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1、惠州百合家園寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告第一篇 市場(chǎng)總體評(píng)價(jià)一、惠州辦公物業(yè)市場(chǎng)總體概況（一）存在形態(tài)從惠州辦公物業(yè)的存在形態(tài)來(lái)看，少部分有實(shí)力及注重公司形象展示的企業(yè)會(huì)選擇租金相對(duì)較貴的純寫(xiě)字樓，決大部分公司的辦公場(chǎng)所都是在商住樓，在裙樓二樓辦公的情況也相當(dāng)普遍，而制造業(yè)的辦公場(chǎng)所為了公司管理的方便通常都是在廠區(qū)內(nèi)，因此可以看出惠州的整體辦公環(huán)境還顯得相對(duì)不成熟。（二）總體分布麥地路、德賽大道沿線及江北是惠城辦公物業(yè)相對(duì)集中的三個(gè)區(qū)域：麥地路沿線的辦公物業(yè)主要包括國(guó)商大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、匯銀大廈等；德賽大道沿線的辦公物業(yè)主要包括廣東發(fā)展銀行大廈、投資管理大廈、廣發(fā)證券大廈、南壇大廈等

2、；而江北屬新區(qū)，近年開(kāi)發(fā)了外商投資管理大廈、德賽大廈、電信大廈等，但由于江北目前的開(kāi)發(fā)不是很成熟，人氣仍顯得不足，因此目前江北開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓相比麥地路和賽大道沿線的辦公物業(yè)租售情況不是很理想。（三）地段、交通惠城區(qū)絕大部分的辦公物業(yè)都集中在交通便利的城市核心地段，周邊公交線路密集，各項(xiàng)市政配套齊全，人氣足，盡管物業(yè)外部形象相對(duì)較差，但對(duì)于很多行業(yè)來(lái)講，在惠州這樣的地方辦公環(huán)境并不是他們首先看重的，地段優(yōu)勢(shì)明顯，出入交通方便才是最關(guān)鍵的，因此可以看到在惠州地段交通優(yōu)勢(shì)明顯但物業(yè)檔次較低的物業(yè)往往租的不錯(cuò)，而那些形象檔次做的不錯(cuò)但地段相對(duì)不太成熟交通不便的寫(xiě)字樓往往存在非常突出的空置問(wèn)題。（四）租售

3、狀況從惠城現(xiàn)有辦公物業(yè)的整體租售情況來(lái)看，空置情況非常突出，據(jù)我司市調(diào)人員初步掌握的數(shù)據(jù)分析，整個(gè)惠城區(qū)有近40萬(wàn)的空置量，項(xiàng)目所在的江北片區(qū)就有超過(guò)10萬(wàn)的寫(xiě)字樓空置，從純寫(xiě)字樓的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，空置率超過(guò)70%，因此惠城區(qū)的辦公物業(yè)的供求矛盾顯得非常突出。但有一個(gè)非常明顯的現(xiàn)象就是目前有很多公司希望找一個(gè)更好的辦公場(chǎng)所以提升公司的形象。從直觀感覺(jué)來(lái)講，市場(chǎng)并不缺乏辦公物業(yè)的需求，然而供求之間卻產(chǎn)生了如此尖銳的矛盾，根本的問(wèn)題還在于供求之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的失衡，同時(shí)發(fā)展商的原因也是一個(gè)主要的方面，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)沒(méi)有有效結(jié)合市場(chǎng)行情的變化，有的步伐太快，如江北2000年左右推向市場(chǎng)的德賽大廈， 當(dāng)時(shí)整個(gè)

4、江北的發(fā)展前景仍不是很明朗，各項(xiàng)市政配套也還不完善，最根本的是缺乏人氣，雖然有政府的大力推動(dòng)，但效果是有一定時(shí)滯的，特別是對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講，時(shí)機(jī)的掌握往往決定著一個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)，超前是有度的。因此德賽大廈當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售失敗非常重要的一個(gè)原因就是選擇了一個(gè)錯(cuò)誤的時(shí)機(jī)，導(dǎo)致目前整個(gè)項(xiàng)目大部分的空置。由于開(kāi)盤(pán)的失利許多后期的營(yíng)銷(xiāo)推廣工作被迫停止，沒(méi)有新的資金的投入，也是這些項(xiàng)目陷入困境的又一個(gè)因素。（五）物業(yè)整體形象惠城區(qū)辦公物業(yè)外部形象總體感覺(jué)一般，基本上不存在高層辦公物業(yè)，外立面新穎、漂亮的寫(xiě)字樓一般都為政府部門(mén)或是一些國(guó)有企業(yè)的自有辦公物業(yè)，一般不對(duì)外進(jìn)行招商。而絕大多數(shù)辦公物業(yè)的整體形象都顯得比較陳

5、舊，同時(shí)立面上往往會(huì)掛很多公司或產(chǎn)品的廣告牌，總體感覺(jué)很亂，不利于公司形象的展示。（六）硬件設(shè)施目前惠城辦公物業(yè)的硬件設(shè)施主要存在的問(wèn)題是功能落后，規(guī)劃的不合理。最為突出的問(wèn)題是隨著私家車(chē)數(shù)量的急劇增加，目前絕大多數(shù)的寫(xiě)字樓都存在停車(chē)位嚴(yán)重不足的問(wèn)題，同時(shí)大堂顯得小氣，中央空調(diào)、公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、寬頻網(wǎng)絡(luò)等設(shè)施顯得相對(duì)缺乏，由于辦公物業(yè)形象檔次的影響，也使辦公物業(yè)的租金水平?jīng)]有了上升的空間，失去了保值增值的前提條件。（七）物業(yè)管理從前期市調(diào)了解的情況來(lái)看，惠城區(qū)辦公物業(yè)的物業(yè)管理基本上都是由本地的管理公司負(fù)責(zé)，由于缺乏完善管理體制的保障及管理經(jīng)驗(yàn)的積累，因此物業(yè)管理的總體水平不高，很多時(shí)候

