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第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 第一節(jié)房地產(chǎn) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究對象與方法 第一節(jié)房地產(chǎn) 一 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn) 又稱不動產(chǎn) 是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合體及其衍生的權(quán)利關(guān)系的總和 包括土地 建筑物以及固著于土地建筑物不可分離的部分 其本質(zhì)上涵蓋土地和建筑物兩大部分 它有廣義和狹義之區(qū)別 廣義的房地產(chǎn)概念是土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益 并包括水源 森林與礦藏的自然資源 狹義的房地產(chǎn)概念僅指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益 第一節(jié)房地產(chǎn) 從實物形態(tài)上說 房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋 包括住宅 廠房 倉庫以及商業(yè) 服務 文化 教育 衛(wèi)生 體育等各行各業(yè)的用房等地產(chǎn)是指用于房屋建筑的土地及地上地下一定范圍的立體空間 包括地面 地上一定的空間和地下相關(guān)的設(shè)施等 第一節(jié)房地產(chǎn) 從價值形態(tài)上說 房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體房地產(chǎn)商品的使用價值是指可以用來滿足人們生產(chǎn)和生活等各種需要房地產(chǎn)商品的價值是指人類一般勞動的凝結(jié) 第一節(jié)房地產(chǎn) 房地產(chǎn)存在的形態(tài)土地建筑物房地合一 第一節(jié)房地產(chǎn) 1 位置的固定性房地產(chǎn)商品的空間固定性是由于土地位置的固定性 不可移動性所決定的自然地理位置固定性交通位置的相對固定性社會經(jīng)濟位置的相對固定性 第一節(jié)房地產(chǎn) 2 壽命的耐久性同一般商品相比 房地產(chǎn)商品屬于超級耐用品 其本身具備長期耐久使用的自然屬性和經(jīng)濟屬性 同房屋建筑物相聯(lián)系并結(jié)合成一體的土地 其效用可以通過不斷再開發(fā)得到近乎無限期地延長 第一節(jié)房地產(chǎn) 3 價值的雙源性房地產(chǎn)價值的雙源性是由土地價值的雙源性造成的 而土地價值的雙源性又源于土地本身的雙重屬性雙重屬性 一方面 土地是一種自然物 具有自然資源屬性 另一方面 土地又是社會產(chǎn)物 追加在土地上的人類勞動凝結(jié) 又增加了土地價值 具有社會經(jīng)濟資源屬性 第一節(jié)房地產(chǎn) 4 價值的高大性5 需求的普遍性房地產(chǎn)具有生活資料和生產(chǎn)資料的雙重性質(zhì) 它可以滿足生產(chǎn)和生活多方面的需求 具有需求的普遍性質(zhì) 不同于其它商品 第一節(jié)房地產(chǎn) 6 產(chǎn)權(quán)分割性和權(quán)益的流動性7 保值增值性增值的原因 有效需求增加只是稀缺性增加通貨膨脹外部經(jīng)濟環(huán)境條件改善對建筑物本身進行投資改造保值性 指投入房地產(chǎn)的資金的增值速度能抵消貨幣的貶值速度 第一節(jié)房地產(chǎn) 三 房地產(chǎn)的分類 一 按房地產(chǎn)用途分類 1 居住房地產(chǎn) 如普通住宅 高檔公寓 別墅等 2 商業(yè)房地產(chǎn) 如商場 購物中心 商業(yè)店鋪等 3 旅館房地產(chǎn) 如各類賓館 度假村 招待所等 4 餐用房地產(chǎn) 如酒樓 美食城 餐館等 5 金融用房地產(chǎn) 如銀行 儲蓄所 信用社等 6 信息用房地產(chǎn) 如郵電 電訊部門 信息產(chǎn)業(yè)用房地產(chǎn) 7 辦公房地產(chǎn) 如商務寫字樓 政府辦公樓等 8 娛樂房地產(chǎn) 如影劇院 娛樂城 夜總會等 9 工業(yè)和倉儲房地產(chǎn) 如工廠 車間 倉庫等 10 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn) 如農(nóng)地 林場等 11 特殊用地房地產(chǎn) 如學校 車站 醫(yī)院等 12 軍事房地產(chǎn) 13 綜合房地產(chǎn) 如具有兩種或兩種以上用途的房地產(chǎn) 第一節(jié)房地產(chǎn) 二 按房地產(chǎn)實物狀態(tài)分類 1 按處于不同區(qū)位 地段分 城市中心 城市邊緣 城市郊區(qū) 農(nóng)村房地產(chǎn) 2 按建筑結(jié)構(gòu)可分 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 3 按建筑層數(shù)劃分 以住宅為例 1 3低層住宅 4 6多層住宅 7 9中高層住宅 10層及以上為高層住宅 4 按建設(shè)和建筑標準 高級豪華 中等 普通標準房地產(chǎn) 5 按建筑物的新舊程度分 新建造的房地產(chǎn)和舊有房地產(chǎn)和危險用房 第一節(jié)房地產(chǎn) 三 按房地產(chǎn)開發(fā)程度分類 1 生地 指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地 如荒地 農(nóng)地 2 毛地 指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施 但地上有待拆遷安置的舊房屋的土地 3 熟地 指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施 土地平整能直接在其上進行房屋建造的土地 4 在建工程 指地上建筑物尚未全部建成 沒有達到交付使用條件的房地產(chǎn) 不一定正在建設(shè) 可能停建或緩建 5 現(xiàn)房 指地上建筑物已建成 可直接使用的房地產(chǎn) 第一節(jié)房地產(chǎn) 四 按房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營內(nèi)容分類 1 建筑地塊 指與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動相關(guān)的那部分土地 包括住宅用地商業(yè)用地工業(yè)倉儲用地倉庫用地道路交通用地 第一節(jié)房地產(chǎn) 市政建設(shè)工程用地公共綠化用地教育 文化 體育 衛(wèi)生等用地港口建設(shè)用地辦公用地軍事用地其他用地 第一節(jié)房地產(chǎn) 2 房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施 它是房屋建筑與建房地基的有機結(jié)合體 3 