《第四章-房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《第四章-房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件（73頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、,,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),,,*,,,,,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),,,*,第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,,第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,內(nèi)容提要,一 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路和基本內(nèi)容,二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析,三 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析,四 房地產(chǎn)供求分析,五 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析,案例,內(nèi)容提要一 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路和基本內(nèi)容,一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路 和基本內(nèi)容,（一）分析思路,1,、三個(gè)層次,地區(qū)市場(chǎng),（影響所有類型房地產(chǎn)

2、市場(chǎng)行情的市場(chǎng)環(huán)境）,專業(yè)物業(yè)市場(chǎng),（影響某類型房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)環(huán)境）,項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng),（針對(duì)某個(gè)開發(fā)項(xiàng)目或個(gè)案，是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的最終目標(biāo)）,,,地區(qū),市場(chǎng)分析,專業(yè),市場(chǎng)分析,項(xiàng)目,市場(chǎng)分析,競(jìng)爭(zhēng),對(duì)手分析,消費(fèi)者,分析,,,,,一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路,,2,、兩個(gè)方面,分析供給與需求，分層次分析各種影響因素,,3,、三個(gè)時(shí)段,過去、現(xiàn)在、未來,4,、五個(gè)影響因素,經(jīng)濟(jì),人口,區(qū)位環(huán)境條件,地點(diǎn)的自然條件,法律，人文心理,2、兩個(gè)方面,,（二）基本內(nèi)容,1,供給分析,2,需求分析,3,市場(chǎng)租售情況分析,4,市場(chǎng)趨勢(shì)分析,5,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析,（二）基本內(nèi)容,二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

3、,（一）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行情與地區(qū)經(jīng)濟(jì)周期的 關(guān)系,1,、經(jīng)濟(jì)周期定義：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng),2,、房地產(chǎn)業(yè)的周期：,美國(guó)：,18,年,日本：,10,年,香港：,7-8,年,臺(tái)灣：,5-6,年,中國(guó)：,4-5,年,二 宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析（一）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行情與地區(qū),,（二）如何進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析,常規(guī)研究與專題研究結(jié)合,定期分析與不定期分析結(jié)合,,1,收集各種宏觀經(jīng)濟(jì)分析成果配合專業(yè)研究成果進(jìn)行有關(guān)的定期分析,總趨勢(shì)預(yù)測(cè),政策分析,（二）如何進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析,,2,進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)關(guān)注：,兩個(gè)視角：,從時(shí)間連續(xù)性上分析,從時(shí)間的橫斷面上進(jìn)行分析,內(nèi)容：,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策

4、的動(dòng)態(tài),專家的政策建議,重大事件的發(fā)展及其影響,2 進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)關(guān)注：,,3,可借鑒的宏觀經(jīng)濟(jì)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析成果,專家分析成果,企業(yè)調(diào)查報(bào)告,景氣分析預(yù)測(cè)（房地產(chǎn)指數(shù)）,價(jià)格指數(shù),：?jiǎn)我恢笜?biāo)指數(shù)。用于微觀分析,例如：,中房指數(shù),，偉業(yè)指數(shù)，西安,40,指數(shù)，中原城市指數(shù),房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù),：合成指標(biāo)，用于宏觀經(jīng)濟(jì)分析,例如：,國(guó)房指數(shù),，中房預(yù)警指數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù),3 可借鑒的宏觀經(jīng)濟(jì)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析成果,,4,基本數(shù)據(jù)的獲得,（,1,）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),（,2,） 調(diào)查數(shù)據(jù),（,3,）參考資料,4 基本數(shù)據(jù)的獲得,,社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：,總量指標(biāo)：,GDP,、人口、進(jìn)出口；,結(jié)構(gòu)指標(biāo)：一、二

