無錫江陰萬達廣場前期定位報告,1,Documentnumber,報告結構,立題基準：項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定項目破題：定位核心問題界定項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略客戶對接：客戶定位策略研判定型標準：項目整體定位確立,2,Documentnumber,立題基準：項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定,1、萬達出售、持有物業(yè)模式分析2、項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定3、項目物業(yè)選型及定位的盈利模式基點,3,本項目在萬達開發(fā)梯度中屬于需要快速回籠資金的中大型項目。,52.5萬平米大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、商業(yè)兩大組團，其中住宅組團為中等規(guī)模的高端社區(qū),三大類辦公單體,室內步行街,室外金街,住宅底商,住宅,三塊商業(yè)中心集群,4,整體物業(yè)選型及定位基點是考慮短期投入，快速產出的物業(yè)產品。,5,Documentnumber,項目破題：定位核心問題確定,1、三大類銷售物業(yè)核心問題分析類辦公單體（三幢）商業(yè)街（室內/室外/住宅底商）住宅（兩大組團）2、一大類持有物業(yè)核心問題分析商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群）,6,核心課題界定銷售物業(yè),待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化,三大類辦公單體：A-110萬方的建筑體量，若都設置辦公，是否存在市場空間？A-2若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？B-2室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？住宅：C-1江陰住宅市場空間及需求研判？C-2項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？,7,核心課題界定持有物業(yè),待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化,三塊商業(yè)中心集群：D-1商業(yè)中心的萬達模式總結？D-2江陰商業(yè)中心市場空間及定位需求研判？D-3本案商業(yè)中心的定位空間研判？,8,Documentnumber,項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略,1、三大類銷售物業(yè)選型研判類辦公單體（三幢）商業(yè)街（室內/室外/住宅底商）住宅（兩大組團）2、一大類持有物業(yè)選型研判商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群）,9,核心課題界定銷售物業(yè),待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化,三大類辦公單體：A-110萬方的建筑體量，若都設置辦公，是否存在市場空間？A-2若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？B-2室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？住宅：C-1江陰住宅市場空間及需求研判？C-2項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？,10,十萬方辦公的市場空間供應明顯增大，需求緩慢上升,2009-2010年,2007-2008年,2005-2006年,09年至今辦公供應量明顯放大，09年至今辦公成交量僅為5.44萬方，市場競爭加劇，10年9月市場成交明顯放量，主要是新中心成交拉升；,07-08年市場成交雖有所放大，但市場容量仍較小，市場辦公項目由市中心開始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展；,2005-2006年江陰辦公市場年均成交不足0.8萬方，成交均價亦低于6000元，市場正處于緩慢起步階段；,辦公市場整體成交走勢,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,11,辦公市場目前庫存量偏大，去化周期較長,10年6月江陰辦公市場容量明顯較小，市場庫存量不超過2萬平米，受此作用，市場庫存去化周期亦較低，基本在10個月以下；10年6月后隨著新中心、總部壹號等項目的入市，市場庫存上漲極為明顯，存貨去化周期上升較快，隨著近兩月市場成交的小幅放量，庫存量出現(xiàn)回落，但壓力依舊較大。,辦公市場存量分析,十萬方辦公的市場空間未來辦公市場空間稀薄,數(shù)據(jù)來源：CRIC,12,08年至今成交土地中尚有15幅含辦公用地未入市，未來市場競爭壓力加劇,未來市場潛在供應,十萬方辦公的市場空間未來供應競爭增大,數(shù)據(jù)來源：CRIC,13,制造業(yè)、貿易、物流、裝修設計、房地產及信息咨詢業(yè)是目前寫字樓租賃市場主力客戶,海瀾國際大廈入住業(yè)態(tài)以國際貿易、化工為主,江蘇航吉國際貨運代理有限公司（12C）海瀾國際貿易有限公司（21樓）江陰海瀾嘉燁國際貿易有限公司（19樓）捷晟進出口有限公司（18C）江陰東鵬化工有限公司（6F）江陰市金橋化工有限公司（10樓）江蘇天水雅居餐飲管理有限公司（6F）江蘇遠東快鹿物流有限公司江陰分公司（6A-B）江陰瀚房貿易有限公司（7G）,國際商務中心入住業(yè)態(tài)以機械、貿易為主,上海法爾勝達羅進出口有限公司（1706室）雙華鉆石工具廠（1602室）江陰聯(lián)光控制系統(tǒng)有限公司（1709室）金蝶軟件有限公司（1502室）江陰托利稱重設備有限公司（1106室）信拓貿易有限公司（1508室）江陰嘉祥貿易有限公司（605室）澤達化工商貿有限公司（1809室）海瀾永晟進出口有限公司（1407室）,名都國際入住業(yè)態(tài)以貿易為主,江蘇中燃油品儲運有限公司（2001-2003）奧登貿易有限公司（1507）宇通對外合作咨詢有限公司（905）江陰東禾國貿有限公司（1602）上海創(chuàng)僑進出口有限公司江陰分公司（1209）,泓昇苑（鴻昇商務樓）入住業(yè)態(tài)以房地產為主,江陰嘉運房地產開發(fā)有限公司（11樓）江陰市泰昌房地產開發(fā)有限公司（19B）府順工程技術有限公司（12G）江陰鴻佳置業(yè)有限公司（10樓）,入駐公司分析,十萬方辦公的市場空間江陰辦公客戶分析,數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調研,14,辦公目標客戶由三個層面組成，即投資客群、企業(yè)經營者、終極消費客群,偶得客群,游離客群,重點客群,核心客群,周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務往來的中、小型企業(yè),項目周邊公司、生產廠；大型企業(yè)總部；,工商局注冊登記的中小型企業(yè)，各地商會、工商聯(lián)合會,全市現(xiàn)有辦公樓租用客戶；廣告公司、會計事務所、外地辦事機構、律師事務所、金融、教育等服務類機構；軟件設計企業(yè)、動畫企業(yè)、服務外包企業(yè)；,經營客群,核心客群,重點客群,游離客群,偶得客群,客戶分析,十萬方辦公的市場空間江陰辦公客戶分析,15,辦公借鑒個案小結,主流項目均采用工建化的外立面以打造現(xiàn)代氣息部分產品通過厚板樓的方式提供較大面積的產品，主力產品仍停留在6080平米左右智能化及物業(yè)已達到較高水平，部分項目已開始提供全裝修產品,十萬方辦公的市場空間江陰借鑒案例小結,16,一方面大面積的已建寫字樓空置，另一方面寫字樓供給總量不斷增加。