房地產(chǎn)服務房地產(chǎn)服務指房地產(chǎn)業(yè)在其開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營管理過程中 為人們提供一系列經(jīng)營性服務活動的總和 房地產(chǎn)服務活動貫穿于房地產(chǎn)全部經(jīng)濟過程的始終 既包括開發(fā)前的服務 也包括買賣 租賃 租售后的服務 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 一 房地產(chǎn)業(yè)的涵義房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)投資 開發(fā) 經(jīng)營和服務等經(jīng)濟實體所組成的產(chǎn)業(yè)部門 包括房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)營 消費等各個領(lǐng)域的經(jīng)濟組織和經(jīng)紀人以及各類專業(yè)人員 他們是相互依存 相互聯(lián)系 相互提供服務的有機整體 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 二 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)劃分聯(lián)合國組織對房地產(chǎn)業(yè)的劃分在1986年修正的 全部經(jīng)濟活動產(chǎn)業(yè)分類的國際標準 中 把經(jīng)濟活動分為十大類 其中房地產(chǎn)業(yè)被列入第八類 其組成為出租和經(jīng)營房地產(chǎn) 非住宅建筑 公寓房間 住宅 進行土地功能分區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)不動產(chǎn)出租人通過合同或收費方式經(jīng)營的租賃 買賣 管理 評估房地產(chǎn)的代理人 經(jīng)理人和管理者 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 2我國現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)的分類房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè) 其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品 而是通過物資的流通和勞動服務活動 為人們的生產(chǎn)和生活提供服務 來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)具有第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征房地產(chǎn)的投資開發(fā)活動 主要是從事的是資源的整合 組織和管理等服務活動 并不直接建造房屋本身房地產(chǎn)銷售經(jīng)營活動 直接從屬于流通領(lǐng)域 而流通行業(yè)理應劃歸第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)中的一些分支行業(yè) 如房地產(chǎn)中介服務業(yè) 房地產(chǎn)金融業(yè)和物業(yè)管理服務行業(yè) 更是第三產(chǎn)業(yè)的直接組成部分 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 三 房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動的特點從區(qū)域經(jīng)濟來看 區(qū)域差異巨大 級差地租明顯的行業(yè)從行業(yè)特征來看 高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)的行業(yè)從投資過程來看 高投資 高風險的行業(yè)從社會經(jīng)濟方面來看 受政府政策影響很大 是與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 三 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1 先導性和基礎(chǔ)性從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用來看 房地產(chǎn)業(yè)是一個先導性 基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)由于房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā) 工業(yè) 商業(yè)以及其它各行各業(yè)開發(fā)的先導 因而房地產(chǎn)業(yè)也就成為先導性產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 2 綜合性和關(guān)聯(lián)性從房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)的關(guān)系來看 它是一個具有高度綜合性和關(guān)聯(lián)性行業(yè) 呈現(xiàn)出支柱產(chǎn)業(yè)的特征房地產(chǎn)業(yè)的綜合性 主要體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn) 流通和消費各個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性 體現(xiàn)在它是與眾多產(chǎn)業(yè)部門密切相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 3 資金密集型和高風險性從房地產(chǎn)業(yè)的投資過程來看 它是一個高投資和高風險并存的行業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型行業(yè) 由于房地產(chǎn)的價值量大 建設(shè)周期長 資金占用多 它的經(jīng)濟活動是一個大量資金運作的過程由于房地產(chǎn)投資周期長及其固定性 變現(xiàn)能力差等特點 因而涉及的風險也相對較大 自然風險 市場風險 利率風險 經(jīng)營風險 財務風險 政策法律風險 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 4 級差收益型和區(qū)域性從經(jīng)濟活動的范圍來看 房地產(chǎn)業(yè)又是一個區(qū)域差異巨大 級差收益明顯 地區(qū)性特別強的行業(yè)由于房地產(chǎn)的空間固定性 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比起其他行業(yè)更多地受制于區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展水平即使在同一地區(qū) 由于微觀區(qū)位的不同 也使房地產(chǎn)價值出現(xiàn)巨大的分異房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性還造成房地產(chǎn)市場的地區(qū)性強 