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1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,*,華高萊斯-北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告-72PPT,2024/11/30,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,華高萊斯-北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告-72PPT,1,（一）整體功能定位,集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓”為一體的,多功能城市綜合體,一、整體定位,特色商業(yè) ：,項(xiàng)目位置具有高度的稀缺性和不可比擬性，周邊主城區(qū)的密集人口和成熟的商業(yè)氛圍將為項(xiàng)目帶來巨大商機(jī)，并將與周邊繁華的鼓樓西街、

2、鼓樓東街和鼓樓南街共同打造昌平最具人氣的都市商圈；,高檔酒店：,高檔酒店不僅進(jìn)一步提升項(xiàng)目的品質(zhì)感，同時更好的提升建筑形象和商業(yè)價值；,酒店服務(wù)式公寓：,提供酒店服務(wù)的高檔公寓，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品質(zhì)感，投資自住兩相宜；,,多功能與建筑形象力的提升：,該項(xiàng)目將全面提升昌平現(xiàn)有的建筑形象，現(xiàn)代簡潔的建筑外立面及富有變化的內(nèi)部空間，將營造出昌平最具特色的地標(biāo)性商業(yè)建筑，這里不僅是一個靚麗的建筑綜合體，更是一個有著高品質(zhì)購物環(huán)境、集各種休閑娛樂功能為一體的優(yōu)勢空間。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,2,（一）整體功能定位集“特色商業(yè)、高檔酒店、精致酒店服務(wù)式公寓,（二）物業(yè)類

3、型及規(guī)模,項(xiàng)目總規(guī)模：,約4.3萬建筑平米（地上3.7萬建筑平米，地下：0.6萬建筑平米）,項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模：,項(xiàng)目分物業(yè)類型規(guī)模建議,商業(yè),2～2.5萬平米,酒店,0.8～1萬平米,酒店服務(wù)式公寓,0.8～1.5萬平米,總計(jì),4.3萬平米,一、整體定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,3,（二）物業(yè)類型及規(guī)模項(xiàng)目總規(guī)模：約4.3萬建筑平米（地上3.,1、商業(yè)總規(guī)模分析建議,區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量,＝ 區(qū)域人口總量×人均消費(fèi)支出×商業(yè)平均利潤率/（區(qū)域平均租金×核心商圈占比）,,其中：城鎮(zhèn)人口：約14萬（含高校學(xué)生），人均消費(fèi)支出：9168元,農(nóng)村人口：約1萬，人均消

4、費(fèi)支出：5365元,商業(yè)平均利潤率為：6％～10％,區(qū)域平均租金取值為：2元/平米/天,核心商圈占比：65％～85％，取值：85％（區(qū)域商圈相對獨(dú)立，且周邊消費(fèi)力偏低）,區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約為：15～17萬平米,一、整體定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,4,1、商業(yè)總規(guī)模分析建議區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量區(qū)域商業(yè)總規(guī)模容量約,區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項(xiàng)目處于中心區(qū)位，結(jié)合區(qū)域居民的相對均衡分布的現(xiàn)狀，各核心區(qū)域的商業(yè)空間吸引力相當(dāng)，結(jié)合商業(yè)規(guī)模定位研究穩(wěn)健性的原則，商圈內(nèi)部各核心區(qū)域的商業(yè)規(guī)模容量取值均等，所以本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)的規(guī)模容量約

5、為：,5～5.5萬平米,結(jié)合本項(xiàng)目總體定位為中高端商業(yè)的形象品質(zhì)要求，區(qū)域商業(yè)激烈的競爭態(tài)勢和侵略性定位的要求，本項(xiàng)目定位必須實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)的中心地位，因此結(jié)合對商圈研究中中心點(diǎn)商業(yè)的規(guī)模占45％～55％的比重關(guān)系，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)?？臻g容量為：,2～3萬平米,項(xiàng)目取值建議：考慮區(qū)域商業(yè)購買力水平相對偏低的特點(diǎn)，本項(xiàng)目作為定位為中高端形象品質(zhì)的商業(yè)其規(guī)模容量從穩(wěn)健性原則建議取相對小值，因此結(jié)合項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀的特點(diǎn)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模上限建議為：,2.5萬平米左右,一、整體定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,5,區(qū)域商圈從現(xiàn)狀及潛在競爭分析，將逐步分化出三個核心區(qū)域，本項(xiàng),2、

6、酒店總規(guī)模分析建議,按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本項(xiàng)目定位于四星級酒店。,,根據(jù)區(qū)域現(xiàn)有酒店的客房數(shù)量和入住率情況，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會議，兼顧休閑度假的區(qū)域高星級酒店，結(jié)合昌平現(xiàn)有酒店市場的普遍規(guī)模，其客房數(shù)建議為：,80～100間客房；,,按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，四星級酒店每自然間的面積為80~100平方米，因此本項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：,0.8 ～ 1 萬平米,一、整體定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,6,2、酒店總規(guī)模分析建議按照區(qū)域現(xiàn)有酒店星級標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營狀況，本,二、商業(yè)定位,（一）商業(yè)主題,精品購物廣場，時尚動感街區(qū),關(guān)鍵詞：,精品,,突顯項(xiàng)目檔次

7、，營造昌平地標(biāo)，建筑的精品和環(huán)境的精品,時尚,,項(xiàng)目定位于昌平的中高端人群，品質(zhì)時尚，迎合區(qū)域主力年輕消費(fèi)客群的需求特色。,活力,,項(xiàng)目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項(xiàng)目商業(yè)特色，營造競爭差異化優(yōu)勢,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,7,二、商業(yè)定位（一）商業(yè)主題精品購物廣場，時尚動感街區(qū)關(guān)鍵詞：,（二）業(yè)態(tài)類型及布局,業(yè)態(tài)類型及布局建議：,二、商業(yè)定位,業(yè)態(tài)類型及布局建議,樓層,業(yè)態(tài)類型,四層,影院、休閑健身中心,三層,美食廣場、數(shù)碼娛樂城,二層,精品商業(yè)街,一層,地下一層,超市,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,8,（二）業(yè)態(tài)類

