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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,貸款的法律風(fēng)險(xiǎn),主講人：楊 鑫,2015年,8,月,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的法律問(wèn)題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},聯(lián)保貸款,銀行金融犯罪問(wèn)題,不良資產(chǎn)買賣當(dāng)中的法律問(wèn)題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的法律問(wèn)題,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},案例,：（財(cái)產(chǎn)抵押與租賃）,借款人王某某，,2010,年,5,月,8,日，與我行簽訂一份,借款合同,，我行為貸款人發(fā)放貸款,160,萬(wàn)元，期

2、限為,1,年，借款用途為收購(gòu)小麥，所收購(gòu)小麥用于借款人任法定代表人的公司，以王某名下,380,平方米營(yíng)業(yè)用房和占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，抵押擔(dān)保的范圍在抵押合同中進(jìn)行約定；,貸款到期后，借款人沒(méi)有按期歸還借款本息（截止,2012,年,5,月,12,日），拖欠本息總額為,166,萬(wàn)元。,我行于,2012,年,5,月,14,日向人民法院提起民事訴訟，,2012,年,10,月,7,日法院做出一審判民事判決，支持訴訟請(qǐng)求。立即申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，,2013,年,10,月,7,日，突然出現(xiàn)案外人胡某提出執(zhí)行異議。理由是其與抵押人簽訂過(guò)一份抵押物的租賃合同，日期為,2009,年,10,月，租期為,20,年

3、，租金,169,萬(wàn)元，而且租金已經(jīng)全部支付，租賃合同有雙方當(dāng)事人的簽章。我行立即書(shū)面呈請(qǐng)法院除去租賃關(guān)系，依法繼續(xù)進(jìn)行拍賣，但法院堅(jiān)持停止拍賣，并要求我行認(rèn)可租賃關(guān)系，同時(shí)要求，如果堅(jiān)持否定租賃關(guān)系，另行需向法院提起民事訴訟，,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},主要法律依據(jù)：,1.,最高人民法院,關(guān)于適用,若干問(wèn)題的解釋,第六十六條第一款規(guī)定：,“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力”,2.,物權(quán)法,第一百九十條規(guī)定,“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”,3.,最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定,第三十一條，,“,拍賣財(cái)產(chǎn)

4、上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財(cái)產(chǎn)上，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”,4.,擔(dān)保法,第,48,條規(guī)定,：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效,”,5.,最高人,民法,院,關(guān)于適用,若干問(wèn)題的解釋,（以下簡(jiǎn)稱,擔(dān)保法解釋,）第,65,條對(duì)此做了更為具體的規(guī)定,：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效,”,6.,物權(quán)法,第,190,條也承繼了這些立法的精神，規(guī)定,“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響,

5、”,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},總結(jié),：,貸款發(fā)放時(shí)，抵押物是否出租，租賃期間情況等至關(guān)重要。現(xiàn)實(shí)生活中，不誠(chéng)信的抵押人，為了獲取貸款甚至是詐騙貸款，可能出現(xiàn)兩種極端情況,：,一是已設(shè)立了租賃權(quán)，且期限很長(zhǎng)，租金已經(jīng)收取，但隱瞞事實(shí)真相；,二是本在設(shè)定抵押前，抵押物沒(méi)有出租或者租期很短，但為了逃避承擔(dān)責(zé)任，偽造或者變?cè)熳赓U合同，且將日期編造為設(shè)定抵押之前，且偽造租金已收取，或者偽造租賃合同，租金設(shè)定很低，但是租金沒(méi)有收取，這都對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生根本性影響。,為此，貸款調(diào)查、貸后監(jiān)管中對(duì)抵押物權(quán)屬、是否存在租賃、是否有其他限制，都應(yīng)該認(rèn)真、仔細(xì)的依法進(jìn)行，否則，可能會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)問(wèn)