特別是20112013年期間將有大量的寫字樓項目面市，給市場更大的去化壓力。,住宅市場價格的堅挺和不斷攀升，使大量的投資者更傾向于投資住宅項目，加上江陰市第三產業(yè)相對于第二產業(yè)比例過小，導致集中式辦公樓的總需求不足。,寫字樓的營銷尚處在初級階段，對大成本投入的硬件建設比較重視，但對于輕成本高回報的軟件建設（如品牌、服務、增值方案等）相當忽視。,經市場調研的結果顯示絕大多數(shù)中小型公司愿意租賃精裝修的辦公室，而不愿意自行裝修或自行購買辦公室。主要原因是大量的首付款影響了公司經營資金的流動性。投資者和使用者市場是兩個區(qū)別較大的市場。,辦公市場小結,十萬方辦公的市場空間江陰辦公市場小結,17,城中,城東,城西,概述：商業(yè)商務金融文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價較高，寫字樓品質普遍不高；代表項目：聯(lián)合大廈、嘉福豪庭、新百業(yè)廣場,城中,城東,城西,江陰辦公項目多集中在城中、城東，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質的辦公項目帶動整個區(qū)域辦公市場的發(fā)展,概述：江陰經濟開發(fā)區(qū)催生了本區(qū)寫字樓市場的發(fā)展，區(qū)域新建辦公項目品質均比較高；代表項目：海瀾國貿大廈、新中心,概述：區(qū)域尚無較好品質寫字樓，以商住樓代替，未來區(qū)域高品質寫字樓將會不斷涌現(xiàn)；代表項目：總部壹號、匯鑫大廈,相對成熟期,上升期,尚處于初期,辦公市場分布格局,十萬方辦公的市場空間區(qū)域發(fā)展處于起步階段,18,江陰已經入駐寫字樓多集中在城中、城東，中心區(qū)租金明顯高于東區(qū)，東區(qū)、西區(qū)租金目前基本在1元/平米/天,入駐辦公項目概況,十萬方辦公的市場空間區(qū)域入住及租金情況較低,數(shù)據(jù)來源：CRIC,19,09年至今城西市場中僅總部壹號一個辦公項目在售，該項目8月底開盤后僅僅成交0.65萬平米，去化率明顯偏低；從總部壹號開盤三月來的成交均價看，價格基本保持在6500-7000元間，而同期城西高層物業(yè)的成交均價亦在此區(qū)間內，辦公物業(yè)與高層物業(yè)間并不存在明顯的溢價率；,10年城東辦公項目是市場的主力，依舊占據(jù)市場份額的半壁江山，城中目前無較高品質辦公出售，城西市場份額僅占到12%，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質的辦公項目帶動整個區(qū)域辦公市場的發(fā)展,城西辦公目前市場占有率明顯較低，同區(qū)域內辦公物業(yè)與高層物業(yè)價格無明顯落差,城西成交體量分析,十萬方辦公的市場空間區(qū)域市場占有率低，價格與住宅形成倒掛,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,20,江陰企業(yè)通常有在城市核心地段扎堆的習慣，加上東部開發(fā)的城市客廳概念逐漸成型，很多企業(yè)將東部的辦公物業(yè)作為自己在核心地段以外的第二選擇。本項目所在位置屬于新興的城市次中心，但城西的開發(fā)進度相對遲緩。雖然城西目前被重點定位于第三產業(yè)（商業(yè)、金融等），但辦公類產品的消化將極大程度上依賴于整體發(fā)展，缺乏足夠的發(fā)展主動權。,目前存量寫字樓多集中于新興區(qū)域的中高端產品，存量驚人。本項目亦進行同類產品營建。面對諸多業(yè)已先行入市、先行發(fā)售的項目，不論在市場形象、市場認可度，甚至是資金壓力等方面，都十分被動。進行中高端產品建設，在規(guī)劃之初，即已樹立了眾多強大的競爭對手。,固有的區(qū)位觀念造成的影響,中高檔定位產品的市場競爭激烈,城西辦公市場小結,十萬方辦公的市場空間區(qū)域辦公市場小結,21,在售項目極少，酒店式公寓市場容量較為有限，整體成交均價波動明顯,江陰酒店式公寓目前僅有長晟豪生環(huán)球公寓、總部壹號、戴斯國際等零星項目在售，整個市場的體量較少，供應量、成交量的波動極為明顯，10年4月供應量主要是由于長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際共同上市所致；酒店式公寓市場成交均價波動極為明顯，在長晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主導的時候，均價拉升極為明顯；,酒店式公寓整體成交,類辦公市場需求空間分析酒店式公寓容量有限，均價項目性明顯,數(shù)據(jù)來源：CRIC,22,酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在55-70平米,從供應來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在49-90平米間，主力戶型的面積多集中在55-70平米內；在售項目中僅戴斯國際（85套）、總部壹號（126套）會有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項目平層戶型基本一致；,酒店式公寓供應面積分布,類辦公市場需求空間分析酒店式公寓戶型面積集中化,數(shù)據(jù)來源：CRIC,23,酒店式公寓市場庫存多集中的總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓內，從面積段來看，兩個項目庫存的主力均在50-60平米內；目前市場中在售的三個酒店式公寓中，總部壹號、戴斯國際有部分挑高式公寓，戴斯目前僅剩余29套房源未售，總部壹號由于剛開盤不久，庫存量較大,市場庫存集中在總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓，平層公寓庫存量較大,酒店式公寓庫存結構分析,類辦公市場需求空間分析酒店式公寓平層庫存量大,數(shù)據(jù)來源：CRIC,24,1.城中板塊,城市中心，目前已經初具規(guī)模，已有酒店式公寓項目交付，中心代表項目：名人國際目前價格：未來項目：江南尚城,2.城東板塊,自然環(huán)境相對優(yōu)勢，靠近江陰經濟開發(fā)區(qū)產業(yè)導入代表項目：戴斯國際目前價格：13000元/平米未來項目：嘉年華,3.