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1、現(xiàn)代花園房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目 可行性研究報告 現(xiàn)代花園項目可行性研究報告 第一■章 總 論 錯誤! 1.1 項目概要 錯誤! 1.2 可行性研究報告編制依據(jù) 錯誤! 1.3項目區(qū)簡介及建設(shè)單位概況 錯誤! 1.4 可研報告研究內(nèi)容 錯誤! 1.5可研報告研究結(jié)論、問題及建議 錯誤! 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性和可行性 錯誤! 2.1 建設(shè)背景 錯誤! 2.2項目建設(shè)的必要性 錯誤! 2.3項目建設(shè)的可行性 錯誤! 第三章 項目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模 錯誤! 3.1 項目建設(shè)內(nèi)容 錯誤! 3.2 建設(shè)規(guī)模 錯誤! 第四章 場址選擇及建設(shè)條件 錯誤! 4

2、.1場址現(xiàn)狀 錯誤! 4.2 建設(shè)條件 錯誤! 第五章 工程方案 錯誤! 5.1方案設(shè)計指導(dǎo)思想及原則 錯誤! 5.2 建筑設(shè)計 錯誤! 5.3結(jié)構(gòu)設(shè)計 錯誤! 5.4給排水設(shè)計 錯誤! 5.5暖通設(shè)計 錯誤! 5.6電氣及弱電設(shè)計 錯誤! 5.7消防設(shè)計 錯誤! 第六章 能源和資源節(jié)約措施 錯誤! 6.1能源節(jié)約措施 錯誤! 6.2 建筑節(jié)能具體措施 錯誤! 6.3給排水資源節(jié)約措施 錯誤! 6.4電氣節(jié)能具體措施 錯誤! 6.5供熱系統(tǒng)節(jié)能技術(shù)措施 錯誤! 第七章 環(huán)境影響評價 錯誤! 7.1 環(huán)境影響 錯誤! 7.2 保護措施 錯誤

3、! 7.3 安全保護措施 錯誤! 7.4 環(huán)境影響評價結(jié)論 錯誤! 第八章 組織機構(gòu) 錯誤! 8.1 管理機構(gòu) 錯誤! 8.2項目組織管理 錯誤! 第九章 工程管理及實施計劃 錯誤! 9.1項目建設(shè)管理原則 錯誤! 9.2 工程管理 錯誤! 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽

4、。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 9.3 項目實施步驟 錯誤! 44 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定義書簽。 未定

5、義書簽。 未定義書簽。 9.4 項目實施進度計劃 錯誤! 第十章 勞動安全、衛(wèi)生與消防 錯誤! 10.1 勞動安全與衛(wèi)生 錯誤! 10.2 消防安全 錯誤! 第十一章 投資估算及資金籌措 錯誤! 11.1 估算依據(jù)及內(nèi)容 錯誤! 11.2 投資估算 錯誤! 11.3資金籌措 錯誤! 12.1 招標(biāo)依據(jù) 錯誤! 12.2 工程招標(biāo) 錯誤! 第十三章 社會影響分析及評價 錯誤! 13.1項目社會評價的依據(jù) 錯誤! 13.2 建設(shè)地區(qū)基本的社會環(huán)境情況 錯誤! 13.3 社會影響分析 錯誤! 13.4 項目在建設(shè)、運營中的社會風(fēng)險分析 錯誤! 13.

6、5 社會評價結(jié)論 錯誤! 第十四章 結(jié)論及建議 錯誤! 14.1 結(jié)論 錯誤! 14.2 項目建議 錯誤! 第十五章 附表、附圖、附件 錯誤! 15.1 附表 錯誤! 15.2 附圖 錯誤! 15.3 附件 錯誤! 、總 論 一. 項目背景 1. 項目名稱：現(xiàn)代花園 2. 承辦單位概況 承辦單位是蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集團公司，注冊資本 3000萬元，開發(fā)資質(zhì)為一 級。公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司 實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承 "誠信、合作、卓越、創(chuàng) 新"的經(jīng)營理念，開拓進取。 蒲氏房地產(chǎn)開發(fā)集

7、團公司的經(jīng)營宗旨是： 為客戶創(chuàng)造生活--提供高質(zhì)量的住宅產(chǎn)品和服務(wù)，讓人們的生活更加簡便、 高效、豐富多彩； 為社會創(chuàng)造價值--服務(wù)社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現(xiàn)蒲氏房地 產(chǎn)集團的社會價值； 為員工創(chuàng)造機會--創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生 活質(zhì)量； 為股東創(chuàng)造回報--以長遠利益回報蒲氏集團股東。 3. 可行性研究報告編制依據(jù) （1） 項目建議書及其批復(fù)文件 （2） 國家及武漢市頒布的相關(guān)法律、法規(guī)、政策 （3） 武漢市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標(biāo)綱要 （4） 武漢市2001、2002年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 （5） 武漢市城市總

