遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖運營 創(chuàng)業(yè)計劃書 企業(yè)名稱 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司 創(chuàng)業(yè)者姓名 劉路 日 期 2006年11月20日 通信地址 武漢市江岸區(qū)勝利街168號扶輪大廈2106室 郵政編碼 430022 電 話 13986050366 82854773 傳 真 82705900 電子郵件 distend@1633></a> 保密須知 本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者或受委托方使用。收到本計劃書后，收件人應(yīng)即刻確認(rèn)，并遵守以下的規(guī)定： 1）若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回； 2）在沒有取得武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給他人； 3）應(yīng)該象對待貴單位的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。 本商業(yè)計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作商業(yè)買賣使用。 創(chuàng)業(yè)計劃編號： 授方： 簽字： 公司： 日期： 目 錄 2第一章：項目摘要 3第二章：公司簡介 4第三章：市場分析 4一、二手房市場分析 5二、中介行業(yè)概述 6三、競爭分析 7四、經(jīng)營模式 8第四章： 市場和服務(wù) 8一、戰(zhàn)略目標(biāo) 9三、組織和職能 10四、人員配置： 10五、主營業(yè)務(wù)收入 11六、增值業(yè)務(wù)收入 13第五章：財務(wù)模型 16二、其他增值業(yè)務(wù)收入 161、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)收入 172、裝修保潔中介業(yè)務(wù) 173、增值業(yè)務(wù)收入 17三、總體業(yè)務(wù)發(fā)展收入和利潤預(yù)測 18第六章：資金需求： 19第七章：投資方式和回報方式： 19一、投資方式 19二、退出機制 第一章：項目摘要 衡量一個城市的房地產(chǎn)市場成熟的標(biāo)志是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處于上升時期。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺，正是市場從業(yè)者重新洗牌的好時機。 遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目的商業(yè)運營模式是在總結(jié)分析二手房中介市場上所有的經(jīng)營模式的特點以后，結(jié)合武漢城市市民化的特質(zhì)，在執(zhí)行門點社區(qū)化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務(wù)規(guī)范、信息共享”四統(tǒng)一的總部、中心店、社區(qū)店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產(chǎn)中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進入武漢市每一個社區(qū)，成為社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各類型消費者的終端廣告和房產(chǎn)延伸服務(wù)的渠道。 遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目的盈利模式是通過房產(chǎn)中介網(wǎng)絡(luò)牢牢扎根在社區(qū)的基礎(chǔ)上，不但可以開展傳統(tǒng)的中介業(yè)務(wù)，取得傭金收入建立良好的銀企關(guān)系，還可以利用通暢的深入社區(qū)的渠道，不斷開展更多的增值社區(qū)服務(wù)，擁有社區(qū)終端廣告渠道就是如同擁有新浪、網(wǎng)易、搜狐“門戶網(wǎng)站”，前途無量。 遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目需求資金三百萬元的支持，兩年內(nèi)可以建設(shè)80個以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點，服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn)85％以上的主要住宅小區(qū)，進入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個主業(yè)。 第二章：公司簡介 武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司前身為武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司，于1997年12月創(chuàng)辦，是一家專業(yè)的房地產(chǎn)研究和房地產(chǎn)營銷策劃顧問機構(gòu)，注冊資金100萬元，具備中介代理甲級資質(zhì)；1998年8月份加入武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會；兩次被選為武漢房地產(chǎn)中介協(xié)會常務(wù)理事單位，是武漢市最早成立的專業(yè)地產(chǎn)顧問公司之一。新地之杰繼承地之杰的優(yōu)良傳統(tǒng)，2003年成立，為開發(fā)商提供科學(xué)和富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)顧問服務(wù)。 地之杰是一個科技型的公司，1999年2月率先提出房地產(chǎn)資訊業(yè)的概念，策劃組織、開發(fā)《DISTEND多媒體房地產(chǎn)銷售資訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)》，該系統(tǒng)被武漢市經(jīng)委微機辦列為“99’武漢高科技電子信息技術(shù)推廣計劃”，并被選為武漢市政府到北京對外招商引資, 并且是44個招商項目中唯一的房地產(chǎn)信息產(chǎn)業(yè)類項目。