8、型及布局業(yè)態(tài)類型及布局建議：二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)類型,（三）各業(yè)態(tài)定位建議,1、超市,二、商業(yè)定位,1）規(guī)模確定,昌平現(xiàn)有超市市場分析,,布局分析,,昌平現(xiàn)有超市主要分布在以鼓樓南北街和政府街、府學(xué)路構(gòu)成的十字線上，由于昌平衛(wèi)星城城區(qū)范圍有限，因此超市的布局相對較為集中；,,,,,,,,,,,,,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,9,（三）各業(yè)態(tài)定位建議1、超市二、商業(yè)定位1）規(guī)模確定昌平現(xiàn)有,二、商業(yè)定位,昌平現(xiàn)有超市市場分析,,規(guī)模分析,,昌平現(xiàn)有的品牌連鎖超市，營業(yè)面積大多為1000～2500平米左右，最大一般不超過3500平米。,超市,位置,營業(yè)面積,泰樂福第八分

9、店,西關(guān)三角地5號,約3500平米,京北美廉美超市,政府街16號,正在裝修，裝修后規(guī)模不詳,美廉美超市,府學(xué)路，國泰百貨西側(cè),約2500平米,物美超市,鼓樓西街1號,約2000平米,新世紀(jì)超市,鼓樓南街，新世紀(jì)商城一層,約1000余平米,華普超市陽光店,府學(xué)路，陽光商廈一層,約1500平米,昌平主要超市規(guī)模一覽：,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,10,二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析超市位置營業(yè)面積泰樂福第八分,二、商業(yè)定位,昌平現(xiàn)有超市市場分析,,現(xiàn)有品牌分析,,目前昌平市場上已有的超市主要為內(nèi)資品牌，如美廉美、物美、泰樂福、華普、小白羊、世紀(jì)聯(lián)華等，符合“內(nèi)資品

10、牌近年向郊區(qū)拓展的戰(zhàn)略布局 ”、以及“內(nèi)資品牌超市進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的步伐明顯快于外資品牌超市 ”的普遍戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)律，同時也表明，租金高、郊區(qū)客流量達(dá)不到相應(yīng)的規(guī)模水平和進(jìn)貨商品成本偏高是外資超市尚未進(jìn)入北京遠(yuǎn)郊區(qū)縣的主要原因。,因此，現(xiàn)階段昌平這樣的衛(wèi)星城，仍是內(nèi)資知名品牌連鎖超市重點(diǎn)考慮的發(fā)展區(qū)域。,,經(jīng)營狀況分析,,據(jù)現(xiàn)場實(shí)地調(diào)查，昌平主要超市的人流量都比較大，提袋率很高，尤其是節(jié)假日及周末， 表明經(jīng)營狀況均較好。同時，隨著人均可支配收入的逐年上升，昌平人越來越接受價廉物美的超市購物習(xí)慣。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,11,二、商業(yè)定位昌平現(xiàn)有超市市場分析華

11、高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng),二、商業(yè)定位,超市經(jīng)營商家需求,經(jīng)營商家,超市類型,營業(yè)面積要求,其他選址要求,物美,綜合超市,單層1500－6000平米,臨交通主動線交匯處；以半徑1.2公里的商圈中有2萬戶居民為宜；物業(yè)不超過2層，以1層為佳，賣場以方形最好。,華潤萬家,綜合超市,4000－6000平米,一級城市若干居民區(qū)的中心地帶、二級城市中區(qū)域性商業(yè)中心和居民區(qū)、三級城市或重要城市的中心商業(yè)區(qū)內(nèi)發(fā)展。,蘇果,大型社區(qū)店,5000平米左右,貼近社區(qū)，周邊有穩(wěn)定的居民量。,樂購,小型社區(qū)大賣場,3500－5000平米,位于商業(yè)核心地點(diǎn),興萬家,社區(qū)型綜合超市,2000－6000平米,單層不少

12、于2000平米，樓層數(shù)不超過2層；層高以5米為宜，凈高不低于3.2米，柱間距以8米*8米為宜，物業(yè)縱深要求以30-40米為佳；消費(fèi)者步行到達(dá)店址所需時間在20分種以內(nèi)的商圈范圍，商圈內(nèi)具有固定住所的常住人口及潛在增長人口總數(shù)要求在5--8萬人，且周邊人口具有一定的增長趨勢；,聯(lián)華,標(biāo)準(zhǔn)超市,1000－5000平米,中心城區(qū)的商業(yè)中心,,上圖可以看出，國內(nèi)知名品牌連鎖超市的選址面積范圍從1000－6000平米不等，但綜合超市多集中在該范圍的上限區(qū)間，即3000－6000平米之間，說明該規(guī)模是相對合適的一個面積區(qū)間。,國內(nèi)部分品牌連鎖超市選址要求,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)

13、告72PPT,12,二、商業(yè)定位超市經(jīng)營商家需求經(jīng)營商家超市類型營業(yè)面積要求其他,二、商業(yè)定位,本項(xiàng)目超市規(guī)模確定,,原則一：,本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，因昌平市場本身商業(yè)容量已經(jīng)具有很高的飽和度，所以本項(xiàng)目超市也同樣帶有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)，打造現(xiàn)有超市的升級版。因此，要在昌平現(xiàn)有超市規(guī)模上適當(dāng)增加，以入住超市的品牌和超市競爭的關(guān)鍵要素規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)自身的競爭力。,原則二：,知名品牌連鎖超市的選址要求；,原則三：,建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地下一層做超市，而單層面積也是影響超市規(guī)模的重要因素。,,綜上所述，本項(xiàng)目超市建筑面積建議為：,,5000 ～ 600

