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1、第九章 物業(yè)設(shè)備管理 第一節(jié) 物業(yè)設(shè)備概述 一. 物業(yè)設(shè)備的涵義 物業(yè)設(shè)備是指附屬于房屋建筑的各類設(shè)備的總稱,它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的不可分割的有機(jī)組成部分,是發(fā)揮物業(yè)功能和實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。 物業(yè)設(shè)備配套的完善性、合理性與先進(jìn)性為人們改善房屋建筑、住用環(huán)境提供了一種物質(zhì)基礎(chǔ)與條件。 物業(yè)設(shè)備管理是物業(yè)管理的重中之重。 二 物 業(yè) 設(shè) 備 的 構(gòu) 成（一）給排水系統(tǒng) 物業(yè)給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工程設(shè)施的總稱。它包括：1.供水設(shè)備、設(shè)施 按照整個(gè)供水環(huán)節(jié)來(lái)看，可劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個(gè)方面。 2.排水設(shè)備、設(shè)施 包括排水管

2、道、排污管道、通風(fēng)管、清通設(shè)備、提升設(shè)備、室外排水管道、污水井、化糞池等。 根據(jù)納污性質(zhì)，建筑物中的排水管道可分為：生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道、 雨水管道 。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 3房屋衛(wèi)生設(shè)備 包括：浴缸、水盆、小便戽、鏡箱、沖洗盆、抽水馬桶，面盆等不同種類。4熱水供應(yīng)設(shè)備 包括：淋浴器、熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、冷水箱、疏水器、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。5消防設(shè)備 包括：滅火器、消防栓、消防龍頭、消防泵、噴淋系統(tǒng)和配套的消防設(shè)備（如煙感、溫感、光感探測(cè)器）、消防報(bào)警系統(tǒng)、防火卷簾、防火門、排煙送風(fēng)系統(tǒng)、防火閥、消防電梯

3、、消防走道及事故照明、應(yīng)急照明設(shè)備等。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （ 二 ） 燃 氣 系 統(tǒng)包括：煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （ 三 ） 空 調(diào) 、 通 風(fēng) 系 統(tǒng)包括：供暖設(shè)備、供冷設(shè)備和通風(fēng)設(shè)備1供暖設(shè)備 有熱水供暖和蒸氣供暖之分 包括：鍋爐、蒸汽噴射器、輸熱部分（熱量的輸送管道等），散熱部分（如散熱器、暖風(fēng)機(jī)、輻射板等），及輔助設(shè)施，如：鼓風(fēng)機(jī)、水汀片、回龍泵、膨脹水箱、去污器等。2供冷設(shè)備 包括：冷氣機(jī)組、冷水機(jī)組、深井泵、電扇、冷

4、卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。3室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備 包括：通風(fēng)機(jī)、排氣口、及凈化除塵設(shè)備等。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （ 四 ） 電 氣 工 程 設(shè) 備 系 統(tǒng)該系統(tǒng)包括物業(yè)供電、照明及電器控制服務(wù)設(shè)備和設(shè)施。 1供電及照明設(shè)備 包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計(jì)量?jī)x表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設(shè)施等。 2電器服務(wù)設(shè)備設(shè)施（弱電設(shè)備） 包括廣播設(shè)備、電信設(shè)備、電視系統(tǒng)設(shè)備、共用天線及電視監(jiān)控設(shè)備和電腦設(shè)備等。 3房屋運(yùn)輸設(shè)備 即物業(yè)內(nèi)的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括：電梯、扶梯。 （1）電梯 一般組成

5、：傳動(dòng)設(shè)備、升降設(shè)備、安全保護(hù)設(shè)備和控制設(shè)備。 按用途分有：客梯、貨梯、客貨梯、消防梯及各種專用電梯。管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 按速度分有：高速電梯（2M/S以上） 快速電梯（15M/S以上） 低速電梯（1.0M/S以上，多層住宅客梯）按電機(jī)拖動(dòng)方式分為：交流雙速電梯 直流快速電梯 交流調(diào)速電梯。按控制方式可分為：信號(hào)控制電梯 集選控制電梯 微機(jī)程序控制電梯 簡(jiǎn)單手柄控制電梯。（2）扶梯 自動(dòng)扶梯組成：驅(qū)動(dòng)裝置、運(yùn)動(dòng)裝置和支撐裝置。 4防雷及接地裝置兩種方式：針式、柵式 一般防雷設(shè)施組成：避雷針、避雷網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。避雷針形

6、式：?jiǎn)沃?、雙支、多支保護(hù)。管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 第 二 節(jié) 物 業(yè) 設(shè) 備 的 管 理管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 一 、 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 作 用 物業(yè)設(shè)備管理是指按照科學(xué)的管理方法、程序、技術(shù)要求，對(duì)各種物業(yè)設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行管理。其作用：（一）是充分發(fā)揮房屋住用功能的保障（二）是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，保障設(shè)備安全運(yùn)行、發(fā)揮 設(shè)備價(jià)值的保證（三）利于推動(dòng)房屋建筑設(shè)備的現(xiàn)代化（四）利于強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理

