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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,貸款的法律風(fēng)險,主講人：楊 鑫,2015年,8,月,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的法律問題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,聯(lián)保貸款,銀行金融犯罪問題,不良資產(chǎn)買賣當(dāng)中的法律問題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的法律問題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,案例,：（財產(chǎn)抵押與租賃）,借款人王某某，,2010,年,5,月,8,日，與我行簽訂一份,借款合同,，我行為貸款人發(fā)放貸款,160,萬元，期

2、限為,1,年，借款用途為收購小麥，所收購小麥用于借款人任法定代表人的公司，以王某名下,380,平方米營業(yè)用房和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，抵押擔(dān)保的范圍在抵押合同中進行約定；,貸款到期后，借款人沒有按期歸還借款本息（截止,2012,年,5,月,12,日），拖欠本息總額為,166,萬元。,我行于,2012,年,5,月,14,日向人民法院提起民事訴訟，,2012,年,10,月,7,日法院做出一審判民事判決，支持訴訟請求。立即申請法院強制執(zhí)行，,2013,年,10,月,7,日，突然出現(xiàn)案外人胡某提出執(zhí)行異議。理由是其與抵押人簽訂過一份抵押物的租賃合同，日期為,2009,年,10,月，租期為,20,年

3、，租金,169,萬元，而且租金已經(jīng)全部支付，租賃合同有雙方當(dāng)事人的簽章。我行立即書面呈請法院除去租賃關(guān)系，依法繼續(xù)進行拍賣，但法院堅持停止拍賣，并要求我行認可租賃關(guān)系，同時要求，如果堅持否定租賃關(guān)系，另行需向法院提起民事訴訟，,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,主要法律依據(jù)：,1.,最高人民法院,關(guān)于適用,若干問題的解釋,第六十六條第一款規(guī)定：,“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”,2.,物權(quán)法,第一百九十條規(guī)定,“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)”,3.,最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定,第三十一條，,“,拍賣財產(chǎn)

4、上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進行拍賣”,4.,擔(dān)保法,第,48,條規(guī)定,：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效,”,5.,最高人,民法,院,關(guān)于適用,若干問題的解釋,（以下簡稱,擔(dān)保法解釋,）第,65,條對此做了更為具體的規(guī)定,：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效,”,6.,物權(quán)法,第,190,條也承繼了這些立法的精神，規(guī)定,“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響,

5、”,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,總結(jié),：,貸款發(fā)放時，抵押物是否出租，租賃期間情況等至關(guān)重要。現(xiàn)實生活中，不誠信的抵押人，為了獲取貸款甚至是詐騙貸款，可能出現(xiàn)兩種極端情況,：,一是已設(shè)立了租賃權(quán)，且期限很長，租金已經(jīng)收取，但隱瞞事實真相；,二是本在設(shè)定抵押前，抵押物沒有出租或者租期很短，但為了逃避承擔(dān)責(zé)任，偽造或者變造租賃合同，且將日期編造為設(shè)定抵押之前，且偽造租金已收取，或者偽造租賃合同，租金設(shè)定很低，但是租金沒有收取，這都對抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生根本性影響。,為此，貸款調(diào)查、貸后監(jiān)管中對抵押物權(quán)屬、是否存在租賃、是否有其他限制，都應(yīng)該認真、仔細的依法進行，否則，可能會出現(xiàn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)問

6、題。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,案例：（抵押物價值認定,2010,年,10,月,19,日，康樂支行與客戶朱某某簽訂一份,借款合同,，約定康樂支行向朱某提供借款,120,萬元，期限自,2010,年,10,月,19,日起至,2012,年,10,月,13,日。康樂支行與賈某、鐵某簽訂三份,抵押合同,，約定賈某以其所有的解放東街住房擔(dān)保貸款,10,萬元，以中山南街營業(yè)房擔(dān)保貸款,60,萬元，鐵某以其所有的麗都花園房產(chǎn)擔(dān)保貸款,50,萬元。,2012,年,9,月，借款人違約，該筆貸款開始欠息。,10,月,13,日貸款逾期后，客戶經(jīng)理即向興慶區(qū)人民法院提起訴訟，采取法律手段清收。訴訟期間，支行獲悉賈某因民間

