單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告,番禺區(qū)人口及商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告,第一部分、區(qū)域人口調(diào)研,第一部分、區(qū)域人口調(diào)研,番禺人口分布,華南,板塊,市橋板塊,,番禺作為南廣州人居重心，經(jīng)歷多年住宅建設(shè)，已發(fā)展為華南板塊與市橋板塊兩大人口密集居住板塊。,華南板塊擁有碧桂園、星河灣、錦銹香江、雅居樂(lè)、祈福新村等多個(gè)大型社區(qū)，居住人口逾,30,萬(wàn)，市橋作為番禺城市中心，人口數(shù)量約,40,萬(wàn)，密集人口為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)大量的需求。,居住人口約,30,萬(wàn)人,居住人口約,40,萬(wàn)人,番禺人口分布華南市橋板塊居住人口約30萬(wàn)人居住人口約40萬(wàn)人,截止至,2010,年,12,月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計(jì)約,28,萬(wàn)人，加上自建房及民居約,10-12,萬(wàn)居住人口，市橋板塊居住人口數(shù)量約,38-40,萬(wàn)人。,截止至2010年12月，市橋板塊內(nèi)主要樓盤居住人口統(tǒng)計(jì)約28,項(xiàng)目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達(dá),20,多個(gè)，居住人口約,15,萬(wàn)人。,（海倫堡、海倫堡流金歲月、海倫堡花樣年華、華景新城、華卉南景園、喜盈嘉立思、新世紀(jì)花園、德寶花園、匯庭雅苑、朗陶居、今業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園、萬(wàn)科金色城品、祈福水城、金沙灣花園、時(shí)代豪庭、恒盧花園、翠怡軒、荷悅居、昊龍花園,…….),項(xiàng)目所處橋南區(qū)目前聚集大型高端樓盤達(dá)20多個(gè)，居住人口約15,番禺整體房?jī)r(jià)走勢(shì)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，截止至,2011,年,7,月，番禺整體住宅均價(jià)已逾,13000,元,/,㎡。,橋南板塊作為高檔居住社區(qū)集中地，房?jī)r(jià)更一直領(lǐng)跑于番禺整體樓市，,2011,年，區(qū)域部分新建樓盤均價(jià)已突破,20000,元,/,㎡的水平。,番禺整體房?jī)r(jià)走勢(shì)一直呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，截止至2011年7月，番,第二部分、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研,第二部分、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研,根據(jù)奧園廣場(chǎng)所處區(qū)域與自身特點(diǎn)，選取區(qū)域內(nèi)同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作調(diào)研分析，以了解其目前狀況及發(fā)展趨勢(shì)，為項(xiàng)目下階段招商策略制定提供參考依據(jù)。,,調(diào)研目標(biāo)客戶主要分為兩類：,,1.,同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：,海印有一城,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),匯瓏商業(yè)廣場(chǎng),羅家圣鑫廣場(chǎng),青蘿天地,2.,周邊項(xiàng)目：,哈街,大潤(rùn)發(fā),根據(jù)奧園廣場(chǎng)所處區(qū)域與自身特點(diǎn)，選取區(qū)域內(nèi)同類型競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作調(diào),,,青蘿天地,,,大潤(rùn)發(fā),,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),,海印又一城,,,,,圖例,,,,地塊,在建項(xiàng)目,已開業(yè)項(xiàng)目,市橋,老城,商圈,本次調(diào)研商業(yè)項(xiàng)目主要分布在,萬(wàn)博商圈,、,市橋老城商圈,、,市橋南商圈,三大區(qū)域,項(xiàng)目周邊同類型商業(yè)項(xiàng)目有匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)、羅家圣鑫廣場(chǎng)、青蘿天地、將與本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。哈街、大潤(rùn)發(fā)由于位置緊鄰本項(xiàng)目，具有一定參考價(jià)值。,海印又一城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)處于萬(wàn)博商圈內(nèi)，與本項(xiàng)目相距約有,30,分鐘車程。