《注冊資產(chǎn)評估師考試-經(jīng)濟法第四章物權(quán)法律制度講義（13版）》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《注冊資產(chǎn)評估師考試-經(jīng)濟法第四章物權(quán)法律制度講義（13版）（28頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、2013年注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo) 　　　 經(jīng)濟法（第四章）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　第四章　物權(quán)法律制度 　 單選題 多選題 綜合題 合計 題 分 題 分 題 分 題 分 2010 3 3 1 2 　 　 4 5 2011 3 3 1 2 　 　 4 5 2012 3 3 1 2 1 14 5 19 第一節(jié)　物權(quán)法總論 　　 　　一、物權(quán)概述 　?。ㄒ唬┪餀?quán)的概念和特征 　　1.概念：指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)

2、保物權(quán)。 　　2.物權(quán)種類： 　　 　　3.特征： 　　 　　（二）物權(quán)的效力——排他、優(yōu)先、追及、物權(quán)請求 　　1.排他的效力　　 所有權(quán)的排他性 同一物之上不得存在兩個所有權(quán)，即一物一權(quán)。 【注意】只能有一個所有權(quán)，但所有權(quán)人可能是多個，物權(quán)也可能有多個。 他物權(quán)的排他性 同一物之上不能設(shè)立兩個在內(nèi)容上相互矛盾的他物權(quán) 【分析】同一物上兩個質(zhì)押權(quán)不行（轉(zhuǎn)質(zhì)情況除外）； 同一物上既有所有權(quán)又有抵押權(quán)可以； 同一物上既有所有權(quán)又有質(zhì)押權(quán)可以； 同一物上既有抵押權(quán)又有質(zhì)押權(quán)可以。 對世效力 物權(quán)的效力可以對抗權(quán)利人之外的一切不特定的人。 不可侵害性 物權(quán)

3、人行使權(quán)利，有權(quán)排斥他人的侵害和妨害 　　質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，為擔(dān)保自己的債務(wù)，經(jīng)出質(zhì)人同意，以其所占有的質(zhì)物為第三人設(shè)定質(zhì)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在原質(zhì)權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)范圍之內(nèi)，超過的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)于原質(zhì)權(quán)。 　　2.優(yōu)先的效力 　　 　　3.追及的效力 　　（1）一般情況：物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流通到什么人手中，所有人可以依法向物的占有人（無權(quán)占有人）索取，請求其返還原物。 　?。?）特殊情況：如善意取得制度，無法追及。 　　【示例】A租給B電腦，B賣給不知情的C，C支付對價拿走電腦，C取得所有權(quán)，不得追及。B需賠償A的損失。 　　4.物權(quán)請求權(quán)：請求他人返還原

4、物、排除妨礙、恢復(fù)原狀 　　【例題·單選題】下列關(guān)于物權(quán)效力的表述中，不正確的是（　）。 　　A.同一物上限制性物權(quán)優(yōu)先于其賴以設(shè)定的基礎(chǔ)性權(quán)利 　　B.同一物上同時存在有物權(quán)和債權(quán)時，均應(yīng)遵循物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原則 　　C.依據(jù)租賃合同所產(chǎn)生的債權(quán)，具有對抗物權(quán)變動的效果 　　D.抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償 　　[答疑編號6147040101] ? 『正確答案』B 『答案解析』選項B說法絕對，買賣不破租賃是債權(quán)優(yōu)于物權(quán)。 　?。ㄈ┪餀?quán)的分類 　　1.所有權(quán)和他物權(quán)——按對誰的物有物權(quán) 　　 定義 區(qū)別 權(quán)利主體 權(quán)利內(nèi)容 所有

5、權(quán) 對自己的財產(chǎn)所享有的權(quán)利 所有人 完全物權(quán)、最完整、最充分（占有、使用、收益和處分） 他物權(quán) 在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)，包括用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán) 非所有人 1.限制物權(quán)：沒依據(jù)和授權(quán)，不能行使處分權(quán)。 2.有期物權(quán)：只能在合同的有效期內(nèi)存在。 　　2.用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)——按設(shè)立的目的 　 用益物權(quán) 擔(dān)保物權(quán) 支配的價值 實體權(quán)（追求物的使用價值） 價值權(quán)（支配物所蘊含的交換價值） 權(quán)利性質(zhì) 不具有從屬性，不以用益物權(quán)人對所有人享有其他財產(chǎn)權(quán)利為其存在的前提 從屬物權(quán)，它以擔(dān)保物權(quán)人對擔(dān)保物的所有人或關(guān)系人享有債權(quán)為前提 存續(xù)期間 往往有明確的存

6、續(xù)期間 以債權(quán)的存在為前提 占有在權(quán)利行使中的地位 以占有標(biāo)的物為前提 不必對物進行有形的支配，而以無形支配為滿足 【特例】留置權(quán)、質(zhì)權(quán)也以對標(biāo)的物的占有為必要，但這種占有是權(quán)利的保持和公示的方法 物上代位性 不具有物上的代位性（用益物權(quán)均將確定地、終局性地歸于消滅，用益物權(quán)人不得請求物的所有人以其他物替補） 具有物上的代位性（標(biāo)的物毀損、滅失、被征用，可以從該保險金、賠償金、補償金中行使優(yōu)先受償權(quán)） 　　3.動產(chǎn)物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)、以權(quán)利為客體的物權(quán)——按客體的形態(tài) 　　（1）動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為交付。 　?。?）不動產(chǎn)物權(quán)的公示方法為登記。 　　（3）以權(quán)利為客體的物