5、、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),水平指標(biāo)：職工平均工資，人均居住面積,動(dòng)態(tài)指標(biāo)：零售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)格指數(shù)、通貨膨脹率等,注：分全國(guó)和地方兩個(gè)層面的宏觀經(jīng)濟(jì)。,房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：,投資；資金；開發(fā)量；銷售；,注：分全國(guó)和地方兩個(gè)層面,社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：,,5,分析報(bào)告的內(nèi)容,(1),宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體狀況,,(2),房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析,基本走勢(shì)分析 包括：總量指標(biāo)；結(jié)構(gòu)指標(biāo),政策法規(guī)動(dòng)向及其影響（對(duì)價(jià)格，開發(fā)熱點(diǎn)分布，開發(fā)產(chǎn)品形式，政策的時(shí)間滯后）,,5分析報(bào)告的內(nèi)容,三 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析,（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)機(jī)制與房地產(chǎn)價(jià)格,,1,、供求關(guān)系決定價(jià)格,,2,、供求關(guān)系變化影

6、響價(jià)格的變化,三 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)機(jī),（二）市場(chǎng)行情波動(dòng)的分析方法,1,、指數(shù)分析法,,,價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用：,（,判斷總體價(jià)格走勢(shì)；不同區(qū)位的物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)）,,i=1,，,2,，,…12,,（二）市場(chǎng)行情波動(dòng)的分析方法1、指數(shù)分析法 i=1，2，…,,2,、景氣分析法,,（,1,）房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的設(shè)置,,三種觀點(diǎn),,2、景氣分析法,觀點(diǎn)一：,先行指標(biāo)：固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)新開工面積增長(zhǎng)率，土地與樓宇供給量。,,同步指標(biāo)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率，物價(jià)結(jié)構(gòu)比重與物業(yè)類型變化,,滯后指標(biāo)：投資收益率，資金利潤(rùn)率，就業(yè)率，股地聯(lián)動(dòng)關(guān)系。,觀點(diǎn)一：先行指標(biāo)：固定資產(chǎn)

7、投資增長(zhǎng)率，房地產(chǎn)新開工面積增長(zhǎng)率,觀點(diǎn)二,直接指標(biāo),間接指標(biāo),,地產(chǎn)價(jià)格和資金，投資收益率,,國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率,,交易量，資金利潤(rùn)率,中長(zhǎng)期貸款利率,空置率，就業(yè)率,樓宇按揭利率,房地產(chǎn)新開工面積增長(zhǎng)率，股地聯(lián)動(dòng)關(guān)系,固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率,,房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率,物價(jià)指數(shù)與通貨膨脹率,觀點(diǎn)二直接指標(biāo)間接指標(biāo)交易量，資金利潤(rùn)率中長(zhǎng)期貸款利率空置率,觀點(diǎn)三：,綜合景氣指數(shù)包括：,土地供應(yīng)指數(shù)（城市周邊新征用地指數(shù)，舊區(qū)重新用地指數(shù)，批租土地指數(shù)）,,土地價(jià)格指數(shù)（新征用地價(jià)格指數(shù)，批租用地價(jià)格指數(shù)）,,建筑業(yè)價(jià)格指數(shù),觀點(diǎn)三：綜合景氣指數(shù)包括：,,房地產(chǎn)公司指數(shù)（銷售額，房地產(chǎn)投資，股本利潤(rùn)率）,內(nèi)外銷

8、房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)（內(nèi)銷房?jī)r(jià)格，外銷房?jī)r(jià)格，租賃價(jià)格）,投資指數(shù)（,GDP,增長(zhǎng)指數(shù)，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)指數(shù)，住宅建設(shè)投資增長(zhǎng)指數(shù)，商品房建設(shè)投資增長(zhǎng)指數(shù)）,物業(yè)均價(jià)指數(shù)（住宅銷售均價(jià)指數(shù)，寫字樓銷售均價(jià)指數(shù)，商業(yè)用房銷售均價(jià)指數(shù),房地產(chǎn)公司指數(shù)（銷售額，房地產(chǎn)投資，股本利潤(rùn)率）,,（,2,）景氣動(dòng)向指數(shù)與景氣觀測(cè),,DI,＝在,t,時(shí)刻擴(kuò)張的變量個(gè)數(shù),/,變量總數(shù),×100,％,,擴(kuò)散指數(shù)用于描述綜合考慮宏觀市場(chǎng)的行情波動(dòng)。,（2）景氣動(dòng)向指數(shù)與景氣觀測(cè),,（,3,）例子：國(guó)房景氣指數(shù),8,類分類指數(shù)加權(quán)平均，以,1995,年,3,月為基期得到的百分比綜合指數(shù)。,選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)