,萬(wàn)博商圈,哈街,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng),羅家圣鑫廣場(chǎng),一、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布,市橋南,商圈,青蘿天地大潤(rùn)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)海印又一城圖例地塊在建項(xiàng)目已開業(yè)項(xiàng)目市,二、所處區(qū)域特點(diǎn),二、所處區(qū)域特點(diǎn),萬(wàn)博商圈,海印又一城,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（萬(wàn)博項(xiàng)目）,三、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研分析,萬(wàn)博商圈三、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目調(diào)研分析,海印又一城項(xiàng)目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠海、番禺等地進(jìn)入廣州的主干道上。,周邊樓盤包括華南碧桂園、廣州碧桂園、錦繡香江、南國(guó)奧林匹克花園、雅居樂(lè)、星河灣、金海岸花園、麗江花園、祈福新村、華南新城等，具有大量消費(fèi)群體。,,海印又一城,項(xiàng)目位置,海印又一城（建設(shè)中）,海印又一城項(xiàng)目位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)番禺大道北，處于中山、順德、珠,海印又一城（建設(shè)中）,,功能規(guī)劃：,集五星級(jí)酒店、商務(wù)寫字樓、住宅、大型集中式商業(yè)于一體。,用地面積：,約,10,萬(wàn)平方米,建筑面積：,超過(guò),25,萬(wàn)平方米。（其中酒店約,6,萬(wàn)平方米，商務(wù)寫字樓約,8,萬(wàn)平方米，商場(chǎng)、超市約,8,萬(wàn)平方米）,停車位：,約,400,個(gè),,基本信息,海印又一城（建設(shè)中）基本信息,,項(xiàng)目定位：,打造番禺區(qū)內(nèi)輻射能力最強(qiáng)區(qū)域購(gòu)物商場(chǎng),建筑規(guī)劃：,海印又一城商場(chǎng),B,、,C,區(qū)規(guī)劃為大型集中式商業(yè)，共,5,層。建筑面積約,60000,平方米。,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,計(jì)劃引入品牌服飾、時(shí)尚用品、運(yùn)動(dòng)休閑、兒童服裝用品商鋪，并打造大型美食廣場(chǎng)、五星級(jí)電影院，名牌,OUTLET,場(chǎng)，電玩娛樂(lè)城等業(yè)態(tài),海印又一城（建設(shè)中）,功能規(guī)劃,,二期,集中式商業(yè)，酒店及寫字樓,,一期 沃爾瑪超市,,三期 住宅,海印又一城（建設(shè)中）功能規(guī)劃二期 一期 沃爾瑪超市三期 住,,,一期沃爾瑪山姆會(huì)員店，于,09,年,10,月已經(jīng)開業(yè)。,海印又一城（建設(shè)中）,一期沃爾瑪山姆會(huì)員店，于09年10月已經(jīng)開業(yè)。海印又一城（建,,,海印又一城（建設(shè)中）,目前的工程建設(shè)情況,,招商進(jìn)度：,二期目前仍處于主力店招商階段，并正與眾多餐飲品牌洽談當(dāng)中；預(yù)計(jì)年底開始全面招商。,主力店：,一,期沃爾瑪山姆會(huì)員店，已經(jīng)在,09,年,10,月開業(yè)，成為廣州首家沃爾瑪山姆會(huì)員店超市，營(yíng)業(yè)額在華南地區(qū)排名第二。,北京博納院線（已進(jìn)駐），面積約為,3000,平方,租賃價(jià)格：,二期目標(biāo)租賃報(bào)價(jià),200/,元,/,平方,管理費(fèi)：,暫定為,68,元,/,平方,/,月,開業(yè)時(shí)間：,擬,2012,年,5,月,1,日,招商狀況,,工程進(jìn)度：,二期、三期正處于工程施工階段，目前集中式商業(yè)已建至地上四層。,工程進(jìn)度,海印又一城（建設(shè)中）目前的工程建設(shè)情況招商狀況工程進(jìn)度,海印又一城項(xiàng)目借助地利、自身優(yōu)勢(shì)以及沃爾瑪山姆店影響力，有條件打造區(qū)內(nèi)最具影響力購(gòu)物中心，但現(xiàn)實(shí)交通配套及商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施略有不足，對(duì)招商產(chǎn)生一定影響,。,,與本項(xiàng)目在招商進(jìn)度、開業(yè)時(shí)間等基本一致，但其更偏向于商務(wù)形式的功能打造、且與本項(xiàng)目不處于同一區(qū)域，相距距離較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目招商影響有限。,優(yōu)勢(shì)分析：,地處規(guī)劃中萬(wàn)博,CBD,商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費(fèi)力人群。,其周邊天河城奧特萊斯、吉盛偉邦、四海一家、及自身的沃爾瑪超市已投入運(yùn)營(yíng)，區(qū)域已培育出一定的商業(yè)氛圍與市場(chǎng)知名度；,工程進(jìn)度較快，對(duì)現(xiàn)階段招商促進(jìn)大；,海印自身多個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)對(duì)商家給予一定信心。