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1、蝴蝶灣項目情況分析,目 錄,第一部分 投資環(huán)境,第二部分,項目概況,第三部分 市場分析,第四部分 擬項目定位及開發(fā)計劃,第五部分 經(jīng)濟(jì)測算,第六部分 結(jié)論和建議,前 言,根據(jù)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)對蘇州公司提出的“高度重視資本運作，盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率，早日實現(xiàn)從太湖到金雞湖的戰(zhàn)略調(diào)整”的戰(zhàn)略發(fā)展要求，蘇州公司將蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖板塊作為重點關(guān)注對象，并意向性跟蹤了多宗優(yōu)質(zhì)開發(fā)地塊，現(xiàn)將與蘇州鼎立物產(chǎn)公司就收購蝴蝶灣項目的談判情況匯報如下：,第一部分 投資環(huán)境,一、投資環(huán)境,中新蘇州工業(yè)園區(qū)情況簡介,蘇州工業(yè)園區(qū)是中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目，于,1994,年,2,月經(jīng)國務(wù),院

2、批準(zhǔn)設(shè)立，同年,5,月實施啟動。行政區(qū)劃,288,平方公里，其中，中新合作區(qū),80,平方,公里，下轄三個鎮(zhèn)，戶籍人口,31,萬，目前總?cè)丝诩s,80,萬。,目前，蘇州工業(yè)園區(qū)土地和人口分別占全市,3.4%,和,5%,，完成的,GDP,、地方一般預(yù),算收入和固定資產(chǎn)投資則占到全市的,15%,左右，,2008,年,GDP,總值超,1000,億。注冊外資,、到帳外資和進(jìn)出口總額占到,25%,左右，已成為蘇州市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要增長極。,2008,年以來，雖然宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生深刻變化、不確定因素明顯增多、面臨困難比較集中，但園區(qū)由于較早實施了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和,“,擇商選資,”,戰(zhàn)略，項目質(zhì)量和結(jié)構(gòu)相對較好，具

3、備一定的抗風(fēng)險能力，開發(fā)建設(shè)繼續(xù)保持了良好態(tài)勢。,二、投資環(huán)境,園區(qū)總規(guī)劃,淺黃色區(qū)域為中低密度生活區(qū)，紅色區(qū)域為商業(yè)區(qū)，粉色區(qū)域為行政辦公區(qū)，從園區(qū)總體規(guī)劃圖中的用地性質(zhì)分布可以看出，本地塊位于園區(qū)中高端,CLD,（中心生活區(qū)）。,三、投資環(huán)境,項目周邊配套,1,、圓融時代廣場,蘇州最大商業(yè)區(qū),該項目由圓融集團(tuán)開發(fā)，擁有全世界最大的天幕，廣場全部開業(yè)后總營業(yè)面積高達(dá),50,萬,m2,。該項目成為推動園區(qū)商業(yè)高速發(fā)展的主力。,2,、園區(qū)高端休閑商業(yè)街區(qū),李公堤水鄉(xiāng)風(fēng)情商業(yè)街,3,、園區(qū)高端運動區(qū),金雞湖高爾夫球場,金雞湖高爾夫是,27,洞球場，由,LINKS,，濕地，及森林,3,個風(fēng)格迥異的,

4、9,洞球場組成，其中森林球場是燈光球場，,27,洞均配備了,GPS,衛(wèi)星定位系統(tǒng)，在國內(nèi)屬比較先進(jìn)的士高爾夫俱樂部。,4,、蘇州“鳥巢”,園區(qū)科文中心,5,、全國高端展會熱點區(qū),園區(qū)國際博覽中心,6,、金雞湖之眼,園區(qū)摩天輪,第二部分 項目概況,一、地理位置,本項目用地緊連蘇州工業(yè)園區(qū)主要交通干道星湖街，所在區(qū)域?qū)儆诔墒彀鍓K，臨近時代廣場,CBD,、金雞湖高爾夫球場、湖濱公園、鄰里中心等配套設(shè)施，四周均有自然水系。,蝴蝶灣項目,東岸綠洲半島,蓮花新村,二、相關(guān)指標(biāo),占地面積,容積率,預(yù)估總價,（萬）,總建面積（,m2,）,可售面積（,m2,）,停車位,（個）,10,萬,m2,（約合,150,畝