1999年4月地之杰武漢廣場房產(chǎn)中介店開業(yè)，第一個采用計算機多媒體技術(shù)在售房全程運用。 地之杰是一個創(chuàng)新型的公司，1999年11月在武漢市第一高樓—武漢世貿(mào)大廈7樓上組建中國第一家將房地產(chǎn)、資訊業(yè)與零售商業(yè)接合的地之杰世貿(mào)房地產(chǎn)資訊超市，營業(yè)面積1500平方米，集二手房交易、商品房交易展示、信息咨詢發(fā)布、法律咨詢、銀行貸款、交易辦證一條龍服務(wù)；“超市”的誕生開創(chuàng)中國房地產(chǎn)營銷模式先河。但由于缺乏武漢市有關(guān)部門金融和政策的支持而失敗，給武漢市房地產(chǎn)市場上留下了一個遺憾。 地之杰是一個領(lǐng)先型的公司，1998年就敏銳的發(fā)現(xiàn)銀行不良資產(chǎn)中蘊藏著無窮商機，2000年9月起與招商銀行武漢分行，中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行江城支行，以及中國長城資產(chǎn)管理公司武漢辦事處等合作處理銀行不良資產(chǎn)項目。 新地之杰是一個銷售型的公司，多年以來為十幾個項目提供高效、專業(yè)的策劃、代理銷售服務(wù)，獲得了開發(fā)商的一致贊譽。 新地之杰2004年曾經(jīng)試圖在二手房中介領(lǐng)域發(fā)展，最高峰發(fā)展3家直營店和2家加盟店，但由于進入市場時機不對，加上沒有明確的盈利模式，而且由于資金和人力資源方面的缺乏，最終從市場上撤出，但一直對武漢市二手房市場看好。 第三章：市場分析 一、二手房市場分析 武漢市自2002年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時也帶動了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵流通環(huán)節(jié)的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數(shù)以千家的二手房中介店（所）如雨后春筍般涌現(xiàn)出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。 2005年我市商品房銷售面積為8131></a>.89 萬平方米，同比增長7.6 %；其中：商品房住宅銷售面積為756.91 萬平方米，同比增長5.0 %，占商品房銷售面積的93 %。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%；其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2 %，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處于上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。 2005年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的宏觀政策在很大程度上打壓了房地產(chǎn)市場上的投機行為，并有效控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結(jié)論。由此說明宏觀政策的干預(yù)與商品房市場需求的持續(xù)旺盛，導(dǎo)致二手房市場較為平淡。 2005年二手房綜合物業(yè)平均價格為2512.35元/平方米，同比增長 41.4%。其中，住宅平均價格為 2209.78元/平方米，同比增長39.6 %；寫字樓平均價格為 2726.12元/平方米，同比增長26%； 武漢市房地產(chǎn)商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產(chǎn)住宅市場05年的發(fā)展迅猛，寫字樓市場的發(fā)展繼續(xù)保持低靡。 值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差一般保持在500－800元/平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 國內(nèi)外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產(chǎn)二級市場中介行業(yè)的變革，推動市場的快速、健康發(fā)展。 二、中介行業(yè)概述 作為房地產(chǎn)市場重要組成部分的二手房交易市場，由于市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產(chǎn)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2006年2月止，武漢市注冊的房地產(chǎn)中介機構(gòu)已經(jīng)達到400多家，在所有注冊的房地產(chǎn)中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業(yè)務(wù)，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了如世紀(jì)宏圖、百居易、華明達等一批本土化的品牌中介，同時也吸引了如1+2聯(lián)合不動產(chǎn)、天津順馳置業(yè)、21世紀(jì)不動產(chǎn)等國內(nèi)外知名房地產(chǎn)綜合服務(wù)運營商搶灘武漢。 雖然我市的二手房市場有了長足的發(fā)展，但相對于國內(nèi)一些城市市場，我市房地產(chǎn)中介市場還是不夠成熟發(fā)達。主要表現(xiàn)在以下方面： 1、中介機構(gòu)規(guī)模偏小 在武漢市400多家中介公司中，大多數(shù)中介服務(wù)機構(gòu)規(guī)模較小，真正意義上的連鎖能上規(guī)模的只有寥寥幾家，通常是采取小店面的松散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經(jīng)營，已適應(yīng)不了自身的客觀發(fā)展要求，也適應(yīng)不了已逐漸走向規(guī)范的市場需求，事實證明2005年下半年，宏觀調(diào)控房產(chǎn)新政不斷出臺，很多小中介紛紛關(guān)門，很多外來中介收縮戰(zhàn)線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規(guī)?