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1、龍湖物業(yè)管理公司前期介入的主要工作內容 一、 方案設計階段的前期介入工作：[專%業(yè)~文檔*&@ ] (一) 設備房設計：[專%~業(yè)文檔 #*&] 1) 中控室 1. 中控室和消防控制室合二為一。 2. 具備自然采光和通風。 3. 位置宜設置在小區(qū)相對居中位置。[專業(yè)~^&文%檔 *] 4. 大型社區(qū)中控室數(shù)量宜設為一個，如必須設為多個時，應設置一個總中控室，其他中控室信號聯(lián)網至總中控室內。 5. 地面采用抗靜電地板，天棚輕鋼龍骨礦棉板（低于2.6米結構頂）小區(qū)出入口數(shù)量，配套設施（如會所、幼兒園、泳池等）建造標準，豐要景觀設施（如水體）大小，小區(qū)安防設施及標準等。[專^業(yè)文

2、*#~%檔 ] 2) 配電室、發(fā)電機室、大型空調機房[專#*業(yè)~文@%檔 ] 1. 配電室、發(fā)電機房宜居中設置，控制其數(shù)量，但應考慮噪音、電磁、排煙對住戶的影響。 2. 不應設置在建筑的最底層，必須設置時其房間地面應高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。 3. 其他設備房根據設計，有噪音和震動影響居民的設備房，應遠離居民區(qū)，或采用減震降噪措施。 4. 商業(yè)配電室，冷凍站設置獨市值班室。 5. 通風窗設防鼠網，電梯機房通風窗外設雨棚。 6. 配電房、水泵房、中控室進出通道裝設防鼠板。[專~業(yè)文檔 #*&%] 7. 強、弱電水井采用通開鑰匙。 8. 除設計消防通風系

3、統(tǒng)外，設備房應設置排風扇。[專%業(yè)^文檔~ &@] 9. 底樓和正負零以下強、弱電間的進出管溝和橋架除采用防火堵泥封堵外，還應用無機堵泥，對所有縫隙再次密實性封堵，防止因室內外溫差形成的結露現(xiàn)象，對設備設施帶來的損壞。 3) 設備房墻地面 1. 地下室設備房墻面1.2米高墻磚，其余墻、頂面采用防潮膩子、防潮涂料。 2. 設備房地面均采用普通防滑地磚。 3. 有水設備房間設置排水溝及鑄鐵箅子。 (二) 出入口數(shù)量確定 1. 出入口在滿足規(guī)劃的同時，數(shù)量宜偏少。[專業(yè)^文~檔* 每小環(huán)網供水系統(tǒng)覆蓋景觀面積宜在2萬平米左右。[專#業(yè)文~&%檔 ^] 2. 給水管分級控制，小環(huán)網之間

4、應連通并設置閥門。 3. 采用成品快速取水閥，快速取水閥前設置球閥；每50米靠路邊設置，景觀面積20平米以上的綠地應采用噴灌方式。 (五) 景觀部分 1) 水體數(shù)量及體量設置 1. 水體數(shù)量及體量在不影響景觀設計效果的前提下，宜少不宜多。 2. 水容量大于25立方米應采用循環(huán)系統(tǒng)。大于3 0 0M3，設置水泵房、凈化設備；回水管應設閥門。 3. 大于200M3的水體設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。 4. 水體每級及泵坑底部設排水、排水管設閥門、排水管徑考慮排水時間不超過30分鐘。 5. 泵坑不設在水體內。 6. 采用時鐘控制，未設置泵房的水體應集中控

5、制，控制箱結合照明控制箱設在門崗處。 2) 景觀給水設計[專業(yè)文&*#~%檔 ] 1. 供水系統(tǒng)采用環(huán)網供水，主管管徑不低于DN63。 2. 給水管分級控制。 3. 采用成品快速取水點，每50米靠路邊設置；高邊坡地帶應采用噴灌方式；北方地區(qū)均采用自動噴灌。[專@業(yè)^*文&#檔 ] 3) 園區(qū)排水設計 1. 單體建筑排至景觀和車庫頂板的雨水應有組織排放。 2. 車庫頂板應有兩套組織排水，地表水采用排水溝排放，滲透水（飽和水）采用盲溝或地漏形式排放。 3. 道路兩邊的花池必須做防水和組織排水。 4) 游泳池及配套用房布置[專#業(yè)&文~%@檔 ] 1. 對外有經營條件，宜與會