7、權(quán)公示方法為或交付或登記。 　　 　　二、物權(quán)法概述 　　（一）物權(quán)法的基本原則——平等保護、物權(quán)法定、物權(quán)公示 　　1.平等保護原則 　　2.物權(quán)法定原則 種類法定 當(dāng)事人不得自由創(chuàng)設(shè)法律未規(guī)定的新物權(quán)，或約定改變現(xiàn)有法律規(guī)定的物權(quán)類型。 【示例】《物權(quán)法》未規(guī)定不動產(chǎn)質(zhì)權(quán)，就不得自行創(chuàng)設(shè)。 內(nèi)容法定 當(dāng)事人不得創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容不符的物權(quán)，也不得基于其合意創(chuàng)設(shè)與法定物權(quán)內(nèi)容相悖的物權(quán)。 【示例】法律規(guī)定動產(chǎn)質(zhì)押必須移轉(zhuǎn)占有，當(dāng)事人不得設(shè)立不轉(zhuǎn)移占有 　　3.物權(quán)公示原則 　　公示所提供的法律基礎(chǔ)具有公信力。凡是因信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進行的交易，在法律上

8、應(yīng)當(dāng)受到保護。 　　（1）方法：不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付。 　?。?）效力： 　?、俟旧е髁x。如果欠缺相應(yīng)的公示，則該法律行為不發(fā)生物權(quán)變動的效果，更不能發(fā)生對抗第三人的效力。 　　【示例】房屋買賣在變動時的公示方式是登記，故不經(jīng)登記，房屋所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。 　　 　　②公示對抗主義。雖未經(jīng)登記或交付，但在當(dāng)事人間仍發(fā)生物權(quán)變動的效力，只不過此物權(quán)變動的效果不得對抗不特定的第三人。 　　【示例】動產(chǎn)抵押采用對抗主義，簽了抵押合同，即使不登記抵押權(quán)也產(chǎn)生，但是若該動產(chǎn)被第三人取得，抵押權(quán)人就不得追及 　　 　　【例題·單選題】（2012年）2010年2月，甲的父母在購買住房時，

9、將房屋的所有權(quán)人登記為甲，并辦理了房產(chǎn)證。2011年6月，甲做生意急需大筆資金，便瞞著父母將該房屋賣給乙，并且辦理了過戶登記手續(xù)。甲的父母知情后，與乙就房屋產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生爭執(zhí)。甲的父母起訴至法院后，法院判決甲父母對訴爭房屋無所有權(quán)。法院的判決體現(xiàn)了物權(quán)法上的（?。┰瓌t。 　　A.物權(quán)區(qū)分 　　B.物權(quán)公示 　　C.物權(quán)法定 　　D.平等保護 　　[答疑編號6147040201] ? 『正確答案』B 『答案解析』本題考核點是物權(quán)公示原則。 　　【例題·多選題】物權(quán)法定原則是指物權(quán)的（　）由法律直接規(guī)定。 　　A.內(nèi)容 　　B.種類 　　C.拋棄 　　D.爭議解

10、決方式 　　E.救濟請求權(quán)的提出 　　[答疑編號6147040202] ? 『正確答案』AB 『答案解析』本題考核點是物權(quán)法定原則。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，物權(quán)的內(nèi)容和種類由法律直接規(guī)定。 　　（二）物權(quán)的保護 　　物權(quán)請求權(quán)： 　　1.返還原物的請求權(quán)——無權(quán)占有 　　2.消除危險、排除妨害請求權(quán)——可能或已經(jīng)妨害物權(quán) 　　3.恢復(fù)原狀請求權(quán)——毀損 　　4.損害賠償請求權(quán)——侵害物權(quán)，造成權(quán)利人損害 第二節(jié)　物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 　　一、物權(quán)變動的含義與原因 　?。ㄒ唬┪餀?quán)變動的含義 　　所謂物權(quán)的變動，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

11、。 　　（二）物權(quán)變動的原因 　　1.兩種變動原因： 因法律行為 因法律行為或當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生的物權(quán)變動——與當(dāng)事人主觀因素有關(guān) 【示例】合同行為 非依法律行為 因法律行為以外的因素而發(fā)生的物權(quán)變動——與當(dāng)事人主觀因素?zé)o關(guān) 【示例】死亡而導(dǎo)致的繼承行為 　　2.因法律行為引起物權(quán)變動的的法律事實： 原因性的事實 當(dāng)事人之間的合同 （1）原因行為遵守債權(quán)生效條件，依據(jù)《合同法》的規(guī)定。物權(quán)是否發(fā)生變動，不是該行為的生效要件。 （2）合同自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 結(jié)果性的事實 物權(quán)變動的事實 （1）物權(quán)變動的結(jié)果依靠物權(quán)法的規(guī)則來解

12、決，靠不動產(chǎn)登記和動產(chǎn)交付這種公示方式。 （2）合同生效，物權(quán)未變動，違約方承擔(dān)違約責(zé)任。 　　【例題·單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權(quán)變更登記。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的是（?。? 　　A.合同尚未生效 　　B.合同生效，但是甲有權(quán)解除合同 　　C.合同生效，乙有權(quán)要求甲辦理所有權(quán)變更登記并承擔(dān)其他違約責(zé)任 　　D.合同生效，乙得到所有權(quán) 　　[答疑編號6147040301] ? 『正確答案』C 『答案解析』合同自合同成立時生效；未辦