8、體規(guī)劃大綱（2000—2020年） （6） 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃 （7） 房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額 （8） 《武漢市市區(qū)基準(zhǔn)地價》 （9） 武漢市及項目周邊地區(qū)市場調(diào)研和現(xiàn)場勘察資料 （10） 投資項目方簽定的協(xié)議書或意向書 （11） 編制《報告》的委托合同 （12） 其他有關(guān)依據(jù)資料 4. 項目提出的理由與過程 房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟的重要組成部分， 是國民經(jīng)濟的重要支柱之一。發(fā)展 房地產(chǎn)經(jīng)濟有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)整， 從而促進國民經(jīng)濟健康 持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟（尤其住宅經(jīng)濟）是我國新的經(jīng)濟增長點，發(fā)展房地 產(chǎn)經(jīng)

9、濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動經(jīng)濟，滿足廣大人民群眾 的住房需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟。我們公司為了響應(yīng)國家的安居工程， 決 定規(guī)劃、開發(fā)現(xiàn)代花園。 東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之一， 是華中人才、技 術(shù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的 企業(yè)已達35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機電一體 化、新材料、激光三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。關(guān)東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資， 發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的主要基地。 近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認(rèn)真總結(jié)了十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)驗和新區(qū)建設(shè)中存在 的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)

10、建面向 21世紀(jì)的集產(chǎn)、學(xué)、 研、居為一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的武漢科技新城的奮斗目標(biāo)。 現(xiàn)代花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動?xùn)|湖高新熱電 公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī) 劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。 二. 項目概況 1. 擬建地點 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 2. 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 自有資金為3000萬元，現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地 10萬平方米，建筑面積 12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1

11、.3萬平方米?？偩幼魯?shù)996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%小區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、 配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所等設(shè)施。 我國已經(jīng)進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、 開發(fā)“現(xiàn)代花園”，致力于為在東湖高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校 院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較 好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。 整個花園小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。 溫馨是一種感覺，是人生美好的向往 溫馨是一種品位，是人生獨到的見解 溫馨是家的元素，是人生永恒的主題 溫

12、馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認(rèn)知，是源于對 生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫 馨的家。 3. 主要建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨水、污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可 以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi) 配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000千伏安

13、。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進行。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831 開設(shè)下屬分局解決。 4. 項目投入總資金及效益情況 本項目投入自有資金3000萬元，貸款5002.61萬元，再加上房屋預(yù)售款，共 投入總資金14828.67萬元。 本項目完成后，預(yù)

14、計銷售收入為23185.92萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)） 稅金及附加1247.54萬元、所得稅2346.21萬元、提取法定盈余公積金及公益金 857.43萬元后，預(yù)計累計未分配利潤為 3906.08萬元。 5. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 占地總面積 平方米 100000 總建筑面積 平方米 129000 居住建筑面積 平方米 116460 公共建筑面積 平方米 13000 居住居數(shù) 戶 996 平均每戶建筑面積 平方米 130 平均每戶居住人數(shù) 人 3.2 容積率 1.29 綠化率 % 45 住宅棟

15、數(shù) 棟 45 平均層數(shù) 層 6.53 地下車庫面積 平方米 4820 停車位 個 240 三. 問題與建議 考慮到現(xiàn)代花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階 層，結(jié)合他們的消費心理和消費結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場, 娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調(diào)查，選擇適合不 同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設(shè)很大程度上依賴于光谷 的發(fā)展，因而，在建設(shè)的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項 目的社會效益。 1、市場預(yù)測 一. 市場調(diào)查 據(jù)2002年武房指數(shù)報告顯示：房地產(chǎn)綜合物業(yè)價格為29

16、68.76元/m2,住宅平 均價格為2017.31元/m2寫字樓平均價格為4149.16元/m2從市場形態(tài)來看,全市 各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。 目前武漢市住宅市場供應(yīng)上,住宅面積在100m2以下的占總量的4%住宅面 積在101--120的占總量的32%,121--140占總量的45%,141--160的占總量的 5%,161--180占總量的10%,180以上的占總量的4%。從以上統(tǒng)計結(jié)果 看,120m2--140m2的住宅面積目前是武漢市住宅市場上供應(yīng)的主力 ，市場接受程 度最高。 購房者能承受多高的房價，是房地產(chǎn)市場上最為關(guān)心的問題，根據(jù)我們這次 調(diào)查結(jié)果，購房者對購房總價格的承受能

17、力如下：承受總價格在20萬以下的占 33%,承受總價格在21--30萬之間的占30.5%承受總價格在31--40萬的占24.50% 承受總價格在41-50萬的占8%,承受總價格在50萬以上的占4% 以上調(diào)查結(jié)果顯示，武漢市購房者所能承受的價格在 20-30萬之間，比例占 到總量的60%以上,可見是主要購買力的承受范圍。 另外，重點調(diào)查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產(chǎn)市場及項目周邊的主要樓 盤銷售狀況。在2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 1488.67點，比上季度 上漲了 36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了 57.68 元/平方米，漲幅為2.54%。

