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第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié)房地產(chǎn) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象與方法 第一節(jié)房地產(chǎn) 一 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn) 又稱不動(dòng)產(chǎn) 是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和 包括土地 建筑物以及固著于土地建筑物不可分離的部分 其本質(zhì)上涵蓋土地和建筑物兩大部分 它有廣義和狹義之區(qū)別 廣義的房地產(chǎn)概念是土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益 并包括水源 森林與礦藏的自然資源 狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益 第一節(jié)房地產(chǎn) 從實(shí)物形態(tài)上說 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋 包括住宅 廠房 倉(cāng)庫(kù)以及商業(yè) 服務(wù) 文化 教育 衛(wèi)生 體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間 包括地面 地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等 第一節(jié)房地產(chǎn) 從價(jià)值形態(tài)上說 房地產(chǎn)作為商品是使用價(jià)值和價(jià)值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價(jià)值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價(jià)值是指人類一般勞動(dòng)的凝結(jié) 第一節(jié)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)存在的形態(tài)土地建筑物房地合一 第一節(jié)房地產(chǎn) 1 位置的固定性房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性 不可移動(dòng)性所決定的自然地理位置固定性交通位置的相對(duì)固定性社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的相對(duì)固定性 第一節(jié)房地產(chǎn) 2 壽命的耐久性同一般商品相比 房地產(chǎn)商品屬于超級(jí)耐用品 其本身具備長(zhǎng)期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性 同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地 其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長(zhǎng) 第一節(jié)房地產(chǎn) 3 價(jià)值的雙源性房地產(chǎn)價(jià)值的雙源性是由土地價(jià)值的雙源性造成的 而土地價(jià)值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性雙重屬性 一方面 土地是一種自然物 具有自然資源屬性 另一方面 土地又是社會(huì)產(chǎn)物 追加在土地上的人類勞動(dòng)凝結(jié) 又增加了土地價(jià)值 具有社會(huì)經(jīng)濟(jì)資源屬性 第一節(jié)房地產(chǎn) 4 價(jià)值的高大性5 需求的普遍性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì) 它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求 具有需求的普遍性質(zhì) 不同于其它商品 第一節(jié)房地產(chǎn) 6 產(chǎn)權(quán)分割性和權(quán)益的流動(dòng)性7 保值增值性增值的原因 有效需求增加只是稀缺性增加通貨膨脹外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件改善對(duì)建筑物本身進(jìn)行投資改造保值性 指投入房地產(chǎn)的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度 第一節(jié)房地產(chǎn) 三 房地產(chǎn)的分類 一 按房地產(chǎn)用途分類 1 居住房地產(chǎn) 如普通住宅 高檔公寓 別墅等 2 商業(yè)房地產(chǎn) 如商場(chǎng) 購(gòu)物中心 商業(yè)店鋪等 3 旅館房地產(chǎn) 如各類賓館 度假村 招待所等 4 餐用房地產(chǎn) 如酒樓 美食城 餐館等 5 金融用房地產(chǎn) 如銀行 儲(chǔ)蓄所 信用社等 6 信息用房地產(chǎn) 如郵電 電訊部門 信息產(chǎn)業(yè)用房地產(chǎn) 7 辦公房地產(chǎn) 如商務(wù)寫字樓 政府辦公樓等 8 娛樂房地產(chǎn) 如影劇院 娛樂城 夜總會(huì)等 9 工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn) 如工廠 車間 倉(cāng)庫(kù)等 10 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 如農(nóng)地 林場(chǎng)等 11 特殊用地房地產(chǎn) 如學(xué)校 車站 醫(yī)院等 12 軍事房地產(chǎn) 13 綜合房地產(chǎn) 如具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn) 第一節(jié)房地產(chǎn) 二 按房地產(chǎn)實(shí)物狀態(tài)分類 1 按處于不同區(qū)位 地段分 城市中心 城市邊緣 城市郊區(qū) 農(nóng)村房地產(chǎn) 2 按建筑結(jié)構(gòu)可分 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 3 按建筑層數(shù)劃分 以住宅為例 1 3低層住宅 4 6多層住宅 7 9中高層住宅 10層及以上為高層住宅 4 按建設(shè)和建筑標(biāo)準(zhǔn) 高級(jí)豪華 中等 普通標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn) 5 按建筑物的新舊程度分 新建造的房地產(chǎn)和舊有房地產(chǎn)和危險(xiǎn)用房 第一節(jié)房地產(chǎn) 三 按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類 1 生地 指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 如荒地 農(nóng)地 2 毛地 指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施 但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地 3 熟地 指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施 土地平整能直接在其上進(jìn)行房屋建造的土地 4 在建工程 指地上建筑物尚未全部建成 沒有達(dá)到交付使用條件的房地產(chǎn) 不一定正在建設(shè) 可能停建或緩建 5 現(xiàn)房 指地上建筑物已建成 可直接使用的房地產(chǎn) 第一節(jié)房地產(chǎn) 四 按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分類 1 建筑地塊 指與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的那部分土地 包括住宅用地商業(yè)用地工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地倉(cāng)庫(kù)用地道路交通用地 第一節(jié)房地產(chǎn) 市政建設(shè)工程用地公共綠化用地教育 文化 體育 衛(wèi)生等用地港口建設(shè)用地辦公用地軍事用地其他用地 第一節(jié)房地產(chǎn) 2 房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施 