《某水產(chǎn)副食商城策劃探討》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《某水產(chǎn)副食商城策劃探討（41頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),西安,水,水產(chǎn),副,副食,超,超級(jí),商,商城,策,策劃,研,研討,方案,提,提供,：,：重,慶,慶宏,大,大房,地,地產(chǎn),策,策劃,代,代理,有,有限,公,公司,2004,年,年8,月,月13日,陜西,華,華威,地,地產(chǎn),方案,架,架構(gòu),項(xiàng)目,基,基本,指,指標(biāo),及,及分,析,析,西安,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分,析,析,SWOT,分析,定位,探,探討,營(yíng)銷(xiāo),策,策略,營(yíng)銷(xiāo),推,推廣,實(shí),實(shí)戰(zhàn),演,演繹,項(xiàng)目,地,地塊,分,分析,本項(xiàng),目,目位,于,于西,安,安繁,華,華鬧,市,市中,央,央，,南,南臨,

2、東,東大,街,街商,業(yè),業(yè)步,行,行街,，,，北,臨,臨西,一,一路,，,，交,通,通四,通,通八,達(dá),達(dá)。,項(xiàng)目,所,所在,之,之炭,市,市街,，,，是,西,西安,乃,乃至,西,西北,地,地區(qū),最,最大,的,的水,產(chǎn),產(chǎn)副,食,食品,批,批發(fā),市,市場(chǎng),，,，商,業(yè),業(yè)氛,圍,圍濃,厚,厚，,終,終年,商,商賈,云,云集,，,，人,流,流如,潮,潮。,由于,經(jīng),經(jīng)營(yíng),品,品種,所,所限,，,，炭,市,市街,的,的形,象,象不,大,大好,。,。,政府,把,把炭,市,市街,規(guī),規(guī)劃,為,為西,安,安市,重,重點(diǎn),菜,菜籃,子,子工,程,程，,將,將為,本,本項(xiàng),目,目的,建,建設(shè),給,給予,大,

3、大力,支,支持,。,。,項(xiàng)目,分,分析,項(xiàng)目,工,工程,進(jìn),進(jìn)度,項(xiàng)目時(shí)間,節(jié)點(diǎn),2004年9月,開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu),2004年10月20日,開(kāi)盤(pán),2004年10月底,塔樓封頂,2004年底,裙樓開(kāi)始營(yíng)業(yè),2005年4月,交房,項(xiàng)目,分,分析,西安,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分,析,析,西安,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)發(fā),展,展概,況,況,西安,市,市房,地,地產(chǎn),均,均價(jià),走,走勢(shì),城內(nèi),區(qū),區(qū)房,地,地產(chǎn),均,均價(jià),走,走勢(shì),城內(nèi),區(qū),區(qū)可,比,比項(xiàng),目,目一,覽,覽表,房地,產(chǎn),產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分,析,析,西安,房,房地,產(chǎn),產(chǎn)發(fā),展,展概,況,況,樓市,開(kāi),開(kāi)始,降,降溫,：近期的西,安,安樓市，,比,比

4、起前幾,個(gè),個(gè)月充滿,激,激情的西,安,安樓市，,著,著實(shí)顯得,過(guò),過(guò)于理性,。,。,房地產(chǎn)進(jìn),入,入微利時(shí),代,代，競(jìng)爭(zhēng),日,日趨白熱,化,化,：今年以來(lái),，,，相關(guān)政,策,策“打壓,”,”、新盤(pán),激,激增，市,場(chǎng),場(chǎng)激烈競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)迫使許,多,多開(kāi)發(fā)商,的,的樓盤(pán)走,進(jìn),進(jìn)“微利,時(shí),時(shí)代”，,降,降價(jià)成為,生,生存和贏,得,得市場(chǎng)的,最,最后利器,。,。特別是,西,西安樓市,進(jìn),進(jìn)入幾個(gè),外,外來(lái)大盤(pán),，,，市場(chǎng)競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)更顯激,烈,烈，以后,的,的地產(chǎn)走,勢(shì),勢(shì)讓很多,購(gòu),購(gòu)房者駐,足,足觀望，,所,所以，西,安,安房地產(chǎn),市,市場(chǎng)出現(xiàn),短,短時(shí)間市,場(chǎng),場(chǎng)冷淡是,正,正常的。,這,這一