18、洪山區(qū)住宅價格指數(shù) 季度 洪山區(qū)指數(shù) 2001第四季度 1145.39 2002第一季度 1273.52 2002第二季度 1327.12 2002第三季度 1451.75 2002第四季度 1488.67 洪山區(qū)住宅價格物業(yè)指數(shù) -i-wy v 1^00 1400 1300 1200 1100 1451 T5 14&3.B7 L2T31 52 1〔亦 如 Z 0D1軍第匹爭度 EOO弄第二爭度 觀盟隼第三孝度 1145.33

19、 1273. 52 1327 12 1451. n 14S8.67 2002年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000元/平方米左右，且銷售 情況良好：書香門第售罄，均價在 3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是 該區(qū)域樓盤有充足的消費群體一一高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資 者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看， 武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務(wù)寫 字樓或商住樓。 在楚雄大道沿線聚集了名都花園

20、、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城 等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在 1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購 房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當(dāng)代光谷 智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體 本季度價格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、 新開盤的明澤?半島尊邸和南湖 山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低， 取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新 開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈 現(xiàn)別墅化、大戶型

21、化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學(xué)府佳園三期， 平均 價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目 均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方 米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季 也銷售了 4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈 良好態(tài)勢。 二. 產(chǎn)品供需預(yù)測 根據(jù)調(diào)查，目前武漢市房地產(chǎn)投資大幅增加， 2001年上半年武漢完成住宅 建設(shè)投資39.47億元，比去年同期增長47.17%,施工面積達到958.2萬平方米。 20

22、02年總投資額為132.5億元，同比增長14.9%。其中住宅投資99.39億元，同 比增長15.4%,占總投資的75%經(jīng)濟房開發(fā)投資13.65億元，占總投資的10.3%. 從銷售投資比率來看，98年銷售額只占到投資額的43.78%, 99年上升到60% 在2002年，全市銷預(yù)售總面積為759.32萬川（其中住宅銷售面積393.13萬卅） 同比增長17.17%;總銷售額為118.55億元，同比增長26.62%。虹景花園、華城 花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量， 再結(jié)合入住武漢光谷的高科技公司的 不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大， 另外國 家對居民購買住宅的金融

23、政策支持 （貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提 高。據(jù)此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。 三. 價格預(yù)測 據(jù)調(diào)查，今年武漢市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2002年項目相比，這些項目無論在質(zhì)量，還是在規(guī)劃設(shè)計上，都將會再上一個 檔次，從而拉動武漢市房價繼續(xù)走高。 今年武漢市基礎(chǔ)建設(shè)將要快速發(fā)展。 幾處 大型房屋拆遷改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，為武漢市商品房的銷售提供了 契機，這將導(dǎo)致武漢市商品房價格出現(xiàn)上漲趨勢。今年武漢市房價升幅在 10%左 右，其中適用房升幅達20%從原因上看，主要有四： 1. 在政府土地供應(yīng)政策與方式變化的情況下，

24、 地價上升。住宅集中區(qū)地段周 邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應(yīng)，帶動地價上升。 2. 需求量大。從目前我市房地產(chǎn)的消費市場來看，有 84.6%的消費者都采用 了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更 希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得 市場積累的需求量在短時期內(nèi)釋放出來。 3. 購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加， 使 居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入， 銀行按揭到位，國家 對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高， 致使房價上漲。 4?住宅

25、品質(zhì)的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經(jīng)濟的發(fā)展，居民對住宅 的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住 宅的品質(zhì)以及物業(yè)管理服務(wù)的要求的提高。最終導(dǎo)致價格上揚。 5. 競爭激烈，由于房地產(chǎn)市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢 以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房 地產(chǎn)發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保 利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使武漢房地產(chǎn)市場的競爭更為激烈化。 綜上所述，再結(jié)合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)內(nèi)房屋銷售大 約每平方米1800—2200元。 四. 競爭

26、力分析 外地企業(yè)紛紛進入武漢。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產(chǎn) 發(fā)展水平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐武漢以爭奪市場。深圳萬科、 浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來， 使武漢房地產(chǎn)市場 的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質(zhì)量。 另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)顯現(xiàn)，目前在武漢市 居民購房消費中，企業(yè)知名度已經(jīng)成為重要的參考因素。 無論是開發(fā)公司還是規(guī) 劃設(shè)計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞， 尤其是國內(nèi)知名的地產(chǎn)商和外域、 外省的著名規(guī)劃設(shè)計公司，以其先進的理念推 出的樓盤都收

