單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,商業(yè)和服務業(yè)區(qū)位論,第一節(jié),克里斯塔勒的中心地理論,第二節(jié),零售業(yè)區(qū)位論,第三節(jié),服務業(yè)區(qū)位論,商業(yè),commerce;trade;business,商業(yè)最本質的特征是先買后賣、反復買賣以取得商業(yè)利潤。現(xiàn)實生活中，廣義的商業(yè)指經(jīng)濟中的一切交換活動和與其有關的組織。,狹義的商業(yè)強調專門從事商品交換的部門或產(chǎn)業(yè)，強調從事轉移有形物質產(chǎn)品及其所有權的產(chǎn)業(yè)。在我國現(xiàn)行統(tǒng)計指標體系中，“商業(yè)”一詞指“批發(fā)、零售貿(mào)易”。,國民經(jīng)濟行業(yè)分類,規(guī)定,批發(fā)業(yè),指批發(fā)商向批發(fā)、零售單位及其他企業(yè)、事業(yè)、機關,批量銷售生活用品和生產(chǎn)資料的活動，以及從事進出口貿(mào)易和貿(mào)易經(jīng)紀與代理的活動。,批發(fā)商可以對所批發(fā)的貨物擁有所有權，并以本單位、公司的名義進行交易活動；也可以不擁有貨物的所有權，而以中介身份做,代理銷售,商。本類還包括各類商品批發(fā)市場中固定攤位的批發(fā)活動。,零售業(yè),向最終,消費者,個人或社會集團出售生活消費品及相關服務，以供其最終消費之用的全部活動。,零售活動不一定非在零售店鋪中進行，也可以利用一些使顧客便利的設施及方式，如上門推銷、,郵購、自動售貨機,、網(wǎng)絡銷售等，還包括在同一地點，后面加工生產(chǎn)，前面銷售的店鋪（如面包房）。,零售業(yè)態(tài),是指零售企業(yè)為滿足不同的消費需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。,零售業(yè)態(tài)的分類依據(jù)主要是,零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標顧客、商品結構、店堂設施、經(jīng)營方式、服務功能,等。,國家標準零售業(yè)態(tài)分類,百貨店,department store,超級市場,super market,大型綜合超市,general merchandise store,便利店,convenience store,倉儲商店,discount store,購物中心,shopping center,專業(yè)店,specialty store,專賣店,exclusive shop,家居中心,home center,零售業(yè)區(qū)位論,一、,為什么要研究,零售業(yè),區(qū)位,二、,影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素,三、,零售業(yè)空間模型,一、,為什么要研究,零售業(yè),區(qū)位,（一）現(xiàn)實中的諸多問題,零售業(yè)為什么會產(chǎn)生分散或集中？電話、上網(wǎng)會不會取消商店？,（二）經(jīng)營者和開發(fā)商的兩難決策,在不同區(qū)位選擇什么樣的商店？目前的商店區(qū)位是否適應于整體市場戰(zhàn)略？,（三）土地利用規(guī)劃者的決策,在社區(qū)設置什么樣的零售設施可以緩解商業(yè)中心的交通和噪聲問題？,（四）文化戰(zhàn)略的決策,如何選擇適合不同文化趨向的商業(yè)設施及其空間布局？,二、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素,(,一,),消費市場狀況,(,二,),空間距離和交通條件,(,三,),零售業(yè)間的競爭,(,四,),地價作用,（一）消費市場狀況,服務門檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對應，,呈分散分布；,服務門檻大的零售業(yè)等級也相應較高，,布局數(shù)量有限。,人口密度大的區(qū)域零售業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對大。,如人口高度密集的大城市與中小城市和農(nóng)村相比，零售業(yè)區(qū)位的數(shù)量和規(guī)模顯然不同。,1,消費者的數(shù)量,2,消費者收入,收入的差異主要表現(xiàn)在市場區(qū)域的總購買力和收入等級間產(chǎn)生的購買行為模型的差異上。一般地說，高收入的市場區(qū)域與低收入的市場區(qū)域相比較，平均每個家庭消費量大，而且消費檔次高，因此對零售區(qū)位的數(shù)量和類型要求不同。如，高級購物中心一般指向高收入?yún)^(qū)域。,(,二,),空間距離與交通條件,一般地說，隨著與購物中心地的距離增加，在中心地購買的家庭數(shù)會減少，特別是消費者日常生活用品表現(xiàn)更加明顯。