《深圳茵悅之聲酒店式公寓項(xiàng)目定價(jià)策略》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《深圳茵悅之聲酒店式公寓項(xiàng)目定價(jià)策略（45頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、本報(bào)告屬保密級(jí)文件，請(qǐng)勿外傳,單擊此處編輯母版文本樣式,*,“茵悅之聲”公寓定價(jià)報(bào)告,1,定價(jià)背景分析,3,核心均價(jià)推導(dǎo),4,核心價(jià)格驗(yàn)證,5,價(jià)格策略實(shí)現(xiàn),2,價(jià)格策略制定,房地產(chǎn)宏觀政策,目標(biāo)分析,項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀分析,景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,2,新個(gè)稅法：,在新個(gè)稅法實(shí)施影響下，能在一定程度上減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān),，,購(gòu)房家庭可供選擇的住宅總價(jià)空間將上升,6,月,30,日，十一屆全國(guó)人大常委會(huì)第二十一次會(huì)議表決通過(guò)關(guān)于修改個(gè)人所得稅法的決定。根據(jù)該規(guī)定，新個(gè)稅法的修改主要體現(xiàn)在起征點(diǎn)由,2000,元上升至,3500,元。,適用,7,級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率為,3%,至,45%,，修改后的個(gè)稅法將于,9,

2、月,1,日起施行。,關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，違法、違規(guī)銷(xiāo)售將受到嚴(yán)厲的處罰,“各級(jí)房地產(chǎn)、價(jià)格主管部門(mén)今年,5,月至,11,月要集中開(kāi)展一次專(zhuān)項(xiàng)整治，認(rèn)真排查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)違法違規(guī)行為，做到“發(fā)現(xiàn)一起、查處一起”。,5,月,1,日正式執(zhí)行,商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定,，不按規(guī)定執(zhí)行的,每套處以,5000,元罰款；,商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定,，,商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)對(duì)每套商品房（包括二手房）進(jìn)行明碼標(biāo)價(jià),即“一套一標(biāo)”，按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，還應(yīng)當(dāng)標(biāo)示建筑面積單價(jià)或者套內(nèi)建筑面積單價(jià)；要明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。,收緊房

3、貸：,銀行已全面執(zhí)行，多次置業(yè)和投資需求受限最大，部分首置需求置業(yè)門(mén)檻提高。,暫停第三套房貸款、暫停不能提供一年以上納稅證明或社保繳納證明的非本地居民購(gòu)房貸款、首套首付,30%,，基準(zhǔn)利率由,7,5,折提高至,8.5,折；二套房首付,50%,，基準(zhǔn)利率,1.1,倍。,限購(gòu)令,，成為地方調(diào)控的殺手锏，但二線城市，尤其是省內(nèi)專(zhuān)州縣市執(zhí)行會(huì)不明朗。但當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)是，限購(gòu)令執(zhí)行力度會(huì)進(jìn)一步加大，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策將會(huì)出臺(tái)。,宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)性小戶型影響有限，昆明限購(gòu)令的出臺(tái)反而會(huì)導(dǎo)致昆明投資客轉(zhuǎn)向地州市場(chǎng),主要房地產(chǎn)宏觀政策簡(jiǎn)析,3,景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,景洪房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,景洪市場(chǎng)小戶型基本上全

4、是精裝修，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高且銷(xiāo)售速度較快，毛坯房銷(xiāo)售速度較慢，如中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷(xiāo)售均價(jià)高達(dá),43004400,元,/,且開(kāi)盤(pán)就售完。而其未裝修戶型均價(jià),3700,元,/,，現(xiàn)還未銷(xiāo)售完。,景洪市場(chǎng)公寓項(xiàng)目，毛坯房均價(jià),2700-3700,元,/,精裝修,3800-4400,元,/,，毛坯與精裝修價(jià)格差在,600800,元,/,目前公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿為雨林假日和安廈,，精裝修公寓價(jià)格達(dá)到,6500,元,/,以上，國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷(xiāo)售,10,年返租，前,3,年返總房?jī)r(jià)的,5%,，后,7,年返總房?jī)r(jià)的,6%,，每年有,30,天自己入駐。,4,2.1案例