9、讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價(jià)格,（3）例子：國(guó)房景氣指數(shù),,指數(shù)法和景氣分析法的對(duì)比,,價(jià)格指數(shù)：反映市場(chǎng)行情波動(dòng)更直接，及時(shí),,景氣指數(shù)：對(duì)價(jià)格波動(dòng)的原因更有解釋性,指數(shù)法和景氣分析法的對(duì)比,四 房地產(chǎn)供求分析,分析的關(guān)鍵點(diǎn)：找到供求規(guī)律性的關(guān)系,,,什么樣的住戶需要什么樣的房屋,,什么樣的商家需要什么樣的商鋪？,,什么行業(yè)的辦公室需要什么樣的辦公室？,四 房地產(chǎn)供求分析分析的關(guān)鍵點(diǎn)：找到供求規(guī)律性的關(guān)系,（一）供給量及供給結(jié)構(gòu)分析方法,管道分析法,,潛在供給量分析方法,,現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量的分析方法,,供給量結(jié)構(gòu)分析方法,（一）供給量及供給結(jié)構(gòu)分析方

10、法管道分析法,規(guī)劃用地,分區(qū)規(guī)劃用地,三通一平用地,獲,《,建設(shè)用地,規(guī)劃許可證,》,用地,獲,《,國(guó)有土,地使用證,》,用地,獲,《,建設(shè)工程,規(guī)劃許可證,》,用地,獲,《,建設(shè)工程,開工許可證,》,用地,領(lǐng),《,商品房,預(yù)售許可證,》,用地,竣工前未預(yù)售量,竣工后待銷售量,1,3,2,5,4,1,、 管道分析法,規(guī)劃用地分區(qū)規(guī)劃用地三通一平用地獲《建設(shè)用地獲《國(guó)有土獲《建,,假設(shè)獲得每個(gè)許可證的時(shí)間為,1,年，從獲得預(yù)售證到售完時(shí)間為,2,年。則：,未來,2,年的供給量＝,5+4,未來,3,年的供給量＝,5+4+3,未來,4,年的供給量＝,5+4+3+2,未來,5,年的供給量＝,5+4+3

11、+2+1,假設(shè)獲得每個(gè)許可證的時(shí)間為1年，從獲得預(yù)售證到售完時(shí)間為2年,2,、潛在供給量的分析方法,潛在土地供給量來源：,新建城區(qū)的土地供給量＝,規(guī)劃城區(qū)面積－已開發(fā)建成區(qū)的面積－已出讓的面積,,舊城區(qū)改造可供開發(fā)的土地量＝,規(guī)劃改造面積－已改造面積,,改變用途可供開發(fā)的土地量,2、潛在供給量的分析方法潛在土地供給量來源：,3,、現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量的分析方法,主要分析對(duì)象：獲得銷售許可證的商品住宅,現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量＋新增商品住宅面積總量,商品住宅施工面積,+,歷年在售面積,,,市場(chǎng)潛在供給量＝存量,/N+,未出讓土地使用權(quán)的土地供給量,,3、現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量的分析方法主要分析對(duì)象：獲