；闹薪椴拍艿挚故袌鲲L(fēng)險，生存下來。 2、中介人員整體素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙 目前，我市中介機構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。傳統(tǒng)中介人員學(xué)歷低，不注意提高專業(yè)素質(zhì),常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當(dāng)頭，不講究交易規(guī)則甚多；而年輕的中介人員先天不足沒經(jīng)驗見識少，不懂社會心理學(xué)，不善于與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態(tài)極度不穩(wěn)定。 3、中介信息渠道不暢通 武漢市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高，信息關(guān)聯(lián)化和開發(fā)力度不夠，與北京、上海與各沿海發(fā)達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規(guī)模經(jīng)濟，頗為零散，這就使得各中介之間的信息溝通非常受局限，加上行業(yè)整體誠信的因素，導(dǎo)致整個市場普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。 三、競爭分析 根據(jù)武漢的二手房市場的摸底調(diào)查，在武漢市房產(chǎn)局登記注冊的房產(chǎn)中介機構(gòu)有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據(jù)公司實力發(fā)展規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)數(shù)量、公司發(fā)展戰(zhàn)略可分為三個集團，第一集團在60家經(jīng)營網(wǎng)點左右，在未來的一年內(nèi)，不超過3家公司；第二集團在20家經(jīng)營網(wǎng)點以上，數(shù)量在8－10家公司，第三集團在5個網(wǎng)點左右，有30家公司左右；其余基本上是單店經(jīng)營。 1、國際連鎖加盟巨頭－21世紀(jì)不動產(chǎn) 21世紀(jì)不動產(chǎn)(.c21wuhan):上市公司人福高科技股份有限公司全資子公司武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)21世紀(jì)中國不動產(chǎn)直接授權(quán)，成立了21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域分部，注冊資金1000萬。目21世紀(jì)不動產(chǎn)武漢區(qū)域加盟店數(shù)量已逾50余家，經(jīng)紀(jì)人600余名。目標(biāo)是在未來兩年內(nèi)，加盟店數(shù)量力爭達到120家。作為全球中介巨頭的21世紀(jì)不動產(chǎn)更以全球調(diào)差安家及廣泛的客戶資源成為房地產(chǎn)中介行業(yè)學(xué)習(xí)的榜樣。但高達近15萬元的開店成本、高額的運營成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營模式將很難支持100家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標(biāo)。除21世紀(jì)不動產(chǎn)的品牌效益外，其他方面對加盟者的支持很少，前期運行水土不服發(fā)展停滯，1/3的加盟店虧損由總部托管，但如果調(diào)整得當(dāng)，擁有“品牌經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營、特許經(jīng)營”三位一體經(jīng)營理念的世界級的21世紀(jì)不動產(chǎn)還將是武漢市場上的一二名。 2、外省中介商 1+2聯(lián)合不動產(chǎn)（.my012）:河北企業(yè)，創(chuàng)業(yè)于2003年，武漢公司于2006年4月成立，初期的武漢公司，人員缺乏經(jīng)營乏力，整個公司處于混亂狀態(tài)。6月份以后集團對武漢公司進行全面人事架構(gòu)調(diào)整，發(fā)展突飛猛進，目前已經(jīng)發(fā)展到28家直營店，是武漢中介市場的新生力量。 寧波鴻橋（.hqfc/wuhan）：2003年品牌進入武漢,發(fā)展高峰期有15家左右，目前有6家店，基本為加盟店，寧波總部沒有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營情況一般，基本處于衰退期，有可能近期退出武漢市。 3、本土三甲中介商 華明達（.hmdfc ）：成立于2000年，擁有3家分公司、2家子公司、直營店有 18家，加盟店20家家店，形式上為連鎖實際上各自為政，是武漢市聲勢較大的中介連鎖公司。但公司整體沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局，從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長資金鏈比較緊張、，對外投資的效率和回報也不高，發(fā)展遇到瓶頸。 世紀(jì)宏圖（.21cn-home ）：成立于2000年，老板和從業(yè)人員素質(zhì)較高，是武漢市在起步階段就發(fā)展比較正軌的中介連鎖公司，但前期利益分配不公導(dǎo)致加盟店與直營店利益矛盾嚴(yán)重，公司發(fā)展受阻反復(fù)，現(xiàn)改為全部都是加盟店，目前共有40家店。總體上資金實力較弱，沒有新的發(fā)展方向和盈利增長點。 百居易（.baijuyi ）： &quot;百居易房屋超市&quot;系市房地局下武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司、武漢新蘭德物業(yè)顧問有限公司發(fā)起，由各城區(qū)房產(chǎn)局相關(guān)部門及其它專業(yè)機構(gòu)加盟參與的中介機構(gòu)，于2002年8月成立，2003年改制為私營。