27、到了良好的市場效果。 鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市 民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”， 靠近東湖和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣 息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于武漢近年來的高速發(fā)展， 致使周邊 居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應(yīng)小 于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。 據(jù)此我們有理 由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。 五. 市場風(fēng)險分析 1. 該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層， 周 邊高

28、校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。由于他們： 1） 職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來，教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經(jīng) 濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職 工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園 區(qū)工作的白領(lǐng)階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。 3） 文化水平較高：他們的年齡的大多在 35~45歲之間，人到中年是單位的 骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環(huán)境。 4） 對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性

29、.安全性的要求以外，由于工 作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán) 境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設(shè)計要求也比較高。 這就意味著該項目的變現(xiàn)性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全 性的保證。所以投資風(fēng)險不會太大. 2. 通貨膨脹的防護能力：在市場經(jīng)濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的， 而對于房地產(chǎn)投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產(chǎn)本身 具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響， 同時對該項目的 投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風(fēng)險。 3. 房地產(chǎn)開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，

30、假如依照目前 政府政策，風(fēng)險較小。 三、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案 建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案研究是在市場預(yù)測和資源評價的基礎(chǔ)上， 論證比選擬建 項目的建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)品方案，作為確定項目技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案、原 材料燃料供應(yīng)方案及投資估算的依據(jù)。 一. 建設(shè)規(guī)模 考慮到自有資金的有限（3000萬元），現(xiàn)代花園項目規(guī)劃總用地10萬平方 米，建筑面積12.9萬平方米，其中住宅11.6萬平方米，公建1.3萬平方米。總 居住戶數(shù)996戶，規(guī)劃總居住人口 3187人，容積率1.29,綠化覆蓋率45%。小 區(qū)內(nèi)設(shè)幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、居委會、派出所 等設(shè)施。（小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見

31、附圖2） 二. 產(chǎn)品方案 1.戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。 在規(guī)劃設(shè) 計及建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃 郁的文化內(nèi)涵，充分體現(xiàn)21世紀(jì)科技新城高品質(zhì)住宅區(qū)的風(fēng)貌。 現(xiàn)代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層， 周 邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高， 家庭收入較好的市民家庭。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶型分配表 樓型 戶型 格 式 面積（m 外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。 屋面：現(xiàn)

32、澆平屋面、屋頂花園。 2） 室內(nèi)： 1. 內(nèi)墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。 2. 頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。 地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設(shè)高級防滑磚 窗：戶外窗用彩鋁窗。 門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。 ） 數(shù)量（套） ① A 3室2廳2衛(wèi)1廚1陽臺 128.52 64 B 3室2廳2衛(wèi)1廚2陽臺 131.22 64 ② C 2室2廳1衛(wèi)1廚1陽臺 90.08 80 D 3室2廳2衛(wèi)1廚3陽臺 168.44 80 ③ E 4室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房 181.26

33、 90 F 3室2廳3衛(wèi)1廚2陽臺1書房 165.82 90 ④ G 3室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺 90.79 264 H 2室1廳1衛(wèi)1廚1陽臺 81.44 264 2.技術(shù)設(shè)備條件 1） 室外 6. 廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。 7. 衛(wèi)生間：公衛(wèi)：內(nèi)墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設(shè)高級 防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié) 水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預(yù)留給、排水管道；地、墻面水泥砂 漿拉毛。 8. 樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。 3） 配套設(shè)備：

34、 1?電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。 2. 電視、電話、電訊系統(tǒng)：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網(wǎng)，報裝 后可立即使用。 3. 電氣配置：開關(guān)、照明、插座、電表各一個。 4. 煤氣：煤氣管道安裝到廚房。 5. 給水：變頻式供水系統(tǒng)，每戶獨立水表。 6. 排水：有組織排水，預(yù)設(shè)空調(diào)機專用冷凝水排水管。 4） 智能化系統(tǒng)： 1. 安全防范系統(tǒng)：家庭緊急報警系統(tǒng)、紅外探測、可視對講防盜門、 24小時 電子巡更系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等。 2. “一卡通”智能系統(tǒng)：IC卡門禁、小區(qū)內(nèi)停車、消費“一卡通”。 3. 信息服務(wù)系統(tǒng)：小區(qū)局域網(wǎng)（可接入Internet）、背景音樂、

35、視頻點播等。 3. 道路系統(tǒng) 道路為小區(qū)主干道和組團內(nèi)部道路兩極。 主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼 托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。 4. 小區(qū)建筑小品 入口：區(qū)內(nèi)設(shè)保安。入口處有寬廣的地下停車場 指示牌：居住區(qū)設(shè)置各種指示牌，如指示公共服務(wù)設(shè)施位置、公共建筑以及 管理處等方便居民使用。 庭院燈：保證居住區(qū)夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可 美化環(huán)境。 座椅板凳：設(shè)在廣場、水邊，既綠化又方便使用。 欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低 變化時，可設(shè)臺階和擋土墻，方便排水。 宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。大小高度適宜，便以觀看 垃