城西板塊,靠近臨港新城，在長晟豪生環(huán)球公寓的促動下，區(qū)域內酒店及酒店式公寓市場將會得到較好的發(fā)展代表項目：長晟豪生環(huán)球公寓目前價格：13000元/平米未來項目：新長江雅閣,城西,城中,城東,酒店式公寓分布較集中，但項目量較少,類辦公市場需求空間分析酒店式公寓區(qū)域分布集中,酒店式公寓市場格局,25,目前江陰酒店式公寓市場正處于發(fā)展期，在售項目較少，但未來有相當一批的高品質酒店式公寓入市，市場競爭壓力加劇,起步期,萌芽期,發(fā)展期,2006,2008,2010,本時期僅名人國際公寓、麗都公寓等類酒店式公寓項目面市，市場中尚無酒店式公寓的概念,酒店式公寓項目仍不多，但戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動工預示著江陰市場酒店式公寓的真正開始,隨著長晟豪生環(huán)球公寓的銷售，真正的酒店式公寓開始展現(xiàn)在消費者面前，而江南尚城等一批高檔酒店式公寓出現(xiàn)，整個酒店式公寓市場擴容難免,酒店式公寓市場發(fā)展歷程,類辦公市場需求空間分析酒店式公寓處于發(fā)展中期,26,江陰目前高端酒店公寓市場仍處于起步期，僅長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際兩個項目在售，均依靠投資回報來吸引客戶,酒店式公寓產品模式,類辦公市場需求空間分析高端酒店式公寓缺乏,數(shù)據(jù)來源：CRIC,27,未來2-3年市場酒店式公寓項目上市量明顯較大，項目多集中在城中、城市客廳、臨港新城片區(qū),酒店式公寓未來市場潛在供應,類辦公市場需求空間分析未來高端酒店式公寓供應量大,數(shù)據(jù)來源：CRIC,28,酒店式公寓市場一般分為服務式公寓、酒店式公寓、產權式酒店三種，江陰市場上服務式公寓尚未出現(xiàn),酒店式公寓運營模式,類辦公市場需求空間分析未來服務式公寓市場存在空間,29,酒店式公寓借鑒個案小結,目前江陰市場類住宅產品已與其他城市高端類住宅產品無異，挑高、精裝、智能化系統(tǒng)等均已得到市場認可由于缺乏旅游資源及足夠的投資回報比例，相比于商業(yè)等其他形式，在江陰市場類住宅產品受關注程度并不高。,類辦公市場需求空間分析借鑒個案小結,30,目前市場僅有2-3個酒店式公寓項目在售；但著眾多品牌開發(fā)商入駐，多個酒店式公寓將進入市場，同時眾多頂級五星級酒店品牌，高端酒店公寓市場整體競爭壓力增加,目前市場中酒店式公寓主打戶型在55-70平米間，高端酒店公寓均以五星級標準配置，在硬件方面已經達到高端酒店公寓的要求，由于目前尚無項目交付，軟件配置方面仍待檢驗,目前市場中銷售較好的酒店式公寓均主打“投資回報”牌，由經營公司統(tǒng)一經營，但項目交付后若無法達到購房者先前的預期，將會對購房者信心打擊極大，未來酒店式公寓市場發(fā)展仍存在一定的不確定性,我們建議項目酒店式公寓部分仍以55平米左右的小戶型為主打產品，由于目前市場及未來市區(qū)內高端酒店式公寓量仍較大，依舊眾多星級酒店的進駐，建議本項目的酒店式公寓采用低裝修配置為主,酒店式公寓市場小結,類辦公市場需求空間分析市場小結,31,前期多個精裝酒店式公寓交付，普通公寓市場亦開始有精裝房源入市，市場開始步入精裝房時代,長晟豪生、戴斯國際等精裝酒店式公寓入市,僅名人國際等少量小戶型精裝物業(yè),1、江陰“精裝”步伐滯后于無錫2、江陰人購買力強，經濟基礎決定上層建筑，追求個性化特征，由此也在一定程度上制約了精裝修市場的發(fā)展3、10年新政以來，精裝修市場成為新的產品塑造點，開始逐漸出現(xiàn)多個精裝項目，整體發(fā)展區(qū)域有所抬頭，但依舊處于起步階段,2006,2010,2012,江陰政府從上世紀90年代末期就開始推廣住宅精裝修，但當時正在起步的房地產開發(fā)并不具備相應的市場條件，09年前江陰僅在名人國際等小戶型的商住樓中有裝修物業(yè)。江陰精裝房的市場需求量在逐年增大，但從目前江陰房地產市場來看，精裝項目多集中一些小戶型、酒店式公寓等，普通住宅類物業(yè)目前尚無精裝修物業(yè)面世；但隨著未來政府對低碳的倡導，精裝物業(yè)的出現(xiàn)將不可避免；,類辦公市場需求空間分析精裝修市場,32,基本概況,戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓目前已經銷售，總部壹號的精裝修公寓目前尚未正式推出，預計在11年年初將會入市；但未來市場中確定有精裝修物業(yè)的項目亦多以酒店式公寓為主,戴斯國際,長晟豪生環(huán)球公寓,總部壹號,類辦公市場需求空間分析精裝修市場,數(shù)據(jù)來源：CRIC,33,目前城西市場中未有普通住宅項目有精裝房源入市，市場中精裝修項目僅長晟豪生環(huán)球公寓，項目目前對外宣傳的裝修標準為3000元/平米，近三月銷售均價在12000元/平米左右，城西毛坯高層物業(yè)目前基本成交均價在7500元/左右?？廴ゾb修成本，二者價差在2500元，但是加上建安成本以及未來的租金返利，作為高端的精裝修酒店式公寓的溢價空間較為有限。,精裝修與毛胚物業(yè)對比,類辦公市場需求空間分析精裝修市場,數(shù)據(jù)來源：CRIC,34,江陰精裝房的市場需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、單間公寓等面積較小的項目，由于其一般針對商務人士、投資客和年輕人等客戶群體，這些人群對精裝修住宅的接受度高。目前市場中精裝修產品僅在酒店式公寓中出現(xiàn)。,在全球積極響應低碳主義的環(huán)保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流。而房產新政下，精裝修房也有愈演愈烈之勢。無論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質程度，是未來樓市發(fā)展的趨勢之一，但目前并不成熟,我們建議項目的普通高層物業(yè)不求標新立異，仍跟隨市場的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配置，不建議采用長晟豪生、戴斯類似的豪華五星級裝修。,對于精裝房的看法，完全是一個硬幣的正反面。面對不好的時機，想要吸引購房者，產品最為關鍵。無疑，被視為高品質、人居標尺的精裝房未來可能成為開發(fā)商尋求銷售突破的一個新賣點。,類辦公市場需求空間分析精裝修市場,35,江陰的城市經濟結構比較特殊，工業(yè)特別發(fā)達，而商業(yè)與旅游業(yè)較為落后，導致酒店業(yè)結構經濟型酒店（2-3星）和高端5星級酒店兩部分市場的缺失。中高端酒店（4星）酒店扎推競爭激烈。高端市場與經濟型酒店市場缺失。但隨著喜來登、皇冠假日等一批五星級酒店的面世，未來高端酒店市場競爭將會愈發(fā)激烈,健全的酒店市場應該分為四部分：低端市場、經濟型酒店（2-3星）、中高端酒店（4星）及高端5星級酒店。,五星級酒店,四星級酒店,經濟型酒店,無品牌酒店,中高端酒店（4星）扎推競爭激烈，高端市場與經濟型酒店市場缺失,類辦公市場需求空間分析酒店市場分析,36,江陰市場中五星級酒店僅泓昇苑一家，四星級酒店市場競爭較為激烈，市區(qū)主要有5家，現(xiàn)行主力市場行情：標準間400-500元。