5、點(diǎn)從,本,本月的銷(xiāo),售,售總面積,就,就可以得,到,到佐證，,基,基本上與,上,上月持平,，,，略有下,降,降，其中,普,普通住宅,、,、公寓、,商,商住銷(xiāo)售,面,面積略有,上,上升。,房市房?jī)r(jià),走,走勢(shì)趨穩(wěn),：,：,近期西安,的,的房?jī)r(jià)有,升,升有降、,走,走勢(shì)平穩(wěn),，,，升降幅,度,度均不大,，,，不會(huì)出,現(xiàn),現(xiàn)大漲大,跌,跌的情況,，,，西安樓,市,市的長(zhǎng)治,久,久安并不,是,是空穴來(lái),風(fēng),風(fēng)的子虛,烏,烏有之事,。,。,房地產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分析,西安市房,地,地產(chǎn)均價(jià),走,走勢(shì),從本期全,市,市均價(jià)圖,表,表中看出,，,，本月普,通,通住宅均,價(jià),價(jià)較上月,有,有所上升,，,，本月普,通,

6、通住宅市,場(chǎng),場(chǎng)價(jià)格為,3022,元,元/平方,米,米，上升,幅,幅度為2.99%,；,；,商鋪本月,價(jià),價(jià)格穩(wěn)中,有,有升，寫(xiě),字,字樓本月,市,市場(chǎng)價(jià)格,較,較上月略,有,有下降，,別,別墅市場(chǎng),價(jià),價(jià)格本期,有,有一定程,度,度的下調(diào),，,，從市場(chǎng),總,總體價(jià)格,情,情況來(lái)看,，,，本月各,物,物業(yè)價(jià)格,有,有降有升,，,，但升降,幅,幅度均不,大,大。,房地產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分析,城內(nèi)區(qū)房,地,地產(chǎn)均價(jià),走,走勢(shì),2004,年,年7月份,城,城內(nèi)區(qū)各,物,物業(yè)房產(chǎn),在,在售價(jià)格,依,依次為：,普,普通住宅,類(lèi),類(lèi)3345元/平,方,方米，商,鋪,鋪類(lèi)8841元/,平,平方米，,寫(xiě),寫(xiě)字樓58

7、69元/平方米,，,，公寓類(lèi)4802,元,元/平方,米,米，別墅,類(lèi),類(lèi)4724元/平,方,方米，商,住,住類(lèi)7752元/,平,平方米。,房地產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分析,城內(nèi)區(qū)可,比,比項(xiàng)目一,覽,覽表,物業(yè)名稱(chēng),蓮湖佳苑,鑫海大廈,久福嘉園,銀河怡園公館,博瑞商務(wù),物業(yè)類(lèi)別,高檔公寓,普通住宅,普通住宅,商住一體,商住一體,物業(yè)地址,立新街4號(hào),四府街137號(hào),西門(mén)好又多南50米,東大街231號(hào),東新街94號(hào),建筑類(lèi)型,小高層,小高層,小高層,高層,小高層,裝修與否,精裝修,清水房,清水房,清水房,清水房,主力戶型,2室2廳,2室1廳1衛(wèi),3室2廳1衛(wèi),3室2廳1衛(wèi),3室2廳,2室2廳,銷(xiāo)售均價(jià),39