13、理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 　　二、不動產(chǎn)物權(quán)登記 　?。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)物權(quán)登記的種類 　　1.因法律行為引起物權(quán)變動的 登記生效 經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力 房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)（P137）、不動產(chǎn)抵押（P144） 登記對抗 物權(quán)變動不以登記為生效要件,而是以登記為對抗要件 （1）土地承包經(jīng)營權(quán)（P135）：自合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 （2）地役權(quán)（P140）：自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 　 　　2.非因法律行為的物權(quán)變動：不以登記為生效要件,但事后處分時仍要登記 公法上的行為

14、 因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。 繼承或受遺贈 因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。 事實行為 因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。 　　 　　3.不登記：依法屬于國家所有的自然資源 　　【例題·多選題】不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，可以發(fā)生效力的情形有（　）。 　　A.因人民法院的法律文書，導(dǎo)致物權(quán)變更的，自法律文書生效時發(fā)生效力 　　B.因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力

15、 　　C.因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力 　　D.因人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)消滅的，自征收行為完成時發(fā)生效力 　　E.因合法建造這種事實行為設(shè)立物權(quán)的，自登記時發(fā)生效力 　　[答疑編號6147040302] ? 『正確答案』ABC 『答案解析』本題考核點是不動產(chǎn)的物權(quán)變動。因人民法院、仲裁委員會的法律文書，人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定等行為生效時發(fā)生效力。D選項自征收決定時發(fā)生效力而不是行為完成時發(fā)生效力。E選項是合法建造這個事實就生效，不是登記時生效。

16、 　　【例題·單選題】下列物權(quán)中，其設(shè)立、變更未經(jīng)登記即不可發(fā)生效力的有（?。?。 　　A.建設(shè)用地使用權(quán) 　　B.國家所有的自然資源 　　C.地役權(quán) 　　D.土地承包經(jīng)營權(quán) 　　[答疑編號6147040303] ? 『正確答案』A 『答案解析』選項B，國家所有的自然資源不用登記。選項C、D，是不以登記為生效要件而是以登記為對抗要件。 　?。ǘ┬Я? 　　1.不動產(chǎn)登記的效力 　　自記載于不動產(chǎn)登記簿之日登記生效。 權(quán)利推定效力 登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。在錯誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。 善意保護效力（公信力）

17、 指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。 　　2.不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。 　?。ㄈ┗疽? 　　1.管轄：不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理。 　　2.收費：不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。 　　【例題·單選題】（2009年）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)登記費按（?。┦杖　? 　　A.件 　　B.面積 　　C.

18、體積 　　D.不動產(chǎn)價款的一定比例 　　[答疑編號6147040401] ? 『正確答案』A 『答案解析』不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。 　　（四）不動產(chǎn)登記的一般程序 　　登記機構(gòu)不得有下列行為： 　?。?）要求對不動產(chǎn)進行評估； 　　（2）以年檢等名義進行重復(fù)登記； 　?。?）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。 　?。ㄎ澹┨厥獾牡怯浿贫? 更正登記 權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。 異議登記

19、 （1）適用情形：不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。 （2）效力：登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護?！恢С稚埔馊〉? （3）臨時：申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。 （4）賠償：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。 預(yù)告登記 （1）作用：防一房多賣。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)，不發(fā)生物權(quán)效力。 （2）時效：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。 　　【例題·多選題】某房屋登記的所有人為

20、甲，乙認(rèn)為自己是共有人，于是向登記機構(gòu)申請更正登記。甲不同意，乙又于3月15日進行了異議登記。3月20日，丙打算買甲的房屋，但是到登記機構(gòu)查詢發(fā)現(xiàn)甲的房屋存有異議登記，遂放棄購買。乙申請異議登記后，發(fā)現(xiàn)自己的證據(jù)不足，遂對此事置之不理。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項中，正確的有（?。? 　　A.異議登記于3月31日失效 　　B.異議登記于4月16日失效 　　C.甲有權(quán)向乙請求賠償損失 　　D.甲有權(quán)向登記機構(gòu)請求賠償損失 　　E.甲有權(quán)向登記機構(gòu)或者乙請求賠償損失 　　[答疑編號6147040402] ? 『正確答案』AC 『答案解析』（1）選項AB：異議登記申請人在異

21、議登記之日起15日內(nèi)不起訴的，則異議登記失效；（2）選項CDE：異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人（而非登記機構(gòu)）請求損害賠償。 　　三、動產(chǎn)交付 　?。ㄒ唬﹦赢a(chǎn)交付的種類 普通動產(chǎn) 所有權(quán) 自交付時發(fā)生效力（交付生效） 抵押權(quán) 抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人（登記對抗） 質(zhì)權(quán) 質(zhì)權(quán)自出質(zhì)人交付質(zhì)押財產(chǎn)時設(shè)立（交付生效） 特殊動產(chǎn) 船舶、航空器和機動車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人——登記對抗 　?。ǘ┙桓兜奶厥庑螒B(tài) 　　 　　1.簡易交付：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占

22、有該動產(chǎn)的（如承租、借用），物權(quán)自法律行為生效時發(fā)生效力。 　　【記憶】買方先借（租）后買 　　 　　2.指示交付：動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權(quán)利代替交付?！ㄖ竭_第三人時生效 　　【示例】甲租用乙的相機，乙之后將相機賣給丙，乙指示甲直接將相機交付于丙，通過這種交付的方式代替現(xiàn)實交付，而這個指示通知到達甲的時候視為交付，發(fā)生了物權(quán)效力。 　　3.占有改定：動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力?！I賣合同 + 借用或保管合同（自第二個合同生效時視為交付） 　　【記憶】賣