7、資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 二 、 物 業(yè) 設(shè) 備 管 理 的 內(nèi) 容（一）物業(yè)設(shè)備的基礎(chǔ)管理 1資料檔案管理物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料：設(shè)備原始資料 設(shè)備維修資料 設(shè)備管理資料物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料管理工作任務(wù)： 設(shè)備技術(shù)檔案的保管 為設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、管理提供信息依據(jù)2標(biāo)準(zhǔn)化管理兩類標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（設(shè)備的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、完好標(biāo)準(zhǔn)、維修等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)）管理標(biāo)準(zhǔn)（報(bào)修程序、信息處理標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、考核獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)） 功用：提供共同行為準(zhǔn)則和標(biāo)準(zhǔn) 提供基本依據(jù)與手段管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 3. 規(guī)章制度建設(shè)三類：生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程（設(shè)備安全操作規(guī)程、保養(yǎng)維修規(guī)程）管理工作

8、制度（運(yùn)行管理制度、安全管理制度、檢修制度、值班工作制度等）責(zé)任制度（崗位責(zé)任制度、紀(jì)錄與報(bào)告制度、安全制度、交接班制度等）4教育培訓(xùn)（對(duì)內(nèi)、對(duì)業(yè)主住用戶） 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （二）物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行管理特點(diǎn)與要求：日常性、安全性、廣泛性1設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織任務(wù)：合理分工與協(xié)作，配置人力； 合理確定勞動(dòng)組織形式（根據(jù)設(shè)備操作技術(shù)要求與崗位設(shè)置要求）具體工作內(nèi)容：（1）定員（定工作崗位人數(shù)） 方法：按設(shè)備定員，按崗位定員，按比例定員 （2） 分組 強(qiáng)電組、弱電阻、水暖組、空調(diào)組 （3）輪班組織 基本形式：?jiǎn)伟嘀?、多班?管 理 資 源

9、 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 2設(shè)備運(yùn)行的管理制度 內(nèi)容：設(shè)備的安全操作規(guī)程； 設(shè)備的巡視工作制度； 崗位責(zé)任制度； 值班與交班制度； 記錄與報(bào)表制度； 報(bào)告制度和服務(wù)規(guī)范等。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （三）物業(yè)設(shè)備的安全管理主要涉及四方面工作：1維修操作人員安全作業(yè)的培訓(xùn)與教育 培訓(xùn)內(nèi)容：安全作業(yè)訓(xùn)練 安全意識(shí)教育 安全作業(yè)管理2業(yè)主和使用人的安全教育和宣傳3建立設(shè)備的安全管理措施 包括：對(duì)特殊、具危險(xiǎn)性設(shè)備加保護(hù)裝置 定期進(jìn)行設(shè)備的安全檢查和性能測(cè)試 制定設(shè)備的安全管理制度4、建立安全責(zé)任制

10、度 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （四）物業(yè)設(shè)備的維修管理1日常保養(yǎng) 內(nèi)容：設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整、防腐等2定期檢查 包括日常檢查與定期檢查3計(jì)劃修理設(shè)備磨損的兩類原因：使用損耗、自然腐蝕老化 設(shè)備磨損大致三階段： （1）初期磨損階段 磨損速度快，持續(xù)時(shí)間短 （2）正常磨損階段 （3）劇烈磨損階段 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 設(shè)備故障的發(fā)生也有其一定的規(guī)律性。一般分為（1）初期故障期 必須把握好運(yùn)輸、安裝、調(diào)試、驗(yàn)收等工作，重點(diǎn)是細(xì)致地研究與掌握設(shè)備合理使用、操作的方法。 （2）

11、偶發(fā)事故期 此時(shí)工作重點(diǎn)是加強(qiáng)安全操作管理，做好日常的維修保養(yǎng)。 （3）磨損故障期 須在零件達(dá)到使用期限之前進(jìn)行更換與修理。因此，這一時(shí)期重點(diǎn)是進(jìn)行預(yù)防維修與改善性維修。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 計(jì)劃修理的定額標(biāo)準(zhǔn)大致有： （1）修理周期及其結(jié)構(gòu)修理周期是指相鄰兩次大修之間機(jī)器設(shè)備的工作時(shí)間；修理周期結(jié)構(gòu)是指一個(gè)修理周期內(nèi)，大修、中修、定期保養(yǎng)的次數(shù)及排列次序；修理間隔期是指相鄰兩次修理之間的時(shí)間間隔。（2）修理復(fù)雜系數(shù) 用來(lái)表示不同設(shè)備的修理復(fù)雜程度、計(jì)算修理工作量的假定單位。（3）修理勞動(dòng)量定額 是為完成設(shè)備的各種修理工作所規(guī)定的