7、借貸過多，其名下中山南街營業(yè)房已為吉林省吉林市中院采取輪后查封的保全措施。隨后，吉林市中院對該抵押物采取評估、拍賣程序，評估價為,134.87,萬元，經(jīng)三次拍賣后抵押物以,110,萬元流拍。賈某民間借貸糾紛案執(zhí)行申請人同意接收該抵押物為抵債資產(chǎn)，同時現(xiàn)金找回該抵押物抵押擔(dān)保的債權(quán)本金,60,萬元及利息,14,萬元。吉林市中院裁定解除抵押擔(dān)保手續(xù)，將抵押物過戶給執(zhí)行申請人。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,案件評析：,本案中，抵押人以二套住房、一套營業(yè)房為,120,萬元貸款本金及利息提供抵押擔(dān)保，且依法辦理抵押登記，可謂擔(dān)保充足、有效，債權(quán)受償有充分保障。但從實際情況來看，原本價值足以覆蓋貸款,120,

8、萬元本金的抵押物（營業(yè)房）拍賣處理后，債權(quán)人僅受償,60,萬元，剩余債權(quán)還需繼續(xù)拍賣執(zhí)行其他抵押物，能否完全受償目前還不得而知。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,成因分析：,（,A,）共同抵押,共同抵押，又稱總括抵押或連帶抵押，是指為擔(dān)保同一債權(quán)，在數(shù)個不動產(chǎn)或不動產(chǎn)物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的特殊形式。,（,B,）共同抵押的分類,1.按份共同抵押,是指每個抵押物限定了所擔(dān)保的債權(quán)金額，債權(quán)人只能就各個抵押物賣得價金分別就其對應(yīng)的金額受償。在按份共同抵押中，每個抵押物對同一債權(quán)是分別擔(dān)保，因此不是真正的共同抵押。,2.連帶共同抵押,是指未限定每個抵押物所擔(dān)保的債權(quán)金額，債權(quán)人可以任意就其中一個或幾個抵押物的賣得

9、價金受償，即每個抵押物均擔(dān)保債權(quán)的全部。連帶共同抵押保證了抵押權(quán)人債權(quán)的清償，對抵押權(quán)人較為有利。正因為如此，有學(xué)者將共同抵押稱之為連帶抵押。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,按財產(chǎn)歸屬區(qū)分，共同抵押可分為：,1.抵押財產(chǎn)同屬一人的共同抵押,是指一人對供抵押的數(shù)項抵押財產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的共同抵押。這里的一人既可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的第三人。所謂數(shù)抵押財產(chǎn)同屬一人，是指抵押人對這數(shù)項抵押財產(chǎn)均享有所有權(quán)或處分權(quán)。,2.,抵押財產(chǎn)分屬多人的共同抵押,是指供抵押的數(shù)項財產(chǎn)分別歸屬于不同的人，即多人對數(shù)項抵押財產(chǎn)分別享有所有權(quán)或處分權(quán)?？煞譃閮煞N情況，一是某項或某幾項抵押財產(chǎn)屬于債務(wù)人，其他抵押

10、財產(chǎn)屬于第三人。二是供抵押的多項抵押財產(chǎn)均屬債務(wù)人以外的第三人。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,結(jié)合共同抵押談本案：,根據(jù)以上共同抵押及其分類的知識，我們可知本案的抵押擔(dān)保并不是對債權(quán)人最為有利的連帶共同抵押，而是按份共同抵押，即“各當(dāng)事人就各抵押物所擔(dān)保的債權(quán)份額作了約定”。本案中，對于朱某,120,萬元貸款，賈某以住房擔(dān)保本金,10,萬元，以營業(yè)房擔(dān)保,60,萬元，鐵某以其所有的住房抵押擔(dān)保,50,萬元。由此，作為債權(quán)人的黃河銀行康樂支行只能就各個抵押物賣得價金分別就其應(yīng)負擔(dān)的金額受償，所以，當(dāng)賈某的營業(yè)房拍賣時，盡管,134.87,萬元的評估價足以覆蓋貸款本金，流拍價,110,萬元也更接近于貸

11、款本金，但也只能按照,抵押合同,約定的擔(dān)保債權(quán)份額，最終受償貸款本金,60,萬元及利息。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,汲取的教訓(xùn)：,抵押宜采取連帶共同抵押。,在抵押物為多人提供的情況下，應(yīng)選擇有利于金融機構(gòu)的連帶共同抵押，即不限定每個抵押物所擔(dān)保的債權(quán)金額，每個抵押物均擔(dān)保債權(quán)的全部，債權(quán)人可以任意就其中一個或幾個抵押物的賣得價金受償。本案中，賈某、鐵某均是非債務(wù)人的第三人提供抵押擔(dān)保，多方簽訂了三份,抵押合同,，同時將,120,萬元貸款本金拆分，每個抵押物限定了不同的擔(dān)保金額，如,10,萬元、,50,萬元、,60,萬元，致使實現(xiàn)債權(quán)時僅能以約定的份額受償。如果當(dāng)時金融機構(gòu)能夠選擇正確適當(dāng)?shù)牡盅簱?dān)