泓昇苑的價格略高于4星級酒店。喜來登將于11月1日正式開業(yè)，預計價格將會明顯高于目前市場水平；各酒店都有集團公司及政府客群做支撐。各大酒店入住率情況較為接近，基本處于6-7成范圍內。所以差異不大。,四、五星級酒店概況,類辦公市場需求空間分析酒店市場分析,37,客群分布,區(qū)域協(xié)議單位,所在區(qū)域協(xié)議單位，所占比例15%,穩(wěn)定客戶,現(xiàn)有的酒店多為當?shù)毓I(yè)集團下屬公司，因此每家酒店基本有自己穩(wěn)定的客戶群體，所占比例50%,散客,散客較少，僅占5%左右。,政府客群,政府客群基本采用輪回制分攤至每家酒店，所占比例30%,四、五星級酒店客群分析,類辦公市場需求空間分析酒店市場分析,38,未來幾年內江陰市場中五星級酒店上市量明顯較大，目前已經確定的有長晟豪生酒店，桃源山莊、新長江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場競爭壓力降加??；,未來四、五星級酒店潛在供應,類辦公市場需求空間分析酒店市場分析,39,目前市場主要高星級酒店均集中于城中及城東區(qū)，并有固定的政商客群，競爭壓力較大城西區(qū)目前供應量非常小，但隨著城西金融、商業(yè)區(qū)的形成，無論是經濟型酒店還是高星級酒店，未來都存在不小的需求量,類辦公市場需求空間分析酒店市場小結,40,類辦公市場產品定位,物業(yè)選型現(xiàn)狀分析：辦公市場：現(xiàn)階段需求量有限，未來隨著城西的發(fā)展會有一定增加，但較為缺乏單戶大面積的需求，同時會存在一定總部基地的需求。但目前辦公物業(yè)服務費用極為低廉，完全不符合城市的經濟實力公寓市場：目前有一定供求成交，但江陰目前主流投資商鋪價值明顯高于公寓類產品。未來城西開發(fā)的深入及萬達廣場整體形象的樹立將對此類產品形成支撐酒店市場：未來將存在一定體量的供應，高端的酒店產品將對本項目產生形成支撐，并對其他類型的產品價值產生拉動。,41,類辦公市場產品定位,對應細化產品：簡裝辦公塔樓（中小面積，半毛胚）：獨立寫字間：6080平米70%（套數(shù)比），80120平米30%（套數(shù)比）總部基地：留取部分整層備注：（1）此處標注面積為含公攤的建筑面積，得房率建議在65%以上。（2）框架核心筒結構，80-1200平米空間可自由組合。（3）通過各種方法壓低物業(yè)費用，若不可行，則盡量壓后辦公產品的面市時間）,42,類辦公市場產品定位,對應細化產品：精裝酒店式公寓（小面積，嚴格控制總價）：一室一廚一衛(wèi)30-4040%一室一廳一廚一衛(wèi)40-5060%備注：（1）此處標注面積為含公攤的建筑面積，得房率建議達到75%-80%（2）總價嚴格控制在50萬元以下（3）具體精裝標準將與售價與常規(guī)回報率進行平衡，盡量將回報比例控制到接近8%左右,43,類辦公市場產品定位,對應細化產品：簡裝SOHO公寓：（可以設計部分LOFT）一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺55-6560%二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺75-8540%備注：（1）此處標注面積為含公攤的建筑面積，得房率建議達到75%-80%（2）作為酒店式公寓的平衡產品，功能上做出一定的差別（3）嚴格控制總價在50萬元以下,44,類辦公市場產品定位,方案一：從左至右為：辦公/總部基地；星級酒店；酒店式公寓優(yōu)點：通過星級酒店去拉高辦公與公寓產品的附加值，以彌補其他兩類產品的市場弱勢感缺點：將對公司原有的銷售/自持比例帶來調整,產品結構及附加值均較優(yōu)，風險較易分攤,45,類辦公市場產品定位,方案二：從左至右為：辦公/總部基地；SOHO公寓；酒店式公寓優(yōu)點：產品結構豐富，投資種類多樣，使用功能可交叉運作缺點：酒店式公寓與SOHO公寓產品建筑結構上存在差別，一旦產品定型后將不再具有調整的余地,產品種類豐富，在市場不明確的情況下風險分攤最優(yōu),46,類辦公市場產品定位,方案三：從左至右為：辦公/總部基地；酒店式公寓；酒店式公寓優(yōu)點：兩棟酒店式公寓可通過裝修標準的不同定位，進行客戶結構的細化劃分缺點：單一類型產品總量太大，功能相似，在去化情況尚不明朗之時，風險略大,產品后期可變性較大，為后期項目調整留有余地,47,市場需求有限年極限供應量為10萬方，年去化量為2萬方左右，庫存周期約為21個月，區(qū)域處于起步階段，故不建議三幢類辦公單體都做辦公物業(yè)，建議設置一幢辦公；辦公經營客戶多為產業(yè)企業(yè)及第三產業(yè)，整體定位可偏向企業(yè)總部基地結合新型國際化辦公集群；繼承辦公市場規(guī)律，主流面積單套控制在60-80，企業(yè)總部基地部分可靈活分割，適應企業(yè)標準；整體品質及裝修標準、產品特色要起到引領城西板塊的代表作用。,類辦公市場分析項目總結建議,48,未來細分市場明顯，服務式公寓處于市場新興空白領域，市場成長性強，同時依托萬達品牌，將成為項目價值增長點的物業(yè)類型之一，建議選取一幢單塔設置服務式公寓；酒店式公寓雖然未來競爭較為激烈，但整體處于上升空間，同時也是價值高點和認知主流的物業(yè)類型，亦建議一幢單塔設置酒店式公寓，同時依托本案的商務酒店和其他兩大類辦公集群，完成城西的商務價值提升；公寓可適當放大面積，增強居住功能，酒店式公寓面積控制在55-70之間較為適宜；在增強智能化的同時，建議設置中低端裝修配置，完成市場錯位競爭；考慮項目集團整體運營策略，結合未來高星級酒店市場的競爭日益激烈，本案不建議設置高投入晚匯報的高星級酒店。,類辦公市場分析項目總結建議,49,核心課題界定銷售物業(yè),待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化,三大類辦公單體：A-110萬方的建筑體量，若都設置辦公，是否存在市場空間？A-2若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？B-2室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？住宅：C-1江陰住宅市場空間及需求研判？C-2項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？,50,商業(yè)市場整體成交走勢,2005-2006年,2007-2008年,2009-2010年,05年江陰商業(yè)市場容量較小，06年開始市場不斷擴容，供求價均出現(xiàn)明顯上揚，06年成交量接近9萬平米；,07年隨著一批專業(yè)市場的入市，市場供求再度放大，08年受宏觀調控等因素的影響，供求均出現(xiàn)回落；,09-10年是江陰商業(yè)市場開始步入迅速發(fā)展的階段，大型商業(yè)項目開始不斷涌現(xiàn)，成交量價亦隨之上揚，商業(yè)市場擴容不可避免；,商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)市場整體迅速擴容,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,51,市場庫存量增長相對平穩(wěn)，去化周期持續(xù)回落,09年以來江陰商業(yè)市場庫存量呈現(xiàn)持續(xù)上揚的走勢，截至目前，商業(yè)市場存量高達64.01萬平米，庫存量上漲約23萬方，09年至今商業(yè)市場成交量亦較前期出現(xiàn)上揚的走勢，庫存去化周期亦出現(xiàn)明顯回落，由最高位的37月下滑至目前的21個月。