,,劣勢(shì)分析：,公交等基礎(chǔ)配套尚未完善，目前消群體主要以自駕方式消費(fèi)。,,,海印又一城（建設(shè)中）,海印又一城項(xiàng)目借助地利、自身優(yōu)勢(shì)以及沃爾瑪山姆店影響,番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）,,,項(xiàng)目位置：,處于萬(wàn)博中心內(nèi)，距離本項(xiàng)目,14,公里；,用地面積：,6.7,萬(wàn)平方米,建筑面積：,超過(guò),66,萬(wàn)平方米。,主體結(jié)構(gòu)：,商業(yè)購(gòu)物中心、城市商業(yè)街、寫字樓等,基本信息,,經(jīng)營(yíng)定位：高級(jí)商務(wù)區(qū)，主要面向高端群體,商業(yè)定位,,招商進(jìn)度：,招商團(tuán)隊(duì)籌備到位，目前與,禾綠壽司、九毛九、漢拿山、面包新語(yǔ)、拾味館、蒙自源、味食尚等餐飲進(jìn)行接觸，但由于項(xiàng)目尚未啟動(dòng)，商家目前僅關(guān)注當(dāng)中。,租金價(jià)格：,預(yù)計(jì)可達(dá)到,200,元,/,平方米,/,月,開業(yè)日期：,預(yù)計(jì),2013,年初,招商信息,,工程進(jìn)度：,已基本完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘探等前期準(zhǔn)備工作。建設(shè)中，明年年底竣工,工程進(jìn)度,,番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）基本信息商業(yè)定位招商信息工程進(jìn)度番禺萬(wàn),優(yōu)勢(shì)分析：,地處規(guī)劃中萬(wàn)博,CBD,商務(wù)圈，周邊擁有較強(qiáng)消費(fèi)力人群。,萬(wàn)達(dá)自身具有豐富商業(yè)資源與建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，招商及工程建設(shè)速度快；,,劣勢(shì)分析：,位置相對(duì)較偏，目前交通及基礎(chǔ)配套尚不便利；,開業(yè)時(shí)間初定,2013,年，整體進(jìn)度較后。,,,,,商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn)”，番禺板塊目前商業(yè)格局已現(xiàn)雛形。在這種成行成市的氛圍中，商場(chǎng)的培育期應(yīng)該比白云新城短暫。,,由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)目前尚未開展地塊動(dòng)工，且其計(jì)劃在,2013,年初開業(yè)，與本項(xiàng)目在推進(jìn)時(shí)間上存在一定差距，建議在近期該項(xiàng)目未全面施工的空檔，加快推進(jìn)品牌商家的簽約工作，以免對(duì)我項(xiàng)目產(chǎn)生分流。,番禺萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（規(guī)劃中）,優(yōu)勢(shì)分析： 商業(yè)地產(chǎn)講究扎堆，比起白云新城的“孤軍奮戰(zhàn),市橋老城商圈,羅家圣鑫廣場(chǎng),匯瓏商業(yè)廣場(chǎng),,市橋老城商圈,羅家圣鑫廣場(chǎng)位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市蓮路相接，西臨東環(huán)路，南接清河?xùn)|路，三面環(huán)路。,項(xiàng)目靠近地鐵,3,號(hào)線番禺廣場(chǎng)站、周邊主要以政務(wù)區(qū)、高檔住宅區(qū)為主，在規(guī)劃上是番禺未來(lái)的政治、商貿(mào)中心。,,羅家圣鑫廣場(chǎng),項(xiàng)目位置,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）,羅家圣鑫廣場(chǎng)位于番禺區(qū)市蓮路與東環(huán)路的交界口，北側(cè)主入口與市,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）,,,,,,與本項(xiàng)目距離：,處于番禺廣場(chǎng)側(cè)，距離本項(xiàng)目,3,公里；,用地面積：,4.7,萬(wàn)平方米,建筑規(guī)劃：,總建筑面積約,20,萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積,12.55,萬(wàn)平米（地上,5,層地下,2,層）；,,項(xiàng)目負(fù),2,層規(guī)劃與地鐵番禺廣場(chǎng)站相連，目前正處于規(guī)劃審批當(dāng)中。,停車位：,1,741,個(gè),基本信息,,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）基本信息,項(xiàng)目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)，整體商業(yè)氛圍薄弱；同時(shí)鄰近高架橋，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)一定視線阻礙，不利于商業(yè)氛圍營(yíng)造。,,周邊環(huán)境,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）,項(xiàng)目三面環(huán)路，具有較寬的臨街面，但由于周邊缺乏經(jīng)營(yíng)商業(yè)，整體,目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù),2,層施工階段，部分建筑建至地上,2,層。