6、題。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},案例：（抵押物價(jià)值認(rèn)定,2010,年,10,月,19,日，康樂(lè)支行與客戶朱某某簽訂一份,借款合同,，約定康樂(lè)支行向朱某提供借款,120,萬(wàn)元，期限自,2010,年,10,月,19,日起至,2012,年,10,月,13,日?？禈?lè)支行與賈某、鐵某簽訂三份,抵押合同,，約定賈某以其所有的解放東街住房擔(dān)保貸款,10,萬(wàn)元，以中山南街營(yíng)業(yè)房擔(dān)保貸款,60,萬(wàn)元，鐵某以其所有的麗都花園房產(chǎn)擔(dān)保貸款,50,萬(wàn)元。,2012,年,9,月，借款人違約，該筆貸款開(kāi)始欠息。,10,月,13,日貸款逾期后，客戶經(jīng)理即向興慶區(qū)人民法院提起訴訟，采取法律手段清收。訴訟期間，支行獲悉賈某因民間

7、借貸過(guò)多，其名下中山南街營(yíng)業(yè)房已為吉林省吉林市中院采取輪后查封的保全措施。隨后，吉林市中院對(duì)該抵押物采取評(píng)估、拍賣程序，評(píng)估價(jià)為,134.87,萬(wàn)元，經(jīng)三次拍賣后抵押物以,110,萬(wàn)元流拍。賈某民間借貸糾紛案執(zhí)行申請(qǐng)人同意接收該抵押物為抵債資產(chǎn)，同時(shí)現(xiàn)金找回該抵押物抵押擔(dān)保的債權(quán)本金,60,萬(wàn)元及利息,14,萬(wàn)元。吉林市中院裁定解除抵押擔(dān)保手續(xù)，將抵押物過(guò)戶給執(zhí)行申請(qǐng)人。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},案件評(píng)析：,本案中，抵押人以二套住房、一套營(yíng)業(yè)房為,120,萬(wàn)元貸款本金及利息提供抵押擔(dān)保，且依法辦理抵押登記，可謂擔(dān)保充足、有效，債權(quán)受償有充分保障。但從實(shí)際情況來(lái)看，原本價(jià)值足以覆蓋貸款,120,

8、萬(wàn)元本金的抵押物（營(yíng)業(yè)房）拍賣處理后，債權(quán)人僅受償,60,萬(wàn)元，剩余債權(quán)還需繼續(xù)拍賣執(zhí)行其他抵押物，能否完全受償目前還不得而知。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},成因分析：,（,A,）共同抵押,共同抵押，又稱總括抵押或連帶抵押，是指為擔(dān)保同一債權(quán)，在數(shù)個(gè)不動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上設(shè)定抵押權(quán)的特殊形式。,（,B,）共同抵押的分類,1.按份共同抵押,是指每個(gè)抵押物限定了所擔(dān)保的債權(quán)金額，債權(quán)人只能就各個(gè)抵押物賣得價(jià)金分別就其對(duì)應(yīng)的金額受償。在按份共同抵押中，每個(gè)抵押物對(duì)同一債權(quán)是分別擔(dān)保，因此不是真正的共同抵押。,2.連帶共同抵押,是指未限定每個(gè)抵押物所擔(dān)保的債權(quán)金額，債權(quán)人可以任意就其中一個(gè)或幾個(gè)抵押物的賣得

9、價(jià)金受償，即每個(gè)抵押物均擔(dān)保債權(quán)的全部。連帶共同抵押保證了抵押權(quán)人債權(quán)的清償，對(duì)抵押權(quán)人較為有利。正因?yàn)槿绱?，有學(xué)者將共同抵押稱之為連帶抵押。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},按財(cái)產(chǎn)歸屬區(qū)分，共同抵押可分為：,1.抵押財(cái)產(chǎn)同屬一人的共同抵押,是指一人對(duì)供抵押的數(shù)項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)享有所有權(quán)或處分權(quán)的共同抵押。這里的一人既可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的第三人。所謂數(shù)抵押財(cái)產(chǎn)同屬一人，是指抵押人對(duì)這數(shù)項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)均享有所有權(quán)或處分權(quán)。,2.,抵押財(cái)產(chǎn)分屬多人的共同抵押,是指供抵押的數(shù)項(xiàng)財(cái)產(chǎn)分別歸屬于不同的人，即多人對(duì)數(shù)項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)分別享有所有權(quán)或處分權(quán)?？煞譃閮煞N情況，一是某項(xiàng)或某幾項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)屬于債務(wù)人，其他抵押