6、所集中設置；周邊不宜種植易落葉和根須發(fā)達的喬灌木植物。 2. 深水區(qū)與淺水區(qū)分開、游泳池與環(huán)境采用安全分隔。 3. 游泳池設置加壓設施接入綠化管網，用于綠化澆灌或道路清潔再次利用。 4. 泳池四周設置痰槽。 5. 采用系統(tǒng)吸污。 6. 更衣間、淋浴間、更衣柜、足洗池。 三、 工程建設階段： (一) 土建部分（只針對清水房）： 1) 商業(yè)及住宅煙道 1. 豎向煙道不能直角轉彎。 2. 煙道應伸向屋頂高空排放，同時應離住宅距離大于20米。 3. 頂端煙帽設置應利于排煙、具備防雨水進入功能。 4. 經過住宅臥室、客廳等功能房間時，應具有隔熱、防漏煙功能。 5

7、. [專*業(yè)文檔 %~^#] 6. 商業(yè)煙道不宜設置在共墻上；宜多豎向煙道，少橫向煙道，在裙樓屋面設置坡向截面大的煙道匯集排放。[專業(yè)%^#文檔& *] 7. 洋房、別墅均設置排煙道。 2) 空調機安裝位置 1. 空調位尺寸滿足該房間面積對應功率的常見空調室外機尺寸。 2. 裝飾百葉正投影間距宜不低于lOcm。（采用其他形式百葉要利于室外機散熱排風）[專業(yè)^文檔~# @*] 3. 空調位附近應設置有組織排放冷凝水的排水系統(tǒng)（應能收納冬夏季排放的冷凝水），空調機位設置地漏，空調擱板做防水且泛水高度不低于lOcm，向地漏找坡。 4. 空調外機位設置不低于兩面進出風，排風面與機位

8、同寬。 5. 空調機位設計時應考慮在自有使用權范圍內出入安裝。（增加的側回風百葉設置為可開啟的活動門，方便安裝和維修） 6. 上海地區(qū)靠近公共通道的外機位必須距地2.2米設置。 7. 分體式空調機位的墻面必須采用實心砌體，滿足空調外機墻面安裝的強度。 8. 連接內外機的冷媒管長度控制在3米內，最大不得超過4米；（杭州地區(qū)必須控制在3米內） 9. 戶式中央空調： a) 室外主機宜選擇頂排風式的機型，避免側排風對植物和相鄰住戶的影響；結構設計時應設計好戶內外管線安裝通道的預留預埋。 b) 室外機位必須設置排水接口。 c) 預留主機安裝時的運輸通道。 d) 交付標準安裝到位

9、的空調系統(tǒng)，控制器安裝在室內。 (二) 建筑強電部分： 1) 維修、社區(qū)活動電源及節(jié)日彩燈電源位置及容量[專#業(yè)&~文檔%@ ] 1. 維修電源：商場、住宅公共區(qū)域、環(huán)境按50米間距設置220V 16A五孔檢修插座；主出入口、園區(qū)干道或業(yè)主活動相對集中的廣場等處設置節(jié)日或園區(qū)活動電源，容量大小應根據位置優(yōu)勢來確定，一般為380V 10~30kw。 2. 公區(qū)電纜不能通過業(yè)主私有產權的區(qū)域或商鋪內；圍墻照明線纜敷設及轉線井不宜設置在圍墻外。 3. 公用電纜井不能面向商鋪內開門。[專*&業(yè)文檔^ %@] 4. 計量表的標示：應采用防脫落、防掉色的材料制作。 2) 建筑光彩照明 1

10、. l、光彩照明安裝位置及方式、容量、控制回路、燈具樣式及對客戶影響的建議[專業(yè)文~&檔 *#@] 2. 2、光彩照明不宜安裝在外墻上，應安裝在屋面女兒墻上，利于維護。 (三) 建筑弱電部分： 1) 安保人員巡更系統(tǒng)安裝： 1. 軟件實時顯示巡更計劃執(zhí)行情況，正常、未到巡更記錄（在線巡更）。[專@%業(yè)文檔^ #~] 2. 巡更計劃（巡更路線、巡更點、時間可靈活組合）編輯。[專*@^#業(yè)文&檔 ] 3. 軟件能查詢巡更人員的日期、時間、地點、姓名或代號等數(shù)據。超時、漏點等非正常信號語音或聲光提示，并自動調出非正常信息。 4. 軟件支持在線巡更點在線檢測（巡更點故障軟件即時文

11、字、語音提示）。 5. 軟件數(shù)據自動備份／恢復、報警記錄自動覆蓋。 2) 車管系統(tǒng)安裝： 1. 軟件實時顯示車輛進出信息及圖片。 2. 住宅臨時卡由人工收／發(fā)卡，出場時固定卡自動開閘，臨時卡確認后手動開閘。 3. 商業(yè)車庫設集中收費亭及收費電腦，帶司機進出場圖像抓拍功能，進口自動取卡、出口自動吞卡。 4. 系統(tǒng)具有語音提示、LED顯示、人工圖像對比功能。 5. 道閘具有防抬桿、桿臂一體化、帶準確平衡系統(tǒng)。[專&*業(yè)^文檔 #@] 6. 出入口有防砸車裝置。 7. 道閘起桿到啟桿完畢≤2S，刷卡到啟桿完畢≤4S。[專^業(yè)*&@文檔 #] 8. 一卡一車，防重入功能