6、只提供簡(jiǎn)單的保安服務(wù)，根本談不上物業(yè)管理的專業(yè)化和科學(xué)化，對(duì)此許多租客也表示了他們強(qiáng)烈的要求。二、寫(xiě)字樓個(gè)案分析從目前惠城區(qū)辦公用房的供給來(lái)看，主要有國(guó)商大廈、廣發(fā)證券大廈、投資管理大廈、盈金泰大廈、達(dá)利大廈、天星大廈、悅洲廣場(chǎng)、TCL大廈、匯豐大廈、德賽大廈、外商投資管理大廈等，其中住宅改辦公用途性質(zhì)的也有相當(dāng)?shù)臄?shù)量，但檔次都相對(duì)較低，硬件配置不足、物業(yè)管理及外部形象差。目前整個(gè)惠城區(qū)內(nèi)住宅辦公物業(yè)的租金基本上處于1025元/平方之間，而寫(xiě)字樓的租金基本上處于2540元/平方之間，最高可達(dá)70元/平方。一些主要辦公物業(yè)的具體情況如下：國(guó)商大廈國(guó)商大廈地段優(yōu)勢(shì)明顯，出入交通方便，商住兩用，由于

7、入伙時(shí)間比較早，項(xiàng)目整體形象上顯得陳舊。大堂比較有檔次，但電梯間比較緊促，且基本上采不到自然光，因此檔次上顯得相對(duì)不足。目前物業(yè)整體出租率不到40%，租金30-40元/之間（早期租客的租金為20元/左右）。目前入駐的主要包括服裝公司、律師事務(wù)所、貿(mào)易公司、網(wǎng)絡(luò)公司等。天星大廈天星大廈地處麥地路，地段較好，出入交通便利，由于是早期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，目前項(xiàng)目整體形象及內(nèi)部設(shè)施都較陳舊，但由于該物業(yè)的租金具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，因此出租情況良好，目前可以達(dá)到90%的整體出租率。現(xiàn)入駐公司以IT、廣告公司為主，其辦公面積不大，50150平米之間。目前存在的主要問(wèn)題就是停車(chē)位的嚴(yán)重不足。廣發(fā)證券大廈廣發(fā)證券大廈屬純

8、寫(xiě)字樓項(xiàng)目，平面分割為100-500平米左右不等，租金在2040元/平米之間（包括物業(yè)管理費(fèi)和空調(diào)費(fèi)用）。該寫(xiě)字樓屬于90年代后期開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，由于其地理位置的優(yōu)越性，許多外貿(mào)公司選擇了在此辦公。但該物業(yè)的大堂狹窄，有異味也是眾多公司反映的問(wèn)題，物業(yè)里面的裝修檔次低，物業(yè)的整體硬件和軟件設(shè)施不太理想，因此檔次也很難提高，出租情況也不是很理想，只占到50%左右。悅洲廣場(chǎng)悅洲廣場(chǎng)為多層辦公寫(xiě)字樓，單層面積較大，分為左右兩區(qū)（單區(qū)面積達(dá)1000平米以上），其內(nèi)部裝修、配套及外部形象一般，租金在20-40元/平方不等，其中有三層為一些公司的自有物業(yè)，也有政府機(jī)構(gòu)在此辦公。從目前的出租情況來(lái)看，入住率相

9、當(dāng)不錯(cuò)，可超過(guò)80%。由于物業(yè)開(kāi)發(fā)較早，因此沒(méi)有中央空調(diào)等硬件設(shè)施的配備，只是提供簡(jiǎn)單的物業(yè)管理（如來(lái)客登記），而物業(yè)管理費(fèi)的收取也相對(duì)比較低。達(dá)利大廈達(dá)利大廈地處麥地路與橫江四路交匯處，地段成熟，有眾多的公交路線經(jīng)過(guò)，交通便利，內(nèi)部裝修檔次在惠城區(qū)內(nèi)具有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，不過(guò)物業(yè)外立面的廣告牌過(guò)多，整體形象顯得雜亂，租金在2040元/平米之間，由于項(xiàng)目地段及交通優(yōu)勢(shì)明顯，目前出租情況不錯(cuò)，出租率超過(guò)80%。目前入駐的公司以信息服務(wù)、科技咨訊、廣告、裝修等行業(yè)為主。盈金泰大廈盈金泰大廈位于麥興路與麥地路的交匯處，目前物業(yè)運(yùn)行狀況一般，共8層，1-2層為商業(yè)裙樓，3-8樓為寫(xiě)字樓，目前4-6層已出租

10、，整體出租率在45%左右，租金30元/平米左右，入駐公司以房地產(chǎn)、裝潢、保險(xiǎn)等行業(yè)為主。廣東發(fā)展銀行大廈廣東發(fā)展銀行大廈位于下埔路，屬?gòu)V東發(fā)展銀行惠州分行自有物業(yè)，高17層，12樓為廣東發(fā)展銀行自用，34樓是社會(huì)保險(xiǎn)基金辦公用房，514樓對(duì)外出租，并且是只租不售，租金在3050元/平米之間。整個(gè)物業(yè)的檔次在目前惠州市場(chǎng)上具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)地段交通優(yōu)勢(shì)明顯，因此出租情況良好，整體出租率超過(guò)90%。入駐公司以房地產(chǎn)、裝修、通訊、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、實(shí)業(yè)、工貿(mào)等行業(yè)為主。匯銀大廈匯銀大廈位于麥地路與西堤路的交匯處，屬建設(shè)銀行自有物業(yè)，高19層，目前13樓為建設(shè)銀行自用，45樓為設(shè)備房，617樓則全部空