10、財(cái)產(chǎn)屬于第三人。二是供抵押的多項(xiàng)抵押財(cái)產(chǎn)均屬債務(wù)人以外的第三人。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},結(jié)合共同抵押談本案：,根據(jù)以上共同抵押及其分類的知識(shí)，我們可知本案的抵押擔(dān)保并不是對(duì)債權(quán)人最為有利的連帶共同抵押，而是按份共同抵押，即“各當(dāng)事人就各抵押物所擔(dān)保的債權(quán)份額作了約定”。本案中，對(duì)于朱某,120,萬(wàn)元貸款，賈某以住房擔(dān)保本金,10,萬(wàn)元，以營(yíng)業(yè)房擔(dān)保,60,萬(wàn)元，鐵某以其所有的住房抵押擔(dān)保,50,萬(wàn)元。由此，作為債權(quán)人的黃河銀行康樂(lè)支行只能就各個(gè)抵押物賣得價(jià)金分別就其應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額受償，所以，當(dāng)賈某的營(yíng)業(yè)房拍賣時(shí)，盡管,134.87,萬(wàn)元的評(píng)估價(jià)足以覆蓋貸款本金，流拍價(jià),110,萬(wàn)元也更接近于貸

11、款本金，但也只能按照,抵押合同,約定的擔(dān)保債權(quán)份額，最終受償貸款本金,60,萬(wàn)元及利息。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},汲取的教訓(xùn)：,抵押宜采取連帶共同抵押。,在抵押物為多人提供的情況下，應(yīng)選擇有利于金融機(jī)構(gòu)的連帶共同抵押，即不限定每個(gè)抵押物所擔(dān)保的債權(quán)金額，每個(gè)抵押物均擔(dān)保債權(quán)的全部，債權(quán)人可以任意就其中一個(gè)或幾個(gè)抵押物的賣得價(jià)金受償。本案中，賈某、鐵某均是非債務(wù)人的第三人提供抵押擔(dān)保，多方簽訂了三份,抵押合同,，同時(shí)將,120,萬(wàn)元貸款本金拆分，每個(gè)抵押物限定了不同的擔(dān)保金額，如,10,萬(wàn)元、,50,萬(wàn)元、,60,萬(wàn)元，致使實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)僅能以約定的份額受償。如果當(dāng)時(shí)金融機(jī)構(gòu)能夠選擇正確適當(dāng)?shù)牡盅簱?dān)

12、保方式，那么即便有抵押物被有權(quán)機(jī)關(guān)采取輪后查封拍賣措施，基于抵押擔(dān)保享有優(yōu)先受償權(quán)，其他案外執(zhí)行申請(qǐng)人也不會(huì)取得以物抵債，出現(xiàn)金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)債權(quán)陷入尷尬的困境。,三、法定優(yōu)先權(quán)對(duì)貸款抵押權(quán)的沖擊,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},案例：,銀祥房地產(chǎn)公司,2003,年,5,月,20,日在原銀川市聯(lián)社貸款,4500,萬(wàn)元，抵押物為公司名下,8312,平方米營(yíng)業(yè)房，借款人停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多多年，債務(wù)包袱沉重，喪失還款能力，,2013,年黃河銀行依法向自治區(qū)高級(jí)人民法院提起民事訴訟，法院判決償還借款本息,7559,萬(wàn)元，黃河銀行對(duì)抵押房產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)，借款人沒(méi)有按照法院判決履行債務(wù)，進(jìn)入執(zhí)行