從開業(yè)之初的8家連鎖機構(gòu)發(fā)展到現(xiàn)在的43家連鎖店，但其中直營店只有5家，對加盟店的控制力較弱。政府資源充足，公司內(nèi)部官僚作風(fēng)嚴(yán)重，市場反應(yīng)遲鈍，不會成為市場上的領(lǐng)頭羊。 4、聯(lián)動典范 順馳置業(yè)（wh.951059）：成立于2003年11月，是天津順馳置業(yè)集團在武漢地區(qū)設(shè)立的全資子公司，公司目前現(xiàn)有員工300多名，擁有直營連鎖店70家，是武漢門點數(shù)量第一的連鎖運營體系。順馳置業(yè)2003年進入武漢初期執(zhí)行負(fù)債擴張戰(zhàn)略，一直以來大多門店處于虧損狀態(tài)，直至2005年在達到50家店時才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無房產(chǎn)銷售相關(guān)經(jīng)驗的年青人，人員流動率極大經(jīng)營不穩(wěn)定，其經(jīng)營理念特例獨行，行為太鋒芒匕露以至?xí)r常成為中介的共同的阻擊的“目標(biāo)”，在順馳天津發(fā)生重大股權(quán)變化的時期走向不明確。作為有著全國化房地產(chǎn)開發(fā)集團公司背景的順馳置業(yè)，其獨特的一、二級市場聯(lián)動模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨勢將會是未來中介企業(yè)當(dāng)然的老大。 四、經(jīng)營模式 通過對以上中介企業(yè)的深入調(diào)查研究，可以看出目前武漢中介企業(yè)成功的經(jīng)營模式是：快速網(wǎng)點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網(wǎng)絡(luò)信息平臺；以直營收入、營業(yè)性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡(luò)渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。 我們最值得借鑒的還是順馳的發(fā)展模式，同時提出自己的創(chuàng)新模式： 進入市場初期只做直營店，執(zhí)行快速擴張市場策略，沿重點社區(qū)均衡進行的門點布局，注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設(shè)，開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。 第四章： 市場和服務(wù) 一、戰(zhàn)略目標(biāo) 做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標(biāo)。 樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個扎根社區(qū)的中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。 核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。 中介服務(wù)搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。 二、市場規(guī)劃布局 在兩年內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系（公司總部--中心店--社區(qū)店），其中總部1個中心店、3個中心店及不少于56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達到350人左右。 三、組織和職能 1、社區(qū)店： 在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為A級店和B級店。具體分布為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家（總計60家）。每個門點投入人員4－5人，面積20－40平方米，平均每個店投入資金3萬元。 主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負(fù)責(zé)收集周邊房源信息上報中心店和總部。 2、中心店： 武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點投入人員15人，面積不少于100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓(xùn)中心；指導(dǎo)區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。 3、公司總部： 設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元， 主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構(gòu)擔(dān)保、對外投資、批量房源收購。 四、人員配置： 為了保證遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳置業(yè)和21世紀(jì)不動產(chǎn)的只招收年輕大學(xué)生的人力資源方案，而是將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結(jié)果。 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人多錄用30－45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業(yè)機會為社會減負(fù)，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓(xùn)和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責(zé)任心。對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。 而在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì)，可以將先進的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè)。 