5、研究亮點(diǎn)實(shí)景+高價(jià)+強(qiáng)勢(shì)推廣,國(guó)際公館市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)型,高端產(chǎn)品的高價(jià)：,一期：TOHO5600元/平米（同期市場(chǎng)獨(dú)棟5500）；二期高價(jià)入市：TOHO9000元/平米，疊價(jià)8000元/平米,亮點(diǎn)實(shí)景展示：,1.2萬(wàn)平米會(huì)所、主景觀軸園林,強(qiáng)勢(shì)推廣：,開(kāi)盤(pán)前4個(gè)月，戶外8塊；開(kāi)盤(pán)前2個(gè)月，東莞1臺(tái)/鳳凰/本港/明珠/翡翠電視臺(tái)輻射城區(qū)、厚街、虎門(mén)、長(zhǎng)安、大嶺山，開(kāi)盤(pán)前1個(gè)月南都/莞日/廣日頭整版,一期、二期別墅的高價(jià)開(kāi)盤(pán)造成前期銷(xiāo)售緩慢,中等價(jià)格的洋房銷(xiāo)售火爆，3日銷(xiāo)售90%；后期通過(guò)展示、市場(chǎng)增長(zhǎng)、客戶對(duì)價(jià)格的長(zhǎng)時(shí)間認(rèn)知，逐步提速，最終進(jìn)一步確立中高端地位、高的市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度,中端產(chǎn)品的高性價(jià)

6、比：,二期：洋房入市4200元/平米（陽(yáng)光澳園4200）；中段4600（金地4500、景湖4600、凱旋城5500）；,市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品：,一期：TOHO市場(chǎng)空白、二期：疊加市場(chǎng)基本空白,充足VIP客戶量：,二期04年10月1日認(rèn)籌,至12月5日，認(rèn)籌354批客戶（認(rèn)籌金5000元）；一期的大量老客戶資源成為二期新客戶來(lái)源的主要渠道。,定價(jià)策略：,價(jià)格支撐因素,分析：,5,2.1案例研究品牌+中高價(jià)+配套,運(yùn)河?xùn)|1號(hào)品牌型,中高價(jià)，奠定市場(chǎng)地位：,二期現(xiàn)推均價(jià)4900元/平米（同期國(guó)際公館4800、景湖春曉4900、東峻4600、金色華庭3800）,配套先行：,充分挖掘項(xiàng)目周遍配套；自身商業(yè)先行,

7、成熟的品牌推廣：,萬(wàn)科高爾夫推廣前1年開(kāi)始東莞的品牌推廣，奠定品牌知名度和美譽(yù)度；運(yùn)河?xùn)|的推廣充分結(jié)合萬(wàn)科品牌,二期開(kāi)盤(pán)推貨256套,當(dāng)天銷(xiāo)售151套,銷(xiāo)售率59%,確立中高端地位、鞏固品牌影響力,內(nèi)部拉大價(jià)差，實(shí)現(xiàn)平衡銷(xiāo)售：,帶夾層5500元/平米，建立價(jià)格標(biāo)桿；平層單位4800元/平米。,市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品：,現(xiàn)代立面；帶夾層戶型,定價(jià)策略：,價(jià)格支撐因素,分析：,充足的客戶量：,05年2月開(kāi)始積累至06年7月積累洋房客戶,3000批,認(rèn)籌354張,6,2.1案例研究高價(jià)+強(qiáng)勢(shì)推廣,凱旋城成熟型,超越市場(chǎng)洋房均價(jià)入市：,價(jià)格從一期的高價(jià)3800元/平米入市，推貨800套，經(jīng)歷2年銷(xiāo)售期；二期隨著

8、市場(chǎng)增長(zhǎng)、環(huán)境成熟、一期積累的客戶資源，開(kāi)盤(pán)5500元/米，快速拉升，充分體現(xiàn)高端洋房?jī)?yōu)勢(shì)。,成熟品牌：,東莞客戶對(duì)中信品牌的認(rèn)同,。一期的高價(jià)入市，造成銷(xiāo)售緩慢；二期通過(guò)長(zhǎng)期的積累和成熟的展示，達(dá)到開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售約60%,進(jìn)一步確立中高端純洋房社區(qū)的市場(chǎng)地位；市場(chǎng)影響力和美譽(yù)度進(jìn)一步確立。,成熟社區(qū)：,依托東泰大社區(qū)和凱旋城一期入伙的成熟社區(qū),成熟地段：,成熟的地段資源優(yōu)勢(shì)，生活、交通、教育配套齊全,定價(jià)策略：,價(jià)格支撐因素,結(jié)論：,成熟展示：,一期園林展示和二期主景觀軸的展示,客戶資源：,積累了13年的大量客戶資源,7,1,定價(jià)背景分析,3,核心均價(jià)推導(dǎo),4,核心價(jià)格驗(yàn)證,5,價(jià)格策略實(shí)現(xiàn),2,