14、0平米,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,13,二、商業(yè)定位本項(xiàng)目超市規(guī)模確定華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目,二、商業(yè)定位,2）業(yè)態(tài)形式示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,14,二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市,3）超市布局建議,地下一層商業(yè),分析：,超市主要以品牌、規(guī)模和價格取勝，并要求具備良好的便利可達(dá)性，因而地下一層可有效的滿足這一需求；,超市因其頻繁而大量的進(jìn)出貨需求，必然要求具備相對便利的商品進(jìn)出通道，因而普遍要求與地面之間具備最便捷的商業(yè)通道，所以地下一層既可有效滿足這一需求，又可有效規(guī)避一層商業(yè)空

15、間商業(yè)價值的缺失，通過地下一層超市的人流吸引和帶動作用強(qiáng)化最有價值的地上一二層的商業(yè)價值的提升和實(shí)現(xiàn)；,品牌超市對布點(diǎn)選擇的要求。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,15,3）超市布局建議地下一層商業(yè)分析：華高萊斯北京昌平二街綜合體,原則一：,商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是項(xiàng)目快速回收資金的重要渠道，因此商業(yè)街的規(guī)模可以適當(dāng)增大；,原則二：,其他業(yè)態(tài)與商業(yè)街形成良性互動，超市、美食廣場、數(shù)碼娛樂城、影院和健身中心都可以為商業(yè)街帶來很高的人氣和商業(yè)氛圍，因此適當(dāng)增大商業(yè)街的規(guī)模，可以形成強(qiáng)有力的核心磁場；,原則三：,本項(xiàng)目商業(yè)定位的原則之一是侵略型商業(yè)，

16、因此商業(yè)街部分也具有侵略市場、搶占市場主力客群的性質(zhì)；,原則四：,建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的條件限制，本項(xiàng)目最適合地上一二層做商業(yè)街，因此可建設(shè)面積也是影響商業(yè)街規(guī)模的重要因素。,,綜上所述，結(jié)合項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的選擇和商業(yè)空間的結(jié)構(gòu)要求，本項(xiàng)目商業(yè)街建筑面積建議為：,9000 ～ 10000平米左右,二、商業(yè)定位,2、商業(yè)街,1）規(guī)模確定,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,16,原則一：商業(yè)街位于商業(yè)價值最高的地上1、2層，同時也是項(xiàng)目快,二、商業(yè)定位,2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性,,本項(xiàng)目商業(yè)價值最高的地上1、2層按照商業(yè)街形式來考慮，即商業(yè)街以店鋪形式出售，檔次

17、控制在昌平目前所能接受的檔次范圍內(nèi)，抓住昌平主力消費(fèi)客群。無論從資金回收、商業(yè)氛圍營造等角度考慮，這都將是一個合理的方案。,,另外，考慮業(yè)主招商的靈活性，建議建筑內(nèi)部空間采用靈活的設(shè)計(jì)手法，不僅可以通過內(nèi)部分割形成商業(yè)街店鋪對外租售，也可以直接利用大面積的通透空間，為招商百貨店、大賣場等業(yè)態(tài)留出靈活空間。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,17,二、商業(yè)定位2）空間多適性建議——商業(yè)街的建筑靈活性,二、商業(yè)定位,3）業(yè)態(tài)形式示意,中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最大的特色和亮點(diǎn)，使顧客能夠自由的上下，豐富購物流線；,利用中庭形成的內(nèi)部空間，即可以分割成特色獨(dú)立店鋪，也可

18、以通透開敞，為百貨、大賣場等進(jìn)駐留足建筑空間的靈活性。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,18,二、商業(yè)定位3）業(yè)態(tài)形式示意中庭空間是本項(xiàng)目商業(yè)街內(nèi)部空間最,二、商業(yè)定位,利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購物感覺，并且有效增加商業(yè)經(jīng)營面積。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,19,二、商業(yè)定位利用中庭設(shè)置商業(yè)攤點(diǎn)及休憩設(shè)施，給人親切隨意的購,美食廣場是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其他業(yè)態(tài)形成良好互動，是聚集人氣，提升商業(yè)價值的亮點(diǎn)之一。要做到內(nèi)部環(huán)境中高檔、價位中低檔的區(qū)域消費(fèi)力特征要求，以各種不同風(fēng)味的中西式快餐為主，

19、品種齊全的特色美食城；,供應(yīng)：,昌平目前市場上只有國泰百貨頂層有一家較成規(guī)模的美食廣場，營業(yè)面積約1000多平米，經(jīng)營效果較好，客群多為周邊高校學(xué)生及到商場購物的年輕工薪一族；,原則,：美食廣場需要達(dá)到一定的規(guī)模才能更好的起到聚集作用；,,綜上所述，結(jié)合區(qū)域市場主力商家美食廣場的普遍選擇和項(xiàng)目建筑空間的布局特點(diǎn)，本項(xiàng)目美食廣場建筑面積建議為：,2000 ～ 3000平米,3、美食廣場,1）規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,20,美食廣場是本項(xiàng)目不可缺少的業(yè)態(tài)之一，并且可以與其,二、商業(yè)定位,國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。,,華高萊斯

20、北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,21,二、商業(yè)定位國泰百貨頂層美食廣場：規(guī)模較小，環(huán)境一般。華高萊,本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營造自己的特色競爭力，與市場現(xiàn)有水平拉開差距，同時依然遵循中低價位的原則，抓住昌平年輕主力消費(fèi)群。,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,22,本項(xiàng)目的美食廣場，一定要在內(nèi)部環(huán)境及規(guī)模品種上營,3）美食廣場布局建議,地上三層商業(yè),分析：,美食廣場的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提