23、方先賣后借（管） 　　【示例】甲購買乙的相機，買賣合同訂立后，乙表示相機已歸甲，但要求甲讓自己再用一個月，甲同意。表面看起來乙尚未向甲交付相機，但實際上已通過占有改定的方式交付，身份由賣方變?yōu)榱私栌梅?，從借用合同生效起視為交付? 　　【例題·單選題】（2010年）甲和乙簽訂了一份合同，合同中約定甲將自己的一套藏書賣給乙，且自合同生效之日起，甲借閱該套藏書一個月。根據(jù)《物權(quán)法》，該套藏書所有權(quán)轉(zhuǎn)移的交付方式是（　）。 　　A.現(xiàn)實交付 　　B.簡易交付 　　C.指示交付 　　D.占有改定 　　[答疑編號6147040403] ? 『正確答案』D 『答案解析』占有改定可以

24、理解為“賣方先賣后借”。 第三節(jié)　所有權(quán) 　　一、所有權(quán)概述 　?。ㄒ唬┧袡?quán)的概念和特征 　　1.定義：指所有人依法對自己的財產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 　　2.特征：完全物權(quán)、整體性、恒久性、彈力性（各項權(quán)能可以分離） 　　（二）所有權(quán)的權(quán)能——占有、使用、收益和處分 　　1.孳息：孳息為獨立物，所以蘋果樹上的蘋果、母牛肚子里的小牛不是孳息，只有母牛生出來的小牛才是孳息。 　 定義 例子 歸屬 天然孳息 依據(jù)物的自然性能或者物的變化規(guī)律而取得的收益 果樹所結(jié)果實 （1）有約定按約定 （2）一物之上既有所有權(quán)人，又有用益物權(quán)人的，

25、因該物產(chǎn)生的天然孳息由用益物權(quán)人取得。 法定孳息 依據(jù)一定法律關(guān)系而收取的孳息 租金 （1）有約定按約定 （2）按照交易習(xí)慣取得 　　【例題·多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的有關(guān)理論，下列選項中，屬于民法意義上孳息的有（?。?。 　　A.母牛腹中的小牛 　　B.蘋果樹上長著的蘋果 　　C.母雞生的雞蛋 　　D.每月出租房屋獲得的租金 　　E.本金產(chǎn)生的利息 　　[答疑編號6147040501] ? 『正確答案』CDE 『答案解析』原物、孳息屬于兩個物，尚在母牛腹中的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息，尚未與蘋果樹相分離的蘋果也不屬于孳息。 　?。ㄈ┧?/p>

26、權(quán)的取得 　　 　　1.善意取得 　　 要件 （1）善意：受讓人受讓財產(chǎn)時主觀上為善意； （2）有償：以合理的價格有償受讓； （3）公示：轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。 后果 （1）受讓人依照善意取得制度的規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)； （2）原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。 不適用 （1）法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物； （2）贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物（除非第三人從出賣同類物品的公共市場上買得） （3）無償、明顯低價受讓 （4）在受讓時知道或者應(yīng)當(dāng)知道 　　2.添附 形式 混合 指不同所有人的財產(chǎn)相互摻和，難以分

27、開并形成新財產(chǎn)。 【示例】雪碧和紅酒 附合 指不同所有人的財產(chǎn)緊密結(jié)合在一起而形成新財產(chǎn)，雖未達到混合的程度，但非經(jīng)拆毀不能達到原來的狀態(tài)。 【示例】房子刷漆 加工 指一方使用他人財產(chǎn)加工改造為具有更高價值的新的財產(chǎn)。 【示例】木材加工成家具 歸屬 （1）由當(dāng)事人協(xié)商處理 （2）協(xié)議不成，應(yīng)歸給新財產(chǎn)添附價值量大的一方所有，但其應(yīng)向原所有人給付適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。——價高者得，價低者獲補償 （3）如果取得新財產(chǎn)所有權(quán)的一方的添附系出于惡意，則原所有人除有權(quán)向其請求經(jīng)濟補償外，還有權(quán)要求其賠償因添附所造成的損失。 　　3.拾得遺失物 　　 　　【例題·單選題】（2011年

28、）以（?。┓绞饺〉秘敭a(chǎn)所有權(quán)，屬于原始取得。 　　A.受贈 　　B.征收 　　C.買入 　　D.互易 　　[答疑編號6147040502] ? 『正確答案』B 『答案解析』受贈、買入和互易都屬于繼受取得。 　　【例題·單選題】（2009年）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起（　）個月內(nèi)無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。 　　A.1 　　B.2 　　C.3 　　D.6 　　[答疑編號6147040503] ? 『正確答案』D 『答案解析』遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月無人認(rèn)領(lǐng)的，歸國家所有。 　　【例題·單選題】甲租用乙的

29、一臺筆記本電腦，后甲將該電腦轉(zhuǎn)讓給丙，丙知道該筆記本電腦為乙的財產(chǎn)，但仍然以明顯低于市場同類產(chǎn)品的價格受讓了該電腦，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列說法正確的是（?。?。 　　A.乙有權(quán)追回該電腦 　　B.丙取得該電腦的所有權(quán) 　　C.乙無權(quán)追回該電腦 　　D.該轉(zhuǎn)讓行為有效 　　[答疑編號6147040504] ? 『正確答案』A 『答案解析』題中的丙是惡意且支付了明顯低于市場價格的對價，所以不是善意取得，乙有權(quán)追回電腦。 　　（四）所有權(quán)的行使和消滅 絕對消滅 客體滅失 相對消滅 主體消滅、被依法轉(zhuǎn)讓、被依法強制消滅、被拋棄 　　（五）征收征用制度 　

