檔次的提升及營銷推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費者的心理預(yù)期，預(yù)計本項目可實現(xiàn)15%的心理價位提升，即4500元/應(yīng)該是本項目一個比較合理的價格定位。l 目前惠

42、州辦公物業(yè)市場中自有的比例不足三成，而這不足三成的市場份額中自建的比例高達(dá)45%，顯示整個惠州寫字樓市場還相當(dāng)原始，同時從幾個推向市場的寫字樓的銷售情況來看，效果也并不理想，可以說惠州寫字樓市場還沒有實現(xiàn)真正的啟動。因此對于本項目的開發(fā)來講，可以說是機遇與風(fēng)險并存，機遇來自于寫字樓市場較低的自有率及目前寫字樓落后的功能，風(fēng)險則主要來自于寫字樓市場的大量空置及消費者接受度的把握，因此如何實現(xiàn)與惠州目前大量空置寫字樓項目在檔次及形象上的差異，有效引導(dǎo)市場將是本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵。l 超過四成的受訪對象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，而其中有近一半的受訪者傾向于購買，可以看出惠州辦公物業(yè)市場在未來

43、幾年將會有一個不錯的發(fā)展機遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場的青睞。l 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費者對辦公物業(yè)檔次的要求是越來越高，對于本項目來講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項目的檔次和形象，同時也是迎合市場需求的必然選擇。l 公用會議中心的選擇比例超過20%，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來看，像拍賣公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強烈，因此建議在裙樓可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會議中心功能的設(shè)置。l 軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報紙雜志代訂服務(wù)、室

44、內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫字樓部分單獨設(shè)置。l 房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計、貿(mào)易、電子及通訊等行業(yè)由于對辦公物業(yè)形象檔次的要求相對較高，因此對物業(yè)單價的接受能力也相對較高，因此這些行業(yè)將是本項目的主要目標(biāo)客戶群。l 目前來看由于項目的地段及交通條件不錯，同時物業(yè)定位于惠州的高端市場，在功能檔次方面有明顯的優(yōu)勢，從市調(diào)反應(yīng)的數(shù)據(jù)來看，有超過三成的受訪者對本項目表達(dá)了可能購買的意愿，而在明確表示2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有超過七成的受訪者表示可能會考慮在本項目置業(yè)，可以看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項目本身的質(zhì)素得到了消費者的普遍認(rèn)可。同時認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說明整個江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項目在最大限度吸引自用客戶的同時，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。