21、升高層商業(yè)的商業(yè)價值；,針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，美食廣場布店三層商業(yè)，即可有效帶動一二層商業(yè)人流的上行，提升整個商業(yè)的價值，也可有效的與四層目的性消費(fèi)商業(yè)功能業(yè)態(tài)的結(jié)合，作為配套型商業(yè)功能滿足其需求特征，從而提升其吸引力和競爭力。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,23,3）美食廣場布局建議地上三層商業(yè)分析：華高萊斯北京昌平二街綜,功能：,數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲、音樂、網(wǎng)絡(luò)、飲料和簡單食物等，面向的客戶群年齡跨度較大，既有中小學(xué)生、高校學(xué)生，也有工薪一族的成年人。,供應(yīng)：,昌平目前還沒有成規(guī)模的數(shù)碼娛樂城，多是小面積的網(wǎng)吧、游戲廳等

22、，主要針對的是學(xué)生客群，經(jīng)營狀況較好，因此此功能業(yè)態(tài)是本項(xiàng)目的一個典型特色商業(yè)功能業(yè)態(tài)的引入，符合區(qū)域市場主力可群的需求特征，可有效強(qiáng)化項(xiàng)目對年輕客群的吸引力。,需求：,昌平衛(wèi)星城高校人口接近4萬人，高校的進(jìn)駐，不僅為昌平的經(jīng)濟(jì)發(fā)展積聚了人氣，同時也刺激了學(xué)校周邊餐飲服務(wù)、文化娛樂、購物休閑等行業(yè)的迅速發(fā)展。再加上當(dāng)?shù)氐闹行W(xué)生、年輕工薪族等，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場發(fā)展空間。,,結(jié)合行業(yè)典型商家的普遍規(guī)模選擇和項(xiàng)目商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的特征，本項(xiàng)目數(shù)碼娛樂城規(guī)模建議為：,2000 ～ 3000平米,4、數(shù)碼娛樂城,1）功能及規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告7

23、2PPT,24,功能：數(shù)碼娛樂城包含電子游戲、互動游戲、網(wǎng)吧等功能，提供游戲,數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu)勢，同時也非常迎合區(qū)域市場以年輕人為主的消費(fèi)群體的特征，凸現(xiàn)項(xiàng)目時尚動感的主題特色。此外，在目前的區(qū)域商圈中，這一業(yè)態(tài)屬于相對空缺，市場經(jīng)營空間相對較好。,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,25,數(shù)碼娛樂城既是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目的形象特質(zhì)和差異化優(yōu),2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,,各種交互式游戲是其主要的娛樂形式,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,26,2）業(yè)態(tài)形式

24、示意二、商業(yè)定位各種交互式游戲是其主要的娛樂形式,3）數(shù)碼娛樂布局建議,地上三層商業(yè),分析：,數(shù)碼娛樂的目標(biāo)客戶具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，屬于集中商業(yè)中垂直商業(yè)人流的有效帶動商業(yè)業(yè)態(tài)，所以應(yīng)該有效利用其特征強(qiáng)化對集中商業(yè)客流的垂直帶動效應(yīng)，提升高層商業(yè)的商業(yè)價值；,針對項(xiàng)目商業(yè)功能業(yè)態(tài)的選擇，數(shù)碼娛樂應(yīng)該與項(xiàng)目電影院形成上下一體，兩大功能業(yè)態(tài)的客群既具有高度的統(tǒng)一性，而且其經(jīng)營時間的要求都強(qiáng)調(diào)對其獨(dú)立通道的滿足，從而滿足其經(jīng)營的特色需要，所以將其布局與三層，與四層電影院上下結(jié)合。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,27,3）數(shù)碼娛樂布局建議地上三層商業(yè)分析：華高萊斯北京昌

25、平二街綜,功能,：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、瑜珈、各種健身操、美容、美體、舍賓等，不僅體現(xiàn)了本項(xiàng)目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與項(xiàng)目高星級酒店形成配套性優(yōu)勢。,供應(yīng)：,目前昌平市場上此類專業(yè)店數(shù)量少、規(guī)模小、設(shè)施相對陳舊且服務(wù)內(nèi)容相對單一，而這些專業(yè)店的經(jīng)營狀況多呈上升趨勢；,需求：,2005年，居民鍛煉健身、外出旅游等文化娛樂服務(wù)支出275.7元，同比增長21.5%；文化娛樂用品支出478.3元，同比增長10.1%。這表明，隨著居民收入水平的提高、生活觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的人開始關(guān)注健身美體等，尤其在經(jīng)濟(jì)快速增長的城市，這

26、一需求的增長速度相當(dāng)快。同時，昌平也存在著大量的高收入人群，2005年，昌平高收入戶的人均可支配收入達(dá)30350元。這都表明，這一業(yè)態(tài)存在著相當(dāng)大的市場空間。,,5、休閑健身中心,1）功能及規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,28,功能：休閑健身中心是項(xiàng)目的又一特色業(yè)態(tài)，包含器械、動感單車、,知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：,二、商業(yè)定位,經(jīng)營商家,需求面積,英派斯健身俱樂部,2000－5000平米,浩沙健身俱樂部,1000－3000平米,中體倍力,標(biāo)準(zhǔn)店3000平米左右,青鳥健身,不小于2000平米,結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議

27、為：,2000 ～ 2500平米,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,29,知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求：二、商業(yè)定位經(jīng)營商家需求面積,休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本項(xiàng)目時尚活力的調(diào)性，而且能夠抓住中高端客戶群，可以有效地提升項(xiàng)目的檔次，并與其他業(yè)態(tài)形成互動。,2）業(yè)態(tài)形式示意,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,30,休閑健身、SPA也是本項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)。休閑健身不僅與體現(xiàn)了本,3）休閑健身中心布局建議,地上四層商業(yè),分析：,休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性