5、）,1.5,32000,207887,153829,1651,三、規(guī)劃批準(zhǔn)方案,目前地塊已完成場地平整，現(xiàn)場臨建設(shè)施已建成。,三、,5,地擬調(diào)整方案,目前項目的規(guī)劃方案已獲規(guī)劃部門批準(zhǔn)，場地平整，現(xiàn)場臨建設(shè)施已建成。,四、項目背景,蝴蝶灣項目用地是蘇州鼎立物產(chǎn)公司于,2002,年以,160,萬,/,畝（樓面地,價約,1600,元,/m2,）取得，后來因某些原因涉案，地塊從,2004,年被政府凍結(jié)數(shù),年，發(fā)生了較大的財務(wù)費用，去年蘇州市政府審批同意該項目復(fù)工，因時逢,房地產(chǎn)市場調(diào)整期，且融資難度較大，該公司現(xiàn)有實力已無法啟動開發(fā)建,設(shè)，加之該公司大股東為外向型出口企業(yè)，受本次全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響巨大

6、，主營業(yè)務(wù)資金短缺，急需將土地資產(chǎn)套現(xiàn)。由此該公司決定將蝴蝶灣項目進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓。,據(jù)悉，蘇州鼎立物產(chǎn)公司還在與萬科、中海、吳中地產(chǎn)等多個頗具實力的公司洽談股權(quán)合作事宜。,第三部分 市場分析,一、一級市場,1,、蘇州市,08,年土地市場情況簡介,2008,年蘇州市（不包括下轄縣）共出讓土地,47,宗，共計,296,萬,m2,，交易總,額,84,億元。其中，園區(qū)出讓,28,宗土地，合計,139,萬,m2,，交易總額,46.5,億，,穩(wěn)居全市榜首；吳中區(qū)出讓,5,宗土地，合計,37,萬,m2,，交易總額,17.5,億（其,中,15.6,億為中海在獨墅湖西南側(cè)地塊）。,在相對不景氣的時期，園區(qū)仍然保持

7、了一定的土地成交量，并且大宗的住,宅用土地出讓均分布于金雞湖、獨墅湖、陽澄湖周邊。從一定意義上來,說，園區(qū)金雞湖版塊仍是風(fēng)險最低、最適宜進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域。,2,、蘇州工業(yè)園區(qū),08,年土地交易情況分析,07,年園區(qū)出讓,28,宗，合計,339,萬,m2,，交易總額,155.7,億。其中住宅用地,15,宗（含商?。?，共計,298,萬,m2,，交易總額,123,億，金雞湖、獨墅湖版塊僅,3,宗土地。,08,年園區(qū)出讓,28,宗土地，合計,139,萬,m2,，交易總額,46.5,億，其中住宅用地（包含商住）共出讓,7,宗（含中海于,08,年,1,月競得獨墅湖西南側(cè)地塊，為中海與英奧合作拿地，其轄

8、區(qū)為吳中區(qū)），共計,65,萬,m2,，交易總額,36.3,億，金雞湖、獨墅湖版塊（包含獨墅湖吳中區(qū)所轄區(qū)域）僅出讓土地,2,宗，為蘇園土掛,(2008)04,、蘇地,2007,G-53,。,總出讓地塊宗數(shù),總出讓地塊面積,總出讓地塊交易額,住宅出讓地塊宗數(shù),住宅出讓地塊面積,住宅出讓地塊交易額,住宅占面積比例,住宅占交易額比例,07,年,28,339,萬,m,2,155.7,億,15,298,萬,m,2,123,億,87.91%,78%,08,年,28,139,萬,m,2,46.5,億,7,65,萬,m,2,36.3,億,46.76%,78.10%,3,、園區(qū)成交樓面價格情況,根據(jù)對,07,年