11、置，1819樓為聯(lián)通公司（有意遷走）。由于是銀行近期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，因此在內(nèi)部裝修上檔次顯得不錯(cuò)，但由于所處地段相對(duì)較偏，出租情況非常不理想，除了自用和聯(lián)通外，其他部分全部空置，整體出租率10%左右。第二篇 市調(diào)數(shù)據(jù)分析一、公司所屬行業(yè)結(jié)構(gòu)在本次市調(diào)中，電子及通訊業(yè)所占的比例為7%, 機(jī)械機(jī)電2%, 房地產(chǎn)/建筑/裝潢21%, 旅游業(yè)2%, 信息咨詢服務(wù)業(yè)24%, 美術(shù)廣告設(shè)計(jì)7%, 能源工業(yè)4%, 食品工業(yè)1%, IT業(yè)10%, 制造業(yè)9%, 貿(mào)易6%, 其他7%。說(shuō)明：l 制造業(yè)雖然是惠州的絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但考慮到大多數(shù)制造企業(yè)本身對(duì)公司形象展示的要求不高，且大多在工業(yè)區(qū)自己廠房?jī)?nèi)辦公，既方便又

12、經(jīng)濟(jì)，不需要專門(mén)的寫(xiě)字樓；而作為非常有實(shí)力的制造企業(yè)，會(huì)開(kāi)發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實(shí)力的目的，因此制造業(yè)沒(méi)有作為本次市調(diào)的重點(diǎn)。 l 為使本次市調(diào)的受訪對(duì)象更接近本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，更具針對(duì)性，本次市調(diào)對(duì)象以信息咨詢服務(wù)和房地產(chǎn)/建筑/裝潢業(yè)為主，同時(shí)以IT、廣告、電子及通訊業(yè)為輔。二、辦公面積本次市調(diào)中辦公面積在50以下的比例為3%, 50-100的比例為18%,100-200的比例為31%, 200-300的比例為10%, 300-500的比例為8%, 500-1000的比例為18%, 1000以上的比例為12%。小結(jié)：l 市場(chǎng)總體平均辦公面積為192（沒(méi)有考慮制造

13、業(yè)）l 目前惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)以100-200為主流，所占比例超過(guò)了三成。l 500以上辦公面積的公司所占的比例達(dá)到了30%，主要由制造企業(yè)構(gòu)成。l 行業(yè)平均辦公面積電子及通訊業(yè)的平均辦公面積為131機(jī)械機(jī)電為86房地產(chǎn)/建筑/裝潢為211旅游業(yè)為92信息咨詢服務(wù)業(yè)為321美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為142能源工業(yè)為350IT業(yè)為210制造業(yè)為1030貿(mào)易為387其他238三、目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性從本次市調(diào)反映的情況來(lái)看，目前辦公物業(yè)的自有比例為27%, 非自有比例為73%。小結(jié)：l 從惠州目前辦公物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬性來(lái)看，自有的比例不足三成，超過(guò)七成的公司通過(guò)租賃辦公物業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)公司的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，一方面是由于部分寫(xiě)字

14、樓（特別是金融機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)的寫(xiě)字樓，如廣東發(fā)展銀行大廈、匯銀大廈）只租不賣(mài)，但從幾個(gè)推向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況來(lái)看，效果并不理想，顯示企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的信心不足。l 惠州市目前辦公物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)講，可以說(shuō)是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇來(lái)自于寫(xiě)字樓較低的自有率及目前寫(xiě)字樓落后的功能，風(fēng)險(xiǎn)則主要來(lái)自于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的大量空置及消費(fèi)者的接受度的把握，因此如何引導(dǎo)市場(chǎng)將是本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵，同時(shí)強(qiáng)化項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)及前景，體現(xiàn)項(xiàng)目與惠州目前大量空置寫(xiě)字樓在檔次及形象上的差異，才能在目前不景氣的市場(chǎng)中有所突破。四、自有物業(yè)屬性從本次市調(diào)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果來(lái)看：自購(gòu)比例為55%自建比例為45%小結(jié)：從目前自有

15、物業(yè)的屬性分析來(lái)看，自建辦公物業(yè)的比例達(dá)到了45%，顯示整個(gè)惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還相當(dāng)原始，自建自用的現(xiàn)象非常普遍；同時(shí)也說(shuō)明惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)由于企業(yè)實(shí)力及經(jīng)營(yíng)信心的相對(duì)不足，購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的熱情不高，市場(chǎng)還沒(méi)有真正啟動(dòng)。五、自購(gòu)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)本次市調(diào)中自購(gòu)物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)單價(jià)在2000元/以下的比例為17%, 2000-3000元/的比例為50%, 3000-4000元/的比例為8%, 4000-5000元/的比例為8%, 5000元/以上的比例為17%。小結(jié)：l 總體平均購(gòu)買(mǎi)單價(jià)3180元/。l 購(gòu)買(mǎi)單價(jià)主要集中在2000-3000元/之間，比例達(dá)到了50%，且主要分布于地段、交通相對(duì)便捷的傳統(tǒng)市區(qū)，同時(shí)大

16、部分屬于居住改辦公性質(zhì)。l 同時(shí)可以看到盡管惠州的辦公物業(yè)市場(chǎng)不景氣，購(gòu)買(mǎi)單價(jià)在5000元/以上的比例卻達(dá)到了17%，這部分物業(yè)的購(gòu)買(mǎi)時(shí)間大多集中在1991-1996年之間，由于公司發(fā)展時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，同時(shí)能在這么多年中生存下來(lái)，說(shuō)明公司目前也頗有實(shí)力，且隨著公司業(yè)務(wù)的發(fā)展，原有的辦公物業(yè)在硬件及形象上越來(lái)越不能滿足他們的需求，因此這部分公司打算重新購(gòu)置辦公物業(yè)的愿望相對(duì)較強(qiáng)。六、租金水平本次市調(diào)中租金處于10-20元/的比例為46%, 20-30元/的比例為25% , 30-40元/比例18%, 40-50元/比例9%, 50-60元/比例2%。小結(jié)：l 市場(chǎng)平均租金水平為25.2元/。l 租