28、相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；,休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目酒店的配套性優(yōu)勢，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,31,3）休閑健身中心布局建議地上四層商業(yè)分析：華高萊斯北京昌平二,6、影院,1）規(guī)模確定,二、商業(yè)定位,2）業(yè)態(tài)形式示意,按照政府實(shí)物補(bǔ)償要求，確定影劇院面積為：2660.08平米。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,32,6

29、、影院1）規(guī)模確定二、商業(yè)定位2）業(yè)態(tài)形式示意按照政府實(shí)物,3）影院布局建議,地上四層商業(yè),分析：,影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)；,影院因其特殊的建筑要求，對內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點(diǎn)與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,33,3）影院布局建議地上四層商業(yè)分析：華高萊斯北京昌平二街綜合體,（四）項(xiàng)目競爭力營造,1、形象力上的提升

30、,,項(xiàng)目商場新穎現(xiàn)代的外立面，可以有效地與昌平其他商業(yè)相區(qū)別，從形象和展示力上提升項(xiàng)目競爭力。,另外項(xiàng)目的酒店的外觀與高度會進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,34,（四）項(xiàng)目競爭力營造1、形象力上的提升二、商業(yè)定位華高萊斯北,（四）項(xiàng)目競爭力營造,２、特色業(yè)態(tài)的引入,現(xiàn)代化的影院、娛樂城、休閑健身中心本身在昌平都是極具特色的商業(yè)，可以有效吸引人流并提升項(xiàng)目整體檔次感，迎合區(qū)域年輕消費(fèi)客群的需求特征。,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,35,（四）項(xiàng)目競爭力營造２、特

31、色業(yè)態(tài)的引入二、商業(yè)定位華高萊斯北,（四）項(xiàng)目競爭力營造,３、業(yè)態(tài)間的互動,,酒店和酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,36,（四）項(xiàng)目競爭力營造３、業(yè)態(tài)間的互動二、商業(yè)定位華高萊斯北京,（四）項(xiàng)目競爭力營造,４、商業(yè)空間的改進(jìn),,,除了采用中庭的設(shè)計(jì)手法，還可在商業(yè)街的部分節(jié)點(diǎn)處，布置趣味性休閑空間，不僅體現(xiàn)對消費(fèi)者的關(guān)懷，提升消費(fèi)者購物的舒服度，更可以延長消

32、費(fèi)者的滯留時間和購物消費(fèi)的可能性。,二、商業(yè)定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,37,（四）項(xiàng)目競爭力營造４、商業(yè)空間的改進(jìn)二、商業(yè)定位華高萊斯北,（五）各業(yè)態(tài)租售價格建議,1、租售組合建議,根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營要求，租售組合建議如下：,二、商業(yè)定位,物業(yè)類型,銷售/租賃組合策略,商業(yè),4層,休閑健身中心、影院,持有；出租經(jīng)營,3層,美食廣場、電玩娛樂城,持有；出租經(jīng)營,2層,精品商業(yè)街,出售,1層,精品商業(yè)街,出售,地下1層,超市,持有；出租經(jīng)營,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,38,（五）各業(yè)態(tài)租售價格建議1

33、、租售組合建議二、商業(yè)定位物業(yè)類型,2、銷售價格建議,二、商業(yè)定位,昌平在售商業(yè)項(xiàng)目價格分析,昌平目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，售價如下：,項(xiàng)目名稱,售價,東方麥迪遜,1、2層連賣,10000余元/平米,3、4層單賣,6000－7000元/平米,麗美旺角購物廣場,——,均價約7500元/平米（尚未開盤）,天成苑底商,1、2層連賣,7800元/平米,從位置而言，這幾個在售項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項(xiàng)目定價的依據(jù)和參考。因此，,本項(xiàng)目的銷售價格主要根據(jù)項(xiàng)目周邊租金價格予以確定。,,,,,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,39,2、銷售價格建議二、

34、商業(yè)定位昌平在售商業(yè)項(xiàng)目價格分析項(xiàng)目名稱,二、商業(yè)定位,本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析,以上租金水平，即代表了項(xiàng)目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。越靠近十字路口租金相應(yīng)越高，而本項(xiàng)目距離路口較近，因此，本項(xiàng)目一二層商鋪的可參考租金為：,2 ～ 2.5 元/平米.天,位置,租金,鼓樓北街（南端）,1.5－2元/平米.天,臨街商鋪多為一二層或一二三層連租，但實(shí)際經(jīng)營基本上只用一層，其余樓層大多空置。,鼓樓南街（北端）,1.5－2.5元/平米.天,鼓樓西街（東端）,1.5－2.5元/平米.天,鼓樓東街（西端）,1.5－2.5元/平米.天,,,,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,40

35、,二、商業(yè)定位本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析 以上租金水平，,二、商業(yè)定位,1、2層銷售價格建議：,依據(jù)：,項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 2.5 元/平米.天,商業(yè)平均投資回報(bào)率： 8 ～ 10 ％,,建議：,本項(xiàng)目一二層均價為：,9000 ～ 11500 元/平米,,一層均價：,10500 ～ 13500 元/平米,二層均價：,7500 ～ 9500 元/平米,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,41,二、商業(yè)定位1、2層銷售價格建議：依據(jù)：華高萊斯北京昌平二街,二、商業(yè)定位,3、4層租賃價格建議：,依據(jù)：,項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 2.5 元/平米

36、.天,三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的60～70％,,取值：,本項(xiàng)目三四層租金為：,1.2 ～ 1.5 元/平米.天,3、租賃價格建議,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,42,二、商業(yè)定位3、4層租賃價格建議：依據(jù)：3、租賃價格建議華高,二、商業(yè)定位,地下1層（超市）租賃價格建議：,依據(jù)：,租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。,,結(jié)合行業(yè)特征，建議：,本項(xiàng)目地下1層（超市）租金為：,0.8 ～ 1 元/平米.天,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告7