8、00,3400,3300,3600,3400,房地產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)分析,SWOT,分析,優(yōu)勢(shì),劣勢(shì),機(jī)會(huì),威脅和挑,戰(zhàn),戰(zhàn),項(xiàng)目的基,本,本問(wèn)題和,應(yīng),應(yīng)對(duì)策略,SWOT,分析,優(yōu)勢(shì),地段優(yōu)勢(shì),：,：,位于西安,古,古城墻內(nèi),、,、鐘樓附,近,近，雄踞,有,有西安長(zhǎng),安,安街之稱(chēng),的,的東大街,北,北側(cè)，距,在,在建的騾,馬,馬市商業(yè),步,步行街僅,僅,僅咫尺之,遙,遙，盡顯,地,地段黃金,本,本色。,成熟的商,業(yè),業(yè)氛圍：,炭市街副,食,食品市場(chǎng),是,是西安乃,至,至西北最,大,大、最繁,華,華的蔬菜,、,、水產(chǎn)、,副,副食批發(fā),中,中心，終,年,年商賈云,集,集。周?chē)?開(kāi),開(kāi)元商場(chǎng),、,、唐城

9、商,場(chǎng),場(chǎng)、百盛,購(gòu),購(gòu)物廣場(chǎng),等,等大型商,場(chǎng),場(chǎng)聚集。,人流優(yōu)勢(shì),：,：云集大,型,型商場(chǎng)，,匯,匯聚如潮,人,人流。,規(guī)劃優(yōu)勢(shì),：,：,政府?dāng)M把,炭,炭市街打,造,造成西北,首,首屈一指,的,的以經(jīng)營(yíng),水,水產(chǎn)為主,的,的商業(yè)步,行,行街。,交通優(yōu)勢(shì),：,：,50余條,公,公交線路,穿,穿梭于此,，,，出行方,便,便快捷。,配套優(yōu)勢(shì),：,：,省政府、,市,市政府等,政,政府機(jī)關(guān),，,，西安中,學(xué),學(xué)、西安,八,八中、東,門(mén),門(mén)廳小學(xué),以,以及青少,年,年宮、科,技,技館、市,第,第一、二,醫(yī),醫(yī)院、中,醫(yī),醫(yī)院、市,體,體育場(chǎng)、,新,新華書(shū)店,等,等生活配,套,套設(shè)施齊,全,全。,景觀優(yōu)

10、勢(shì),：,：,站在本項(xiàng),目,目15樓,上,上，一覽,西,西安古城,全,全貌，古,城,城墻、鐘,樓,樓、鼓樓,、,、環(huán)城公,園,園、雁塔,廣,廣場(chǎng)等名,勝,勝盡收眼,底,底。,唯一性優(yōu),勢(shì),勢(shì)：,本項(xiàng)目為,西,西安市第,一,一家水產(chǎn),、,、土特產(chǎn),超,超級(jí)市場(chǎng),，,，相應(yīng)商,家,家的選擇,具,具有唯一,性,性。,SWOT,分析,劣勢(shì),檔次較低,：,：,炭市街蔬,菜,菜、水產(chǎn),、,、副食批,發(fā),發(fā)市場(chǎng)和,本,本項(xiàng)目裙,樓,樓的水產(chǎn),副,副食品市,場(chǎng),場(chǎng)的規(guī)劃,，,，使本案,的,的檔次很,難,難提升。,環(huán)境較差,：,：,由于經(jīng)營(yíng),蔬,蔬菜、水,產(chǎn),產(chǎn)和副食,，,，炭市街,的,的環(huán)境較,差,差。,印象較