17、金處于10-20元/的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場(chǎng)的近一半份額，而租金在40元/以上的比例只有10%左右，一方面由于惠州市場(chǎng)缺乏上檔次的辦公物業(yè)供應(yīng)，另一方面也顯示惠州寫(xiě)字樓租客承租能力的相對(duì)不足。l 行業(yè)租金水平對(duì)比通過(guò)分行業(yè)租金水平的統(tǒng)計(jì)分析，電子及通訊業(yè)平均租金水平為24元/，機(jī)械機(jī)電20元/，房地產(chǎn)/建筑/裝潢26元/，旅游業(yè)15元/，信息咨詢服務(wù)業(yè)28元/，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)21元/，能源工業(yè)26元/， IT業(yè)33元/，制造業(yè)9元/，貿(mào)易22元/，其他19元/。可以看出IT、信息咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、電子及通訊等行業(yè)由于行業(yè)的特殊性需要質(zhì)素相對(duì)較高的辦公場(chǎng)所以展示公司的實(shí)力及形象，因此

18、這些行業(yè)可以接受更高的租金，同時(shí)也是本項(xiàng)目積極爭(zhēng)取的目標(biāo)客戶。對(duì)目前辦公物業(yè)的評(píng)價(jià)七、比較滿意的方面通過(guò)本次市調(diào)數(shù)據(jù)的匯總分析：綜合比例地段的綜合選擇比例為32%, 交通便捷的綜合比例為33%, 價(jià)格/租金合理的綜合比例為10%, 硬件配置不錯(cuò)的綜合比例為5%, 軟件服務(wù)好的綜合比例為1%, 物業(yè)管理不錯(cuò)的綜合比例為8%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為5%, 物業(yè)外部形象好的綜合比例為6%。單項(xiàng)選擇比例地段的單項(xiàng)選擇比例54%, 交通的單項(xiàng)選擇比例為57%, 價(jià)格/租金的單項(xiàng)選擇比例為17%,硬件配置的單項(xiàng)選擇比例為8%, 軟件服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為2%, 物業(yè)管理的單項(xiàng)選擇比例為13%, 物業(yè)升

19、值潛力的單項(xiàng)選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項(xiàng)選擇比例為9%。小結(jié)：l 可以明顯看出，地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)。l 但目前辦公物業(yè)市場(chǎng)也存在相當(dāng)突出的問(wèn)題，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒(méi)有規(guī)范的物業(yè)管理等問(wèn)題一直影響著惠州辦公物業(yè)的形象。八、存在的主要問(wèn)題存在的主要問(wèn)題反映中，認(rèn)為目前辦公物業(yè)地段較偏的綜合比例為2%, 交通不便的綜合比例為7%, 租金偏高的綜合比例為11%, 硬件設(shè)施落后的綜合比例為31%, 軟件服務(wù)不足的綜合比例為11%, 物業(yè)管理差的綜合比例為21%, 物業(yè)的外部形象差的綜合比例為17%。小結(jié)：l 可以看出硬件設(shè)施配置的相對(duì)不足，功能落后是目前惠

20、州辦公物業(yè)存在的最為突出的問(wèn)題，其中主要體現(xiàn)在停車(chē)位的嚴(yán)重不足。l 由于惠州純寫(xiě)字樓物業(yè)的供應(yīng)量不大，而且基本上屬于90年代的建筑，同時(shí)惠州決大多數(shù)公司的辦公場(chǎng)所設(shè)在住宅樓中，因此辦公物業(yè)外部形象及物業(yè)管理也存在很大問(wèn)題。九、2年內(nèi)選擇新的辦公物業(yè)的傾向從本次市調(diào)反映的情況來(lái)看，2年內(nèi)有可能選擇新的辦公物業(yè)的比例為41%，不會(huì)考慮的比例為59%。小結(jié)：l 超過(guò)四成的受訪對(duì)象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，可以看出惠州市辦公物業(yè)市場(chǎng)存在相當(dāng)大的潛力，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場(chǎng)的青睞。l 分行業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的選擇傾向通過(guò)分行業(yè)辦公物業(yè)需求特征的綜合分析，電子及通訊業(yè)在2年內(nèi)有可能考

21、慮新的辦公物業(yè)的比例為25%，機(jī)械機(jī)電的比例為17%，房地產(chǎn)/建筑/裝潢的比例為47%，旅游業(yè)的比例為32%，信息咨詢服務(wù)業(yè)的比例為78%，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)的比例為60%，能源工業(yè)的比例為27%， IT業(yè)的比例為25%，貿(mào)易業(yè)的比例為25%，其他行業(yè)的比例為9%，制造業(yè)沒(méi)有任何考慮的意向?？梢钥闯鲂畔⒆稍兎?wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)/建筑/裝潢等對(duì)公司形象要求較高的行業(yè)對(duì)更換目前辦公環(huán)境的要求最為強(qiáng)烈，而目前惠州辦公物業(yè)的租售市場(chǎng)中明顯缺乏這種檔次物業(yè)的有效供給，對(duì)于項(xiàng)目的入市無(wú)疑是一大利好。由于制造產(chǎn)業(yè)本身性質(zhì)的特殊，對(duì)辦公物業(yè)的形象檔次要求不高，同時(shí)要求辦公場(chǎng)所與工廠操作區(qū)有直接的聯(lián)系，因此決大

22、多數(shù)制造企業(yè)的辦公場(chǎng)所都設(shè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)又實(shí)用，因此制造企業(yè)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的可能性很小，本次市調(diào)也充分說(shuō)明了這一點(diǎn)。十、對(duì)辦公物業(yè)買(mǎi)和租的選擇傾向通過(guò)對(duì)有意向更換辦公場(chǎng)所公司的進(jìn)一步調(diào)查分析，傾向于買(mǎi)的比例為45%，傾向于租的比例為55%。小結(jié)：2年內(nèi)有意向更換辦公物業(yè)的公司中有近一半的受訪者傾向于購(gòu)買(mǎi)，表現(xiàn)出對(duì)公司經(jīng)營(yíng)前景及整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的足夠信心，對(duì)于本項(xiàng)目的銷(xiāo)售無(wú)疑是一大利好。十一、選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素從本次市調(diào)數(shù)據(jù)分析的結(jié)果來(lái)看，在選擇辦公物業(yè)的主要考慮因素中綜合比例地段的綜合選擇比例為18%, 交通的綜合比例為18%, 價(jià)格的綜合比例為18%, 硬件配置的綜合比例為11%, 軟件