37、2PPT,43,二、商業(yè)定位地下1層（超市）租賃價格建議：依據(jù)：華高萊斯北京,三、酒店定位,(一)昌平酒店競爭力,,錦水芙蓉,財(cái)會之家,商務(wù)會館,大宅門,位置,政府街與鼓樓南街,交匯西北口(市中心),北環(huán)路北(城區(qū)北,部),浮泉路北(中關(guān)村,科技園區(qū)，城區(qū)南),府學(xué)路北(亢山廣場對,面，城區(qū)東),星級,二星級商務(wù),三星級,四星級商務(wù),準(zhǔn)五星級商務(wù),規(guī)模,約5000平米,1.56萬平米,2萬平米,1.5萬平米,客房數(shù),79間,102間,96間,86間,標(biāo)間房面積,20多平米,標(biāo)間25平米；,套間50平米,約30平米；,30余平米,配套,餐廳及芙蓉會館,宴會廳、餐廳、會,議廳、康體中心,大小宴會廳

38、、會議,室、康樂中心,中西餐廳、大小會議,室、酒吧、康體中,心、KTV,主要客群,商務(wù)客群和散客為,主,財(cái)政局所屬，以接,待會議為主,以接待會議兒旅游,團(tuán)居多,以接待商務(wù)會議和高,級旅游團(tuán)為主,入住率,約50-60%，夏天較,高,60-70%，年底較高,70-80%，有高管長,期包房,年入住率60-70%,名稱,項(xiàng)目,昌平酒店一覽表,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,44,三、酒店定位(一)昌平酒店競爭力錦水芙蓉財(cái)會之家商務(wù)會館大宅,小結(jié),昌平區(qū)一共有4家星級酒店，級別呈遞級差異，數(shù)量不多，彼此之間有自己的客群，,不存在強(qiáng)烈的競爭態(tài)勢。,昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店

39、，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。,擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店經(jīng)營較好，價格也更高。尤其是以中式風(fēng)格設(shè)計(jì)的大,宅門，具有自己鮮明的特點(diǎn)。,昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；,高檔酒店市場只有二家，以大昌平區(qū)的規(guī)劃和發(fā)展而言，具有市場空間；,抓住商務(wù)客戶和旅游團(tuán)體，擁有完善配套和良好環(huán)境的酒店較受歡迎。,三、酒店定位,(一)昌平酒店競爭力,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,45,小結(jié)昌平區(qū)中心只有一家二星級酒店，競爭較弱，級別有待提高；,三、酒店定位,(二) 酒店客群分析,昌平酒店的主要客群有三類：,基本以接待商務(wù)會議和大型旅游團(tuán)體為主，其

40、中，商務(wù)型會議型客群是酒店主力客群。,客群中也有部分散客，尤其在夏季和秋季較為明顯。但北京市來昌平區(qū)旅游的散客大部分在景,點(diǎn)住宿，中心區(qū)旅館也分流部分短期旅游客群。,另外，有部分昌平區(qū)高收入群(如科技園的高官、經(jīng)理人和大學(xué)園區(qū)的富家學(xué)生)在酒店包房長,期居住，作為在昌平的暫居居所。,商務(wù)會議型人群和大型旅游團(tuán)體是昌平酒店的主流客群；,也有小部分北京市散客客群；,另有相當(dāng)一部分科技園高官和大學(xué)園區(qū)富家學(xué)生在酒店包房。,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,46,三、酒店定位(二) 酒店客群分析昌平酒店的主要客群有三類：商,三、酒店定位,(三)酒店市場空間判斷,通過前述市場的

41、酒店分析和上述酒店競爭力分析，我們可以得出昌平酒店空間判斷：,,昌平中心區(qū)中高酒店較少，中心商業(yè)區(qū)酒店市場較空白；,對比其他二三線城市而言，昌平酒店經(jīng)營較好，尤其是少量的中高檔酒店，經(jīng)營良好；,商務(wù)型酒店是酒店市場主力，存在商務(wù)升級和配套升級的空間；,特色經(jīng)營和以休閑娛樂為主的配套設(shè)施是吸引客群的主要賣點(diǎn)。,因此：,,昌平區(qū)中心具有中高檔酒店的良好空間,擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場主力,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,47,三、酒店定位(三)酒店市場空間判斷通過前述市場的酒店分析和上,三、酒店定位,(四)項(xiàng)目酒店定位,綜上所述，本案酒店定位為：,綜合整個項(xiàng)目來

42、看，四星級酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性,的建筑；,項(xiàng)目位于昌平區(qū)絕對中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級定位也與黃金地段相匹配；,商務(wù)會議客群是昌平酒店市場的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場相吻合。,從公司經(jīng)營和形象方面考慮，高星級的選擇有利于形成區(qū)域酒店市場的主力地位，以星級,和項(xiàng)目區(qū)域地段形成項(xiàng)目酒店的競爭力優(yōu)勢。,四星級商務(wù)酒店,(兼顧休閑度假性質(zhì)),,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,48,三、酒店定位(四)項(xiàng)目酒店定位綜上所述，本案酒店定位為： 綜,三、酒店定位,酒店總規(guī)模定義,依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為：,,總面積0.8 ～1萬平米

43、,客房數(shù)量80 ～100間,(四)項(xiàng)目酒店定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,49,三、酒店定位 酒店總規(guī)模定義依前所述，項(xiàng)目酒店規(guī)模定義為：(,類型,客房面積,比例,公共經(jīng)營,面積比例,會議,與其他設(shè)施,會議型酒店,44%,22 %,34 %,娛樂型酒店,45%,25 %,30 %,度假型酒店,45%,25 %,30 %,綜合型酒店,62%,14 %,24 %,按照國際慣例，不同類型飯店分項(xiàng)面積指標(biāo)表:,三、酒店定位,(五)酒店配套面積測算,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,50,類型客房面積公共經(jīng)營會議會議型酒店44%22 %34 %