12、得銷售許可,4,、供給量結(jié)構(gòu)分析方法,,某區(qū)域房地產(chǎn)供給量結(jié)構(gòu),戶型結(jié)構(gòu),總價(jià)水平結(jié)構(gòu),4、供給量結(jié)構(gòu)分析方法,（二）需求量分析方法,需求潛力分析,,需求偏好分析,（二）需求量分析方法需求潛力分析,1,、 需求潛力分析,（,1,）人口增長(zhǎng)與住宅需求潛力,,住房面積需求＝新增人口需求面積＋原有人口需求增加面積＋年拆遷面積,,（,2,）人口結(jié)構(gòu)與住戶規(guī)模變動(dòng)對(duì)商品住宅需求的影響,1、 需求潛力分析（1）人口增長(zhǎng)與住宅需求潛力,2,、需求偏好分析,（通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的基本特征）,可承受總價(jià),首付款,月供款,樓型首選,最看重的因素,典型戶型,2、需求偏好分析（通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者的基本特征）,,總面積

13、,客廳面積,書房面積,餐廳面積,廚房面積,衛(wèi)生間面積,主陽臺(tái)面積,次陽臺(tái)面積,車位,總面積,五 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析,（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析,（二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析,（三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法,,(,四,),消費(fèi)者研究,,五 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析,（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析,1,、法律特性分析,2,、經(jīng)濟(jì)特性分析,3,、項(xiàng)目所在地點(diǎn)自然條件的分析,4,、項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性分析,,（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目一般特性的分析1、法律特性分析,（二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析,財(cái)務(wù)特性,建筑特性,地點(diǎn)特性,環(huán)境特性,（二）對(duì)不同物業(yè)特性的分析財(cái)務(wù)特性,財(cái)務(wù)特性,住宅物業(yè)

14、,零售、寫字樓物業(yè),1,、每月租金或價(jià)格,2,、停車空間的租金,3,、所有者與租賃者間的分配比例,4,、空間或單位的吸納率,5,、付款方式及折扣,6,、物業(yè)管理費(fèi),1,、每平米租金或售價(jià),2,、租金折扣,3,、可用于出租的面積,4,、可用的年限,5,、物業(yè)管理費(fèi),財(cái)務(wù)特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、每月租金或價(jià)格1、每平米,建筑特性,住宅物業(yè),零售、寫字樓物業(yè),1,、使用年期,2,、建筑物的條件,3,、單位的面積,4,、房間的數(shù)量與種類,5,、特殊設(shè)計(jì),1,、標(biāo)準(zhǔn)層面積,2,、各功能面積的設(shè)置及比例,3,、可分割性,4,、智能化水平,5,、裝修水平,6,、交通設(shè)計(jì),建筑特性住宅物業(yè)零售、寫字樓

15、物業(yè)1、使用年期1、標(biāo)準(zhǔn)層面積,地點(diǎn)特性,住宅物業(yè),零售、寫字樓物業(yè),1,、娛樂性設(shè)施,2,、景觀質(zhì)量,3,、停車場(chǎng)的設(shè)施,1,、停車場(chǎng)實(shí)施,2,、配套設(shè)施,3,、對(duì)外交通設(shè)計(jì),4,、景觀質(zhì)量,地點(diǎn)特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、娛樂性設(shè)施1、停車場(chǎng)實(shí)施,環(huán)境特性,住宅物業(yè),零售、寫字樓物業(yè),1,、與就業(yè)中心的接近程度及沿途的環(huán)境,2,、與商業(yè)中心的接近,3,、與娛樂文化設(shè)施的接近程度,4,、與主要干道和交通樞紐的接近,5,、與停車場(chǎng)和空曠地的接近程度,6,、與學(xué)校的接近及學(xué)校質(zhì)量,7,、與醫(yī)院、消防、公安部門的接近程度，沿途環(huán)境,1,、與主干道，各交通樞紐和設(shè)施的接近程度,2,、與日間行人密