,商業(yè)市場整體成交走勢,商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)市場庫存量日趨平穩(wěn),數(shù)據(jù)來源：CRIC,52,江陰環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構不成系統(tǒng)商業(yè)中心。最有可能在城區(qū)集中商業(yè)區(qū)以外形成商圈的是河北街商業(yè)街商圈。規(guī)劃了西區(qū)商業(yè)區(qū)和澄東區(qū)域的東區(qū)商業(yè)區(qū)。,“一軸”是指以人民路商圈為軸；“二片”則是華聯(lián)商廈廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)、華地百貨廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)；“三線”體現(xiàn)在沿中山路南南北沿線組成的商業(yè)一條街、沿虹橋路沿線組成的商業(yè)街、沿青果路沿線組成的商業(yè)街；,江陰主城區(qū)人民路核心商圈分布呈現(xiàn)出“一軸二片三線”的商業(yè)格局,市場格局,商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)市場格局,53,09年至今城西商業(yè)市場成交波動明顯，商業(yè)整體成交僅7.83萬平米，月均去化0.36萬平米；區(qū)域內商業(yè)整體成交均價較低，主要是永康五金城專業(yè)市場成交拉低了區(qū)域內的整體均價；目前區(qū)域市場中住宅底商的價格基本在8000-10000元間；個別區(qū)域邊緣項目底商價格略低，在7000元左右；,10年至今城東、城中、城西商業(yè)是城區(qū)的主力成交區(qū)域，城西市場占比僅次于城東，城西目前尚無大型購物中心等，成交主要是永康五金城（專業(yè)市場）成交支撐；,除專業(yè)市場外無大型商業(yè)項目，居民消費依靠住宅配套商業(yè),城西商業(yè)成交分析,商業(yè)街市場需求空間分析區(qū)域商業(yè)市場依靠專業(yè)市場，缺乏大型商業(yè)項目,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,54,目前江陰市場中商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四類：單一主體性店鋪、百貨商場、超級賣場、其他類型商業(yè),單一主體性店鋪,百貨商場,超級賣場s、,其他商業(yè)形態(tài),代表：大潤發(fā)超市、農工商超市、麥德龍,代表：人民路、虹橋路的沿街店鋪,代表：華地百貨、華聯(lián)商廈,Shpopingmall型購物步行街，代表：澄江福地,商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)業(yè)態(tài),商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)業(yè)態(tài)格局,55,目前主要商業(yè)集中在城市中心，其余僅有超市，無大型購物中心及百貨商場之類,主要商業(yè)項目現(xiàn)狀,商業(yè)街市場需求空間分析主要商業(yè)集中于城市中心,56,隨著政府規(guī)劃進一步落實，嘉年華、海岸城等一批大型商業(yè)項目交付，對城東、城西商業(yè)格局形成重大的調整,未來市場概述,商業(yè)街市場需求空間分析區(qū)域商業(yè)格局未來調整大,57,購買人群主要是江陰本地人，以中小企業(yè)主、公務員、企事業(yè)單位中高層、銀行中高層為主，商業(yè)投資氛圍濃厚,其他,中小企業(yè)主,客群來源,本地客群細分,50%,外地,江陰,20%,銀行中高層,企事業(yè)中高層,公務員,江陰本地人投資意識較強，喜歡購買臨街小面積“門面”商鋪收取租金，因此成熟商業(yè)地段的商鋪銷售情況良好；例如位于人民路步行街的“澄江福地”，09年9月底開盤，兩個月不到的時間就銷售了100多套。,88%,12%,30%,23%,20%,15%,12%,客戶分析,商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)投資氛圍濃,58,商圈內主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。大部分商場的建筑結構是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2000-5000平方米。,江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū),百貨市場分析,商業(yè)街市場需求空間分析百貨市場集中老城區(qū),59,星光百貨分析,商業(yè)街市場需求空間分析百貨市場集中老城區(qū),星光百貨坐落在江陰市希望廣場內，是一家大型綜合性百貨公司，全部招商，未對外銷售，總體經營面積達2萬多平方米。星光百貨以打造江陰百貨新旗艦為目標，為客戶提供典雅、溫馨、舒適的購物環(huán)境為方向，定位在中高檔的時尚精品百貨。星光百貨在領域和場所上兼顧整體與細節(jié)，同周邊密集的居住區(qū)域和諧共融，合理配比。,星光百貨共三層：內含一層夾層，底樓為化妝品、鞋、包，二樓為女裝，三樓為男裝，四樓為童裝等。,60,江陰主要賣場的經營面積集中2005年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當成熟。江陰品牌賣場的營業(yè)面積一般在5000平方米以上；其中最大的時代超市營業(yè)面積達到18000平方米。,江陰賣場業(yè)態(tài)已相當成熟，城市東、南、西、中等各區(qū)域都有品牌賣場布局,超市賣場分析,商業(yè)街市場需求空間分析賣場發(fā)展成熟、認知主流,61,江陰目前品牌購物中心主要有：希望廣場、澄江福地、時代超級購物中心。