它是房屋建筑與建房地基的有機(jī)結(jié)合體 3 房地產(chǎn)服務(wù)房地產(chǎn)服務(wù)指房地產(chǎn)業(yè)在其開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理過程中 為人們提供一系列經(jīng)營(yíng)性服務(wù)活動(dòng)的總和 房地產(chǎn)服務(wù)活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)全部經(jīng)濟(jì)過程的始終 既包括開發(fā)前的服務(wù) 也包括買賣 租賃 租售后的服務(wù) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 一 房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資 開發(fā) 經(jīng)營(yíng)和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組成的產(chǎn)業(yè)部門 包括房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營(yíng) 消費(fèi)等各個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人以及各類專業(yè)人員 他們是相互依存 相互聯(lián)系 相互提供服務(wù)的有機(jī)整體 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 二 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)劃分聯(lián)合國(guó)組織對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的劃分在1986年修正的 全部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)分類的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) 中 把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分為十大類 其中房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類 其組成為出租和經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn) 非住宅建筑 公寓房間 住宅 進(jìn)行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租人通過合同或收費(fèi)方式經(jīng)營(yíng)的租賃 買賣 管理 評(píng)估房地產(chǎn)的代理人 經(jīng)理人和管理者 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 2我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)部門第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務(wù)行業(yè) 其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品 而是通過物資的流通和勞動(dòng)服務(wù)活動(dòng) 為人們的生產(chǎn)和生活提供服務(wù) 來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動(dòng) 主要是從事的是資源的整合 組織和管理等服務(wù)活動(dòng) 并不直接建造房屋本身房地產(chǎn)銷售經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 直接從屬于流通領(lǐng)域 而流通行業(yè)理應(yīng)劃歸第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè) 如房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè) 房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務(wù)行業(yè) 更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 三 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的特點(diǎn)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看 區(qū)域差異巨大 級(jí)差地租明顯的行業(yè)從行業(yè)特征來看 高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)的行業(yè)從投資過程來看 高投資 高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)從社會(huì)經(jīng)濟(jì)方面來看 受政府政策影響很大 是與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 三 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1 先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用來看 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)先導(dǎo)性 基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā) 工業(yè) 商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導(dǎo) 因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 2 綜合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看 它是一個(gè)具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè) 呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)的綜合性 主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn) 流通和消費(fèi)各個(gè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性 體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 3 資金密集型和高風(fēng)險(xiǎn)性從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看 它是一個(gè)高投資和高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè) 由于房地產(chǎn)的價(jià)值量大 建設(shè)周期長(zhǎng) 資金占用多 它的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是一個(gè)大量資金運(yùn)作的過程由于房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)及其固定性 變現(xiàn)能力差等特點(diǎn) 因而涉及的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大 自然風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 利率風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 政策法律風(fēng)險(xiǎn) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 4 級(jí)差收益型和區(qū)域性從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的范圍來看 房地產(chǎn)業(yè)又是一個(gè)區(qū)域差異巨大 級(jí)差收益明顯 地區(qū)性特別強(qiáng)的行業(yè)由于房地產(chǎn)的空間固定性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平即使在同一地區(qū) 