16、集區(qū)的接近程度,3,、商業(yè)設(shè)施,4,、周邊商業(yè)區(qū)的年限和租金條件,環(huán)境特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、與就業(yè)中心的接近程度及沿,（三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法,步驟：,1,、主要特性的分解（可測(cè)量的因素的確定）,2,、因素的作用或重要程度（權(quán)重的確定）,3,、評(píng)分,4,、分析項(xiàng)目地點(diǎn)的最佳用途，得出競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的競(jìng)爭(zhēng)特色。,（三）評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方法步驟：,例子：地點(diǎn)區(qū)位的評(píng)價(jià),1,、 地區(qū)的通達(dá)性,主要干道（數(shù)量、方向，新建和擴(kuò)建）,主要干道的設(shè)計(jì)特征（行車道數(shù)量，寬度，設(shè)計(jì)通行能力，交通管制）,主要干道的運(yùn)行特征（車流量，高峰時(shí)間，阻塞和發(fā)生事故頻率）,道路的物質(zhì)性條件（路表和

17、車道寬）,大型交通設(shè)施（線路的使用成本，位置，利用水平）,例子：地點(diǎn)區(qū)位的評(píng)價(jià)1、 地區(qū)的通達(dá)性,,2,、一般區(qū)位特征,關(guān)聯(lián)性的模式：決定項(xiàng)目所在地理位置的特定要素以及這個(gè)區(qū)位中對(duì)該地點(diǎn)上的活動(dòng)及其與周圍地區(qū)的關(guān)系有影響的因素。,接近性：時(shí)間、距離和線路,市場(chǎng)或交易區(qū)的中心點(diǎn)，邊界,競(jìng)爭(zhēng)者和競(jìng)爭(zhēng)地點(diǎn),互補(bǔ)性活動(dòng),活動(dòng)中心,2、一般區(qū)位特征,,3,、地點(diǎn)的通達(dá)性（目的：評(píng)價(jià)影響車和行人的自由流動(dòng)的特殊條件）,出入口的數(shù)量、位置和功能,出入口的規(guī)模、容量及阻塞水平,標(biāo)的物及其基本活動(dòng)地點(diǎn)的距離和線路,與停車場(chǎng)地的距離和路線,與內(nèi)部流通網(wǎng)絡(luò)的距離和路線,與出入口的外部交通條件,3、地點(diǎn)的通達(dá)性（目的

18、：評(píng)價(jià)影響車和行人的自由流動(dòng)的特殊條件,,4,、可視性（目的：評(píng)價(jià)影響地點(diǎn)可視性的要素和附近視覺接觸的特殊條件）,近地點(diǎn)的可視水平（與附近設(shè)施的距離）,觀察點(diǎn)的可視水平（通向地點(diǎn)的可視點(diǎn)，從人行道的起視點(diǎn)）,,,4、可視性（目的：評(píng)價(jià)影響地點(diǎn)可視性的要素和附近視覺接觸的特,,5,、主要特征與設(shè)計(jì)要素,（評(píng)價(jià)地點(diǎn)上的特定條件，這些條件影響房地產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力的發(fā)揮）,,地點(diǎn)布局,自然特征,內(nèi)部循環(huán),停車設(shè)施,建筑狀況,,,,,其他地點(diǎn)品質(zhì),地點(diǎn)的特殊服務(wù)和設(shè)施的可用性,控制條件,政府規(guī)定和法律條件,5、主要特征與設(shè)計(jì)要素（評(píng)價(jià)地點(diǎn)上的特定條件，這些條件影響房,評(píng)分,,,A,B,C,D,,1,地區(qū)區(qū)位

19、,主干道連接,,,4,,,3,,,2,,,1,2,一般區(qū)位,接近機(jī)場(chǎng),3,4,2,3,3,地點(diǎn)通達(dá)性,空間容量,5,4,3,2,4,可視性,觀察點(diǎn)可視水平,3,2,4,5,5,設(shè)計(jì)要素,停車設(shè)施,4,5,4,3,評(píng)分ABCD2 一般區(qū)位34233 地點(diǎn)通達(dá)性54324可視,權(quán)重,,A,B,C,D,1,地區(qū)區(qū)位,主干道連接,0.1,0.1,0.1,0.1,2,一般區(qū)位,接近機(jī)場(chǎng),0.1,0.1,0.1,0.1,3,地點(diǎn)通達(dá)性,空間容量,0.4,0.4,0.4,0.4,4,可視性,觀察點(diǎn)可視水平,0.2,0.2,0.2,0.2,5,設(shè)計(jì)要素,停車設(shè)施,0.2,0.2,0.2,0.2,權(quán)重ABCD1