,澄江福地,時代超級購物中心,希望廣場,集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的購物中心正成為江陰商業(yè)發(fā)展的最新形態(tài),澄江福地,購物中心市場分析,商業(yè)街市場需求空間分析購物中心新興主流,62,澄江福地,目前形成規(guī)模的商業(yè)街有人民路、澄江福地、青果路美食一條街，未來將會打造匯智廣場、珠江路步行街,匯智廣場,美食一條街,澄江福地,人民路,澄江福地步行街為圍合式的，街長僅取了一邊,商業(yè)步行街市場分析,商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)步行街初步成型,63,商業(yè)市場呈現(xiàn)加速擴張態(tài)勢,高級商業(yè)形態(tài)發(fā)展存在大量空間,江陰近年商業(yè)市場平穩(wěn)發(fā)展，但近期呈現(xiàn)為加快擴張態(tài)勢（相對快速增加的供應，需求增長較為緩慢）,未來江陰的各類型商業(yè)供應量較大，市場競爭將相當激烈；但高端商業(yè)物業(yè)的競爭則相對緩和,高級商業(yè)形態(tài)發(fā)展存在大量的空間,百貨商廈相對集中,品牌百貨商廈集中分布于人民路商圈，市場競爭激烈；以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當成熟；,高級商業(yè)形態(tài)發(fā)展存在大量的空間,商業(yè)步行街相對欠缺,目前江陰市場中除澄江福地外，其余的人民路、青果路均是老大步行街區(qū)，市場中欠缺新興的商業(yè)步行街區(qū)，特別是城西片區(qū)，除珠江路外目前尚無項目規(guī)劃中涉及步行街；,純商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)總結,商業(yè)街市場需求空間分析純商業(yè)市場分析,64,純商業(yè)借鑒個案小結,目前江陰集中商業(yè)市場仍停留于中小規(guī)模、業(yè)態(tài)單一的早期發(fā)展狀態(tài)，除市中心老商業(yè)外，缺乏真正意義上的新型商業(yè)中心旗艦多數(shù)項目身處老城區(qū)或城東已開發(fā)區(qū)域，已相對成型的結構定位也對這些項目最終的功能構型產生一定制約由于體量較小，這些項目也缺乏打造別致商業(yè)概念的基礎,商業(yè)街市場需求空間分析純商業(yè)借鑒個案小結,65,項目商業(yè)中心、室內步行街、室外金街、住宅底商四大商業(yè)集群出“城市T臺”城西這一核心區(qū)域，附帶著城西商業(yè)崛起的重要使命及可能性，其復合式商業(yè)中心能量巨大，存在較大細分空間；江陰商業(yè)投資經營意識強，可售步行街、底商市場空間大，商業(yè)中心成長空間巨大,定位能變革整個江陰商業(yè)格局；四大商業(yè)集群彼此滲透，能完成從外街向內街的人流完全導入；同時業(yè)態(tài)相互補充，定位層次從高到底（室外步行街室外金街住宅底商），不產生內部競爭。,商業(yè)街市場空間及四大商業(yè)集群之間的關系分析項目總結建議,66,核心課題界定銷售物業(yè),待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化,三大類辦公單體：A-110萬方的建筑體量，若都設置辦公，是否存在市場空間？A-2若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？B-2室內步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關系界定？住宅：C-1江陰住宅市場空間及需求研判？C-2項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關系界定？,67,城市整體住宅市場分布格局,目前江陰房地產市場以地域劃分基本可劃分為城區(qū)市場和鎮(zhèn)區(qū)市場，其中城區(qū)市場包括城東、城西、城南、城北、城中五個板塊，鎮(zhèn)區(qū)市場包括臨港新城板塊、華士-周莊板塊、青陽-霞客板塊、長涇-祝塘板塊。,住宅市場需求空間分析住宅市場格局,注：Flash演示文件見附件,68,歷年商品住宅市場成交走勢,2009-2010年,2007-2008年,2007年以前,10年春節(jié)期間信貸及政策的逐步收緊及4月新國十條的出臺，江陰房地產市場成交雖有所影響但依舊明顯低于上海無錫等地,08年江陰房地產市場受全國樓市的影響相對較小，成交量價較07年均出現(xiàn)20%以上的漲幅,2007年以前，江陰商品住宅市場處于一個起步期，項目較少，年度成交量均在百萬方以下，月均成交量在10萬方以下,住宅市場需求空間分析住宅成交市場較為穩(wěn)定、夯實,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,69,城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)成交體量分析,鎮(zhèn)區(qū)成交量占優(yōu)城鄉(xiāng)均價差距顯著從成交結構來上，雖然在項目數(shù)量上城區(qū)略遜于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是從成交量上來看，城區(qū)依舊占據(jù)了較大的比例，售價上鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊存在較大的差距，兩大區(qū)域之間的價差近期基本保持在3000元左右。,住宅市場需求空間分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城區(qū)，城鄉(xiāng)差價明顯,數(shù)據(jù)來源：CRIC,70,目前江陰房地產市場庫存現(xiàn)狀,城區(qū)房源庫存量相對較低，售價相對較高目前住宅市場庫存量中，鎮(zhèn)區(qū)庫房源明顯較多，高出城區(qū)186%，城區(qū)目前庫存為2374套40.82萬平方米，城區(qū)多層、別墅的售價均在萬元以上，小高層、高層物業(yè)的售價在7500元左右。,城區(qū)高層為主流物業(yè)城區(qū)庫存房源中，高層物業(yè)占據(jù)了絕對的主力位置，目前尚有1408套21.37萬平方米待售，占城區(qū)住宅市場的52.4%。鎮(zhèn)區(qū)則不盡相同，多層的占比相對較高，達到了42.5%。,住宅市場需求空間分析城區(qū)庫低價優(yōu)，以高層為主,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)站,注：此頁中數(shù)據(jù)為房管網(wǎng)數(shù)據(jù)，與實際城鄉(xiāng)數(shù)據(jù)有出入,71,城西板塊在未來城區(qū)將占據(jù)絕對成交比重，處于量高價低的局面，是一個跑量的板塊城區(qū)商品住宅庫存量接近總量的6成，商業(yè)物業(yè)接近3成；城區(qū)各個板塊中，城西、城東板塊為庫存主力，城西板塊整體庫存量接近總量的五成；城西板塊中，高層住宅為絕對主力物業(yè)類型，占到了總量的6成以上。,住宅市場需求空間分析區(qū)域成交使命：跑量,數(shù)據(jù)來源：CRIC,72,建筑形態(tài)與房型的交叉分析,戶型占比呈現(xiàn)一邊倒格局，整體占比接近60%從江陰城區(qū)09年以來的成交來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，高層物業(yè)是城區(qū)市場的主要支撐，成交占比高達59.25%，小高層、多層、別墅物業(yè)次之；從房型來看，三房是消費者最青睞的戶型，成交占比高達57.48%，四房的成交占比亦較高，二房的成交占比相對無錫等城市明顯較低。