11、差,：,：,人們對(duì)炭,市,市街的印,象,象集中在,臟,臟、亂、,差,差三個(gè)字,上,上。,開(kāi)發(fā)成本,高,高：,周?chē)姓?環(huán),環(huán)境還未,進(jìn),進(jìn)行改造,，,，這加大,了,了本項(xiàng)目,的,的開(kāi)發(fā)成,。,。,管理成本,高,高：,本項(xiàng)目商,業(yè),業(yè)定位為,水,水產(chǎn)市場(chǎng),，,，這加大,了,了市場(chǎng)的,管,管理成本,。,。,目標(biāo)消費(fèi),群,群總價(jià)承,受,受能力低,：,：,根據(jù)我們,調(diào),調(diào)查，炭,市,市街對(duì)本,項(xiàng),項(xiàng)目有興,趣,趣經(jīng)營(yíng)戶,，,，其總價(jià),承,承受能力,在,在30萬(wàn),元,元左右。,SWOT,分析,機(jī)會(huì),人們渴望,改,改善周邊,環(huán),環(huán)境：,炭市街的,經(jīng),經(jīng)營(yíng)者和,投,投資人都,強(qiáng),強(qiáng)烈渴望,改,改善環(huán)境,，,

12、，提高生,活,活質(zhì)量。,而,而本項(xiàng)目,建,建成之后,，,，所有臨,街,街商販將,入,入店經(jīng)營(yíng),，,，將極大,改,改善炭市,街,街的購(gòu)物,環(huán),環(huán)境，對(duì),提,提升本案,塔,塔樓住宅,檔,檔次將起,到,到巨大促,進(jìn),進(jìn)作用。,政府強(qiáng)力,支,支持：,政府為確,保,保未來(lái)炭,市,市街成為,西,西安未來(lái),的,的重點(diǎn)“,菜,菜籃子”,工,工程，將,把,把炭市街,打,打造成以,經(jīng),經(jīng)營(yíng)水產(chǎn),、,、蔬菜、,副,副食、土,特,特產(chǎn)為主,的,的商業(yè)步,行,行街，對(duì),本,本項(xiàng)目的,建,建設(shè)給予,大,大力支持,，,，將會(huì)提,供,供相應(yīng)工,商,商、稅務(wù),優(yōu),優(yōu)惠政策,。,。,內(nèi)城情節(jié),：,：,西安人有,不,不離本土,的,

13、的習(xí)慣和,強(qiáng),強(qiáng)烈的內(nèi),城,城情節(jié)。,銀行計(jì)劃,大,大力發(fā)展,自,自用住房,貸,貸款業(yè)務(wù),。,。,舊城改造,：,：炭市街,、,、,西大街、,北,北大街、,騾,騾馬市等,地,地的舊城,改,改造，為,住,住宅和商,業(yè),業(yè)地產(chǎn)提,供,供了巨大,的,的發(fā)展空,間,間。,城圈之內(nèi),的,的土地開(kāi),發(fā),發(fā)已趨于,飽,飽和，格,局,局上不會(huì),再,再有大的,改,改變，因,此,此本案可,力,力推進(jìn)入,“,“大唐皇,城,城”居住,的,的最佳機(jī),會(huì),會(huì)。,SWOT,分析,威脅和挑,戰(zhàn),戰(zhàn),改變?nèi)藗?炭,炭市街的,臟,臟、亂、,差,差總體印,象,象，提升,本,本項(xiàng)目的,形,形象檔次,。,。,曲江、高,新,新開(kāi)發(fā)區(qū),將,

14、將對(duì)城內(nèi),地,地產(chǎn)構(gòu)成,巨,巨大威脅,。曲江新區(qū),人,人文地產(chǎn),橫,橫空出世,，,，使西安,的,的旅游資,源,源、歷史,人,人文積淀,與,與房地產(chǎn),開(kāi),開(kāi)發(fā)有機(jī),結(jié),結(jié)合在一,起,起，房地,產(chǎn),產(chǎn)開(kāi)發(fā)在,這,這里進(jìn)行,得,得如火如,荼,荼，上漲,的,的房?jī)r(jià)也,無(wú),無(wú)法低檔,人,人們渴望,的,的心情。,內(nèi)城的同,類(lèi),類(lèi)項(xiàng)目和,新,新生活理,念,念的形成,將,將對(duì)本案,住,住宅銷(xiāo)售,構(gòu),構(gòu)成威脅,。,。,近郊超市,、,、水產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)將對(duì)本,項(xiàng),項(xiàng)目商業(yè),部,部分構(gòu)成,巨,巨大威脅,。,。,目標(biāo)購(gòu)房,群,群體的總,價(jià),價(jià)承受能,力,力較低，,限,限制戶型,設(shè),設(shè)計(jì)的多,樣,樣性,傳言已久,的,的央