44、娛樂,以酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議酒店建筑的規(guī)模配比，進(jìn)行各功能部分的面積分配：,類型,客房面積比例,公共經(jīng)營面積比例,會議與其他設(shè)施,會議型酒店,44%,22%,34%,三、酒店定位,客房部分：(8000~10000) × 44％ ＝ 3520~4400平方米,餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營部分： (8000~10000 )× 22％ ＝1760~2200平方米,會議部分：,(,8000~10000) × 19％ ＝ 1520~1900平方米,行政﹑機(jī)房及其它： (8000~10000)× 15％ ＝1200~1500 平方米,(五)酒店配套面積測算,,華高萊斯北京昌平二街綜合

45、體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,51,以酒店總規(guī)模0.8~1萬平米為基數(shù)，綜合國外會議酒店建筑的規(guī),依據(jù)測算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分別為：,酒店功能面積建議表,功能,面積建議,內(nèi)容建議,客房面積,3520～4400平米,客房數(shù)量為80～100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個豪華套房,公共營業(yè)面積,(含餐飲、休閑娛樂等),1760～2200平米,餐飲主要設(shè)宴會廳(含中餐與西餐)、茶室、小型酒吧；,休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺球廳、,乒乓球室、KTV等,會議面積,1520～1900平米,包括大會議室一個，小會議室若干個、商務(wù)中心等,機(jī)房

46、及其他設(shè)施,1200～1500平米,行政區(qū)、機(jī)房及其他設(shè)施,項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為：0.8~1萬平米左右,三、酒店定位,(五)酒店配套面積測算,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,52,依據(jù)測算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會議，各功能配套面積分,,位于商場上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為昌平真正的“地標(biāo)”，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競爭力。,三、酒店定位,(六)立面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,53,位于商場上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立,三、酒店定位,

47、(七) 酒店差異化經(jīng)營,可以提供以下軟服務(wù)：,1、酒店特色服務(wù),商務(wù)服務(wù),房間服務(wù),禮賓服務(wù),其他服務(wù),清潔房間,洗燙衣物,24小時房間送餐,設(shè)施維修,打印、復(fù)印、裝訂,電子郵件(上網(wǎng)),會議室及設(shè)備租用,機(jī)場接送,,旅游,行李運(yùn)送,,協(xié)助婚禮,小件寄存,送花服務(wù),代繳費(fèi)用,預(yù)訂服務(wù),快件專遞,2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),設(shè)施服務(wù),24小時供應(yīng)冷熱水,寬帶上網(wǎng),衛(wèi)星電視,文字處理,本案將通過個性化服務(wù)創(chuàng)造差異化經(jīng)營,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,54,三、酒店定位(七) 酒店差異化經(jīng)營可以提供以下軟服務(wù)：1、酒,三、酒店定位,此外，本項(xiàng)目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營：

48、,,1、占據(jù)昌平區(qū)中心地段，以四星級商務(wù)酒店與區(qū)內(nèi)其他區(qū)域的酒店拉開差距；,2、通過時尚的立面，大堂等公共空間硬件的升級設(shè)施，在形象與檔次上區(qū)分于其他酒店；,3、加大酒店自身休閑娛樂配套設(shè)施，在軟件上以高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)水準(zhǔn)為客人提供服務(wù)；,4、與項(xiàng)目的商業(yè)、公寓功能配套聯(lián)合，提升酒店綜合形象。,5、與國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店經(jīng)營管理公司合作，打造昌平中心區(qū)內(nèi)外皆秀的高品質(zhì)酒店。,(七) 酒店差異化經(jīng)營,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,55,三、酒店定位此外，本項(xiàng)目酒店還將通過以下特色，達(dá)到差異化經(jīng)營,項(xiàng)目公寓定位,四、公寓定位,本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶，地理位置非常突出

49、；,項(xiàng)目功能定位于復(fù)合型商住建筑群，建成后將成為昌平區(qū)地標(biāo)性建筑和高端物業(yè)形象代表；,項(xiàng)目除大型商業(yè)外，還包括四星級商務(wù)酒店。,,因此，本案公寓定位將上述特色相匹配，我們建議本項(xiàng)目公寓定位為：,,酒店服務(wù)式公寓,以地段和項(xiàng)目形象支撐檔次，強(qiáng)化對中高端客群和區(qū)域原實(shí)力客群的吸引力；,以完善的綜合功能提升居住的配套優(yōu)勢；,以酒店式服務(wù)凸現(xiàn)公寓的檔次品質(zhì)，提升對中高端人群的競爭力；,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,56,項(xiàng)目公寓定位四、公寓定位 本項(xiàng)目位于昌平區(qū)中心，商業(yè)繁華地帶,四、公寓定位,酒店服務(wù)式公寓,依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù)配套，本案具有建設(shè)酒店式服務(wù)公

50、寓的可能；,通過上述公寓市場分析，本案擁有服務(wù)式公寓的市場和客群消費(fèi)力；,酒店和酒店式公寓可強(qiáng)化項(xiàng)目形象展示，凸現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性商業(yè)地位的功能，而入住的客戶和業(yè)主也為項(xiàng)目的商業(yè)提供了良好的穩(wěn)定客流，有利于保障項(xiàng)目商業(yè)空間的運(yùn)營業(yè)績。,在產(chǎn)品創(chuàng)新方面，昌平目前也沒有類似產(chǎn)品出現(xiàn)，本項(xiàng)目將是第一個酒店式服務(wù)公寓，將在企業(yè)形象和區(qū)域形象方面有著示范性的作用。,(五)項(xiàng)目公寓定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,57,四、公寓定位酒店服務(wù)式公寓 依托區(qū)中心良好的位置、酒店的服務(wù),四、公寓定位,酒店服務(wù)式,1、酒店式服務(wù),商務(wù)服務(wù),房間服務(wù),禮賓服務(wù),其他服務(wù),清潔房間,24小時