36、圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設(shè)置。 廣場：社交游憩公共場所，附設(shè)游樂設(shè)施。 附表： 技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 項目 單位 數(shù)量 居住戶數(shù) 戶 996 居住人數(shù) 人 3187 戶均人口 人 3.2 總建筑面積 萬m2 12.9 1?住宅建筑面積 萬m2 11.6 2?公建面積 萬m 1.3 住宅平均層數(shù) 層 6.53 容積率 1.29 綠地率 % 45 用地平衡表 項目 單位 數(shù)量 小區(qū)規(guī)劃用地 萬m 10 1?住宅用地 萬m 4.37 2?公建用地 萬m2 2.13 3?道路用地 萬m 1

37、.09 4.公共綠地 萬m 2.0 其他用地 萬m 0.41 四、選址方案 眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設(shè)計、 信息網(wǎng)絡(luò)等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合理 布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風(fēng)景區(qū)和文物古跡的原 則，依據(jù)1、造就武漢市建設(shè)規(guī)劃的要求。2、適應(yīng)小區(qū)投資項目的要求。3、適 應(yīng)小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質(zhì)條件，市 政基礎(chǔ)設(shè)施等因素需要。我們選定三個位置 （詳見附圖1:場址位置圖）。 選址位置一： 擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨湖

38、北經(jīng)濟管理 大學(xué)，南至南湖。 選址位置二： 擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，東臨關(guān)山三路，南接大黃村，西連武漢鼓風(fēng)機廠、 市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院、馬鞍山森林公園。 選址位置三： 擬建于華中科技大學(xué)西一門外，北接中國地質(zhì)大學(xué)，西臨魯磨路，南靠華中 科技大學(xué)紫菘公寓。 三個方案各有千秋，但經(jīng)過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二” 。其理由： 通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運用科學(xué)方法整理和分析 相關(guān)的信息資料，茲對項目選址的科學(xué)性、可行性作以下評述。 一. 項目概況 1. 自然條件 通過對該地塊的構(gòu)成成分、結(jié)構(gòu)形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和 研究

39、，發(fā)現(xiàn)該地塊地質(zhì)好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋 混凝土基礎(chǔ)，建造10萬平方米的房地產(chǎn)才不會超過土地承載力。該地塊自然條 件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設(shè)、基礎(chǔ)施工及地下工程排 水。 2. 城市的基礎(chǔ)設(shè)施條件 政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費， 已為項目提供了排水、電力、燃氣、 供熱、交通等基礎(chǔ)設(shè)施。項目與城市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)連接點較近， 不需要建造水處 理系統(tǒng)。同時經(jīng)該樓盤有十余條公交線路， 五條過江航線，即將修建的漢口常青 至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學(xué)校、醫(yī)院、購物、娛 樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾

40、年的變化日 新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱土。 該街區(qū)各 項目配套設(shè)施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、 ,,隨著大量居民入 住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。 3. 周邊環(huán)境條件 小區(qū)擬建于關(guān)東科技工業(yè)園內(nèi)，北靠武黃路，路對面是原武漢城建學(xué)院。由 原城建學(xué)院向北為東湖自然風(fēng)景區(qū)，東湖是全國最大的市內(nèi)湖淡水湖之一，水域 開闊，風(fēng)光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉(zhuǎn)回折，是武漢市民周末休閑度假的 理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)一一馬鞍山森林公園， 步行5分鐘就可 到達。整個小區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境

41、幽雅。 湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓 你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置， 賦予了小區(qū)更深刻的內(nèi)涵。 小區(qū)地處光谷，且處在武漢重點教育基地位置，周圍有上 10所高等學(xué)府， 學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為 友，讓人盡情享受私密化的個人空間。 項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術(shù)人員，受教育 程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。 此地浸染著聞名全國的武漢高校風(fēng)景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。 云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士

42、同時也為下一代選擇了一個良好的 文化和教育環(huán)境。 二. 開發(fā)地址的獲取與開發(fā) 1. 該地塊土地使用權(quán)以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布 局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針。該項目建設(shè)用地按如下程序進行： ⑴申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經(jīng)同意后進行選址。 (2) 制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關(guān)部門，對選址 范圍的人口、土地和房屋等進行調(diào)查研究制定補償方案。 (3) 申請批準(zhǔn)。向武漢市人民政府正式申請審批，批準(zhǔn)后的征地方案，由城市規(guī) 劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。 (4) 發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告

43、。 (5) 簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用 者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協(xié)商一致的原則簽定合同或協(xié)議， 并經(jīng)土地管理機關(guān)簽證。 (6) 發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明 2. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費 （詳見投資開發(fā)方 案中的項目的總投資估算表）。 三. 建設(shè)條件 1. 供水 在鼓風(fēng)小區(qū)東側(cè)有現(xiàn)狀 DNIOOOm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。 2. 雨，污水排放 武黃路大街現(xiàn)有現(xiàn)狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可 以就進排入。 3. 供熱 擬從武黃路新敷設(shè)的供