23、服務(wù)的綜合比例為6%, 物業(yè)管理的綜合比例為12%, 物業(yè)升值潛力的綜合比例為2%, 物業(yè)外部形象的綜合比例為10%, 是否有實(shí)力大公司入駐的綜合比例為4%, 是否與政府部門(mén)接近的綜合比例為1%。單項(xiàng)選擇比例地段的單項(xiàng)選擇比例為63%, 交通的單項(xiàng)選擇比例為61%, 價(jià)格的單項(xiàng)選擇比例為66%, 硬件配置的單項(xiàng)選擇比例為38%, 軟件服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為20%, 物業(yè)管理的單項(xiàng)選擇比例為42%, 物業(yè)升值潛力的單項(xiàng)選擇比例為8%, 物業(yè)外部形象的單項(xiàng)選擇比例為35%, 是否有實(shí)力大公司入駐的單項(xiàng)選擇比例為12%, 是否與政府部門(mén)接近的單項(xiàng)選擇比例為5%。小結(jié)：l 考慮到寫(xiě)字樓使用的方便性及經(jīng)濟(jì)

24、性，地段、交通、價(jià)格三者構(gòu)成了消費(fèi)者選擇辦公物業(yè)的最基本也是最重要的因素。l 針對(duì)目前辦公物業(yè)存在的突出問(wèn)題，硬件配置、物業(yè)管理、物業(yè)整體形象三者構(gòu)成了消費(fèi)者選擇辦公物業(yè)的重要參考因素。l 由于決大部分消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的目的是自用，因此對(duì)物業(yè)的升值潛力不是很在意。l 由于有部分性質(zhì)的行業(yè)與政府部門(mén)的交往比較密切，為了方便業(yè)務(wù)的開(kāi)展，更愿意將辦公場(chǎng)所選在離政府相關(guān)部門(mén)近的區(qū)域，從市調(diào)中了解的情況來(lái)看，許多律師事務(wù)所比較關(guān)注政府相關(guān)部門(mén)向江北的遷移，因此這種行業(yè)將是下一步工作開(kāi)展中需要重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。l 一個(gè)寫(xiě)字樓物業(yè)中有實(shí)力大公司的進(jìn)駐對(duì)整個(gè)項(xiàng)目形象檔次的提升無(wú)疑有積極的作用，而此選項(xiàng)的單項(xiàng)選擇比例超

25、過(guò)一成，因此在項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣中實(shí)力公司的入駐也是一大賣(mài)點(diǎn)。l 良好的軟件服務(wù)對(duì)維護(hù)和提升項(xiàng)目的形象檔次的作用是不可低估的，而此選項(xiàng)的單項(xiàng)選擇比例達(dá)到了兩成，因此在考慮成本的前提下提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)對(duì)于項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)無(wú)疑將產(chǎn)生積極的作用。十二、面積要求在選擇新的辦公物業(yè)時(shí)，要求面積在50以下的比例為3%, 50-100的比例為18%, 100-200的比例為31%, 200-300比例為24% ，300-500的比例為12%, 500-1000的比例為9%, 1000以上的比例為3%。小結(jié)：l 總體平均面積要求為298l 100-300的需求量達(dá)到了55%，從我司了解的情況來(lái)看，200-300的單位的

26、需求量將有進(jìn)一步上升的勢(shì)頭。l 50-100之間的單位也受到了許多小型公司的青睞，選擇比例接近兩成。l 考慮到平面分割中的可分可合原則，應(yīng)注意兩個(gè)50100的單位合并成100200單位的可操作性，兩個(gè)100200的單位合并成200300的可操作性。l 分行業(yè)的平均面積要求從分行業(yè)需求面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析來(lái)看電子及通訊業(yè)的平均面積要求為150機(jī)械機(jī)電為115房地產(chǎn)/建筑/裝潢為253旅游業(yè)為120信息咨詢服務(wù)業(yè)為380美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為182能源工業(yè)為475 IT業(yè)為280貿(mào)易為395其他為326可以看出電子及通訊、機(jī)械機(jī)電、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、旅游、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、IT等行業(yè)的平均面積要求都處于100

27、-300之間，符合整體特征。十三、最高可以接受的單價(jià)分布在最高可以接受的單價(jià)訪問(wèn)調(diào)查中，處于3000-3500元/之間的比例為36% , 3500-4000元/的比例為32%, 4000-4500元/的比例為18%, 4500-5000元/的比例為9%, 5000-5500元/的比例為5%。小結(jié)：l 最高可以接受的平均單價(jià)為3950元/。通過(guò)項(xiàng)目形象檔次的提升及營(yíng)銷(xiāo)推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)15%的心理價(jià)位提升，即4500元/應(yīng)該是本項(xiàng)目一個(gè)比較合理的價(jià)格定位。l 可以接受的單價(jià)在4000元/以下的比例達(dá)到了68%，4000元/以上的選擇比例為32%，可見(jiàn)消費(fèi)者對(duì)

28、寫(xiě)字樓的價(jià)格預(yù)期并不高，對(duì)項(xiàng)目入市前的價(jià)格定位有一定的壓力。l 分行業(yè)平均單價(jià)對(duì)比通過(guò)分行業(yè)最高可接受單價(jià)的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受單價(jià)均值為3960元/，機(jī)械機(jī)電為3810元/，房地產(chǎn)/建筑/裝潢為4250元/，旅游業(yè)為3870元/，信息咨詢服務(wù)業(yè)為4500元/，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為4180元/，能源工業(yè)為3670元/， IT業(yè)為3920元/，貿(mào)易為4400元/，其他為3880元/。由于行業(yè)性質(zhì)的不同，房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、貿(mào)易等行業(yè)由于對(duì)辦公物業(yè)形象檔次的要求相對(duì)較高，同時(shí)行業(yè)利潤(rùn)率也具有比較優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)物業(yè)單價(jià)的接受能力也相對(duì)較高，均值都在4000元/以上，因