12、。 9. 終端機支持信息處理功能。 10. 商業(yè)采用IC卡，住宅卡片采用EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配1張／戶，別墅2張／戶。 3) 門禁系統(tǒng)安裝： 1. 車管門禁一卡通。 2. 軟件實時顯示并記錄各出入口刷卡信息，能按時間、卡片、人員查詢歷史信息。 3. 對卡授權、發(fā)行、掛失、解掛、補發(fā)、更換、回收，錄入和刪除，以及查詢持卡人的相關資料。 4. 卡片采用IC、EM或遠距離卡，其中高層、花園洋房分別配2張／戶，別墅3張／戶（可采用10CM近距離卡）。 4) 背景音樂系統(tǒng)安裝： 1. 能播放CD、MP3等格式的音樂。 2. 調節(jié)各分區(qū)音量并監(jiān)聽，聲音清晰、通透，

13、但不吵人。 (四) 給排水部分 1) 消防末端試水裝置、閥門位置 1. 消防末端放水閥應設在公區(qū)有排水的位置。 2. 信號碟閥和水流指示器、消火栓環(huán)狀管網閥門宜設置在公共區(qū)域。[專業(yè)%~文檔^ *#] 2) 下沉式花園的排水方式建議 1. 設置有組織排水。 2. 采用提排排水時，提排井應設在公共區(qū)域，設置超高水位報警信號到中控室。 (五) 暖通部分 1) 戶式中央空調室外機安裝位置[專業(yè)*#%文&@檔 ] 1. 安裝基座與住宅結構分離，避免共振。 2. 應選擇在隱蔽區(qū)域，避免安裝在陽臺。 2) 天然氣管網安裝及預留預埋 1. 餐飲商鋪天然氣調壓箱至商鋪內的管道安裝完成

14、。 2. 住宅區(qū)的調壓箱設置在公共區(qū)域，不設置在業(yè)主私家花園內。 3. 保安宿舍、游泳池、會所設置天燃氣表，并配置燃氣鍋爐。 3) 管道保溫材料 1. 空調風管及吊頂內的排煙管采用離心玻璃棉保溫，冷凍和冷凝水管采用橡塑保溫。 2. 屋面上的冷卻水管采用橡塑保溫，同時用鍍鋅板做外防護。[專業(yè)#文*@^檔% ] 3. 柴油發(fā)電機尾氣管及熱水鍋爐煙道要求保溫，采用復合硅酸鹽，熱水鍋爐煙道保溫后用鍍鋅板做外防護。 (六) 景觀部分 1) 景觀圍墻樣式（高度及防攀爬） 1. 圍墻盡量順直，以減少周界安防設施數(shù)量。 2. 高度不低于2.2米，縱向1.5米范圍內無攀爬支撐點。 3. 鐵

15、藝圍墻欄桿中空管型材料壁厚不低丁3mm，頂部有矛尖。[專*@業(yè)文^%檔 #] 4. 實體圍墻面層不使用淺色材料。 2) 康體娛樂設施 1. 獨立設置的網球、籃球等有安全風險的運動項目，須有效安全防護措施。[專業(yè)文%#~&^檔 ] 2. 設施于景觀中的健身娛樂設施，按每200米半徑范圍內設置一組且不影響景觀和業(yè)主的私密性；地面設置安全地膠，與園區(qū)的通道之間用丁步石連接；安裝牢固且入土埋設的構件應做防腐處理；應設置器材使用須知告示牌。 3) 硬景鋪裝 1. 石材選擇：耐臟、防滑 2. 花臺等外表面材料：不宜采用涂料或淺色涂料[專*業(yè)&文檔~# @] 3. 車道及露天停車場：宜采用瀝

16、青路面，如采用磚鋪貼，磚厚度不低于5CM。 4. 軟景內有人員經過的位置：設汀步石。 4) 公區(qū)設施設備[專*~業(yè)@文檔# ^] 1. 位置要求：非業(yè)主使用的設備設施（如公區(qū)水表、車庫通風井、天然氣調壓箱、配電箱等）或室外消防栓不能安裝在業(yè)主產權范圍內。 四、 項目檢查及驗收階段： (一) 土建部分驗收（只針對清水房）： 2. [專^#&業(yè)文%*檔 ]房間幾何尺寸檢查[專%#業(yè)文~檔^@ ] 1. 天棚是否平整，誤差是否在規(guī)范要求內。[專業(yè)~&文*^檔 #] 2. 墻面是否豎直，陰陽角是否垂直，窗臺是否有大小頭。[專*#業(yè)文&檔^ ~] 3. 地面水平度檢查是否符合規(guī)范要