30、 征收 征用 目的 為了公共利益的需要 因搶險、救災(zāi)等緊急需要 對象 限于集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn) 不動產(chǎn)和動產(chǎn) 后果 1.所有權(quán)發(fā)生了變化； 2.不存在返還的問題。 1.所有權(quán)沒有變化 2.使用權(quán)暫時發(fā)生變化，使用后仍應(yīng)當(dāng)返還被征用人。 補償 1.征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用 2.征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，依法給予拆遷補償；征收個人住宅的，還應(yīng)保障被征收人的居住條件。 單位、個人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征用或者征用后毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)給予補償。 　　二、國家所有權(quán)和集體所有

31、權(quán)、私人所有權(quán) 　　1.國家所有權(quán)——唯一性和統(tǒng)一性 專屬于國家所有 礦藏、水流、海域；城市的土地；無線電頻譜資源；國防資產(chǎn) 非專屬于國家所有 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；野生動植物資源；文物；基礎(chǔ)設(shè)施；農(nóng)村和城郊的土地等 　　【注意】專屬于國家所有的財產(chǎn)不適用善意取得。 　　2.集體所有權(quán) 　　3.私人所有權(quán) 　　【例題·單選題】下列不是只屬于國家所有的是（?。? 　　A.文物 　　B.無線電頻譜資源 　　C.國防資產(chǎn) 　　D.礦藏 　　[答疑編號6147040505] ? 『正確答案』A 『答案解析』野生動植物和文物是不太確定是屬于國家還是集體所有的

32、，即不是只屬于國家所有的，所以正確答案應(yīng)當(dāng)為A。 　　三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 　?。ㄒ唬I(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征 　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的“復(fù)合物權(quán)”。 權(quán)利的復(fù)合性 由三個因素復(fù)合而成 專有所有權(quán)的主導(dǎo)性 1.取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán)； 2.專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小； 3.只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨登記。 一體性 不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時，應(yīng)將三者同時進行 　　（二）專有所有權(quán) 　　專有所有權(quán)是指區(qū)分所有

33、權(quán)人對專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 　?。?）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 　?。?）住改商：業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。 　?。ㄈ┕灿兴袡?quán) 　　1.定義：共有所有權(quán)是指業(yè)主對建筑物內(nèi)房屋的專有部分以外的部分享有的共有權(quán)?！坏靡苑艞墮?quán)利為由不履行義務(wù)。 　　2.共有的部分： 　?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 　?。?）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。 　　（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場

34、所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 　　（4）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 　?。?）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。 　?。ㄋ模┕餐芾頇?quán) 　　業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 1.制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則； 2.制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約； 3.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； 4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； 經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（1/2+1/2） 1.籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資

35、金； 2.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施 經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意（2/3+2/3） 　　【總結(jié)】與建筑物有關(guān)的為2/3+2/3，其余為1/2+1/2。 　　【例題·單選題】我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！边@一規(guī)定表明（　）。 　　A.建筑物區(qū)分所有權(quán)中業(yè)主對共有部分享有的是公有權(quán) 　　B.業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)登記時需要對共有權(quán)作單獨登記 　　C.建筑物區(qū)分所有權(quán)中的專有部分所有權(quán)、共存部分共有權(quán)及成員權(quán)是一體的，不可分離 　　D.建筑物區(qū)

36、分所有權(quán)的各部分權(quán)利可以分別變動或者轉(zhuǎn)移 　　[答疑編號6147040506] ? 『正確答案』C 『答案解析』本題考核建筑物區(qū)分所有權(quán)。（1）題干表明了建筑物區(qū)分所有權(quán)的三要素。其他選項都不能由題干推出。業(yè)主對建筑物的共有部分享有的是共有權(quán)，而不是公有權(quán)，選項A錯誤。（2）建筑物區(qū)分所有權(quán)成立登記時，只登記專有部分所有權(quán)，而共有權(quán)及成員權(quán)并不單獨登記，選項B錯誤。（3）建筑物區(qū)分所有權(quán)的各部分權(quán)利變動時，須一體變動，選項D錯誤。 　　四、相鄰關(guān)系 　　相鄰關(guān)系是指不動產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?！?/p>

37、定要求， 不是獨立的物權(quán) 相鄰用水、排水關(guān)系 對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。 因通行產(chǎn)生的相鄰關(guān)系 不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 因修建施工、防險發(fā)生的相鄰關(guān)系 不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。 因通風(fēng)、采光發(fā)生的相鄰關(guān)系 建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。 相鄰排污關(guān)系 不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染

38、物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。 相鄰防險關(guān)系 不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。 　　五、共有 　　（一）共有概述 　　1.概念：指兩個或兩個以上的主體（多個所有權(quán)人）就同一不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有所有權(quán)?！皇且环N獨立的所有權(quán)類型 　　2.種類：按份共有和共同共有。 　?。ǘ┌捶莨灿? 　　1.判斷標(biāo)準(zhǔn)：共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。 　　2.份額的劃分：享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額

39、享有。（約定→出資額→等額） 　　3.權(quán)利義務(wù) 占有、使用、收益（按份額享受） 按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。但對共有財產(chǎn)的使用方法，應(yīng)由全體共有人協(xié)商確定。 管理財產(chǎn)（約定→均有） 有權(quán)按照約定管理共有財產(chǎn)。有約定按約定；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。 處分份額 ①按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。 ②共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。 處分共有財產(chǎn)（約定→2/3） 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，但共