29、此這些行業(yè)將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。十四、總價(jià)要求分布通過(guò)市調(diào)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，要求總價(jià)在10-20萬(wàn)之間的比例為20%, 20-40萬(wàn)的比例為34%, 40-60萬(wàn)的比例為17%, 60-80萬(wàn)的比例為10%, 80-100萬(wàn)的比例為7%, 100-200萬(wàn)的比例為5%, 200-500萬(wàn)的比例為5%, 500萬(wàn)以上的比例為2%。小結(jié)：l 總價(jià)在20-40萬(wàn)之間的單位需求量最大，占到了34%。l 超過(guò)70%比例的總價(jià)要求在60萬(wàn)以下。十五、最高可接受的租金分布在最高可接受的租金統(tǒng)計(jì)分析中，處于20-30元/之間的比例為40%, 30-40元/的比例為18%, 40-50元/的比例為18%,

30、50-60元/的比例為13%, 60-70元/的比例為9%, 70元/以上的比例為2%。小結(jié)：l 最高可接受的平均租金為39元/，比目前的市場(chǎng)平均租金25.2元/有55%的提升空間，由此可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場(chǎng)中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢?，缺乏上檔次的寫(xiě)字樓供應(yīng)也是一個(gè)重要的原因，對(duì)于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫(xiě)字樓”的定位無(wú)疑是一個(gè)重要的市場(chǎng)支撐。l 超過(guò)四成的受訪者可以接受租金在40元/以上的辦公物業(yè)，說(shuō)明惠州市中高檔寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)有著相當(dāng)?shù)臐摿Α 分行業(yè)租金對(duì)比通過(guò)分行業(yè)租金水平的匯總分析，電子及通訊業(yè)最高可接受的平均租金為40元/，機(jī)械機(jī)電為35元/，房地產(chǎn)/建筑/

31、裝潢為43元/，旅游業(yè)為31元/，信息咨詢服務(wù)業(yè)為45元/，美術(shù)廣告設(shè)計(jì)為41元/，能源工業(yè)為36元/， IT業(yè)為44元/，貿(mào)易為39元/，其他為33元/。由于電子及通訊、房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、IT等行業(yè)的特殊性，承租能力相對(duì)較強(qiáng)。十六、對(duì)硬件設(shè)施的要求在寫(xiě)字樓硬件設(shè)施的要求中：綜合比例選擇安裝中央空調(diào)系統(tǒng)的綜合比例為26%, 會(huì)議中心的綜合比例為8%, 公共部分背景音樂(lè)系統(tǒng)的綜合比例為2%, 給排水系統(tǒng)的綜合比例為8%, 有限電視系統(tǒng)的綜合比例為7% , 寬頻網(wǎng)絡(luò)的綜合比例為31%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的綜合比例為9%, 樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)的綜合比例為9%。單項(xiàng)選

32、擇比例中央空調(diào)系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為73%, 會(huì)議中心的單項(xiàng)選擇比例為23%, 公共部分的背景音樂(lè)系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為7%, 給排水系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為22%, 有限電視系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為20%, 寬頻網(wǎng)絡(luò)的單項(xiàng)選擇比例為91%, 公共區(qū)域的電視監(jiān)控系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為27%, 樓內(nèi)移動(dòng)電話系統(tǒng)的單項(xiàng)選擇比例為27%。小結(jié)：l 中央空調(diào)的選擇比例超過(guò)70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費(fèi)者對(duì)辦公物業(yè)檔次的要求是越來(lái)越高，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次合和形象，同時(shí)也是迎合市場(chǎng)需求的必然選擇。l 寬帶網(wǎng)的選擇比例超過(guò)90，因此對(duì)于現(xiàn)代辦

33、公物業(yè)的開(kāi)發(fā)來(lái)講，寬帶網(wǎng)的設(shè)置是必要的同時(shí)也是必須的。而作為本項(xiàng)目的定位來(lái)講，主干網(wǎng)的容量建議為100M，入戶10MB。l 公用會(huì)議中心的選擇比例超過(guò)20，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來(lái)看，像拍賣(mài)公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強(qiáng)烈，因此建議在裙樓部分可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會(huì)議中心功能的設(shè)置。l 從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的結(jié)果來(lái)看，雖然公共區(qū)域電視監(jiān)控系統(tǒng)、樓內(nèi)移動(dòng)電話中繼系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、公共部分的背景音樂(lè)系統(tǒng)的選擇比例不高，但從現(xiàn)代辦公物業(yè)的開(kāi)發(fā)來(lái)講，這些系統(tǒng)又是必須的。十七、對(duì)寫(xiě)字樓軟件服務(wù)的選擇傾向在寫(xiě)字樓軟件服務(wù)的選擇中：綜合比例要求提供票務(wù)服務(wù)的綜合比例為6%, 代辦郵政服務(wù)的綜合比例為13%,

34、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)的綜合比例為27%, 餐飲服務(wù)的綜合比例為16%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的綜合比例為25%, 維修服務(wù)的綜合比例為13%，沒(méi)有提到衣物干濕洗服務(wù)和翻譯服務(wù)。單項(xiàng)選擇比例要求提供票務(wù)服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為17%, 代辦郵政服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為33% , 報(bào)紙雜志的代訂服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為70%,餐飲服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為40%, 室內(nèi)清潔服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為63%, 維修服務(wù)的單項(xiàng)選擇比例為33%。小結(jié)：l 本項(xiàng)目軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯功能。l 票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)、室內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中考慮。l 餐飲服務(wù)可以在超市部分