,開業(yè)時(shí)間擬在,2012,年,10,月。,工程進(jìn)度,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）,目前正在施工進(jìn)行中，處于負(fù)2層施工階段，部分建筑建至地上2層,商業(yè)定位：,集零售、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體,的區(qū)域型,一站式購(gòu)物中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,共,7,層，由超市、影院、零售商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)所組成；從業(yè)態(tài)規(guī)劃分布上看，零售類業(yè)態(tài)約占項(xiàng)目,6,成比例，與本項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合較類似。,商業(yè)定位,招商情況：,現(xiàn)階段計(jì)劃整體打包出租，與泰國(guó)中央百貨、廣百百貨、華潤(rùn)萬(wàn)家洽談當(dāng)中,租賃價(jià)格：,對(duì)外報(bào)價(jià)約,90,元,/,㎡；,招商狀況,,B2,B1,L1,L2,L3,L4,L5,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）,商業(yè)定位：集零售、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體的區(qū),優(yōu)勢(shì)分析：,所處區(qū)域?yàn)榉巍⒔?jīng)濟(jì)文化教育的中心區(qū)域，靠近番禺區(qū)政府、羅家酒店等公建系統(tǒng)，是服務(wù)于全番禺的綜合功能區(qū)；,建筑面積達(dá),20,萬(wàn)㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；,在樓層布局上各業(yè)態(tài)較為清晰合理,,劣勢(shì)分析：,地塊為羅家村集體用地，對(duì)招商產(chǎn)生一定影響。,靠近高架橋，使項(xiàng)目昭示性有所減弱，不利于商業(yè)氛圍營(yíng)造，,項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)帶動(dòng)，現(xiàn)商業(yè)氛圍較淡；,,,,,羅家項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項(xiàng)目相接近，并且具有一定的交通區(qū)域優(yōu)勢(shì)，但由于其股權(quán)分配問(wèn)題及用地屬性的限制，項(xiàng)目進(jìn)展一直處于緩慢狀態(tài)，也使其招商進(jìn)度一度受阻。隨著該項(xiàng)目主力店招商明朗化，與本項(xiàng)目餐飲、配套類業(yè)態(tài)招商產(chǎn)生影響。,羅家圣鑫廣場(chǎng)（建設(shè)中）,優(yōu)勢(shì)分析： 羅家項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)布局上與本項(xiàng)目相接近，并,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）,,項(xiàng)目位置：,位于番禺區(qū)清河?xùn)|路與德興路交界，步行,10,分鐘可達(dá)地鐵,3,號(hào)線番禺廣場(chǎng)站,D,出口，距離本項(xiàng)目約,3,公里；,用地面積：,3.7,萬(wàn)平方米，,建筑面積：,約,15,萬(wàn)平方米；其中商業(yè)部分,7,層，合共面積,12,萬(wàn)平方米。地下停車場(chǎng)約,3,萬(wàn)平方米。,停車位：,3,000,個(gè),基本信息,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）基本信息,,,商業(yè)定位：,體驗(yàn)式休閑驗(yàn)購(gòu)物中心,業(yè)態(tài)規(guī)劃：,以休閑體驗(yàn)為主導(dǎo)，集合大型百貨商場(chǎng)、國(guó)際品牌超市、跨國(guó)飲食集團(tuán)、名店街、專賣店、立體電影城、康體中心等功能于一體的復(fù)合型商業(yè)項(xiàng)目,。,商業(yè)定位,,從現(xiàn)場(chǎng)模型規(guī)劃顯示，購(gòu)物中心外設(shè)計(jì)有大型戶外休閑廣場(chǎng)，面積近,2,萬(wàn)平㎡。,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）,商業(yè)定位從現(xiàn)場(chǎng)模型規(guī)劃顯示，購(gòu)物中心外設(shè)計(jì)有大型戶外休閑廣場(chǎng),,目前正處于地基開挖階段；,擬,2012,年,5,月開業(yè)。