40、有人之間另有約定的除外。 費用承擔(dān)（約定→份額） 按照各自的份額享有權(quán)利，同時也要按各自的份額分擔(dān)義務(wù)。對共有物的管理費用，有約定按約定，沒約定或約定不明，按份額負(fù)擔(dān)。 共有物的分割（約定→隨時） 有約定按約定，沒有約定或者約定不明確的：按份共有人可以隨時請求分割 共同債務(wù) 對外承擔(dān)責(zé)任后，對內(nèi)按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù) 　　【例題·單選題】甲、乙、丙共有一套房屋，其應(yīng)有部分各為1/3。為了提高房屋的價值，甲主張將此房的地面鋪上木地板，乙表示贊同，但丙反對。下列正確的是（　）。 　　A.因沒有經(jīng)過全體共有人同意，甲、乙不得鋪木地板 　　B.因甲、乙的份額已占份

41、額的2/3以上，故甲、乙可以鋪木地板 　　C.甲、乙只能在自己的應(yīng)有部分上鋪木地板 　　D.若甲、乙堅持鋪木地板，則需先分割共有房屋 　　[答疑編號6147040601] ? 『正確答案』B 『答案解析』處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外 　?。ㄈ┕餐灿? 　　共同共有是指兩個或兩個以上的法人或公民，根據(jù)某種共同關(guān)系（如夫妻關(guān)系、共有所有權(quán)）而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。 份額的確定 共有財產(chǎn)不分份額，只有在共同共有關(guān)系終止時，才能確定各共有人

42、的份額，以分割共有財產(chǎn)。 【鏈接】按份共有：享有的份額，沒有約定或約定不明的，按出資額確定；不能確定出資額，視為等額享有。 處分共有財產(chǎn)（約定→全體） 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 【鏈接】按份共有：經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，另有約定除外。 所有權(quán) 共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有。 【鏈接】按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。 費用承擔(dān) 各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。對共有物的管理費用及其他，有約定按約定；沒有約定或約定不明，共同共有人共同負(fù)擔(dān)

43、。 【鏈接】按份共有：按照各自的份額享有權(quán)利，按各自的份額分擔(dān)義務(wù)。 共有物的分割 有約定按約定，沒有約定或者約定不明確的，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。但是造成損害要賠償。 共同債務(wù) 對外承擔(dān)責(zé)任后，對內(nèi)共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。 【鏈接】對外承擔(dān)責(zé)任后，對內(nèi)按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù) 　?。ㄋ模┕灿形锏姆指? 　　協(xié)商確定→達不成協(xié)議，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以分割并且不會因分割減損價值的，應(yīng)當(dāng)對實物予以分割（實物分割，如一堆蘋果分三份）；難以分割或者因分割會減損價值的，應(yīng)當(dāng)對折價（折價分割，如一頭牛賣了3000元，每人分10

44、00元）或者拍賣、變賣取得的價款（變價分割，如一頭牛整個歸甲，甲給乙、丙各1000元）予以分割。 　?。ㄎ澹┮蚬灿胸敭a(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務(wù) 　　1.對外連帶： 　　2.對內(nèi)： 　　（1）按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù) 　　（2）共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。 　　 第四節(jié)　用益物權(quán) 　　一、用益物權(quán)概述 　　1.定義：用益物權(quán)是對他人所有（他物權(quán)）的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權(quán)）的權(quán)利。 　　2.分類：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)）。 　　【例題·單選題】（

45、2009年）下列物權(quán)中，屬于用益物權(quán)的是（?。?。 　　A.土地承包經(jīng)營權(quán) 　　B.抵押權(quán) 　　C.留置權(quán) 　　D.質(zhì)權(quán) 　　[答疑編號6147040602] ? 『正確答案』A 『答案解析』選項B、C、D均屬于擔(dān)保物權(quán)。 　　二、土地承包經(jīng)營權(quán) 設(shè)立 土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！怯泴怪髁x 程序 縣級以上地方人民政府發(fā)證 期限 耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年 流轉(zhuǎn) 1.流轉(zhuǎn)權(quán)：采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。 （1）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的

46、剩余期限。 （2）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。 （3）土地承包經(jīng)營權(quán)的變更需要向縣級以上地方人民政府申請登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 2.求償權(quán)：承包地被征收的，土地承包經(jīng)營權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補償。 限制 承包期內(nèi)，發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。 　　【例題·單選題】（2011年）根據(jù)《物權(quán)法》，耕地的承包期為（?。┠?。 　　A.30 　　B.30～50 　　C.50 　　D.30～70 　　[答疑編號6147040603] ? 『正確答案』A 『答案解析』本題考核土地承包經(jīng)營權(quán)期限。耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林

47、地的承包期為30～70年。 　　三、建設(shè)用地使用權(quán) 　　建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或其他組織對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)造物及其附屬設(shè)施。 取得 1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。 （1）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓。 （2）出讓方式設(shè)立，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。 2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立?！怯浬? 內(nèi)容 1.限制：不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批

48、準(zhǔn)。 2.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈與或者抵押。 （1）使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。 （2）轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當(dāng)向登記機構(gòu)申請變更登記。 3.房隨地走、地隨房走、房地一體： （1）建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。——房隨地走 （2）建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。——地隨房走 屆滿后果 1.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。 2.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間

49、屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。 　　四、宅基地使用權(quán) 　　1.概念：宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進行占有和使用的權(quán)利。 　?。?）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利； 　?。?）農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權(quán)利； 　?。?）權(quán)利可以繼承。 　　2.設(shè)立及變動 　?。?）宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。 　　（2）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。 　　 　　五、地役權(quán) 　　（一）地役權(quán)概述 　　1.定義：指按照合同的約定，利用他人的不動產(chǎn)，以提高自己的