9、價(jià)格策略制定,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),市場(chǎng)分析,目標(biāo)分析,8,市場(chǎng)在售樓盤(pán)情況,項(xiàng)目名稱(chēng),區(qū)位,產(chǎn)品類(lèi)型,價(jià)格,樓盤(pán)動(dòng)態(tài),世紀(jì)金源避寒山莊,江北（滄江新區(qū)大沙壩）,綜合型物業(yè),3800元/,1、2期房源全部售罄。三期2.28日開(kāi)盤(pán)，均價(jià)38003900元/,告狀西雙景,江北（宣慰大道）,綜合型物業(yè),3800元/。,裝修小戶型，均價(jià)3800元左右，一期已售完。二期下月開(kāi)盤(pán)。,會(huì)展國(guó)際,勐泐大道,精裝酒店式公寓,2750元/,精裝修小戶,雨林暢享,曼弄楓旅游度假區(qū),別墅,4500元/,林語(yǔ)莊園,曼弄楓旅游度假區(qū),別墅,37005000元/,安廈.圣緹亞納,曼弄楓旅游度假區(qū),精裝酒店式公寓,4000元/以上,

10、曼弄楓情,曼弄楓旅游度假區(qū),普通住宅,均價(jià)2800元/,商鋪5月份開(kāi)盤(pán)，10棟高層,中景明城,勐海路,小戶型,3700元/，,精裝修43004400元/已售完。現(xiàn)有房源為毛坯房，外地人購(gòu)房一年以上納稅證明才能貸款,濱港國(guó)際,勐海路,精裝酒店式公寓,3500元/,九號(hào)公館,江北,普通住宅,均價(jià)3200元/,小戶型價(jià)格29003000元/。,雨林假日,曼弄楓旅游度假區(qū),精裝酒店式公寓,6500元以上/,國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。每月返點(diǎn)將近1000元。,9,景洪市場(chǎng)小戶型基本上全是精裝修，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高且銷(xiāo)售速度較快，毛坯房銷(xiāo)售速度較慢，如,中景明城項(xiàng)目其精裝戶型銷(xiāo)售均

11、價(jià)高達(dá),43004400,元,/,且開(kāi)盤(pán)就售完。而其未裝修戶型均價(jià),3700,元,/,，現(xiàn)還未銷(xiāo)售完,。,景洪市場(chǎng)公寓項(xiàng)目，毛坯房均價(jià),2700-3700,元,/,精裝修,3800-4400,元,/,，毛坯與精裝修價(jià)格差在,600800,元,/,目前公寓項(xiàng)目?jī)r(jià)格標(biāo)桿為,雨林假日,，精裝修公寓價(jià)格達(dá)到,6500,元,/,以上，國(guó)際四星級(jí)酒店管理入駐（伯蘭德），精裝修，帶家具。帶租約銷(xiāo)售,10,年返租，前,3,年返總房?jī)r(jià)的,5%,，后,7,年返總房?jī)r(jià)的,6%,，每年有,30,天自己入駐。,市場(chǎng)在售樓盤(pán)小結(jié),10,1,定價(jià)背景分析,3,核心均價(jià)推導(dǎo),4,核心價(jià)格驗(yàn)證,5,價(jià)格策略實(shí)現(xiàn),2,價(jià)格策略制

12、定,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo),市場(chǎng)分析,目標(biāo)分析,11,保證安全回款同時(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目毛坯房實(shí)收價(jià)3200元/,，沖擊3500元/,1,價(jià)格目標(biāo),現(xiàn)狀：整個(gè)景洪在售精裝修公寓銷(xiāo)售價(jià)格在2750-4300元/,最高達(dá)6500元/,開(kāi)盤(pán),6-8,個(gè)月實(shí)現(xiàn),90,以上銷(xiāo)售,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)達(dá),20%,項(xiàng)目盤(pán)累計(jì)銷(xiāo)售達(dá),70%,2,速度目標(biāo),現(xiàn)狀：3月1日項(xiàng)目售樓中心正式開(kāi)放，但未大規(guī)模畜客。,通過(guò)茵悅之聲項(xiàng)目讓市場(chǎng)認(rèn)知豪嘉地產(chǎn),為公司后續(xù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)打下良好的基礎(chǔ),3,品牌建立,現(xiàn)狀：公司剛進(jìn)入景洪市場(chǎng)認(rèn)知度不高,目標(biāo)分析,12,價(jià)格目標(biāo)：,保證安全回款的情況下實(shí)現(xiàn)高價(jià)，6-8月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售90%，認(rèn)購(gòu)立強(qiáng)勢(shì),；,限制條件：,項(xiàng)目