,,工程進(jìn)度,工程進(jìn)度,,招商情況：,目前正處于主力店洽談及市場(chǎng)摸底階段，預(yù)計(jì),2011,年,9,月份確定主力店；,目前洽談商戶：,超市：沃爾瑪、吉之島、樂(lè)購(gòu)、卜蜂蓮花、,百貨：新光百貨、廣百，,餐飲：稻香,租賃價(jià)格：,一樓最高租金約為,500,元,/,㎡，餐飲主要集中于五、六、七層，租金價(jià)格約,40,元,/,㎡ ；,管理費(fèi)：,48,元,/,㎡ （含空調(diào)）；,招商狀況,,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）,招商狀況匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）,優(yōu)勢(shì)分析：,購(gòu)物中心商業(yè)面積達(dá),12,萬(wàn)㎡，具有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)；,餐飲租金水平相對(duì)較低。,,劣勢(shì)分析：,項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過(guò)于密封，平面動(dòng)線規(guī)劃過(guò)于復(fù)雜，商鋪劃分并不理想；,首層臨街劃分較多小鋪，預(yù)計(jì)將用作銷售；,主力店等尚未明確。,,,,,匯瓏項(xiàng)目整體定為于中檔項(xiàng)目，餐飲、休閑娛樂(lè)相對(duì)占據(jù)比重較大，與我項(xiàng)目的定位差異明顯。,該項(xiàng)目體量大，餐飲類的租金低（均價(jià)為,40,元,/,平方米,/,月），對(duì)我項(xiàng)目餐飲類的招商推進(jìn)會(huì)產(chǎn)生了一定的影響。建議在招商洽談過(guò)程中認(rèn)清該項(xiàng)目定位與我項(xiàng)目的中高端定位的差距，在品牌篩選及洽談過(guò)程中突出差異化，以避免其所帶來(lái)影響；,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng)（建設(shè)中）,優(yōu)勢(shì)分析：匯瓏項(xiàng)目整體定為于中檔項(xiàng)目，餐飲、休閑娛樂(lè)相對(duì)占據(jù),市橋南商圈,青蘿天地,哈街,大潤(rùn)發(fā),,市橋南商圈,,項(xiàng)目位置：,沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處， 距離本項(xiàng)目,2,公里；,項(xiàng)目概況：,該地塊屬工業(yè)用地，通過(guò)三改政策轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，是番禺區(qū)第一個(gè)三舊改造項(xiàng)目，用地期限為,2011-2036,年，地面尚有原建筑物（工廠、屋舍），現(xiàn)階段項(xiàng)目尚未進(jìn)行施工，計(jì)劃,2011,年,4-5,月份奠基，現(xiàn)處于招商前期咨詢階段。,用地面積：,約,9.1,萬(wàn)平方米,建筑面積：,約,16,萬(wàn)平方米（,2-4,層不等建筑）,停車位：,1,829,個(gè),基本信息,,青蘿天地,青蘿天地（地塊）,基本信息青蘿天地青蘿天地（地塊）,,地處沙灣鎮(zhèn)與市橋南區(qū)交界處，背靠山體、地塊原作為倉(cāng)儲(chǔ)用地，周邊主要以自建村屋為主。車流、人流稀少，商業(yè)氛圍薄弱。,青蘿天地（地塊）,周邊環(huán)境,青蘿天地（地塊）周邊環(huán)境,,,項(xiàng)目定位：,集倉(cāng)儲(chǔ)型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)賣場(chǎng)、酒店、餐飲、情景步行街于一體的情景主題式商業(yè)街區(qū)。,,功能規(guī)劃：,由零售商業(yè)、酒店、超市、水療會(huì)（或家私）、影院、酒吧街、美食街等業(yè)態(tài)組成；,,功能規(guī)劃,青蘿天地（地塊）,功能規(guī)劃青蘿天地（地塊）,,目前“三舊改造”牌照申領(lǐng)剛剛拿到手，地塊尚未拆遷。,工程狀況,青蘿天地（地塊）,工程狀況青蘿天地（地塊）,,招商情況：,目前正處于前期主力業(yè)態(tài)招商及市場(chǎng)摸底階段；除麥德龍、金逸影院、迪卡儂、好樂(lè)迪,ktv,意向簽約外，正與餐飲類及電器類客戶接觸洽談中；,洽談客戶：,餐飲客戶：星巴克、九毛九、禾綠、肯德基，麥當(dāng)勞、拉丁餐廳、漢拿山、電器客戶：國(guó)美、蘇寧,租賃價(jià)格：,主力商家約,30-40,元,/,㎡幅度,招商狀況,青蘿天地（地塊）,招商狀況青蘿天地（地塊）,優(yōu)勢(shì)分析：,地塊為租賃性質(zhì)，用地成本低，租金相對(duì)便宜；,項(xiàng)目主力超市、電影院已基本確定。,,劣勢(shì)分析：,位置較偏、商業(yè)氛圍較弱；,屬于三舊改造項(xiàng)目，地塊尚未動(dòng)工，開發(fā)時(shí)間較慢。,,,青籮項(xiàng)目以沙灣旅游資源及自身靠山地形特點(diǎn)為基礎(chǔ)，以休閑娛樂(lè)為主題，其同樣借助綜合性大型百貨與超市為主體的帶動(dòng)模式，但其位置相對(duì)較孤立，周邊商業(yè)氛圍較淡,。,該項(xiàng)目目前已完成三舊改造牌照申領(lǐng)，由于其租金相對(duì)較低，將對(duì)奧園廣場(chǎng)客戶有所分流。,青蘿天地（地塊）,優(yōu)勢(shì)分析：青籮項(xiàng)目以沙灣旅游資源及自身靠山地形特點(diǎn)為基礎(chǔ)，以,哈街項(xiàng)目位于橋南路旁南郊村委會(huì)辦公樓正對(duì)面，此前一直為低檔的花卉市場(chǎng)。不僅土地利用價(jià)值低，而且周邊村民也沒(méi)有一個(gè)休閑游樂(lè)場(chǎng)所。南郊村委結(jié)合實(shí)際情況引資,1,億元對(duì)此地塊進(jìn)行改造，將其打造成購(gòu)物商業(yè)街。