20、 地區(qū)區(qū)位0.10.10.10.12 一般區(qū)位,結(jié)果,,,,,A,B,C,D,0.4,0.3,0.2,0.1,0.3,0.4,0.2,0.3,2,1.6,1.2,0.8,0.6,0.4,0.8,1,0.8,1,0.8,0.6,30%,27%,23%,20%,,,,,結(jié)果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.3,(,四,),消費(fèi)者研究,1,市場(chǎng)細(xì)分的多層次與多維度,,,——,認(rèn)識(shí)消費(fèi)者特征的工具,,,市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位,(四) 消費(fèi)者研究1 市場(chǎng)細(xì)分的多層次與多維度,,●,第一輪市場(chǎng)細(xì)分,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總的供求關(guān)系而進(jìn)行，以確定擬投資商品房的性質(zhì)（住宅、商場(chǎng)、寫字樓、倉(cāng)庫(kù)等等）

21、及區(qū)位（城市、地區(qū)）而進(jìn)行的。,,,●,第二輪市場(chǎng)細(xì)分,是針對(duì)消費(fèi)者而進(jìn)行的，以確定擬投資商品房的市場(chǎng)定位。,,●,第三輪市場(chǎng)細(xì)分,在初步擬訂了細(xì)分市場(chǎng)后進(jìn)行的。調(diào)研的焦點(diǎn)是顧客的消費(fèi)偏好，消費(fèi)行為及其他個(gè)性特征。,,●第一輪市場(chǎng)細(xì)分,,2,購(gòu)房者的九種心理,,,,求實(shí),主要追求的是實(shí)惠、實(shí)用、實(shí)效,求新,時(shí)髦、新穎、奇特,求美,以追求美觀為主要目的,求廉,價(jià)格敏感、以買“便宜”貨為樂事,求方便,管理、使用方便,求名貴,以顯示和夸耀為主要目的,為儲(chǔ)備,預(yù)期房?jī)r(jià)還要上漲，保值增值的需要,求惠顧,出于義氣或感恩，知心朋友的影響而產(chǎn)生好感、信任,隨眾,無主見，隨大流，怕吃虧,2 購(gòu)房者的九種心理,

22、六 不同物業(yè)市場(chǎng)分析,（一）住宅物業(yè)市場(chǎng)分析,(,案例,),,（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,,（三）寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析,六 不同物業(yè)市場(chǎng)分析（一）住宅物業(yè)市場(chǎng)分析(案例),（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,1,、商業(yè)物業(yè)的細(xì)分,按區(qū)域分,（小區(qū)、區(qū)級(jí)、市級(jí)、）,按規(guī)模分,（小、中、大、超大）,按經(jīng)營(yíng)方式分,（超市、百貨店、連鎖、便利、專賣、折扣店、購(gòu)物中心、免稅）,按產(chǎn)品類型分,按服務(wù)對(duì)象分,（老年店、兒童店、）,按建筑物的特點(diǎn)分,按商鋪的聚集方式分,（二）商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析1、商業(yè)物業(yè)的細(xì)分,2,零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析內(nèi)容,1,）,,城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件分析,2,）,,商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃和政策研究,3,）初