50、不動產(chǎn)效益的他物權(quán)。 　　享受使用便利的不動產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動產(chǎn)則稱為供役地。 　　【示例】小學(xué)為方便做地鐵，與旁邊的研究院約定，學(xué)校借研究院道路通行，每年1萬元 　　2.特征： 從屬性和不可分性 （1）設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。 （2）地役權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。 （3）地役權(quán)不得單獨抵押。在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 （4）需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享

51、有地役權(quán)。 （5）供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對受讓人具有約束力。 容忍義務(wù) 地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對方應(yīng)盡容忍或不作為的義務(wù)。 有期限 地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過用益物權(quán)的剩余期限。 ?。ǘ┑匾蹤?quán)的設(shè)定 　　1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！怯泴怪髁x 　　2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)?！瘸邪?，再地役，需同意 　?。ㄈ┑匾蹤?quán)的消滅 　　1.供役地權(quán)利

52、人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅： 　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)； 　　（2）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費用。 　　2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記。 　　【例題·單選題】（2012年）村民甲的承包地與村民乙的承包地相鄰，甲為通行的便捷與乙約定：甲在乙的承包地上開辟一條一米寬的道路，甲為此向乙一次性支付5000元。甲通過該約定獲得的權(quán)利是（?。? 　　A.建設(shè)用地使用權(quán) 　　B.相鄰權(quán) 　　C.土地承包經(jīng)營權(quán) 　　D.地役權(quán) 　　[答疑編號6147040604] ? 『正

53、確答案』D 『答案解析』本題考核地役權(quán)。甲與乙約定可以排除B選項，因為相鄰權(quán)不是約定。甲為此向乙一次性支付5000元很明顯可以看出是地役權(quán)。 　　【例題·多選題】根據(jù)物權(quán)法理論，地役權(quán)是（?。┑奈餀?quán)。 　　A.存在于他人特定動產(chǎn)之上 　　B.具有從屬性 　　C.具有不可分性 　　D.為需役地的便利根據(jù)合同約定而設(shè)定 　　E.以對土地的占有為要件 　　[答疑編號6147040605] ? 『正確答案』BCD 『答案解析』（1）選項A：地役權(quán)是存在于他人“不動產(chǎn)”上的物權(quán)；（2）選項E：地役權(quán)的享有不以對土地的占有為要件。 第五節(jié)　擔(dān)保物權(quán)

54、 　　一、擔(dān)保物權(quán)概述 　　（一）擔(dān)保物權(quán)及其特點 　　1.定義：擔(dān)保物權(quán)是指以確保債務(wù)的清償為目的，在債務(wù)人或第三人的特定財產(chǎn)或者權(quán)利上設(shè)立的他物權(quán)。 　　2.種類：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán) 　　3.特征： 　?。?）優(yōu)先受償性 　?。?）從屬性：擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。 　?。?）不可分性： 　　①債權(quán)部分消滅時，債權(quán)人仍就未清償部分的債權(quán)對擔(dān)保權(quán)的全部行使權(quán)利。 　　②擔(dān)保物部分滅失，殘存部分仍擔(dān)保債權(quán)全部。 　　（4）物上代位性：擔(dān)保期間，擔(dān)保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。 　　（二）擔(dān)保合同 　　1

55、.抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！餮浩跫s的禁止 　　2.質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有?！髻|(zhì)契約的禁止 　　（三）擔(dān)保物權(quán)的效力 　　1.擔(dān)保范圍：主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。 　　2.人保、物保并存 　?。?）有約定的：根據(jù)當(dāng)事人的約定確定承擔(dān)責(zé)任的順序 　?。?）沒有約定或約定不明的： 　　①物保是“主債務(wù)人”提供的：有先后順序 　　債權(quán)人先就債務(wù)人的物的擔(dān)保求償，保證在物的擔(dān)保不足清償時承擔(dān)補充清償責(zé)任。 　　

56、②物保是“第三人”提供的：沒有先后順序 　　保證與物的擔(dān)保居于同一清償順序，債權(quán)人既可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，也可以對擔(dān)保物行使擔(dān)保物權(quán)。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向“債務(wù)人”追償（NOT其他擔(dān)保人）。 　　 　　【例題·單選題】甲與乙簽訂了一份借款合同，甲為借款人，借款30萬元。甲以自有的10萬元的汽車作為抵押擔(dān)保，甲又請求丙為合同提供保證擔(dān)保。合同到期后，甲無力償還。如果對擔(dān)保責(zé)任約定不明確，下列說法正確的是（　）。 　　A.乙應(yīng)當(dāng)先要求甲以抵押承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任 　　B.乙應(yīng)當(dāng)先要求丙以保證承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任 　　C.乙即可以先要求甲承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，也可以先要求丙承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任

57、 　　D.因為沒有約定，丙不承擔(dān)保證責(zé)任 　　[答疑編號6147040701] ? 『正確答案』A 『答案解析』債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)。 　　二、抵押權(quán) 　　（一）抵押權(quán)的概念及特征 　　指為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人以該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。 　　（二）抵押財產(chǎn)的范圍 可以抵押（不動產(chǎn)和動產(chǎn)） （1）建筑物和其他土地附著物； （2）建設(shè)用地使用權(quán)； （3）以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)；

58、 （4）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品； （5）正在建造中的建筑物、船舶、航空器； （6）交通運輸工具； （7）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財產(chǎn)。 不得抵押 （1）土地所有權(quán)； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； （3）學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施； （4）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)； （5）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)； （6）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。 特殊條款 （1）城市： ①以建筑物抵押，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