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 5 權(quán)利主導型和制約性從社會經(jīng)濟政治關(guān)系看 房地產(chǎn)是一種權(quán)利主導型的商品 房地產(chǎn)業(yè)是受政府政策影響較大 并與法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)這種制約性主要體現(xiàn)在以下幾方面權(quán)利關(guān)系的復雜性所引起的運作規(guī)范性的制約 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 六 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的過程 一 第一階段 房地產(chǎn)業(yè)的復蘇階段 1979 1984 1 初步明確房地產(chǎn)的商品性 邁出住房體制改革的步伐2 房地產(chǎn)作為商品開始經(jīng)營性運作3 住宅建設(shè)恢復性啟動 出現(xiàn)新的生機 二 第二階段 房地產(chǎn)業(yè)的初步發(fā)展階段 1985 1991 1 土地使用制度改革起步2 住房制度改革積極推進 住房商品化開始實施3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模擴大 房地產(chǎn)業(yè)獲得初步發(fā)展 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 三 第三階段 快速發(fā)展階段 1992 1995 1 土地使用制度改革取得突破性進展2 城鎮(zhèn)住房制度改革向縱深發(fā)展3 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴張 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 四 第四階段 盤整消化和調(diào)整發(fā)展期 1996 2000 1 壓縮商品房開發(fā)投資規(guī)模 平衡供求2 深化住房分配制度改革 擴大商品房市場需求3 建立住房抵押貸款制度 支持居民買房4 培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟增長點 促進國民經(jīng)濟增長 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 五 第五階段 持續(xù)發(fā)展的繁榮階段 2001 形成這一局面的主要因素是 1 深化住房制度改革的發(fā)動力 住房分配貨幣化的改革 2 宏觀經(jīng)濟態(tài)勢良好 居民收入增長形成的需求拉動力 3 居民消費結(jié)構(gòu)升級的內(nèi)在驅(qū)動力 4 住房消費信貸支持的助動力 6 對外開放擴大的推動力 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 這一階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本特點 1 住房消費形成熱潮 中等收入者成為購房主體2 房地產(chǎn)投資快速增長 市場基礎(chǔ)牢固扎實3 商品房銷售旺盛 形成供求兩旺的新格局4 存量房交易迅速攀升 向著房地產(chǎn)市場主體方向發(fā)展5 住房數(shù)量擴大與質(zhì)量提高并重 整體向著質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變6 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率顯著提高 逐步成長為支柱產(chǎn)業(yè) 第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè) 二 我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢深化土地使用制度改革 提高土地使用效率加快企業(yè)改革 健全企業(yè)制度貫徹落實科學發(fā)展觀 堅持以人為本 實現(xiàn)全面協(xié)調(diào)發(fā)展實施科技創(chuàng)新 提高行業(yè)素質(zhì)加強宏觀調(diào)控 建立和完善對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)控體系 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究對象與方法 一 研究對象房地產(chǎn)經(jīng)濟學是一門研究房地產(chǎn)運動規(guī)律及其表現(xiàn)形式的科學 基本任務 運用經(jīng)濟學及其相關(guān)學科的有關(guān)理論和分析工具 對涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟的各個主要方面進行理論分析和探討 并在此基礎(chǔ)上闡述房地產(chǎn)經(jīng)濟的基本理論 如何充分利用和合理配置有限的房地產(chǎn)資源 提高房地產(chǎn)資源的配置效率 以最大限度地滿足人們?nèi)找嬖鲩L的對房地產(chǎn)商品與服務的需要 已成為房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究日益關(guān)注的研究主題 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究對象與方法 二 房地產(chǎn)經(jīng)濟學的學科性質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)濟學是整個經(jīng)濟科學的一個分支房地產(chǎn)經(jīng)濟學是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟學科的理論基礎(chǔ)房地產(chǎn)經(jīng)濟學屬于實證經(jīng)濟學的范疇 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究對象與方法 三 研究方法理論聯(lián)系實際的方法系統(tǒng)分析的方法宏觀分析與微觀分析定性分析與定量分析靜態(tài)分析與動態(tài)分析規(guī)范分析與實證分析 第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究對象與方法 四 學習房地產(chǎn)經(jīng)濟學的意義有助于從理論上認識和把握房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運動的實質(zhì)及其運行規(guī)律有助于科學地分析和解釋現(xiàn)實經(jīng)濟生活中房地產(chǎn)經(jīng)濟運動的現(xiàn)象可以有效地指導房地產(chǎn)經(jīng)濟活動 不斷提高經(jīng)濟效益 社會效益和環(huán)境效益有利于房地產(chǎn)經(jīng)營與管理專業(yè)相關(guān)課程的學習