13、蓄客時(shí)間短，售樓處開(kāi)放只有一周；,項(xiàng)目工程進(jìn)度及交房時(shí)間的不確定性會(huì)影響自用大客戶購(gòu)買(mǎi)決策；,市場(chǎng)現(xiàn)狀：,市場(chǎng)整體價(jià)格普遍較高（在售項(xiàng)目,2750-4600,），后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈（會(huì)展國(guó)際、安廈,-,圣提亞納、雨林假日）,自用客戶對(duì)總價(jià)敏感性較弱，投資客戶對(duì)單價(jià)敏感性較高,價(jià)格策略要解決的核心問(wèn)題：,1、認(rèn)購(gòu)開(kāi)盤(pán)立勢(shì)，保障安排銷(xiāo)售回款的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)高價(jià)？,2、以何價(jià)格入市？快速回現(xiàn),目標(biāo)及核心問(wèn)題,13,1,定價(jià)背景分析,2,核心均價(jià)推導(dǎo),4,核心價(jià)格驗(yàn)證,5,價(jià)格策略實(shí)現(xiàn),3,價(jià)格策略制定,策略形成思路,市場(chǎng)在售樓盤(pán)加權(quán)平均價(jià),項(xiàng)目核心價(jià)值分析,項(xiàng)目均價(jià)確定,14,我們使用市場(chǎng)比較加權(quán)法來(lái)推導(dǎo)出項(xiàng)

14、目平均價(jià),1、市場(chǎng)比較法；,2、租金收益還原法,3、成本收益還原法,房地產(chǎn)均價(jià)測(cè)算方法，主要有以下三種方法：,均價(jià)測(cè)算方法選擇,15,1、篩選可比樓盤(pán),2、確定權(quán)重,3、打分,取案原則：,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似、區(qū)域接近、目標(biāo)客戶相似，銷(xiāo)售期重合,根據(jù)與項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。評(píng)定指標(biāo)：,1)客戶重疊程度 2）和項(xiàng)目距離的遠(yuǎn)近,9項(xiàng)比準(zhǔn)指標(biāo)：,區(qū)位：片區(qū)形象檔次、消費(fèi)都認(rèn)可度、升值前瞻,交通：道路、交通工具、,公共交通,配套：,商務(wù)氛圍、周邊商務(wù)配套、景觀價(jià)值、,品質(zhì)：,空間合并可能性、層高、梁底高度、實(shí)用率、采光、朝向、外觀形象，樓體高度,層高、公共走道裝修、走道寬度與形式、廣場(chǎng)、電梯（品牌、數(shù)量),形象：,

15、售樓處、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)圍墻、樓體條幅,銷(xiāo)售速度：銷(xiāo)售周期及銷(xiāo)售速度,入市時(shí)間：,市場(chǎng)比較法進(jìn)行步驟,16,樓盤(pán)名稱(chēng),均價(jià),區(qū)位,交通,環(huán)境(景觀),品質(zhì),配套,形象,銷(xiāo)售速度,入市時(shí)間,權(quán)重系數(shù),權(quán)重均價(jià),本項(xiàng)目,1,1,1,1,1,1,1,1,1.00,2925.69,西雙十二城,3300,1.1,1.1,1.05,1.15,1.05,1.15,0.8,1.05,1.13,3000.00,白象宮,3000,1.20,1.20,0.85,1.05,0.85,0.9,1,1.1,1.02,2944.79,九號(hào)公館,2900,1.1,1.1,0.85,0.85,0.85,0.85,1,1.1,0.9

16、8,2974.36,景藍(lán)銀鉆,3000,1.1,1.1,1,1,0.85,0.9,0.95,1.05,0.99,3018.87,仲景明城,3300,1.15,1,1.05,1,0.9,0.9,0.95,1.05,1.00,3100.00,濱港國(guó)際,3000,1.05,1.05,1.15,1.1,1.05,1.1,1.1,1.1,1.09,2758.62,智源尚居,2700,1,1,1.05,1,0.85,1.05,1.05,1.05,1.01,2683.23,本項(xiàng)目權(quán)重均價(jià)=（3000+2944+2974+3018+3100+2758+2683）/7=2840元/,考慮本項(xiàng)目幼兒園特殊配套贈(zèng)送名額，本項(xiàng)目整盤(pán)實(shí)收均價(jià)在3000-3100元/,類(lèi)別（公寓毛坯）項(xiàng)目權(quán)重系數(shù)表,類(lèi)比樓盤(pán)權(quán)重分析,17,項(xiàng)目成本測(cè)算,序號(hào),項(xiàng)目名稱(chēng),建筑面積,單價(jià)(元/),金額(萬(wàn)元）,備注,一,土地成本,4400.22,600,164.00,按40萬(wàn)/畝，6.6畝，政府補(bǔ)貼100萬(wàn),二,前期工程費(fèi),24.49,2.1,設(shè)計(jì)費(fèi)用,16528,13,21.49,已發(fā)生,2.2,勘察測(cè)量費(fèi),16528,3.00,