9、、,08,年的土地交易狀況分析，目前鼎立公司的報價為樓面單價,2133,元,/m2,，略微低于,08,年平均價。,1,、蘇州市房地產(chǎn)分析,09,年一季度蘇州的住宅交易均價基本與,08,年持平。,二、二級市場,從,07,年,09,年蘇州住宅交易量走勢來看，,09,年一季度同比,08,年上升,49%,。,從,07,年,09,年房地產(chǎn)（住宅）交易額走勢來看，,09,年,1,季度蘇州住宅總,銷額較,08,年上升約,48%,，市場已有較明顯的回暖。,2,、園區(qū)房地產(chǎn)分析,自,2002,年以來，園區(qū)房地產(chǎn)市場就一直是整個蘇州房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)及最大的交易區(qū)，園區(qū)的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、市政規(guī)劃建設(shè)迅速、政府對企業(yè)

10、的支持以及高額公積金對中產(chǎn)客層的影響，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展速度也位居全市榜首。,園區(qū)已經(jīng)連續(xù),6,年以來，總土地出讓量、商品房銷售量、商品房均價、商品房交易總額為全市第一，同時園區(qū)也代表著蘇州房地產(chǎn)開發(fā)的最高水平，也匯聚著最多的大型開發(fā)商。,2007,年末以來，由于經(jīng)濟(jì)不景氣，在此形勢下，蘇州的房地產(chǎn)市場也受到了較大的負(fù)面影響，但園區(qū)仍然占有最大的市場比例，其土地交易量、商品房住宅均價、住宅銷售總量、住宅銷售總額仍然位于全市之首。而在,09,年,3,月市場整體回暖后，園區(qū)則更有明顯表現(xiàn)。,09,年,1,季度各區(qū)住宅類商品房總銷比例圖,3,、項目所在區(qū)域分析,園區(qū)目前的住宅市場可分為,4,個版

11、塊：湖西、湖東、金雞湖北岸（玲瓏灣一帶）、金雞湖南岸（雙湖）版塊。,金雞湖東（雙湖版塊）為繼湖西之后，政府大力推動的一個區(qū)域，圓融、建屋、置地、商旅等四家國有企業(yè)于,2002,年開始大力開發(fā)該區(qū)域，,05,年之后萬科、中海、日本大和、南山、港中旅等大型房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)駐湖東板塊進(jìn)行開發(fā)，同時從政府規(guī)劃方向來看，湖東板塊將會是園區(qū)最新、最完善的商務(wù)及生活中心。,蘇州公司擬在園區(qū)開發(fā)的蝴蝶灣項目地塊，正位于湖東版塊的中心位置，該版塊的市場環(huán)境已經(jīng)成熟。,4,、同類項目,1,）榮域：,緊鄰蝴蝶灣項目西側(cè)，總建,11,萬,m2,，容積率,1.5,，中新置地開發(fā)，均價,8500,元,/m2,，銷售率,35

12、%,。,項目一期仍未竣工，尚無實景圖,2,）伊頓小鎮(zhèn)：,位于蝴蝶灣項目東北側(cè)，總建,10,萬,m2,，容積率,1.0,，建屋發(fā)展開發(fā)，均價,9000,元,/m2,，銷售率,80%,。,3,）南山巴黎印象：,位于蝴蝶灣項目北側(cè)，總建約,15,萬,m2,，容積率,1.5,，南山開發(fā)，均價,8000,元,/m2,，銷售率,85%,。,第四部分 擬項目定位及開發(fā)計劃,一、開發(fā)方向研判,1,、中檔,本項目交通便捷，緊鄰園區(qū)主干道,-,星湖街，且緊鄰獨墅湖隧道，與蘇州古城,區(qū)無縫鏈接，半徑,3,公里輻射范圍中，有高端商業(yè),CBD-,圓融時代廣場、普通生,活消費商業(yè),-,鄰里中心、聯(lián)豐廣場及中新置地新開發(fā)的