17、求。 5) 墻面空鼓裂紋檢查 1. 墻面空鼓情況檢查，并進行修補。 2. 裂紋檢查，確定不是結構性裂紋，并對裂紋進行修補。 6) 門窗安裝及成品保護情況檢查[專&業(yè)%^文#~檔 ] 1. 檢查門窗安裝情況，開閉是否平順，及時調節(jié)。[專@業(yè)文%~檔 #&] 2. 門窗型材是否有劃痕，玻璃是否有劃痕，如果超過規(guī)范，需進行更換。 3. 門窗型材，入戶門是否有撞傷變形，需及時進行返廠。 (二) 強電安裝部分驗收 1) 強電配電箱安裝情況檢查 1. 配電箱各線路是否接線正確，保證不出現(xiàn)短路情況。 2. 配電箱開關排布是否美觀，整齊。 2) 各房間強電安裝檢查 1. 各房間強電是

18、否貫通，強電穿墻和穿管情況是否規(guī)范。 2. 插座是否安裝美觀，電路是否通暢。 3. (三) 弱電安裝部分驗收 1) 弱電配電箱情況檢查 1. 弱電配電箱安裝位置是否合適，安裝是否穩(wěn)固，有無破損。 2. 弱電項目是否齊全，電話、網絡、電視等有無漏接。 2) 戶內對講和安防設備情況檢查 1. 戶內對講設備是否安裝到位，包括位置是否合適，工作是否正常， 有無破損。 2. 紅外感測探頭（如有）安裝位置是否合適，工作是否正常。 3. 緊急報警按鈕是否配置到位。[專業(yè)文@%#~&檔 ] (四) 給排水部分驗收 1) 蓄水試驗及防水測試 1. 衛(wèi)生間15天以上蓄水試驗，保證衛(wèi)生

19、間無滲漏。[專~業(yè)#文@*%檔 ] 2. 廚房、陽臺等部分局部防水是否處理到位。[專^@業(yè)~文檔* %] 3. 外端防水測試，重點關注窗框等是否有滲水情況。[專&~@業(yè)文%檔 #] 2) 給水管道安裝情況 1. 給水管道安裝是否整齊、美觀，管道位置有無擋住其他功能設備。 2. 管道接頭是否整齊，有無滲漏。[專^業(yè)#~文%檔& ] 3. 入戶總閥安裝情況檢查管道壓力測試，有無滲漏等。 3) 落水管道安裝情況 1. 地漏安裝是否到位，落水是否通暢，重點檢查有無建筑垃圾。 2. 落水管道安裝位置是否合理，尤其是廚房落水管道安裝位置是否合適。[專*&業(yè)文檔 ^@%] 3. 空調

20、預留冷凝水管安裝是否合適。 (五) 暖通部分驗收 1) 天然氣管道安裝情況 1. 天然氣管道安裝密閉情況是否到位，有無泄漏，是否有必要的保護措施。[專@業(yè)文檔*~ ^&] 2. 燃氣表安裝位置是否合適，安裝是否規(guī)范，是否運轉正常，燃氣表原始讀數(shù)記錄。 2) 采暖設備安裝情況（如有） 1. 暖氣安裝情況，是否有漏水情況，水路是否通暢。 2. 地采暖安裝情況，有無滲漏，保護措施是否到位。 (六) 景觀部分驗收 1) 硬景部分驗收 1. 小區(qū)道路鋪裝路面是否平整，道路排水施工是否完整。[專*%業(yè)文@檔~^ ] 2. 石材部分安裝情況檢查，石材掛接，拼縫是否符合規(guī)范，有無做防水。 2) 軟景部分驗收[專業(yè)#%^文檔&* ] 1. 植物種植有無遮擋戶內光線。 2. 植物?；畲胧┦欠竦轿?。 3. 綠植搭配和優(yōu)化建議。[專業(yè)文檔~ *@&^] 3) 景觀水體部分驗收 1. 水體循環(huán)泵安裝情況檢查，能否正常工作。[專#@~業(yè)*文檔 ^] 2. 水體防水施工是否到位，有無滲水情況。 3. 水體有無返堿情況。 4) 導示系統(tǒng)檢查 1. 導示標牌是否清楚，能否保證業(yè)主找到相應線路。 2. 導示牌安裝是否到位，有無損壞等。