五、主營業(yè)務(wù)收入 1、各組織收入 社區(qū)店－買賣和租賃中介收入 中心店－買賣和租賃中介收入，代辦權(quán)證收入 公司總部－拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔(dān)保收入，新房代理分銷收入 2、收入說明 買賣中介收入按交易金額的2％計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權(quán)證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的1％，批量房產(chǎn)吞吐收益每次不少銷售額于20％，期限不多于6個月，平均在4月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠。 六、增值業(yè)務(wù)收入 1、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò)，讓社區(qū)店與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司建立起良好的友鄰關(guān)系，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌由公司統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。 對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經(jīng)濟效應(yīng)；對于當(dāng)?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù)；對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認(rèn)同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。 2、裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶90％以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50％以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介關(guān)聯(lián)裝修公司進行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以進一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。 裝修推介服務(wù)費市場行情是裝修金額的2％－5％，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得2元/小時的傭金，該項業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。 裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效的考核指標(biāo)。 七、市場發(fā)展時間計劃（以投資到位確定起始時間） 第一季度 選擇經(jīng)營總部搭建經(jīng)營管理架構(gòu)、流程和網(wǎng)絡(luò)平臺，第一批按照規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立八個社區(qū)店，同時啟動人才培養(yǎng)計劃，注重人員培養(yǎng)團隊建設(shè)；在全市范圍內(nèi)全面選址布局；向社會公開要約征集房源； 第二季度 第二批在漢口開一個中心店八家社區(qū)店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關(guān)系，加快社區(qū)宣傳滲透計劃，開通遷禧家和房產(chǎn)交易網(wǎng)； 第三季度 第三批進入各房產(chǎn)局開設(shè)形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社區(qū)店，正式宣告遷禧家和進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業(yè)務(wù)； 第四季度 第四批開設(shè)八家社區(qū)店，打通尾盤收購、房產(chǎn)拍賣和單位資產(chǎn)處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現(xiàn)主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點； 第五季度 第五批開設(shè)八家社區(qū)店，并開始接受加盟店，利用已有的網(wǎng)絡(luò)資源接受新房分銷委托和裝修、保潔、家政等關(guān)聯(lián)增殖服務(wù)業(yè)務(wù)； 第六季度 第六批開設(shè)十家社區(qū)店，利用已有的渠道資源開始向社區(qū)滲透，進入社區(qū)廣告領(lǐng)域，形成新的業(yè)務(wù)亮點和利潤來源； 第七季度 第七批開設(shè)十家社區(qū)店，達到六十個社區(qū)店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告遷喜家和進入武漢市二手房中介的第一軍團，遷喜家和在武漢的網(wǎng)點布局告一段落，繼續(xù)推進增值服務(wù)的進入社區(qū)的深度； 第八季度 對業(yè)務(wù)管理架構(gòu)、流程再造，開始下階段在省內(nèi)其他城市的布局，以輸出管理模式和服務(wù)品牌為主；確定以中介交易為核心業(yè)務(wù)保證費用，以新房尾房分銷、房產(chǎn)收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務(wù)業(yè)務(wù)為新利潤增長點的遷禧家和發(fā)展總體戰(zhàn)略思想； 經(jīng)營網(wǎng)點發(fā)展計劃表 項目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 1 3 3 3 3 3 3 第五章：財務(wù)模型 根據(jù)市場調(diào)查和順馳門店的經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)，按照各種經(jīng)營條件都具備的成熟數(shù)據(jù)作出以下遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目的財務(wù)模型： 一、主營業(yè)務(wù)財務(wù)狀況分析 1、標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店主營業(yè)務(wù)收支表 社 區(qū) 店 收入 項 目 收入說明 總 金 額 備 注 買賣傭金 3宗 買賣中介費2％ 18,000元 買賣成交金額按30萬計算。 