35、考慮，不需在寫(xiě)字樓部分單獨(dú)設(shè)置。十八、對(duì)本項(xiàng)目的選擇傾向在對(duì)本項(xiàng)目的意向性調(diào)查中，一定會(huì)考慮在本項(xiàng)目置業(yè)的比例為3%, 可能會(huì)的比例為67%, 選擇不會(huì)的比例為30%。（以2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者為基數(shù)）若以受訪者整體為基數(shù)，一定會(huì)在本項(xiàng)目購(gòu)置物業(yè)的比例為1%, 可能會(huì)的比例為33%, 選擇不會(huì)的比例為14%。小結(jié)：有超過(guò)30%的受訪者對(duì)本項(xiàng)目表達(dá)了可能購(gòu)買(mǎi)的意愿，而在明確表示2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有70%的比例表示可能會(huì)考慮在本項(xiàng)目置業(yè)，可以看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項(xiàng)目本身的質(zhì)素得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。十九、若有可能的主要考慮因素在有可能在本項(xiàng)目置業(yè)的目標(biāo)客戶的跟

36、蹤調(diào)查中：綜合比例認(rèn)可本項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)的綜合比例為20%, 認(rèn)為交通便捷的綜合比例為19%,硬件配置好的綜合比例為13%,軟件服務(wù)會(huì)更全的綜合比例為4%, 物業(yè)管理會(huì)更好的綜合比例為10%, 物業(yè)升值潛力大的綜合比例為10%, 物業(yè)的外部形象適合公司的綜合比例為14%,因?yàn)橛袑?shí)力大公司入駐的綜合比例為4%, 靠近政府部門(mén)的綜合比例為6%。單項(xiàng)選擇比例認(rèn)可本項(xiàng)目地段的單項(xiàng)選擇比例為51%，認(rèn)為交通便捷的單項(xiàng)選擇比例為47%，硬件配置好的單項(xiàng)選擇比例為30%，軟件服務(wù)會(huì)更全的單項(xiàng)選擇比例為10%， 物業(yè)管理會(huì)更好的單項(xiàng)選擇比例為23%，物業(yè)升值潛力大的單項(xiàng)選擇比例為25%，物業(yè)的外部形象適合公司的單

37、項(xiàng)選擇比例為33%，有實(shí)力大公司入駐的單項(xiàng)選擇比例為10%，靠近政府部門(mén)的單項(xiàng)選擇比例為13%。小結(jié)：l 顯然本項(xiàng)目的地段及交通優(yōu)勢(shì)得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。l 對(duì)項(xiàng)目的整體形象、硬件配置及物業(yè)管理也寄與了很高的期望，同時(shí)也表現(xiàn)出很高的熱情。l 同時(shí)認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說(shuō)明整個(gè)江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項(xiàng)目在最大限度吸引自用客戶的同時(shí)，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。二十、選擇不會(huì)的決定因素在對(duì)明確表示沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)意向的受訪者的跟蹤調(diào)查中： 綜合比例由于已經(jīng)購(gòu)置辦公物業(yè)的綜合比例為12%, 認(rèn)為目前項(xiàng)目所處地段不成熟的綜合比例為26%, 交通不方便的綜合

38、比例為29%, 價(jià)格也許比較高的綜合比例為21%, 物業(yè)升值潛力有限的綜合比例為6%, 與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的綜合比例為6%，同時(shí)認(rèn)為外部形象不適合公司的綜合比例為0。單項(xiàng)選擇比例由于已經(jīng)購(gòu)置辦公物業(yè)的單項(xiàng)選擇比例為16%，認(rèn)為目前項(xiàng)目所處地段不成熟的單項(xiàng)選擇比例為38%，交通不方便的單項(xiàng)選擇比例為42%，價(jià)格也許比較高的單項(xiàng)選擇比例為29%，物業(yè)升值潛力有限的單項(xiàng)選擇比例為8%，與已入駐公司在業(yè)務(wù)上有直接沖突的單項(xiàng)選擇比例為8%，同時(shí)外部形象不適合公司的選擇比例為0。小結(jié)：l 項(xiàng)目所處片區(qū)地段開(kāi)發(fā)的不成熟及往來(lái)傳統(tǒng)市區(qū)交通的相對(duì)不足是導(dǎo)致這一部分群體不愿考慮的主要因素，當(dāng)然也跟被調(diào)

39、查公司的性質(zhì)有關(guān)，比如旅游、裝璜、信息咨詢等行業(yè)對(duì)辦公物業(yè)周邊的人氣要求相對(duì)較高，周邊形象相對(duì)較差但地段成熟、交通便捷的市區(qū)辦公物業(yè)更受這些行業(yè)的青睞。l 同時(shí)可以看出項(xiàng)目的整體形象得到了絕大多數(shù)受訪者的認(rèn)同。第三篇 市調(diào)總結(jié)l 惠州作為一個(gè)典型的工業(yè)城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相對(duì)滯后，制造業(yè)雖然是惠州的絕對(duì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，但大多數(shù)制造企業(yè)本身對(duì)公司形象展示的要求不高，且為了方便日常業(yè)務(wù)的管理，大多都在自己廠房?jī)?nèi)辦公，不需要專門(mén)的寫(xiě)字樓；而作為非常有實(shí)力的制造企業(yè)，會(huì)開(kāi)發(fā)以自己企業(yè)命名的辦公大樓，以達(dá)到展示公司形象和實(shí)力的目的，因此惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體發(fā)展水平相對(duì)滯后。l 地段的優(yōu)越及交通的便捷是目前惠州

40、辦公物業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)，但存在的問(wèn)題也相當(dāng)突出，硬件配置特別是停車(chē)位的相對(duì)不足，物業(yè)功能落后、整體形象差、沒(méi)有規(guī)范的物業(yè)管理等不利因素一直影響著惠州市辦公物業(yè)的檔次及整體形象。l 目前市場(chǎng)總體平均辦公面積192，從市調(diào)數(shù)據(jù)的分析來(lái)看，總體平均面積需求為298；同時(shí)100-300的需求量超過(guò)了50%，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍以100-200為主流的同時(shí)，200-300單位的需求量將有進(jìn)一步上升的勢(shì)頭。l 由于歷史的原因，惠州辦公物業(yè)的整體租金水平偏低，10-20元/的低檔辦公物業(yè)占了惠州市場(chǎng)的近一半份額，而租金在40元/以上的比例只有10%左右，市場(chǎng)平均租金水平25.2元/。但從市調(diào)反應(yīng)的情況來(lái)看，最高可接