44、熱干線接入。 4. 供電 擬采用雙路供電，一路從鼓風(fēng)機廠開閉站引一條 10千伏電纜，接入小區(qū)內(nèi) 配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。 5. 供氣 已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調(diào)壓站。通過天然 氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件 及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由武漢宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)， 各種設(shè)施接口均至本 項目紅線內(nèi)。目前，本項目建設(shè)場地以達到“三通一平”，其他配套設(shè)施將與住 宅建設(shè)同步進行。 6. 電信 本項目預(yù)計需裝機容量為 820門的程控交換機，擬由洪山區(qū)電話局從 831

45、 開設(shè)下屬分局解決。 四. 建設(shè)規(guī)模 總占地面積10萬平方米，總建筑面積12.9萬平方米（其中公建面積約1.3 萬平方米），總戶數(shù)996戶，地下停車場4820平方米，綠化面積近4.5萬平方米， 容積率1.3。小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊 四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)內(nèi)有托兒所、小商場、銀行 ，,,， 五. 環(huán)境保護 1. 大氣 制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。 餐飲以煤氣為燃料，所以應(yīng)在操作間設(shè)計通風(fēng)排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環(huán) 境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。 2. 污水處理

46、本項目產(chǎn)生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐 飲廢水經(jīng)隔油，沉淀處理后排入下水道。 五、節(jié)能節(jié)水措施 一. 節(jié)能措施 現(xiàn)代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)貫徹國家和地方有關(guān)節(jié)約能 源的法規(guī)和政策，嚴(yán)格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》。保證舒適, 健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建 筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源， 并提高采暖、空調(diào)等耗能系 統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞， 以實現(xiàn)可持 續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 1建筑節(jié)能技術(shù) 該工程維護結(jié)構(gòu)的保溫材料選擇和構(gòu)造方案如下： 屋面：

47、選用150m厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面 傳熱系數(shù)=0.60W/(m2.k) 外墻：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng) 涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k) 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第 2級，空氣滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn) GB710第3級，雨水滲透性能屬標(biāo)準(zhǔn)GB710第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱 系數(shù)為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2.k) 樓梯間：普通內(nèi)墻抹灰，240厚粉煤灰燒結(jié)磚，靠樓梯間一側(cè)加抹20厚保溫 砂漿，其傳熱系數(shù)為k=1.67W/(m

48、2.k) 2、采暖系統(tǒng)的保溫節(jié)能措施 小區(qū)供熱采用高熱效率的29MV的熱水鍋爐（熱效率為80%）APV湍流技術(shù)高換 熱系數(shù)的換熱器、高度聚乙烯保溫管（熱效率達90%）、自力式流量控制器等措施， 達到了供熱系統(tǒng)部分節(jié)能的要求。小區(qū)內(nèi)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調(diào) 節(jié)系統(tǒng)，可根據(jù)設(shè)定的流量極值和室外溫度的變化自動調(diào)節(jié)流量。 小區(qū)內(nèi)管網(wǎng)敷 設(shè)中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網(wǎng)傳送中 的熱量損失。 供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。系統(tǒng)布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。 最大優(yōu)點是可以實現(xiàn)各組散熱器的單獨調(diào)節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情 況，并為將來安裝熱表計量收費

49、創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控 閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度達到恒定溫度， 克服了雙管系統(tǒng) 垂直失調(diào)的弊病。采暖系統(tǒng)按單元設(shè)置，各熱力出口均安裝差壓控制器。 可避免 水力平衡調(diào)節(jié)的困難，并為外網(wǎng)自動調(diào)節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖 氣片。 3、建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在現(xiàn)代還原的建設(shè)過程中， 應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 地基處理采用CF血復(fù)合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術(shù)； 排水管采用UPV管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全 部

50、采用SBS&水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實 木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)； 燃氣采用PGM2.5磁卡燃氣表；電表為DDY-1磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制 裝置；GR隔墻板、硅美輕質(zhì)隔墻板應(yīng)用技術(shù)；變壓式通風(fēng)道；采用高效有機硅 廚廁防水技術(shù)。 二. 節(jié)水措施 1小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)， 節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給 水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系 統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理

51、后回用作生活雜用水等各種用途時， 水質(zhì)應(yīng)達到國家 規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 對小區(qū)用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。 提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減 少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所有的 用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小 區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。 收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃， 避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后 的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做小區(qū)雜用水。

52、 2、 綠化景觀用水節(jié)水 保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質(zhì)和效率。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提 高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪 面積。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水， 以利于節(jié)水及利用自然滲透補充 地下水。 3、 節(jié)水器具應(yīng)用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的 座便器。 龍頭：（1）不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。（2）根據(jù)用水場合的不同，可選用延 時自動關(guān)閉（延時自閉）式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭； 手 壓、腳