,,,與本項(xiàng)目距離：,項(xiàng)目位于市橋商圈內(nèi)，東起橋興大道、西臨光明路，南臨禺山大道、北至繁華路，,距離本項(xiàng)目,2,公里；,用地面積：,3.8,萬(wàn)平方米,建筑面積：,,約,5,萬(wàn)平方米,主體結(jié)構(gòu),：商業(yè)街長(zhǎng)約,700,米，由八大主體建筑構(gòu)成、首層樓高,7,米，二、三層樓高,3.8,米,停車位：,350,個(gè),基本信息,哈街（已開業(yè)）,哈街項(xiàng)目位于橋南路旁南郊村委會(huì)辦公樓正對(duì)面，此前一直為低檔的,哈街（已開業(yè)）,,,商業(yè)定位：,集零售、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、觀光體驗(yàn)等功能于一體,的區(qū)域型,一站式購(gòu)物中心,業(yè)態(tài)定位：,由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；,商業(yè)定位,,招商情況：目前餐飲、零售品牌已基本招滿，并已營(yíng)業(yè)當(dāng)中,租賃價(jià)格：,100-200,元,/,㎡月,管理費(fèi)：,首層,5,元,/,平方米,/,月,，二層,3,元,/,平方米,/,月,。,招商狀況,哈街（已開業(yè)）商業(yè)定位招商狀況,,哈街自,2011,年,4,月底開業(yè)以來(lái)，由于商業(yè)氛圍欠缺，加之廣州天氣逐漸炎熱，步行街外并無(wú)遮陽(yáng)避暑等設(shè)施，人流量較少，只在夜晚用餐高峰期時(shí)人流較多，但商業(yè)氛圍的欠缺，已令部分品牌退場(chǎng)（見(jiàn)上圖右）。,? 該項(xiàng)目品牌檔次中檔偏低，以餐飲為主，加之車位等基礎(chǔ)設(shè)施的配備不足也在一定程度 上限制了其發(fā)展。,,,哈街（已開業(yè)）,哈街自2011年4月底開業(yè)以來(lái)，由于商業(yè)氛圍,大潤(rùn)發(fā)（已開業(yè)）,大潤(rùn)發(fā)超市位于番禺區(qū)橋南路，為大潤(rùn)發(fā)自建商場(chǎng)，一樓為獨(dú)立商鋪，二三層超市自用，四五層及地下一層為停車場(chǎng)。,,項(xiàng)目位置：,番禺區(qū)橋南路,41,號(hào)，距離本項(xiàng)目,1,公里,用地面積：,1.5,萬(wàn)平方米,建筑面積：,,約,5,萬(wàn)平方米,經(jīng)營(yíng)檔次：,中低檔,停車位：,400,個(gè),基本信息,大潤(rùn)發(fā)（已開業(yè)）大潤(rùn)發(fā)超市位于番禺區(qū)橋南路，為大潤(rùn)發(fā)自建商場(chǎng),大潤(rùn)發(fā)（已開業(yè)）,,,業(yè)態(tài)定位：,由超市、零售商業(yè)、餐飲等業(yè)態(tài)組成；,開業(yè)時(shí)間：,2009,年,9,月,租賃價(jià)格：,一層獨(dú)立商鋪，臨街商鋪約,200-300,元,/,平方米,/,月；二三層超市自用，其中二樓為肉食、海鮮類、三樓為百貨類。,客戶群體,：主要針對(duì)橋南路周邊住宅區(qū)居民，生活配套、大眾消費(fèi)群體,經(jīng)營(yíng)狀況,大潤(rùn)發(fā)（已開業(yè)）經(jīng)營(yíng)狀況,優(yōu)勢(shì)分析：,目前橋南唯一大型超市賣場(chǎng)，具有穩(wěn)定的客流,開業(yè)時(shí)間早，周邊已培育出一定商業(yè)氛圍。,,劣勢(shì)分析：,項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)定位較低。,除去自營(yíng)的超市外，可對(duì)外出租面積有限。,目前首層與二層的餐飲與服裝基本只作為超市配套性業(yè)態(tài)。,,,大潤(rùn)發(fā)與項(xiàng)目相鄰較近，其超市業(yè)態(tài),+,配套性商業(yè)的模式與本項(xiàng)目綜合性購(gòu)物中心有較大區(qū)別，對(duì)本項(xiàng)目并不存在競(jìng)爭(zhēng)威脅；相反大潤(rùn)發(fā)經(jīng)營(yíng)良好與一定程度豐富了橋南板塊商業(yè)形態(tài)。,大潤(rùn)發(fā)（已開業(yè)）,優(yōu)勢(shì)分析：大潤(rùn)發(fā)與項(xiàng)目相鄰較近，其超市業(yè)態(tài)+配套性商業(yè)的模式,從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，未來(lái),2-3,年內(nèi)，番禺商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模達(dá),142,萬(wàn)㎡,，其中購(gòu)物中心招商面積達(dá)至,60,萬(wàn)㎡,（含奧園廣場(chǎng)）。,除海印又一城外。各購(gòu)物中心體量基本在,10-14,萬(wàn)㎡之間，與奧園廣場(chǎng),8.7,萬(wàn)㎡相比占有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)。,從預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間來(lái)看，海印又一城、羅家項(xiàng)目、匯瓏商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間基本集中在明年,5-10,月份，與本項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間最為相近。