當與中心地距離增加到一定程度時，因交通費太大，購買量為零，此時,距離即貨物供給范圍的上限,。,1,、需求空間曲線變化平緩，即距離費用完全忽略，說明所有的購物在一個或幾個大的零售中心進行，表示,零售區(qū)位具有極強的空間集聚性,。,2,、空間曲線變化很急，表示市場地域是由許多小型的商店群組成，,零售區(qū)位趨于分散。,3,、交通條件將對空間曲線進行修正：,交通設施條件好的市場地域，則時間會縮短，空間費用會降低，,曲線趨緩，所以，在重要的交通樞紐中心常能形成大型的商業(yè)中心。,(,三,),零售業(yè)間的競爭,同業(yè)種的空間競爭可能會出現(xiàn)兩種趨勢：一是相互排斥趨于分散，二是競爭中產(chǎn)生聯(lián)合。不同業(yè)種的競爭，彼此互補，集聚在一起，為多目的消費者提供最佳空間選擇。,集中還是分散，與企業(yè)的,經(jīng)營種類和市場特性,等有關。對于新開企業(yè)必須要分析競爭者數(shù)量、可能占有市場比率和魅力度，進一步研究與競爭者間的區(qū)位空間關系，是接近布局還是相距一定距離布局。,(,四,),地價的作用,1.,地價高低與土地區(qū)位條件,一般地說，市中心具有最佳的交通便捷性和可通達性，空間關聯(lián)性也好，地價也最高。隨著距離市中心距離增加，地價隨之降低。但是在遠離市中心某些地段由于環(huán)境的綜合滿意度提高，地價也有上升可能性。,2.,不同經(jīng)濟活動地價支付能力不同,即區(qū)位主體不同，在區(qū)位空間上，所得到預期利潤不同。不同類型零售業(yè)所能支付的地價能力，才是決定其區(qū)位選擇的重要因子。,三、,零售業(yè)空間模型,（一）中心區(qū)位模型（,J.A.Quinn,）,（二）零售業(yè)地域結構模型,零售業(yè)空間類型劃分,中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結構,地價模型,零售引力模型,參考,魁因,(J,A,Quinn),繼承了區(qū)位理論的傳統(tǒng)，從交通成本的角度對商業(yè)設施的區(qū)位選擇進行了研究，指出,交通節(jié)點指向是零售業(yè)區(qū)位布局的基本原則之一。,（一）中心區(qū)位模型（,J.A.Quinn,）,零售區(qū)位空間選擇應遵循,3,個中心區(qū)位原則,消費者呈線狀分布時，不管該分布是等距還是非等距，商業(yè)區(qū)位在中間,M,點布局最有利；,消費者沿相互交叉的交通線分布時，交叉點或匯集點,M,是最佳區(qū)位；,當同等規(guī)模的消費者或聚落呈等距面狀分布時，中央面,M,為最佳區(qū)位。,模型評價,不足：僅考慮交通費用，過于簡單,;,僅適用于分析城市形成的初期或發(fā)展水平較低地域的商業(yè)布局,優(yōu)點：演繹出零售區(qū)位布局的基本原則之一，即交通節(jié)點指向,1,、,M.J.Proudfood,（,1937,）的五種類型,:,普勞德福特,(Mai,colinProudibot,),根據(jù)當時美國城市商業(yè)的組織類型，以商業(yè)地域類型劃分的方式建立起了城市零售業(yè)結構的概念。他將城市零售業(yè)空間劃分成五種類型：中心商業(yè)區(qū)、外圍商業(yè)區(qū)、主要商業(yè)街、近鄰商業(yè)街和孤立商店群。,零售業(yè)空間類型劃分,2,、,B.J.L.Berry,（,1963,）的三大類型：,貝瑞,(,BrianJ,LBerry,),在,20,世紀,60,年代初根據(jù)普勞德福特的研究，針對私人小汽車的普及化以及高速公路的發(fā)展，對大都市地區(qū)的商業(yè)地域結構進行了分析，把城市零售業(yè)空間分成三類：,第一大類型：,CBD,、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地和近鄰中心地，呈同心圓狀分布；,第二大類型：傳統(tǒng)的購物街、沿主要干線分布的商業(yè)地域、在郊區(qū)形成新的帶狀商業(yè)地域、高速公路指向的商業(yè)集聚地域，一般呈帶狀分布；,第三大類型：專業(yè)化地域,集聚利益和接觸利益，如各種類型的“街”或“區(qū)”等,零售業(yè)空間類型劃分,3,、,R.L.Davies,（,1976,）對英國城市的研究中發(fā)現(xiàn)由于汽車廣泛使用，商業(yè)中心類型具有一定的帶狀特點；另外，交通工具的改善和普及使城市商業(yè)中心等級出現(xiàn)減少或缺失現(xiàn)象。這種高瞻遠矚的預言對今后，尤其是當代城市商業(yè)規(guī)劃和中心地研究都有十分重要的影響。,零售業(yè)空間類型劃分,1,、,Horwood,和,Boyce,的模型“核心邊緣”（,Core,Fringe,）,郝沃德和鮑伊斯,(,EdgarM,Horwoodand,Rouald,凡,Boyce),在,20,世紀,50,年代末提出的,CBD,結構模型由兩部分組成，即核心部分,(Core),和邊緣部分,(Frame),。