23、步確定零售物業(yè)類型,4,）明確商圈范圍,5,）零售商品和零售業(yè)物業(yè)供給分析,6,）,,零售商品和服務(wù)的需求分析,購(gòu)買力分析；消費(fèi)支出模式分析；零售業(yè)空間的需求面積估計(jì),7,）選址研究,8,）確定主力商店及物業(yè)特征,9,）選擇合理的運(yùn)營(yíng)模式,2 零售商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析內(nèi)容1） 城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件,3,零售業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析框架,經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析,空間供給,消費(fèi)者調(diào)查,空間需求,商業(yè)調(diào)查,開發(fā)多少,開發(fā)什么,如何開發(fā),業(yè)種,業(yè)態(tài),建成項(xiàng)目,在建項(xiàng)目,計(jì)劃項(xiàng)目,收入,年齡構(gòu)成,消費(fèi)偏好,支出模式,出行方式,城市背景，經(jīng)濟(jì)形勢(shì),消費(fèi)水平和結(jié)構(gòu),商業(yè)情況,是否,開發(fā),,是,,物業(yè)類型,業(yè)種選擇,業(yè)態(tài)選擇,

24、物業(yè)規(guī)模,業(yè)種配比,業(yè)態(tài)配比,融資選擇,招商方案,管理模式,3 零售業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析框架經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析空間供給消費(fèi)者調(diào)查空間,4,零售商業(yè)物業(yè)供需分析,4.1,需求預(yù)測(cè),步驟：,商圈內(nèi)不同收入階層對(duì)不同商品的,購(gòu)買力,計(jì)算不同商品的,銷售額與營(yíng)業(yè)面積的比,計(jì)算總的商業(yè)物業(yè)需求,用總需求減去商業(yè)物業(yè)可供給量得到商業(yè)物業(yè)的需求缺口,,4 零售商業(yè)物業(yè)供需分析4.1需求預(yù)測(cè),,零售活動(dòng),單位面積的銷售額（美元,/,天）,珠寶,185,酒店,200,工藝品,62,玩具,76,禮品,74,書店,100,來源：美國(guó)商業(yè)統(tǒng)計(jì),零售活動(dòng)單位面積的銷售額（美元/天）珠寶185酒店200工藝,,4.2,供給量分析,,

25、確定商圈競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的數(shù)量及其營(yíng)業(yè)面積,,確定計(jì)劃期和在建的項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)面積,,確定擴(kuò)建面積（自身和附近）,4.2供給量分析,5,、零售商業(yè)空間的設(shè)計(jì),（,1,）商業(yè)空間包括：,展示空間,銷售空間,存儲(chǔ)空間,交通空間：流動(dòng)，半流動(dòng)，靜空間,娛樂空間,餐飲空間,文化交流空間,表演空間,。。。。,,5、零售商業(yè)空間的設(shè)計(jì)（1）商業(yè)空間包括：娛樂空間,,（,2,） 商業(yè)空間的設(shè)置,營(yíng)業(yè)廳,收貨,準(zhǔn)備,設(shè)備 辦公 休息,庫(kù)房,冷藏,,,,顧客,工作人員,貨物,（2） 商業(yè)空間的設(shè)置營(yíng)業(yè)廳收貨設(shè)備 辦公 休息庫(kù)房冷藏顧客,,（,3,） 商業(yè)交通的設(shè)計(jì),商場(chǎng)交通流線類型,顧客的觀賞購(gòu)物活動(dòng)流線,,貨物的進(jìn)銷

26、流線,,工作人員的工作流線,,,（3） 商業(yè)交通的設(shè)計(jì),,,為三條流線提供適宜的設(shè)計(jì),目標(biāo)：建立和調(diào)整行為和空間的關(guān)系,具體實(shí)施：,機(jī)能設(shè)計(jì),規(guī)模設(shè)計(jì),配置設(shè)計(jì),流線設(shè)計(jì),經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì),為三條流線提供適宜的設(shè)計(jì),,附：對(duì)設(shè)計(jì)有用的研究成果：,描述步行狀況的指標(biāo)：,平均步行速度,人流量（單向，相向，交叉，停滯）,人流密度,,間隔和人流密度的關(guān)系,附：對(duì)設(shè)計(jì)有用的研究成果：,,交通設(shè)計(jì)的一般原則,不在人流密度大的區(qū)域產(chǎn)生交叉人流,避免出現(xiàn)四叉以上的通道交叉口,針對(duì)停滯人流空間的設(shè)計(jì)：,購(gòu)物區(qū)空間厚度（面對(duì)貨柜,40cm,，,80cm,）,交款區(qū)的位置,公共空間,,,交通設(shè)計(jì)的一般原則,(,三,),寫字