12、保方式，那么即便有抵押物被有權(quán)機關(guān)采取輪后查封拍賣措施，基于抵押擔(dān)保享有優(yōu)先受償權(quán)，其他案外執(zhí)行申請人也不會取得以物抵債，出現(xiàn)金融機構(gòu)實現(xiàn)債權(quán)陷入尷尬的困境。,三、法定優(yōu)先權(quán)對貸款抵押權(quán)的沖擊,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,案例：,銀祥房地產(chǎn)公司,2003,年,5,月,20,日在原銀川市聯(lián)社貸款,4500,萬元，抵押物為公司名下,8312,平方米營業(yè)房，借款人停止房地產(chǎn)開發(fā)多多年，債務(wù)包袱沉重，喪失還款能力，,2013,年黃河銀行依法向自治區(qū)高級人民法院提起民事訴訟，法院判決償還借款本息,7559,萬元，黃河銀行對抵押房產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)，借款人沒有按照法院判決履行債務(wù)，進入執(zhí)行

13、程序，自治區(qū)高院執(zhí)行局選擇有成功拍賣案例的拍賣公司，經(jīng)廣泛宣傳，成功處置了標的物，資金,1,億元順利順利轉(zhuǎn)入法院帳戶。但出現(xiàn)了稅款,3000,萬元和工程款,2800,萬元的問題，為此，稅務(wù)部門和施工企業(yè)均力爭通過拍賣款優(yōu)先受償稅款和工程款，本案涉及到抵押權(quán)和借款人拖欠工程款誰更優(yōu)先的疑難問題，在法院主持下，進行了多次談判，自治區(qū)高院站在依法維護金融安全的高度，依法選擇了抵押權(quán)優(yōu)先與稅權(quán)，最終將,7559,萬元劃付我行，使該筆拖欠十年的貸款最終成功收回；,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,點評及相關(guān)法律規(guī)定,雖然抵押擔(dān)保是貸款擔(dān)保當(dāng)中最為優(yōu)秀的擔(dān)保方式，其最大的優(yōu)點是標的物可視、沒有保管風(fēng)險、且價值恒定、

14、易于變現(xiàn)、不動產(chǎn)滅失風(fēng)險小，但是，隨著各種立法方面的變化，對抵押權(quán)產(chǎn)生比較大的沖擊，抵押屬于擔(dān)保之王的地位受到?jīng)_擊和挑戰(zhàn)，而這些挑戰(zhàn)主要來源是法定優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,法定優(yōu)先權(quán)的主要特點是：,第一，法定性,第二，物上代位性,第三，不以占有或登記為要件,第四，變價受償性,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,能夠?qū)Φ盅簷?quán)的優(yōu)先受償效力構(gòu)成威脅的法定優(yōu)先權(quán)主要包括,：,1.,建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán),我國,合同法,第,286,條規(guī)定：,發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工

15、程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。,最高人民法院,關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償問題的批復(fù),也明確規(guī)定，,工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價款優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)受償。,2.,稅收優(yōu)先權(quán),中華人民共和國稅收征收管理法,第,45,條明確規(guī)定：,納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，納稅應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押問題,3.,土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán),我國,城市房地產(chǎn)管理法,第,50,條規(guī)定：,設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價

16、款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,4.,職工安置費優(yōu)先權(quán),國務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知,（國發(fā),199459,號）規(guī)定：,企業(yè)破產(chǎn)時，其依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置，安置職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)財產(chǎn)分配方案,國務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)有關(guān)問題的補充通知,（國發(fā),199710,號）規(guī)定:,安置破產(chǎn)企業(yè)職工的費用，從破產(chǎn)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中撥付。破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓所得也應(yīng)首先用于安置職工,。,而且，這些規(guī)定得到了,2006,年,8,月,27,日通過、,2007,年,6,月,1,日起施行的,中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法,的認可。同時，,破產(chǎn)法,第一百三十二條規(guī)定：,“本法施行后，破產(chǎn)人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補助、撫恤費用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補償金，依照本法第一百一十三條的規(guī)定清償后不足以清償?shù)牟糠郑辣痉ǖ谝话倭憔艞l規(guī)定的特定財