59、一并抵押——地隨房走 ②以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，該土地上的建筑物一并抵押——房隨地走 （2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)： 鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押——只能地隨房走 　　【例題·多選題】（2012年）根據(jù)《物權(quán)法》，可以作為抵押物的財產(chǎn)有（ ）。 　　A.交通運輸工具 　　B.建筑物 　　C.被查封的機器 　　D.建設(shè)用地使用權(quán) 　　E.正在建造中的航空器 　　[答疑編號6147040702] ? 『正確答案』ABDE 『答案解析』本題考核抵押財產(chǎn)的范圍。根據(jù)規(guī)定，依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)不得

60、抵押。 　　【例題·單選題】（2009年）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以設(shè)定抵押權(quán)的是（　）。 　　A.著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán) 　　B.匯票 　　C.應(yīng)收賬款 　　D.以拍賣方式取得的荒地的土地承包經(jīng)營權(quán) 　　[答疑編號6147040703] ? 『正確答案』D 『答案解析』選項A、B、C設(shè)定的是質(zhì)權(quán)，不能設(shè)定抵押權(quán)。 　　【例題·單選題】（2008年）根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列權(quán)利中，可以作為抵押標(biāo)的的是（?。? 　　A.應(yīng)收賬款 　　B.著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán) 　　C.債券 　　D.建設(shè)用地使用權(quán) 　　[答疑編號6147040704]

61、 ? 『正確答案』D 『答案解析』選項A、B、C屬于質(zhì)押的范圍，不能用于抵押。 　　（三）抵押權(quán)的設(shè)立 登記生效（不動產(chǎn)） 1.建筑物和其他土地附著物 2.建設(shè)使用地承包經(jīng)營權(quán) 3.荒地等土地承包經(jīng)營權(quán) 4.正在建造的建筑物 抵押權(quán)自登記之日起設(shè)立。 未辦理登記，不影響抵押合同生效 登記對抗（動產(chǎn)） 1.生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品 2.正在建造中的船舶、航空器 3.交通運輸工具 抵押權(quán)自抵押合同生效時設(shè)立。 未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 　　【例題·多選題】甲以自有的一批布匹作抵押向乙借款，甲乙簽訂了抵押合同，但未辦理抵押登記。在抵押期間

62、，甲擅自便將該批布匹賣給了善意第三人丙，并已交貨付款完畢。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列表述中，正確的有（　）。 　　A.甲與乙之間的抵押合同有效 　　B.丙無權(quán)取得對該批布匹的所有權(quán) 　　C.乙的抵押權(quán)可以對抗受讓人丙的所有權(quán) 　　D.乙的抵押權(quán)不得對抗受讓人丙的所有權(quán) 　　E.乙在債務(wù)到期時能實現(xiàn)對布匹的抵押權(quán) 　　[答疑編號6147040705] ? 『正確答案』AD 『答案解析』甲與乙之間債的關(guān)系成立，抵押合同有效。丙是善意第三人，是物的所有權(quán)人，乙的抵押權(quán)不得對抗丙，只能找甲要求賠償。 　?。ㄋ模┑盅簷?quán)的效力 　　1.抵押權(quán) VS 出租 　　 　

63、　（1）先出租后抵押，租賃權(quán)優(yōu)先：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。 　?。?）先抵押后出租，抵押權(quán)優(yōu)先：抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。 　　2.轉(zhuǎn)讓抵押物 　　 　?。?）抵押權(quán)人同意 　　抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得價款向抵押權(quán)人提前清償或者提存；轉(zhuǎn)讓價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。 　　（2）未經(jīng)抵押權(quán)人同意 　　抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人“代為清償全部債務(wù)”消滅抵押權(quán)的除外。 　　3.保全抵押物 　　抵押人的行為足以使

64、抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。 　　【例題·單選題】甲將房屋一間作抵押向乙借款80萬元。抵押期間，知情人丙向甲表示愿以120萬元購買甲的房屋，甲也想將抵押的房屋出賣。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，下列各項中，正確的是（?。?。 　　A.甲有權(quán)將該房屋出賣，但須事先告知抵押權(quán)人乙 　　B.甲可以將該房屋出賣，不必征得抵押權(quán)人乙的同意 　　C.甲可以將該房屋賣給丙，但應(yīng)征得抵押權(quán)人乙的同意 　　D.甲無權(quán)將該房

65、屋出賣，因為房屋上已設(shè)置了抵押權(quán) 　　[答疑編號6147040706] ? 『正確答案』C 『答案解析』抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。 　?。ㄎ澹┑盅簷?quán)的實現(xiàn) 　　1.實現(xiàn)方式：債務(wù)人不履行到期債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起1年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。 　　權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。 　　2.孳息：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生

66、當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自“扣押之日”起抵押權(quán)人“有權(quán)收取”該抵押財產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。 　　3.抵押權(quán)次序：同一財產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，價款依照下列規(guī)定清償： 　　①抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償。 　?、诘盅簷?quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償。 　　③抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償?！　? 　　 　　4.建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。 　　5.抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護。 　　【例題·單選題】（2010年）張某以其坐落在某市市中心的一處房屋（價值210萬元）作抵押，分別從甲銀行和乙銀行各貸款100萬元。張某與甲銀行于6月5日簽訂了抵押合同，6月10日辦理了抵押登記；與乙銀行于6月8日簽訂了抵押合同，同日辦理了抵押登記。后因張某無力還款，甲銀行、