由于微觀區(qū)位的不同 也使房地產(chǎn)價(jià)值出現(xiàn)巨大的分異房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)性強(qiáng) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 5 權(quán)利主導(dǎo)型和制約性從社會(huì)經(jīng)濟(jì)政治關(guān)系看 房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導(dǎo)型的商品 房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大 并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面權(quán)利關(guān)系的復(fù)雜性所引起的運(yùn)作規(guī)范性的制約 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 六 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的過程 一 第一階段 房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇階段 1979 1984 1 初步明確房地產(chǎn)的商品性 邁出住房體制改革的步伐2 房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營(yíng)性運(yùn)作3 住宅建設(shè)恢復(fù)性啟動(dòng) 出現(xiàn)新的生機(jī) 二 第二階段 房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段 1985 1991 1 土地使用制度改革起步2 住房制度改革積極推進(jìn) 住房商品化開始實(shí)施3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大 房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 三 第三階段 快速發(fā)展階段 1992 1995 1 土地使用制度改革取得突破性進(jìn)展2 城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 四 第四階段 盤整消化和調(diào)整發(fā)展期 1996 2000 1 壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模 平衡供求2 深化住房分配制度改革 擴(kuò)大商品房市場(chǎng)需求3 建立住房抵押貸款制度 支持居民買房4 培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 五 第五階段 持續(xù)發(fā)展的繁榮階段 2001 形成這一局面的主要因素是 1 深化住房制度改革的發(fā)動(dòng)力 住房分配貨幣化的改革 2 宏觀經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)良好 居民收入增長(zhǎng)形成的需求拉動(dòng)力 3 居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力 4 住房消費(fèi)信貸支持的助動(dòng)力 6 對(duì)外開放擴(kuò)大的推動(dòng)力 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點(diǎn) 1 住房消費(fèi)形成熱潮 中等收入者成為購(gòu)房主體2 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng) 市場(chǎng)基礎(chǔ)牢固扎實(shí)3 商品房銷售旺盛 形成供求兩旺的新格局4 存量房交易迅速攀升 向著房地產(chǎn)市場(chǎng)主體方向發(fā)展5 住房數(shù)量擴(kuò)大與質(zhì)量提高并重 整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變6 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率顯著提高 逐步成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 二 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)深化土地使用制度改革 提高土地使用效率加快企業(yè)改革 健全企業(yè)制度貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀 堅(jiān)持以人為本 實(shí)現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展實(shí)施科技創(chuàng)新 提高行業(yè)素質(zhì)加強(qiáng)宏觀調(diào)控 建立和完善對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控體系 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象與方法 一 研究對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是一門研究房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學(xué) 基本任務(wù) 運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)及其相關(guān)學(xué)科的有關(guān)理論和分析工具 對(duì)涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的各個(gè)主要方面進(jìn)行理論分析和探討 并在此基礎(chǔ)上闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的基本理論 如何充分利用和合理配置有限的房地產(chǎn)資源 提高房地產(chǎn)資源的配置效率 以最大限度地滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的對(duì)房地產(chǎn)商品與服務(wù)的需要 已成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究日益關(guān)注的研究主題 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象與方法 二 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)科學(xué)的一個(gè)分支房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)科的理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)屬于實(shí)證經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象與方法 三 研究方法理論聯(lián)系實(shí)際的方法系統(tǒng)分析的方法宏觀分析與微觀分析定性分析與定量分析靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析規(guī)范分析與實(shí)證分析 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究對(duì)象與方法 四 學(xué)習(xí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的意義有助于從理論上認(rèn)識(shí)和把握房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的實(shí)質(zhì)及其運(yùn)行規(guī)律有助于科學(xué)地分析和解釋現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)象可以有效地指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 不斷提高經(jīng)濟(jì)效益 社會(huì)效益和環(huán)境效益有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專業(yè)相關(guān)課程的學(xué)習(xí)