15、行加,息,息、提高,購(gòu),購(gòu)買(mǎi)第二,套,套及其以,上,上住宅的,首,首付比例,，,，將大大,打,打擊人們,對(duì),對(duì)房地產(chǎn),的,的投資熱,情,情。,SWOT,分析,基本問(wèn)題,及,及應(yīng)對(duì)策,略,略,SWOT,分析,面臨的基本問(wèn)題,應(yīng)對(duì)策略,炭市街經(jīng)營(yíng)蔬菜、水產(chǎn)和副食品使本項(xiàng)目很難提升檔次，而且環(huán)境較差,利用生活配套齊全、,強(qiáng)化進(jìn)入“大唐皇城”居住的最佳機(jī)會(huì)、政府改造炭市街的強(qiáng)烈意愿、,獨(dú)具投資價(jià)值、本項(xiàng)目雄踞步行街黃金口岸強(qiáng)大的升值空間，并以此整合產(chǎn)品打造和營(yíng)銷(xiāo)推廣。,項(xiàng)目規(guī)模小，消費(fèi)關(guān)注度不高，如何打造樓盤(pán)特色,面對(duì)宏觀調(diào)控后房?jī)r(jià)開(kāi)始平抑以及投資市場(chǎng)受制約等營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境，如何組織快銷(xiāo),抓住項(xiàng)目的唯一性特

16、點(diǎn)，與大盤(pán)保持適度價(jià)格差距，留足增值空間給消費(fèi)者和投資人，以打消其觀望心理，促進(jìn)其購(gòu)買(mǎi)。,定位探討,目標(biāo)消費(fèi),群,群分析,項(xiàng)目戶型,配,配比建議,項(xiàng)目基本,定,定位,命名參考,定位探討,目標(biāo)消費(fèi),群,群鎖定,個(gè)體工商,戶,戶,：主要是,現(xiàn),現(xiàn)有炭市,街,街的經(jīng)營(yíng),者,者,小私營(yíng)企,業(yè),業(yè)主：,專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng),商,商家、餐,飲,飲娛樂(lè)業(yè),老,老板等,周邊先富,起,起來(lái)的人,們,們：,主要是指,西,西安乃至,陜,陜西周邊,個(gè),個(gè)體工商,戶,戶和私營(yíng),企,企業(yè)主,辦事人員：,主要指一,般,般公務(wù)員,和,和企、事,業(yè),業(yè)單位的,一,一般職員,投資者：包括私營(yíng),業(yè),業(yè)主、職,業(yè),業(yè)經(jīng)理人,、,、公務(wù)員,、,、個(gè)體工,商,商戶、各,類(lèi),類(lèi)企業(yè)營(yíng),銷(xiāo),銷(xiāo)人員及,其,其配偶,定位探討,目標(biāo)消費(fèi),群,群分析,總價(jià)承受,能,能力：,據(jù)調(diào)查，70%的,目,目標(biāo)消費(fèi),群,群的總價(jià),承,承受能力,在,在30萬(wàn),元,元左右，,首,首付款在10萬(wàn)元,左,左右。,面積需,求,求：,目標(biāo)消,費(fèi),費(fèi)群的,面,面積需,求,求主要,集,集中在30-80,范,范圍,之,之內(nèi)。,購(gòu)房目,的,的：,主要自,住,住，少,量,量投資,生活態(tài)