27、樓物業(yè)市場(chǎng)分析,1,寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn),（,1,）市場(chǎng)波動(dòng)大,（,2,）需求變動(dòng)大，調(diào)整迅速（供給滯后于需求）,（,3,）供給周期的獨(dú)立性,供給與宏觀經(jīng)濟(jì)相關(guān)性不大，價(jià)格彈性大，受以往租金售價(jià)的影響大,(三) 寫字樓物業(yè)市場(chǎng)分析1 寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn),寫字樓市場(chǎng)分析內(nèi)容,（,1,）寫字樓市場(chǎng)背景分析,（,2,）寫字樓的區(qū)域市場(chǎng)分析,區(qū)域劃分,確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域,區(qū)域發(fā)展條件,(,項(xiàng)目所在城市，所在區(qū)域，所在地點(diǎn),),,寫字樓市場(chǎng)分析內(nèi)容（1）寫字樓市場(chǎng)背景分析,（,3,）寫字樓市場(chǎng)細(xì)分,對(duì)寫字樓使用者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的認(rèn)識(shí),上海的寫字樓用戶：,金融保險(xiǎn)，貿(mào)易貨運(yùn)，生長(zhǎng)制造，消費(fèi)品零售，高科技，咨詢服務(wù),,（3）

28、寫字樓市場(chǎng)細(xì)分對(duì)寫字樓使用者經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的認(rèn)識(shí),（,4,）市場(chǎng)供求分析,需求：,,沒有明顯的市場(chǎng)邊界,,由商務(wù)，專門職業(yè)、管理和寫字樓空間使用者決定，,（4）市場(chǎng)供求分析需求：,需求量的預(yù)測(cè)方法一,,按行業(yè)預(yù)測(cè)就業(yè)人口,辦公室使用者人數(shù)（管理和專業(yè)人員，技術(shù)服務(wù)管理服務(wù)）,人均占用面積,需求量的預(yù)測(cè)方法一,需求量的預(yù)測(cè)方法二,,通過分析區(qū)域內(nèi)不同寫字樓物業(yè)的出租情況和凈吸納量的變化情況來預(yù)測(cè)寫字樓需求量。,租賃率,凈吸納率,以上指標(biāo)反差大，說明市場(chǎng)不穩(wěn)定，波動(dòng)意味著供應(yīng)量過剩，租金將下降。,如果租賃率很高，凈吸納率很低，說明市場(chǎng)不穩(wěn)定。,,需求量的預(yù)測(cè)方法二,供給量的分析,已被使用的寫字樓供給量,空置的可供出租的寫字樓供給量,在建的供給量,竣工的供給量,預(yù)立項(xiàng)的寫字樓面積,可能擴(kuò)建和改建的寫字樓面積,方法：現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查＋政府信息＋管道分析,供給量的分析已被使用的寫字樓供給量,供給分析,（,1,）建筑物的外觀特點(diǎn)（層數(shù)，交通，外觀，停車場(chǎng)等）,（,2,）內(nèi)部公共部分（服務(wù)設(shè)施，大廳，廊道，樓層）,（,3,）租戶和租約（行業(yè)，信譽(yù)，租約錯(cuò)期）,（,4,）轉(zhuǎn)租物業(yè)（對(duì)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的判斷很重要）,（,5,）空置物業(yè)：穩(wěn)定使用率（,93-95%,）指項(xiàng)目啟動(dòng)后的年度使用率。,方法：定性分析＋對(duì)比分析,供給分析（1）建筑物的外觀特點(diǎn)（層數(shù)，交通，外觀，停車場(chǎng)等,