,1.,規(guī)模及開業(yè)時(shí)間,四、各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析,從上表統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可得，未來(lái)2-3年內(nèi)，番禺商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模達(dá)1,2.,定位及功能規(guī)劃,各商業(yè)項(xiàng)目在整體功能布局上均圍繞一站式商業(yè)發(fā)展方向，也代表綜合型購(gòu)物中心是番禺區(qū)域商業(yè)形態(tài)發(fā)展的基本趨勢(shì)。,在不同區(qū)域的項(xiàng)目上，其側(cè)重點(diǎn)也各不相同：海印又一城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)由于地處萬(wàn)博,CBD,商圈，有所側(cè)重于商貿(mào)配套型商業(yè)，而羅家項(xiàng)目、匯瓏項(xiàng)目、青蘿天地則側(cè)重于大眾消費(fèi)與休閑體驗(yàn)。,2. 定位及功能規(guī)劃各商業(yè)項(xiàng)目在整體功能布局上均圍繞一站式商,除海印又一城主體已建至地上,4,層進(jìn)度較快外，其余均處于地基開挖或地塊階段。,與羅家項(xiàng)目及匯瓏項(xiàng)目相比，奧園廣場(chǎng)在工程進(jìn)度上具有一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，亦有利于在招商過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)、搶占先機(jī)。,3.,工程進(jìn)度,除海印又一城主體已建至地上4層進(jìn)度較快外，其余均處于地基開挖,從招商情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍處于主力商家招商階段。,從目前所了解情況來(lái)看，主力超市、百貨、餐飲類客戶均為各項(xiàng)目現(xiàn)階段所洽談主力重心，且大部分品牌均有所重疊，對(duì)于商家而言拓展可選擇性增大，各項(xiàng)目在有限商家資源的爭(zhēng)奪上將越催激烈。,4.,招商狀況,從招商情況來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目普遍處于主力商家招商階段。4. 招商,5.,租賃條件,各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本處于主力業(yè)態(tài)招商階段，大部分對(duì)外并未有明確租金報(bào)價(jià)。,匯瓏商業(yè)項(xiàng)目餐飲租金約在,40,元,/,㎡的較低水平，對(duì)奧園廣場(chǎng)餐飲租金拉升帶來(lái)一定的阻力。,,5. 租賃條件各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本處于主力業(yè)態(tài)招商階段，大部分對(duì)外,五、市場(chǎng)整體狀況分析,,從目前番禺各新建商業(yè)項(xiàng)目情況來(lái)看，未來(lái),1-2,年市場(chǎng)商業(yè)供應(yīng)將集中放量，在各項(xiàng)目工程進(jìn)度與開業(yè)時(shí)間相距不遠(yuǎn)情況下，奧園廣場(chǎng)所面臨競(jìng)爭(zhēng)威脅將進(jìn)一步加大。,,市場(chǎng)商業(yè)供應(yīng)增多，商家可選擇性大，部分商家在尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目拓展的時(shí)將更為審慎，以權(quán)衡比較各項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，一定程度上影響項(xiàng)目的招商進(jìn)度。,,鑒于目前項(xiàng)目在工程較快及主力商家已率先確立情況下，加快項(xiàng)各領(lǐng)導(dǎo)性品牌及餐飲配套商業(yè)招商推進(jìn)將顯得尤為重要。,,建議在招商洽談過(guò)程中充分展現(xiàn)項(xiàng)目中高端定位的形象，突出項(xiàng)目自身賣點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，以引導(dǎo)商家清晰區(qū)分奧園廣場(chǎng)在定位、規(guī)劃、理念 、消費(fèi)群體等與各項(xiàng)目不同之處。,,,,,,,,,五、市場(chǎng)整體狀況分析,六、區(qū)域同類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析（招商對(duì)外說(shuō)辭）,萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),作為全國(guó)知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，萬(wàn)達(dá)有著豐富商業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作純熟，在區(qū)域各商業(yè)項(xiàng)目中處于較高水平；,其處于萬(wàn)博商圈的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在位置上與奧園廣場(chǎng)并不處于同一商圈。