53、踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉（停水自閉）式水龍頭；陶瓷片防漏水龍 頭等節(jié)流水龍頭。 淋浴器具：冷、熱水混合器具（水溫調(diào)節(jié)器）；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴 節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。 六、環(huán)境影響評價 一. 環(huán)境條件調(diào)查 現(xiàn)代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。 在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究 園藝設(shè)計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內(nèi)的景觀設(shè)計多采用噴泉、 廣 場等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”， 只注重視覺效 果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設(shè)計師還十分注 意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑

54、物上轉(zhuǎn)移， 從而減少了人的壓 抑感。45%勺綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制， 污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷， 周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。 二. 施工期環(huán)境影響分析 1. 施工期污染源 (1)施工期噪聲污染源 施工期的噪聲主要來源于包括施工現(xiàn)場的各類機械設(shè)備和物料運輸?shù)慕煌?噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設(shè)備噪聲， 物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的 活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。物料運輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運輸車輛引起的噪

55、聲， 各 階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。 各施工階段主要噪聲源狀況 施工階段 聲源 聲級 施工階段 聲源 聲級 土石方階段 :挖土機 78-96 裝修、安裝階段 電鉆 — 100-115 沖擊機 95 電錘 100-105 空壓機 75-85 手工鉆 100-105 打樁機 95-105 無齒鋸 — 105 底板與結(jié)構(gòu)階 段 混凝土 輸送泵 90-100 多功能木工 刨 90-100 振搗器 100-105 混凝土攪拌 機 100-110 電據(jù) 100-110 云石機 100-110

56、 電焊機 90-95 多角磨光機 100-115 空壓機 75-85 交通運輸車輛聲級 施工階段 運輸內(nèi)容 車輛類型 聲級/dB(A) 土方階段 土方外運 大型載重機 90 底板與結(jié)構(gòu)階段 鋼筋、商品混凝土 混凝土罐車、載重車 80-85 裝修階段 各種裝修材料及主要設(shè)備 輕型載重卡車 75 (2)施工期揚塵 施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現(xiàn)場堆放揚塵； 建筑材料(白灰、水 泥、沙子、石子、磚等)的現(xiàn)場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵； 人來車往造成的現(xiàn)場道路揚塵。 (3) 施工期廢水污染源 施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人

57、員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水， 施工廢 水主要包括土方階段降水井的排水， 結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖 洗水。 (4) 施工期固體廢棄物 施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各 種建筑裝修材料。 2. 施工期環(huán)境影響分析 (1)施工噪聲影響 根據(jù)噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工 機械，這些機械的單體聲級一般均在 80dB以上，且各施工階段均有大量設(shè)備交 互作業(yè)，這些設(shè)備在場地內(nèi)的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確 切的施工場界噪聲，根據(jù)本工廠施工量，按經(jīng)驗計算階段其各施工階段的晝夜聲 級見表。 各施工

58、階段晝、夜聲級估算值 單位：dB( A) 施工階段 晝間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 夜間場界噪聲 標(biāo)準(zhǔn)值 土方階段 75-85 75 75-85 55 結(jié)構(gòu)階段 70-85 70 65-80 55 裝修階段 80-95 85 禁止施工 55 (2)施工揚塵的影響 由于土石方過程破壞了地表結(jié)構(gòu)，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大 小與諸多因素有關(guān)，是一個復(fù)雜、較難定量的問題。 通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán) 境污染，應(yīng)做到：①現(xiàn)場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點、定位， 并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選

59、用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛， 減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引 起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出 口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲 對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進 行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染， 環(huán)保措施 與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設(shè)施應(yīng)與項目的主題工程同時設(shè)計，同時 施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音

60、。 三. 項目建成后環(huán)境影響影響分析 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主 要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。 1. 大氣污染源分析 (1) 地下車庫廢氣 現(xiàn)代花園建有240個停車位的停車場，地下車庫面積 4820,層高約3.9m。 停車場設(shè)有兩個進出口。車庫內(nèi)的廢氣排放高度為 2.5米，排氣量約7000立方 米/h (2) 天然氣燃燒廢氣 居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量 為1.4立方米/h，996戶居民共用天然氣2420000立方米。 2. 水污染源分析 擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天

61、用水 150L估算，居住人 口 3187人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和 廚房污水。 四. 公眾參與 現(xiàn)代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意 見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中， 溝通公眾與項目建設(shè)方的相互了 解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴(yán)格的環(huán)境監(jiān)管措施與實 施計劃，使該項目的規(guī)劃設(shè)計更加完善和合理， 從而有利于項目的綜合效益。公 眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。 七、勞動安全衛(wèi)生與消防 擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術(shù)方案和工程方案的 基礎(chǔ)上