,住宅市場需求空間分析三房絕對集中,數(shù)據(jù)來源：CRIC,73,建筑形態(tài)與面積段的交叉分析,130-180平米是市場成交的主力，高層物業(yè)中的130-144平米戶型為市場主流戶型從各物業(yè)形態(tài)的分面積段成交來看，130-180平米是市場成交的主力,占比高達63%左右，250平米以上的戶型基本是別墅為主，在所有物業(yè)類型的面積段中高居第一，高層的160-180平米以8.54%位居次席；與無錫等城市不同的是，江陰市場中80-100平米面積段成交占比較小，這與江陰消費者偏愛大戶型不無關系,住宅市場需求空間分析130-144市場主流戶型,數(shù)據(jù)來源：CRIC,74,房型與面積段交叉分析,130-144平米的三房占比明顯較高，三房中144-160、160-180占比亦較高，小三房在江陰市場中占比明顯較低，大三房、四房明顯更受青睞,住宅市場需求空間分析大三房、四房絕對集中,數(shù)據(jù)來源：CRIC,75,城市化發(fā)展進程加快,土地市場支撐，舊城改造力度加大,居民收入水平不斷增加,2010年江陰城市化率為58.2%左右，預計到2010年將會達到69%，每年增長將近1.1個百分點，對江陰房地產業(yè)發(fā)展帶來很大的需求空間,隨著城市經濟基礎提升，人均收入的提高，居民購買能力的增強，必然能支撐較高的購房能力，造成房地產的較快提升,土地市場化進程加快，市場透明度增強，將推動房地產市場發(fā)展。加速舊城、舊房的改造，在這一“剛性需求”的拉動下，房地產市場將出現(xiàn)持續(xù)的購銷兩旺局面，將長期拉動房地產業(yè)發(fā)展,江陰整體市場未來走勢預測,隨著城市化和房地產市場化進程的加速，江陰市房地產市場發(fā)展空間很大，通過市場結構調整和市場秩序的整頓，增量市場和存量市場互相促進，互相補充，未來的市場會繼續(xù)供需兩旺,住宅市場需求空間分析未來走勢預測,76,城西住宅項目成交量分析,江陰09年住宅市場回暖得較早，在3、4月份就達到全年成交量的最高峰；10年隨著政策的影響也有較大起伏；城西板塊對全市的成交貢獻作用較為明顯，09年至今城西的成交量占全市比重達到20.07%，占城區(qū)的成交比重達到41.25%；城西板塊內需求表現(xiàn)較為強勁。,住宅市場需求空間分析區(qū)域需求強勢,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,77,城西住宅項目成交均價分析,從城西板塊和全市月度成交均價對比來看，在2010年4月份之前全市的成交均價及上漲幅度要略大于城西，但進入4月份后，城西板塊中價格相對較高的長江國際四期洋房房源入市大幅度拉升的城西板塊的成交均價，而且保持連續(xù)五個月高于全市的水平。從城區(qū)各板塊09年至今總體成交均價來看，城西板塊還處于價格洼地，價格增長空間較大，目前板塊內成交價格能達到8000元/的在售項目主要有長江國際和蘇龍苑，其中長江國際四期的部分洋房房源售價已突破萬元。,增長點,住宅市場需求空間分析區(qū)域代表項目價值跳升快,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,78,城西住宅項目成交房型-面積分析,城西板塊三房成交表現(xiàn)最好，二房和四房其次，三房130-144平米的成交表現(xiàn)最好，二房90-100平米成交表現(xiàn)最好；四房160-180平米的成交表現(xiàn)較好；110-120平米即可打造緊湊型三房，又可塑造成舒適型兩房，成交表現(xiàn)也不錯。,城西高層和小高層形態(tài)是主流建筑形態(tài)，價格差距不是很大，洋房價格遠遠高于小高層和高層。,住宅市場需求空間分析區(qū)域物業(yè)形態(tài)主流變化,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,79,商品住宅借鑒個案小結,目前受市場關注較多的項目多數(shù)為大盤復合型產品，其他的物業(yè)類型及不同種類的住宅物業(yè)都給予客戶較充足的選擇面多數(shù)項目總建容積率均在2以下，通過圍合的方式能有效降低建密率，并造就較好的景觀資源精裝住宅的概念已在江陰市場受到一定的接受,住宅市場需求空間分析借鑒個案小結,80,整體市場產品以高層/小高層的120160產品呈現(xiàn)，同時也是市場庫存產品的重點由市區(qū)城西版塊及臨港新城版塊將成為未來若干內的市場重點隨著幾大園區(qū)/開發(fā)區(qū)的發(fā)展，未來存在一定的人口導入而產生的中小戶型需求，但仍無法成為城市主流需求量,住宅市場需求空間分析住宅市場小結,81,住宅市場空間充足，未來城西將成為成交、供應主力；江陰客群經濟基礎高，產品相對集中，為90的兩房和140的大三房、四房，建議是項目住宅主力面積段考慮的方向；未來新江陰客群及本地客群將成為項目住宅兩大客群，兩大住宅組團可分別以90和140為主力戶型，視開發(fā)節(jié)奏和資金回籠要求而定開發(fā)及推案節(jié)奏。C-2住宅建議居住功能加強、品質及改善性增強，和類辦公物業(yè)完成需求的差異化銜接。,住宅市場空間需求及與類辦公物業(yè)產品間的關系項目總結建議,82,核心課題界定持有物業(yè),待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化,三塊商業(yè)中心集群：D-1商業(yè)中心的萬達模式總結？D-2江陰商業(yè)中心市場空間及定位需求研判？D-3本案商業(yè)中心的定位空間研判？,83,2.3.1項目產品市場融入,住宅類產品,商業(yè)類產品,84,D-1三大板塊的成熟模式（綜合樓+百貨樓+娛樂樓）的繼承D-2江陰的消費力強，外流性明顯。商業(yè)中心以傳統(tǒng)百貨為主難以滿足外流需求。D-3本案商業(yè)中心的定位是引領及凝聚江陰殷實消費力的核聚點。,住宅市場空間需求及與類辦公物業(yè)產品間的關系項目總結建議,85,項目住宅物業(yè)戶型配比論證,全市城區(qū)房地產市場狀況,城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布：,城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布：,注：90-100平米百分占比=累計占比3.58%除以所有面積段合計累計占比48.24%=7%，下同。,1、目前江陰城區(qū)的高層住宅中，主要戶型主要集中在二室的90-110，三室的130-144以及四室的160-180幾大面積段,由于我們未來的產品未來應以快速跑量為主，因此，我們的主力面積段應該需要以江陰城區(qū)高層物業(yè)的主力面積段結構基本吻合，同時再根據(jù)城西市場實際情況進行修正,2、目前城區(qū)高層住宅中各戶型的占比結構如下：二室：三室：四室21%：72%：7%,86,項目住宅物業(yè)戶型配比論證,城西房地產市場狀況,根據(jù)目前城西高層住宅的庫存情況，三房房源嚴重積壓，二室、四室房源庫存情況相對較輕，同時，二室的庫存房源主要積壓在90-100面積段，而三室房源主要集中在130-144面積段，可以對此面積段進行適當分流至120-130以及144-160面積段，相對縮小三室戶型占比，拉長整體產品線，與區(qū)域內項目形成差異化競爭,城區(qū)高層住宅中各面積段物業(yè)戶型分布：,87,項目住宅物業(yè)戶型配比論證,全市及城西典型項目狀況,典型項目戶型配比分布：,從典型項目來看，城區(qū)傳統(tǒng)高端板塊的項目，大面積戶型占比明顯偏高，中信泰富廣場和丹芙春城的三房比例均站到了70%以上，而城西板塊的典型項目長江國際和蘇龍苑的戶型配比則明顯側重于中小面積，長江國際躍層戶型占比相對較高，主要原因是由于洋房的躍層戶型相對較多。