租賃傭金 3宗 租賃中介費800元/單 2,400元 合 計 20,400元 支出 項目 支出說明 總 金 額 房 租 2000元/月 2,000元 工 資 4×500元+1×1000元 3,000元 傭金提成 總收入的20％ 5,280元 辦公費用 1000元/月 1,000元 折舊遞延 1000元/月 1,000元 營業(yè)稅及附加 營業(yè)收入的6％ 1,224元 合 計 13,504元 交易金額 90萬 營業(yè)收入 20400元 月利潤 6896元 說明：該表為成熟的標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)店的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月任務(wù)完成買賣交易3宗，租賃3宗，不計其他業(yè)務(wù)收入； 2、標(biāo)準(zhǔn)中心店主營業(yè)務(wù)收支表 中 心 店 收入 項 目 收入說明 總 金 額 備 注 買賣傭金 6宗 買賣中介費2％ 36,000元 租賃傭金 6宗 租賃中介費800元/宗 4,800元 辦證費用 30宗 代辦權(quán)證600元/宗 18,000元 合 計 58,800元 支出 項目 支出說明 總 金 額 房 租 5000元/月 5,000元 工 資 500×10+1000×3+2000×2 12,000元 傭金提成 總收入的20％ 11,760元 辦公費用 5000元/月 5,000元 折舊遞延 3000元/月 3,000元 營業(yè)稅及附加 營業(yè)收入的6％ 3,528元 合 計 40,288元 交易金額 180萬 營業(yè)收入 58800元 月利潤 18512元 說明：該表為成熟的標(biāo)準(zhǔn)中心的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月任務(wù)完成買賣交易6宗，租賃6宗,代辦權(quán)證30宗，不計其他業(yè)務(wù)收入； 3、總部主營業(yè)務(wù)收支表 總 部 收入 項 目 收入明細(xì) 總 金 額 備 注 上繳利潤 元 擔(dān)保金額按每宗15萬計算 每期對外投資金額平均為300萬每期4個月 擔(dān)保 80 擔(dān)保金額1％ 120,000元 投資收益 投資金額的20％ 150,000元 分銷收益 25 4000元/單 100,000元 合 計 370,000萬 支出 項目 支出說明 總 金 額 投資收益和新房分銷收益稅收計入中心店和社區(qū)店，總部的營業(yè)附加稅只有擔(dān)保業(yè)務(wù)。 房 租 10000元/月 10,000元 工 資 2000元×20人 40,000元 傭金獎金 傭金的20％ 24,000元 辦公費用 15,000元 折舊遞延 8,000元 廣告費 30,000元 營業(yè)附加稅 營業(yè)收入的6％ 7,200元 合 計 134,200元 交易金額 營業(yè)收入 37萬 月利潤 235,800元 說明：該表為成熟時期的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)總部的平均經(jīng)營狀態(tài)，每月完成個人擔(dān)保業(yè)務(wù)80宗，每期對外投資平均余額為300萬元； 4、中介（主營）業(yè)務(wù)發(fā)展估算表 項目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 　 1 3 3 3 3 3 3 中介交易量（套） 48 108 180 228 276 336 396 516 交易金額（萬元） 720 1620 2700 3420 4140 5040 5940 7740 營業(yè)收入（萬元） 16.32 38.52 66.6 82.92 99.24 119.64 140.04 160.44 業(yè)務(wù)利潤（萬元） 5.52 12.88 22.10 27.62 56.71 63.94 　70.50 　84.30 說明：為了更客觀反映常規(guī)業(yè)務(wù)的成長，該表第一年沒有計算總部的主營業(yè)務(wù)收入和利潤，從第二年開始計算。 二、其他增值業(yè)務(wù)收入 1、社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù)收入 1.1單個廣告欄經(jīng)濟分析： 項目（2.4×1.8米的廣告欄） 數(shù)量 備注 一次性投資制作成本 1200元 廣告欄和遮雨棚一年折舊 上繳租金 2000元/月 社區(qū)居委會和物業(yè)管理公司 廣告發(fā)布費 100元/月 城管局 標(biāo)準(zhǔn)廣告位（0.4×0.2米） 54 可任意組合 標(biāo)準(zhǔn)廣告位月租金 200元 包制作安裝費提成50元 盈虧平衡點 15塊 1.2社區(qū)廣告發(fā)展經(jīng)濟分析： 項目 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 40 50 60 80 廣告欄(個) 160 200 240 320 廣告業(yè)務(wù)收入（萬元） 112 140 168 220 月稅前利潤（萬元） 48.8 61 73.2 97.6 說明：以1家社區(qū)點平均管理4個廣告欄為例，廣告位出租率為65％，即35塊標(biāo)準(zhǔn)廣告位。 