13、程序，自治區(qū)高院執(zhí)行局選擇有成功拍賣案例的拍賣公司，經(jīng)廣泛宣傳，成功處置了標(biāo)的物，資金,1,億元順利順利轉(zhuǎn)入法院帳戶。但出現(xiàn)了稅款,3000,萬(wàn)元和工程款,2800,萬(wàn)元的問(wèn)題，為此，稅務(wù)部門(mén)和施工企業(yè)均力爭(zhēng)通過(guò)拍賣款優(yōu)先受償稅款和工程款，本案涉及到抵押權(quán)和借款人拖欠工程款誰(shuí)更優(yōu)先的疑難問(wèn)題，在法院主持下，進(jìn)行了多次談判，自治區(qū)高院站在依法維護(hù)金融安全的高度，依法選擇了抵押權(quán)優(yōu)先與稅權(quán)，最終將,7559,萬(wàn)元?jiǎng)澑段倚?，使該筆拖欠十年的貸款最終成功收回；,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},點(diǎn)評(píng)及相關(guān)法律規(guī)定,雖然抵押擔(dān)保是貸款擔(dān)保當(dāng)中最為優(yōu)秀的擔(dān)保方式，其最大的優(yōu)點(diǎn)是標(biāo)的物可視、沒(méi)有保管風(fēng)險(xiǎn)、且價(jià)值恒定、

14、易于變現(xiàn)、不動(dòng)產(chǎn)滅失風(fēng)險(xiǎn)小，但是，隨著各種立法方面的變化，對(duì)抵押權(quán)產(chǎn)生比較大的沖擊，抵押屬于擔(dān)保之王的地位受到?jīng)_擊和挑戰(zhàn)，而這些挑戰(zhàn)主要來(lái)源是法定優(yōu)先權(quán)的規(guī)定。,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},法定優(yōu)先權(quán)的主要特點(diǎn)是：,第一，法定性,第二，物上代位性,第三，不以占有或登記為要件,第四，變價(jià)受償性,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},能夠?qū)Φ盅簷?quán)的優(yōu)先受償效力構(gòu)成威脅的法定優(yōu)先權(quán)主要包括,：,1.,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán),我國(guó),合同法,第,286,條規(guī)定：,發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工

15、程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。,最高人民法院,關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償問(wèn)題的批復(fù),也明確規(guī)定，,工程承包人被發(fā)包人拖欠的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先于抵押權(quán)及其他債權(quán)受償。,2.,稅收優(yōu)先權(quán),中華人民共和國(guó)稅收征收管理法,第,45,條明確規(guī)定：,納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，納稅應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行,信貸業(yè)務(wù)當(dāng)中的抵押?jiǎn)栴},3.,土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán),我國(guó),城市房地產(chǎn)管理法,第,50,條規(guī)定：,設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價(jià)

16、款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償,4.,職工安置費(fèi)優(yōu)先權(quán),國(guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知,（國(guó)發(fā),199459,號(hào)）規(guī)定：,企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，其依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，首先用于破產(chǎn)企業(yè)職工的安置，安置職工后有剩余的，剩余部分與其他破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)分配方案,國(guó)務(wù)院關(guān)于在若干城市試行國(guó)有企業(yè)兼并破產(chǎn)和職工再就業(yè)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知,（國(guó)發(fā),199710,號(hào)）規(guī)定:,安置破產(chǎn)企業(yè)職工的費(fèi)用，從破產(chǎn)企業(yè)依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得中撥付。破產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)為抵押物的，其轉(zhuǎn)讓所得也應(yīng)首先用于安置職工,。,而且，這些規(guī)定得到了,2006,年,8,月,27,日通過(guò)、,2007,年,6,月,1,日起施行的,中華人民共和國(guó)企業(yè)破產(chǎn)法,的認(rèn)可。同時(shí)，,破產(chǎn)法,第一百三十二條規(guī)定：,“本法施行后，破產(chǎn)人在本法公布之日前所欠職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個(gè)人賬戶的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付給職工的補(bǔ)償金，依照本法第一百一十三條的規(guī)定清償后不足以清償?shù)牟糠?，依本法第一百零九條規(guī)定的特定財(cái)