,核心區(qū)：商業(yè)職能及辦公職能,(,商務職能,),邊緣區(qū)：職能的地域分化,這一模型適合于人口密度不大、土地富裕的發(fā)達城市。,中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結構,核心部：各職能呈同心圓狀分布,重疊沿交通線呈帶狀分布的商業(yè)區(qū)：等級由高向低，由內(nèi)向外分布；,再疊加上特殊專業(yè)化職能地域，形成一個空間融合模型；,形成等級不同的商業(yè)區(qū)位。,2,、,Davies,的一般模型中心商業(yè)區(qū)空間融合模型,中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結構,地價模型,1961,年，,Getis,就指出，不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為零售業(yè)的銷售量隨著離開最高地價區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢。,納斯,(,Nourse,),做了相關的實證性研究，他描述了沿購物中心某個方向地價的變化與零售業(yè)類型之間的關系,(,如圖,4-5),。各種商業(yè)活動單位承租能力表現(xiàn)出距離衰減，整體上呈現(xiàn)出類似于杜能（,Thunon,）環(huán)的地價分布圖。由于特殊的潛能，街道拐角表現(xiàn)類似與中心區(qū)的地價模式，表現(xiàn)出地價空間分布的分形結構。,B.J.Garner,商業(yè)中心等級地價模型：,1966,年,B.J.Garner,對商業(yè)中心的等級職能與地價之間的關系進行了深入研究。指出,按照地價的高低，從市場地域的中心到邊緣區(qū)依次分布著區(qū)級、社區(qū)和鄰里級商業(yè)中心。,城市發(fā)展初期的中心性較低，在交通的交叉部分布最低等級的,鄰里商業(yè)中心。,隨著市場規(guī)模的增大，城市中心性增強，競標能力較高的,社區(qū)中心,職能的介入使鄰里中心職能被迫外移。同樣的道理，城市中心將逐漸由,區(qū)級商業(yè)中心,職能壟斷，以至最后形成,CBD,。,因描述了具有不同承租能力的零售商業(yè)活動單位的空間侵襲、排斥與遷移過程，,Garner,的地價模型,具有動態(tài)描述能力。,地價模型,1.,賴利（,W.J.Reilly,）,零售引力法則,或斷裂點模型,賴利在調查了美國,150,個城市的基礎上，歸納出類似牛頓引力定律的零售引力法則，即當在,A,和,B,兩城市間存在一個等級相對低的,C,城市，兩城市對,C,城市吸引的零售額的比率與兩城市人口成正比，與到,C,城市的距離比的平方成反比。,零售引力模型,Ba,/Bb=Pa/Pb(Db/Da),2,式中，,Ba,表示城市,A,向城市,C,吸引的零售額；,Bb,表示城市,B,向城市,C,吸引的零售額；,Pa,表示城市,A,的人口；,Pb,表示城市,B,的人口；,Da,表示城市,A,與城市,C,的距離；,Db,表示城市,B,與城市,C,的距離。,當城市,A,和,B,對城市,C,吸引的零售額相等時，表示這一點是城市,A,和城市,B,對消費者吸引的分界點，靠近,A,城市一側消費由,A,城市供給，靠近,B,城市一側的消費由,B,城市供給，得到,斷裂點公式,：,Da,=D/1+,Pb/Pa,D,a,：城市,A,到斷裂點的距離；,D,：城市,A,、,B,之間的距離；,P,a,：城市,A,的人口規(guī)模；,P,b,：城市,B,的人口規(guī)模。,雷利法則有嚴格的假設限制：兩個競爭性的零售店（區(qū)域）的單位交通成本一致；兩個商店的競爭力相同即商品價格一致，而忽視了交通條件差異、地域價格差異等。,2.,赫夫（,D.L.Huff,）概率引力模型,赫夫經(jīng)過實際研究證實了在大城市內(nèi)消費者購買行為空間選擇的隨機性，他提出了與賴利引力模型不同的概率引力模型。即消費者選擇商業(yè)集聚,j,的概率,等于,商業(yè)集聚,j,對該消費者的吸引力,除以,可能選擇的所有商業(yè)集聚吸引力之和,。,P,ij,=(A,j,/d,ij,b,)/(A,j,/d,ij,b,)j=1,.n,式中，,P,ij,表示,i,地區(qū)居住的消費者選擇,j,消費中心的概率；,A,j,表示,j,消費中心的魅力，一般用商店的規(guī)模來表示；,d,ij,表示,i,地區(qū)到,j,消費中心的距離；,b,表示距離指數(shù)（經(jīng)驗測定的指數(shù)）；,n,表示消費中心的數(shù)量。,零售引力模型,假設,Ci,為,i,區(qū)消費者數(shù)量，那么，,i,區(qū)消費者可能到,j,購物中心消費的期望數(shù)量,Eij,為：,Eij,=,PijCi,Pij,為,i,區(qū)的某一個消費者選擇,j,購物中心購物的概率。,商圈,（,trading area,零售企業(yè)經(jīng)營、服務輻射的有效空間、領域。）,可以這樣界定,：,Tj,=,PijCi,（,i=1,，,2n,）