41、受的平均租金為39元/，比目前的市場(chǎng)平均租金25.2元/有55%的提升空間，說(shuō)明惠州市中高檔寫(xiě)字樓出租市場(chǎng)有著相當(dāng)?shù)臐摿Γ瑫r(shí)也可以看出惠州辦公物業(yè)出租市場(chǎng)中的低租金現(xiàn)狀并不完全是因?yàn)樽饪偷某凶饽芰τ邢?，很重要的一個(gè)原因是缺乏上檔次的寫(xiě)字樓供應(yīng)，對(duì)于本項(xiàng)目“惠州市最高檔次寫(xiě)字樓”的定位無(wú)疑是一個(gè)重要的市場(chǎng)支撐。l 從本次市調(diào)反應(yīng)的情況來(lái)看，受訪公司辦公物業(yè)總體平均購(gòu)買(mǎi)單價(jià)為3180元/，最高可以接受的平均單價(jià)為3950元/。通過(guò)項(xiàng)目形象檔次的提升及營(yíng)銷(xiāo)推廣手法的應(yīng)用，最大限度提高消費(fèi)者的心理預(yù)期，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)15%的心理價(jià)位提升，即4500元/應(yīng)該是本項(xiàng)目一個(gè)比較合理的價(jià)格定位。l 目前惠

42、州辦公物業(yè)市場(chǎng)中自有的比例不足三成，而這不足三成的市場(chǎng)份額中自建的比例高達(dá)45%，顯示整個(gè)惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還相當(dāng)原始，同時(shí)從幾個(gè)推向市場(chǎng)的寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售情況來(lái)看，效果也并不理想，可以說(shuō)惠州寫(xiě)字樓市場(chǎng)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正的啟動(dòng)。因此對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)來(lái)講，可以說(shuō)是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，機(jī)遇來(lái)自于寫(xiě)字樓市場(chǎng)較低的自有率及目前寫(xiě)字樓落后的功能，風(fēng)險(xiǎn)則主要來(lái)自于寫(xiě)字樓市場(chǎng)的大量空置及消費(fèi)者接受度的把握，因此如何實(shí)現(xiàn)與惠州目前大量空置寫(xiě)字樓項(xiàng)目在檔次及形象上的差異，有效引導(dǎo)市場(chǎng)將是本項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。l 超過(guò)四成的受訪對(duì)象有可能在2年內(nèi)更換目前的辦公環(huán)境，而其中有近一半的受訪者傾向于購(gòu)買(mǎi)，可以看出惠州辦公物業(yè)市場(chǎng)在未來(lái)

43、幾年將會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的發(fā)展機(jī)遇，特別是一些功能檔次較高的辦公物業(yè)將受到市場(chǎng)的青睞。l 硬件設(shè)施的要求方面，中央空調(diào)的選擇比例超過(guò)70% ，而目前辦公物業(yè)中安裝中央空調(diào)的比例只有10%左右，可以看出消費(fèi)者對(duì)辦公物業(yè)檔次的要求是越來(lái)越高，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)講，中央空調(diào)的設(shè)置不僅可以有效提升項(xiàng)目的檔次和形象，同時(shí)也是迎合市場(chǎng)需求的必然選擇。l 公用會(huì)議中心的選擇比例超過(guò)20%，從市調(diào)中反應(yīng)的情況來(lái)看，像拍賣(mài)公司等性質(zhì)的行業(yè)希望提供這種配套的要求比較強(qiáng)烈，因此建議在裙樓可適當(dāng)考慮一定規(guī)模的會(huì)議中心功能的設(shè)置。l 軟件服務(wù)內(nèi)容的設(shè)置中建議不考慮衣物干濕洗及翻譯等功能，票務(wù)服務(wù)、代辦郵政服務(wù)、報(bào)紙雜志代訂服務(wù)、室

44、內(nèi)清潔服務(wù)、維修服務(wù)等功能的設(shè)置可以在物業(yè)管理中解決，餐飲服務(wù)可以在超市部分考慮，不需在寫(xiě)字樓部分單獨(dú)設(shè)置。l 房地產(chǎn)/建筑/裝潢、信息咨詢服務(wù)、美術(shù)廣告設(shè)計(jì)、貿(mào)易、電子及通訊等行業(yè)由于對(duì)辦公物業(yè)形象檔次的要求相對(duì)較高，因此對(duì)物業(yè)單價(jià)的接受能力也相對(duì)較高，因此這些行業(yè)將是本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群。l 目前來(lái)看由于項(xiàng)目的地段及交通條件不錯(cuò)，同時(shí)物業(yè)定位于惠州的高端市場(chǎng)，在功能檔次方面有明顯的優(yōu)勢(shì)，從市調(diào)反應(yīng)的數(shù)據(jù)來(lái)看，有超過(guò)三成的受訪者對(duì)本項(xiàng)目表達(dá)了可能購(gòu)買(mǎi)的意愿，而在明確表示2年內(nèi)有考慮選擇新的辦公物業(yè)的受訪者中有超過(guò)七成的受訪者表示可能會(huì)考慮在本項(xiàng)目置業(yè)，可以看出江北片區(qū)的發(fā)展前景及項(xiàng)目本身的質(zhì)素得到了消費(fèi)者的普遍認(rèn)可。同時(shí)認(rèn)為物業(yè)升值潛力大的比例達(dá)到了25%，說(shuō)明整個(gè)江北片區(qū)的發(fā)展?jié)摿捌瑓^(qū)物業(yè)的升值前景逐漸得到了認(rèn)同，因此本項(xiàng)目在最大限度吸引自用客戶的同時(shí)，可以適當(dāng)考慮一部分投資客。