13、商務(wù)廣場，極其適合作,為中端收入人群的第一居所。目前園區(qū)銷量最大的住宅產(chǎn)品群正是中端第一居所型。,2,、中高檔,園區(qū)中高檔項目較多，其開發(fā)營運都較為成功，但對于開發(fā)資金要求較高，不符合集團(tuán)要求的,“,短平快,”,原則，且中高檔項目推盤期過于集中，以后的市場競爭將會異常激烈。,3,、高檔,目前園區(qū)內(nèi)典型的高檔高密度住宅為中茵皇冠國際、玲瓏灣，以本項目的實際狀況（區(qū)位、地塊大小等）來看，不可復(fù)制此類項目的定位。,二、項目客戶定位,游離客戶群,游離客戶群,重點客戶群,核心客戶群,園區(qū)一般企業(yè)中白領(lǐng)人群，以自住第一居所為主要購買因素。,蘇州各區(qū)中，有交通條件（私家車）的中端人群，對園區(qū)交通及區(qū)位有明顯

14、概念。,少數(shù)投資客,游離客戶群,三、項目客層特征,蘇州園區(qū)本地客戶成為主要購買群體，相城、吳中區(qū)客戶為次購買群體，其他各區(qū)人群及投資客比例較少。,本項目作為蘇州工業(yè)園區(qū)的中檔第一居所類住宅樓盤，未來購買客戶主要來自于蘇州園區(qū)一般企業(yè)的白領(lǐng)階層。,目前園區(qū)市場,75-90m2,的兩居室戶型、,110-130m2,的三居室戶型是主力需求商品。,四、項目定位及產(chǎn)品配比,該項目擬規(guī)劃產(chǎn)品配比如下：,產(chǎn)品類型：小高層公寓為主，少量多層酒店式公寓、商業(yè)店鋪,產(chǎn)品配比：住宅,129,863.45m2,，商業(yè),23,475.71m2,。,戶數(shù)：,1579,戶,每戶平均面積：,車庫數(shù)：,1600,（地下,600

15、,）,會所及配套：,500,可售建筑面積：,153,829,地下室面積：,45,004.03,覆蓋率：,25%,擬售均價：住宅,8000,元,/,，商業(yè),13000,元,/,。,五、項目收購主要流程,收購方案談判；,簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向書、擔(dān)保協(xié)議和監(jiān)管協(xié)議書；設(shè)立監(jiān)管帳戶并支付定金；,簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；,支付一定比例轉(zhuǎn)讓價款；,辦理工商變更；,支付一定比例轉(zhuǎn)讓價款；,項目（地塊）資料交接，規(guī)劃指標(biāo)優(yōu)化，相關(guān)證件變更；,支付轉(zhuǎn)讓余款。,六、開發(fā)周期,第五部分 經(jīng)濟(jì)測算,一、測算基本假設(shè)條件,序號,項,目,測算取值,1,當(dāng)季回款比例,70%,2,剩余物業(yè)比例設(shè)定,0%,3,剩余物業(yè)折價比例,4,營業(yè)

16、稅率,5.50%,5,貸款利率,8.00%,6,營銷費用比率,5.0%,7,管理費用比率,3.0%,8,所得稅率,25%,9,是否存在土地增值稅,是,10,首筆地價支出年份,20,10,說明：,1,.,考慮到辦理簽定房地產(chǎn)買賣合同、辦理銀行按揭以及銀行放款、資金監(jiān)管等諸多環(huán)節(jié)和因素，其從簽定房地產(chǎn)買賣合同到銀行放款，其中間的時間一般間隔一個半月，故在銷售當(dāng)季回款比例上以,70%,計取。,2.,鑒于項目預(yù)計市場銷售較為理想，同時為計算方便，在剩余物業(yè)的考慮上暫按,100%,銷售,3.,在營業(yè)稅率上，主要考慮營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費，其綜合稅率暫按,5.5%,計取。,4.,目前普通住宅小區(qū)的車位的銷售狀況，且從蘇州私家車的增加速度來看，本項目車位銷售最少可達(dá),30%,。,5.,在土地增值稅計算方面，在本項目計算中，考慮到股權(quán)收購并合理避稅的因素，暫以總銷額的,2%,計算。,二、地價及支付,中信地產(chǎn)李康總裁及戰(zhàn)略發(fā)展部相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾重點踏勘了蝴蝶灣項目，并認(rèn)為該地塊有較好的合作價值；,蘇州鼎立物產(chǎn)公司最初報價,36000,萬元，經(jīng)過多輪談判，三次下調(diào)報價，形成了目前的最終底價,3200