51、洗衣房,24小時房間送餐,室內(nèi)家具保養(yǎng)維修,打印、復(fù)印、裝訂,電子郵件(上網(wǎng)),會議室及設(shè)備租用,旅游,行李運(yùn)送,小件寄存,送花服務(wù),代繳費(fèi)用,車輛清洗保養(yǎng),快件專遞,2、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),設(shè)施服務(wù),24小時供應(yīng)冷熱水,寬帶上網(wǎng),衛(wèi)星電視,叫醒服務(wù),本案公寓與其他公寓(住宅)的區(qū)別除了產(chǎn)品和戶型之外，最重要的在于提供酒店式服務(wù)，這是一種軟性服務(wù)，更多的一種服務(wù)理念的更新，依托酒店，建議可以提供的如下服務(wù)：,具體實(shí)施可以設(shè)置部分有償收費(fèi)服務(wù)，部分免費(fèi)。,(五)項(xiàng)目公寓定位,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,58,四、公寓定位 酒店服務(wù)式1、酒店式服務(wù)商務(wù)服務(wù)房間服務(wù)禮賓服,四

52、、公寓定位,前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~130平米之間，二居和小三居最受歡迎。,因此，我們建議公寓戶型如下 ：,,一居,二居,三居,面積范圍,50~70平米,80~120平米,120~150平米,戶型比例,20%~30%,50%~60%,10%~20%,建議公寓戶型以一居和小兩居為主，三居為輔，以有效滿足自住型客戶和投資型客戶的需求特征。,(六)戶型建議,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,59,四、公寓定位前述市場分析得出：公寓主力熱銷戶型集中在80~1,四、公寓定位,公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺，以有效提升區(qū)域的城市形象展示價值。,(七

53、)立面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,60,四、公寓定位公寓產(chǎn)品在形象上應(yīng)具有強(qiáng)烈的城市建筑感覺，以有效,四、公寓定位,(八)平面示意,一居戶型,,大陽臺,室廳方正,功能緊湊,臥室面寬4.8米,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,61,四、公寓定位(八)平面示意 一居戶型大陽臺室廳方正臥室面寬4,四、公寓定位,一居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,62,四、公寓定位 一居戶型(八)平面示意華高萊斯北京昌平二街綜合,四、公寓定位,生活區(qū),餐廳,主臥,客房,廚房,入口,,浴室,玻璃淋浴房,,,

54、,儲藏室,一居室戶型，方正實(shí)用，也可作工作間使用。,一居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,63,四、公寓定位生活區(qū)餐廳主臥客房廚房入口浴室玻璃淋浴房儲藏室一,空間靈活機(jī)動，居住可辦公。,一居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,64,空間靈活機(jī)動，居住可辦公。 一居戶型(八)平面示意華高萊斯北,四、公寓定位,兩室，建面97.28平米,方正，不浪費(fèi)面積,功能較齊全,N,,生活陽臺，方便烹飪,客廳與兩主臥都帶窗臺，通光透風(fēng),兩居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT

55、,65,四、公寓定位兩室，建面97.28平米方正，不浪費(fèi)面積N生活陽,四、公寓定位,兩室戶型，建面133.59平米,N,,功能分區(qū)明確，,邊角利用良好,主臥優(yōu)先，帶衛(wèi)浴,兩臥均有陽臺,擁有較大的儲物室,兩廳寬綽，通透,兩居室戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,66,四、公寓定位兩室戶型，建面133.59平米N功能分區(qū)明確，主,四、公寓定位,兩居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,67,四、公寓定位 兩居戶型(八)平面示意華高萊斯北京昌平二街綜合,四、公寓定位,三居戶型,三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu),建面149.

56、6平米,一層面積74.8平米,二層面積74.8平米,,挑空處理，增加品質(zhì)氣派,,上層休息區(qū)，主臥開闊，轉(zhuǎn)角凸窗便于觀景,,下層工作區(qū)，帶一衛(wèi)，方便起居,,,洗手與淋浴分開，干濕分離。,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,68,四、公寓定位 三居戶型三居室戶型，躍層結(jié)構(gòu)一層面積74.8平,四、公寓定位,三居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,69,四、公寓定位 三居戶型(八)平面示意華高萊斯北京昌平二街綜合,四、公寓定位,客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強(qiáng)。,三居戶型,(八)平面示意,,華高萊斯北京昌平二街綜

57、合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,70,四、公寓定位客廳挑空，可形成小中庭，空間尺度增強(qiáng)。 三居戶型,四、公寓定位,項(xiàng)目,藍(lán)郡三期公寓,(在售),新新公寓,(在售),富泉花園,(二手房),燕平家園,(二手房),價格(元/平米),起價5000(精裝),4380,別墅7000(精裝),公寓10000,4200,目前，市場上的公寓和中高檔住宅售價如下：,根據(jù)以上對區(qū)域高檔住宅項(xiàng)目的價格分析，結(jié)合項(xiàng)目較好的地段條件，本項(xiàng)目公寓價格預(yù)測的基準(zhǔn)取值為4500元/平米，同時結(jié)合項(xiàng)目的銷售周期考慮和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的總體發(fā)展速度，年增長速度取值為10％～15％，所以本項(xiàng)目公寓的銷售均價建議為：,,銷售均價：4900~5200元/平米,(九)價格預(yù)測,,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,71,四、公寓定位項(xiàng)目藍(lán)郡三期公寓新新公寓富泉花園燕平家園價格(元,演講完畢，謝謝聽講,!,再見，see you again,2024/11/30,華高萊斯北京昌平二街綜合體項(xiàng)目市場分析定位報(bào)告72PPT,演講完畢，謝謝聽講!再見，see you again2023,72,