與本項(xiàng)目定位家庭式消費(fèi)有所不同，該區(qū)域更偏重于商務(wù)性質(zhì)消費(fèi)，并且預(yù)計(jì),2013,年開業(yè)時(shí)間比奧園廣場(chǎng)足足晚了,1,年多。因此并不存在相互競(jìng)爭(zhēng)威脅；,相反，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落戶番禺，更進(jìn)一步提高區(qū)域整體商業(yè)發(fā)展水平，帶商業(yè)檔次提升，共同做大做旺番禺商業(yè)市場(chǎng)。,,海印又一城,海印又一城與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均處于萬(wàn)博商圈當(dāng)中，圍繞未來(lái)萬(wàn)博,CBD,規(guī)劃而發(fā)展建設(shè)。而奧園廣場(chǎng)位于市橋南，其核心消費(fèi)人群以番禺南部的人口為主，并且以針對(duì)區(qū)域家庭式親子消費(fèi)為特色，所處商圈、項(xiàng)目定位與目標(biāo)消費(fèi)群體跟海印又一城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目均有所區(qū)別，隨著奧園廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海印又一城等品牌高檔商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將共同推動(dòng)番禺整體商業(yè)發(fā)展水平。,,六、區(qū)域同類型項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析（招商對(duì)外說(shuō)辭）萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng),,羅家商業(yè)廣場(chǎng),羅家商業(yè)廣場(chǎng)自,2008,年項(xiàng)目啟動(dòng)至今已近,4,年時(shí)間，受限于發(fā)展商與羅家村集體的股權(quán)分配問(wèn)題，項(xiàng)目工程一直反復(fù)停頓，未來(lái)仍存在工期延后的可能；,由于涉及村集體、及多個(gè)投資方利益，對(duì)于后期招商及營(yíng)運(yùn)將難以達(dá)成統(tǒng)一的管理及方向，從目前打包整體出租的做法中亦可見(jiàn)此問(wèn)題。因此后期項(xiàng)目走向仍是未知之?dāng)?shù)。,在定位上缺乏明確特色，與本項(xiàng)目針對(duì)突出“家庭式消費(fèi)”有所區(qū)別。,,,匯瓏商業(yè)廣場(chǎng),該項(xiàng)目整體規(guī)劃僅停留在把商業(yè)放在一個(gè)“集中體”上的概念，是一個(gè)定位于中低檔次商業(yè)項(xiàng)目。,整體規(guī)劃設(shè)計(jì)存在較多的問(wèn)題，如單層面積過(guò)大，內(nèi)部人流動(dòng)線過(guò)多，整體商業(yè)空間缺乏通透感，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)存在較大影響。,目前尚處于超市,/,百貨洽談階段，主力店尚未明確，與本項(xiàng)目相比在整體招商進(jìn)度及品牌質(zhì)量上均有所落后。,無(wú)論從項(xiàng)目形象、規(guī)劃設(shè)計(jì)及檔次上及品牌規(guī)劃上，該項(xiàng)目只是以中低檔次的理念進(jìn)行打造，與奧園廣場(chǎng)打造為標(biāo)桿商業(yè)存在較大差距。,,,,番禺某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告課件,,青蘿天地,該項(xiàng)目為“三舊改造”項(xiàng)目，所處橋南較偏位置，將打造為帶休閑旅游性質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目。,目前地塊尚未拆遷，主力商家尚處于意向階段，項(xiàng)目整體進(jìn)度較慢。,該項(xiàng)目的出現(xiàn)將進(jìn)一步豐富橋南板塊的商業(yè)形態(tài)，與本項(xiàng)目形式差異化的理念，使區(qū)域商業(yè)氛圍更為濃厚。,,哈街、大潤(rùn)發(fā),,哈街與大潤(rùn)發(fā)與本項(xiàng)目相鄰近，其商業(yè)街及超市的商業(yè)形態(tài)主要滿足周邊居民生活配套需要，與本項(xiàng)目并不存在可比性。,目前哈街、大潤(rùn)發(fā)臨街商鋪價(jià)格租金已達(dá)至,200-250,元,/,㎡的幅度，隨著奧園廣場(chǎng)的落成開業(yè)，區(qū)域商業(yè)氣氛將越催濃厚，也將帶動(dòng)周邊商業(yè)的租金價(jià)值進(jìn)一步提升。,,,,番禺某商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告課件,l,,房地產(chǎn),E,網(wǎng),房地產(chǎn),E,網(wǎng),-http://,,傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù),,,匯聚海量的免費(fèi)管理資料。,房地產(chǎn),E,網(wǎng),- 房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-http://www.fdcew.,l,,教師范文吧,關(guān)注教育 精致范文,---, 教師范文吧房地產(chǎn)E網(wǎng)-http://www.fdcew.,