62、，分析論證在建設(shè)和生產(chǎn)過程中存在的對勞動者和財產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全 因素，并提出相應(yīng)的防范措施。 一?勞動安全衛(wèi)生 1 .危害因素和危害程度分析 分析在生產(chǎn)或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產(chǎn)安全造成危害的物 品、部位、場所，以及危害范圍和程度。 1） 有毒有害物品的危害。分析生產(chǎn)和使用帶有危險性的原料、材料和產(chǎn)品， 包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和 過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質(zhì)類，以及工業(yè)粉塵類等。分析有毒 有害物品的物理化學(xué)性質(zhì)，引起火災(zāi)爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以 及造成職業(yè)性疾病的可能性 2） 危險性作業(yè)危害。分析

63、高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射、振動、 噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。 2. 安全措施方案 針對不同危害和危險性因素的場所、 范圍以及危害程度，研究提出相應(yīng)的安 全措施方案，主要有： 1） 在選擇工藝技術(shù)方案時，應(yīng)盡可能選用安全生產(chǎn)和無危害的生產(chǎn)工藝和設(shè) 備。 2） 對危險部位和危險作業(yè)應(yīng)提出安全防護措施方案。 3） 對危險場所，按勞動安全規(guī)范提出合理的生產(chǎn)工藝方案和設(shè)置安全間距。 煤炭、冶金等礦井開采項目，應(yīng)提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂?shù)燃夹g(shù) 和安全措施方案。 4）對易產(chǎn)生職業(yè)病的場所，應(yīng)提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。 二?消防設(shè)施 消防設(shè)施研究，

64、主要是分析項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中可能存在的火災(zāi)隱患和重 點消防部位，根據(jù)消防安全規(guī)范確定消防等級，并結(jié)合當(dāng)?shù)毓蚕涝O(shè)施狀況， 提出消防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 1. 火災(zāi)危險性分析 分析生產(chǎn)過程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險性，包括儲存物 品的火災(zāi)危險性，生產(chǎn)過程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險性，運輸過程中 的火災(zāi)危險性等。 2. 調(diào)查項目場址周圍消防設(shè)施狀況 調(diào)查場址周邊公安消防機構(gòu)的規(guī)模、 裝備，所在地公安消防隊與場址的距離 等，確定項目對公安消防機構(gòu)的依托程度。 3 .消防措施和設(shè)施 根據(jù)項目在生產(chǎn)經(jīng)營過程中存在火災(zāi)隱患的部位、 火災(zāi)危險類別以及可能波 及

65、的范圍，確定應(yīng)采用的消防等級，并結(jié)合項目場址周圍消防設(shè)施狀況， 提出消 防監(jiān)控報警系統(tǒng)和消防設(shè)施配置方案。 八、組織機構(gòu)與人力資源配置 合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項目的組織機構(gòu)和配置人力資源是保證項 目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們 對項目的組織機構(gòu)設(shè)置及人力資源及員工培訓(xùn)等內(nèi)容進行了研究，比選優(yōu)化方 案。 一. 組織機構(gòu)設(shè)置 本公司是股份有限制公司，分為權(quán)力機構(gòu)，經(jīng)營管理機構(gòu)和監(jiān)督機構(gòu).最高權(quán) 力機構(gòu)是董事會，實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，董事會由8人組成，董事長 1人，副董事長2人，對股東大會負(fù)責(zé).總經(jīng)理受董事會任聘,.各部門 分設(shè)經(jīng)理,

66、 負(fù)責(zé)組織公司的經(jīng)營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表 2人和職工代表8人組成.對公司的財務(wù)和職權(quán)予以監(jiān)督。 組織機構(gòu)圖: 辦公室：1、負(fù)責(zé)公司文檔管理：可對公司的文檔進行分類管理。 2、負(fù)責(zé)內(nèi)部員工管理：對公司的內(nèi)部職員的個人資料進行管理。 人事部：負(fù)責(zé)人力的招聘和錄用、調(diào)配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育 和培訓(xùn)工作。 財務(wù)部：負(fù)責(zé)資金的籌集和管理；財務(wù)的核算和監(jiān)督以及資金的撥款和管理；交 納各種稅務(wù)和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。 保安部：負(fù)責(zé)巡察報告、物資保護、停車場管理工作。 采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。 工程部： 一 ?工程前期準(zhǔn)備 1. 技術(shù)準(zhǔn)備： 1） 審核施工圖紙。 2） 編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目組織設(shè)計》。 3） 編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。 4） 編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計計劃。 5） 對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。 2. 物資準(zhǔn)備 3. 現(xiàn)場準(zhǔn)備，現(xiàn)場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。 4. 其它準(zhǔn)備：A利用招標(biāo)形式、優(yōu)選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理 質(zhì)監(jiān)委托