2、裝修保潔中介業(yè)務(wù) 項目 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 32 40 50 60 80 增值業(yè)務(wù)收入（萬元） 3.84 4.8 6 7.2 9.6 說明：每家社區(qū)點每個月裝修推薦任務(wù)完成1單，推薦專業(yè)家庭保潔300小時 3、增值業(yè)務(wù)收入 項目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 社區(qū)店（家） 8 16 24 32 40 50 60 80 中心店（家） 1 3 3 3 3 3 3 業(yè)務(wù)利潤（萬元） 3.84 53.6 67 80.4 107.2 三、總體業(yè)務(wù)發(fā)展收入和利潤預(yù)測 項目 一季度 二季度 三季度 四季度 五季度 六季度 七季度 八季度 主營業(yè)務(wù)利潤 5.52 12.88 22.1 27.62 56.71 63.94 70.5 84.3 增值業(yè)務(wù)利潤 3.84 53.6 67 80.4 107.2 總利潤（萬元） 5.52 12.88 22.1 31.46 110.6 130.94 150.9 191.5 年度利潤表（萬元） 項目 第一年度 第二年度 主營業(yè)務(wù)收入 613.08 1558.08 主營業(yè)務(wù)利潤 204．36 826.35 增值業(yè)務(wù)利潤 11.52 924.60 稅前利潤 215.88 1751.82 第六章：資金需求： 為迅速將遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目開展起來，在市場上樹立專業(yè)品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現(xiàn)經(jīng)濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用于以下方面： 如表所示： 項目 單價 數(shù)量 金額（萬元） 社區(qū)店建設(shè) 40家 3萬元 120 中心店建設(shè) 3家 10萬元 30 總部建設(shè) 1家 20萬元 20 人員招聘和培訓(xùn) 200人次 500 10 市場宣傳和推廣 30 網(wǎng)站及軟件開發(fā)維護 20 公關(guān)費用 10 人員工資、辦公費用和流動資金 70 合計 300 由于遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖項目本身的特點，為了達到最佳經(jīng)濟效應(yīng)和市場效果，前一年是基礎(chǔ)建設(shè)期即使有收入，但還是不斷用于開發(fā)市場投入，所以在五個季度之內(nèi)收入和利潤不能用于償還投資或者支付貸款本息。 第七章：投資方式和回報方式： 一、投資方式 我公司希望投資方以借款的方式投入項目，從項目正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50％本金和前兩年的利息；在第三年底用經(jīng)營利潤支付投資方的其余50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有項目15％的投資收益權(quán)。 二、退出機制 公司經(jīng)營一年半以后，投資方可自愿選擇退出，所持股份由創(chuàng)業(yè)方全部購買，在創(chuàng)業(yè)方同意的前提下，也可轉(zhuǎn)讓第三方。如兩年內(nèi)該公司被并購，投資方可根據(jù)并購合同約定的相關(guān)規(guī)定退出。 第八章：項目創(chuàng)業(yè)者簡介 劉路 33歲，中南財經(jīng)政法大學(xué)畢業(yè)，高級注冊規(guī)劃理財師、武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。原武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司創(chuàng)辦人，總經(jīng)理，曾任武漢市房產(chǎn)管理局交易中心武漢房屋置換服務(wù)有限公司總經(jīng)理助理；北京世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司高級項目經(jīng)理；在光大銀行和招商銀行任消費信貸中心主任，曾任湖北匯金久臣地產(chǎn)投資股份有限公司常務(wù)副總經(jīng)理，現(xiàn)主持金融時代地產(chǎn)投資工作室，熟悉房地產(chǎn)經(jīng)營管理各環(huán)節(jié)及流程，善于創(chuàng)新及開發(fā)新區(qū)域。勤于思考對新鮮事物相當(dāng)靈敏，具有極強的創(chuàng)造性思維能力及資源重組能力，對房地產(chǎn)業(yè)及金融業(yè)有深刻及獨特的見解。 宋詩軍 33歲，大專文化程度，武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人?，F(xiàn)任武漢新地之杰置業(yè)投資顧問有限公司、武漢遷喜家和房產(chǎn)中介店連鎖運營機構(gòu)創(chuàng)辦人，總經(jīng)理，武漢青年企業(yè)家協(xié)會會員。主要負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理，有著八年以上的企業(yè)管理及房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)有著較好的聲譽，并與相關(guān)政府主管部門保持良好的人際關(guān)系。 曾祥玉 30歲，湖北大學(xué)畢業(yè)，武漢市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，高級理財規(guī)劃師，曾任武漢地之杰物業(yè)顧問有限公司總經(jīng)理助理，美商合富投資管理公司湖北辦事處主任，現(xiàn)任職于中國民生銀行武漢分行，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人消費貸款非常熟悉。 萬學(xué)澤 43歲，華中科技大學(xué)畢業(yè)，物業(yè)管理師，武漢市十佳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，曾任武漢市中介協(xié)會常務(wù)副會長，現(xiàn)任武漢萬佳房地產(chǎn)交易有限公司和武漢佳逸物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，對武漢市中介行業(yè)的發(fā)展變遷歷史非常了解。 PAGE PAGE 3