,由此再根據(jù)我們對本項目的判斷，我們可以得出，我們未來的戶型配比應該在高端典型項目的基礎上相對縮小大戶型比例，而在城西典型項目的基礎上相對縮減中小面積比例，或者說在原有中小面積戶型上通過面積贈送等手法覆蓋市場空白點,88,三房戶型的主力地位不應改變，同時隨著政策的改變，有望通過經濟型三房的刺激促使原來購買二室戶型的需求轉變?yōu)橐淮涡再徺I三房物業(yè)；,結論,關于二室,關于三室,項目住宅物業(yè)戶型配比論證,區(qū)域板塊未來功能、客戶定位,1、未來城西將會是江陰的副中心區(qū)域，但需要一定的成長周期；2、目前城西板塊的房地產市場發(fā)展并不成熟，項目相對較少；3、目前城西的價格在城市幾大版圖中，屬于價值的低點，未來有較大的成長空間，同時隨著城西整體生活配套的逐漸成行，以及較低的房價水平，將對外來人員的導入起到積極的推動作用；4、未來23年內城區(qū)的主要購買人群還是以區(qū)域及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的本地客戶為主，看好城西未來發(fā)展以及受其他城區(qū)板塊高房價的擠壓，在與其他板塊相同總價的前提下，更加注重戶型的功能性；5、隨著萬達廣場品牌開發(fā)商的入駐，加之江陰人對品牌較為追隨，可以預見未來城區(qū)內將逐漸吸引相對高端的需求來城西置業(yè),區(qū)域現(xiàn)狀及未來,關于三室,未來外來人口購房比例講增加，二房的需求依舊較大,未來區(qū)域板塊內高端需求將逐漸增加，因此需要部分大面積戶型來吸引之類高端客戶入駐，同時可作為項目的樓王，提升項目整體檔次,89,項目住宅物業(yè)戶型配比論證,y=f(x1，x2，x3，x4),注：要求項目首期亮相，開盤旺銷，繼續(xù)引領區(qū)域板塊市場；目標y，產品戶型配比,戶型配比結論推導,90,*說明：本面積配比只是給予區(qū)間建議，在設計中當根據(jù)具體條件進行調整，給予更精確的戶型面積配比數(shù)據(jù),1、主力戶型以三房為主，二房次之。2、四房以上戶型，提高住宅部分項目檔次，可考慮平層大戶型。,項目住宅物業(yè)戶型配比論證,戶型配比結論推導,本項目建議戶型配比：,91,以120160平米三房為市場主力城西將成為未來供需重點隨著城市結構的變化，小戶型在未來會存在一定需求,缺乏真正意義上的商業(yè)旗艦缺乏別致定位的商業(yè)缺乏各業(yè)種業(yè)態(tài)間的共融發(fā)展,主要集中于城中及城東片區(qū)隨著城西片區(qū)的發(fā)展，需求量將在未來有所體現(xiàn),投資價值弱于傳統(tǒng)商業(yè)除投資價值外，缺乏其他附加值,主要集中于城中及城東片區(qū)隨著城西片區(qū)的發(fā)展，未來星級酒店及經濟酒店都有不小的需求,項目物業(yè)選型及定位基礎研判,建議設置90兩房和140四房，以四房為主力。,別致商業(yè)定位和商業(yè)旗艦的城市引領與共融,企業(yè)總部基地和新型國際化辦公單塔設立,服務式公寓和酒店式公寓以低裝修配置各設置一幢單塔,項目商務酒店即可滿足，不建議設置高星級酒店,92,項目市場定位泛江陰新T臺零坐標磅礴城市綜合體,泛江陰：體量及輻射力、同時拉回外流消費力城市T臺：強調項目外向型物業(yè)的展示和引領作用零坐標：新興物業(yè)的標桿作用,項目物業(yè)市場定位,93,Documentnumber,客戶對接：項目產品客戶定位研判,1、客戶選取標準2、成交客戶分析3、潛在客群分析4、項目客戶定位,94,項目客戶定位研判客戶選取標準,目前江陰市場中可完全借鑒的真正意義上的城市綜合體項目寥寥無幾，因此根據(jù)如下選取因素進行客戶需求對比：有集中商業(yè)或辦公/住宅復合概念的項目江陰目前高品質的住宅類項目,客戶分析選取理由,95,截止到9月30日，中信泰富廣場累計有成交客戶869組，其中信息齊全可作為有效分析樣本的客戶有812組,從成交客戶戶籍地分布圖可以看出，江陰本地客戶為項目的主力成交客戶，占比達到了87%以上，而非本地客戶僅僅占到了10%左右。客戶本地化現(xiàn)象非常突出,從江陰本地成交客戶來源地看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為成交的主力，其中華士、周莊等經濟發(fā)達的鄉(xiāng)鎮(zhèn)成為高端客戶的主要來源區(qū)域,而從成交客戶目前居住區(qū)域的分布圖可以看到，大部分的成交客戶雖然來源于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是大部分的客戶已經在城區(qū)有固定住所，購房目的主要是以改善型購房為主,總結：江陰市區(qū)的購房者基本上主要是以富裕鎮(zhèn)區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，而城區(qū)的購買者主要集中在政府領導及工作人員、事業(yè)單位、公務員或企業(yè)高管。也說明了城市化的變遷導致城鄉(xiāng)差距的縮短,成交客戶區(qū)域分析中信泰富,項目客戶定位研判中信泰富,注：Flash演示文件見附件,數(shù)據(jù)來源：客戶調研,96,3140歲以及4150歲為成交客戶主力年齡段，41-50歲的人群為絕對主力客群從數(shù)據(jù)面上看，3140歲以及4150歲兩大年齡段，分別占到了34.36%和32.51%；但是另一方面，2130歲的成交客戶也占到了18.84%，從本身而言，該年齡段內的人群基本上不具備自我購買高端住宅的能力，更多的是由父母幫助購買用作婚房或者與父母同住，實際購買人群應為其父母，年齡同樣集中在50歲左右，由此，我們可以推斷，中信泰富這類高端住宅中，41-50歲的人群為絕對主力客群，占比應超過50%。,外地客戶的年齡結構相對年輕化，而江陰本地客戶則以40歲以上的客戶為主在外地客群中，以年輕有為一族的購房者更具多數(shù)，其目前可能更多的是在江陰從事一些知名企業(yè)的中高層管理者等工作。,成交客戶年齡分析中信泰富,項目客戶定位研判中信泰富,數(shù)據(jù)來源：CRIC,數(shù)據(jù)來源：CRIC,97,2.3.2項目客戶分析,江陰本地客戶對于各總價段物業(yè)的接受度相對更高，200萬以上物業(yè)的購買人群主要還是以江陰本地客戶為主江陰城區(qū)客戶的購買力相對均衡，而周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購買力則對一些高端物業(yè)的接受能力更強,成交客戶區(qū)域/總價段交叉分析中信泰富,數(shù)據(jù)來源：CRIC,98,由于產品的特殊性以及其相對較為突出的性價比原因，反而導致了城區(qū)客戶購買比例增加，但同時區(qū)域客戶占據(jù)了主導地位也在情理之中,在財富增長的同時，人員質素及鑒賞力沒有同步提高，作為房地產初中級市場的江陰，在市中心