12、勞動(dòng)量標(biāo)準(zhǔn)，通常以完成一個(gè)修理系數(shù)所需要的勞動(dòng)時(shí)間表示。 （4）其他定額標(biāo)準(zhǔn) 如修理費(fèi)用定額、修理停歇時(shí)間定額等。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （五） 物業(yè)設(shè)備的更新改造 設(shè)備更新改造的重要理論依據(jù)：設(shè)備的壽命原理1設(shè)備的壽命 設(shè)備的壽命通?？煞譃椋涸O(shè)備的物質(zhì)壽命、技術(shù)壽命、經(jīng)濟(jì)壽命 （1）設(shè)備的物質(zhì)壽命是指設(shè)備從開始使用到報(bào)廢為止所經(jīng)歷的時(shí)間，其長(zhǎng)短取決于：自身質(zhì)量、運(yùn)行過(guò)程中的使用、保養(yǎng)、更換與修復(fù)情況。 （2）設(shè)備的技術(shù)壽命是指設(shè)備從開始使用到因技術(shù)落后而被淘汰為止所經(jīng)歷的時(shí)間。 設(shè)備的技術(shù)壽命在很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更

13、新的速度與周期 （3）設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命是指設(shè)備從開始使用到因經(jīng)濟(jì)上不合算而停止使用所經(jīng)歷的時(shí)間。 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限是設(shè)備更新的主要依據(jù)。管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 2設(shè)備改造更新應(yīng)注意的問(wèn)題（1）確定設(shè)備合理的使用年限。（2）在做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)、修理工作同時(shí)，注意適度進(jìn)行設(shè)備的技術(shù)改造，延長(zhǎng)物業(yè)設(shè)備的使用壽命。（3）設(shè)備的最佳更新時(shí)期，應(yīng)首選設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限。3設(shè)備更新改造的類型（1）設(shè)備的改造（2）設(shè)備的原型更新（3）設(shè)備的技術(shù)更新 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （六）物業(yè)設(shè)備的

14、購(gòu)置及評(píng)價(jià)購(gòu)置設(shè)備應(yīng)注意：1反復(fù)研究，避免盲目采購(gòu)2大型設(shè)備購(gòu)置應(yīng)進(jìn)行充分的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證 保證設(shè)備選性能達(dá)到技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理、功效上適用。3與業(yè)主、用戶充分協(xié)調(diào) 物業(yè)設(shè)備的購(gòu)置目的主要有三類： 全新房屋建筑的裝修型購(gòu)置； 替換陳舊落后設(shè)備的更新型購(gòu)置； 為完善和改進(jìn)環(huán)境與條件的添裝型購(gòu)置。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 設(shè)備的選擇應(yīng)考慮的因素主要有以下幾個(gè)方面： 1技術(shù)性的要求應(yīng)考慮：設(shè)備功能，可靠性，安全性，耐用性 節(jié)能性、環(huán)保性和可操作性。2適用性的要求 適應(yīng)物業(yè)總體功能、裝修等級(jí)、使用環(huán)境， 適應(yīng)用戶的需要。3經(jīng)濟(jì)性的要求經(jīng)濟(jì)性

15、評(píng)價(jià)主要方法：年費(fèi)法、現(xiàn)值法。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （ 1）年費(fèi)法。這種方法的思路是把購(gòu)置設(shè)備的一次性的投資費(fèi)，借助投資回收系數(shù)，換算成每年投資費(fèi)用支出，然后加上每年的使用費(fèi)，估算出每年平均年度費(fèi)用支出，最后，比較不同設(shè)備購(gòu)置方案的年度費(fèi)用支出，從中選擇費(fèi)用最小的方案為優(yōu)選方案，其數(shù)學(xué)業(yè)表達(dá)式為： 設(shè)備的年總費(fèi)用 = CF i(1+I)n/(1+i)n-1+ CV其中：CF：設(shè)備初期投資費(fèi)； CV：設(shè)備年均維修費(fèi)： （2）現(xiàn)值法。這種方法的思路同年費(fèi)法的主要區(qū)別在于將每年平均維修費(fèi)用，借助年金現(xiàn)值系數(shù)換算成初期現(xiàn)值總額，然后加上初

16、期投資費(fèi)，估算出壽命周期維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用最省的方案為優(yōu)選方案。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 設(shè)備壽命周期費(fèi)用 = CF + CV i(1+i)n/(1+I)n-1 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 第三節(jié) 智能化大樓的管理管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 一 、 智 能 化 大 樓 的 概 念 智能化大樓是指通過(guò)對(duì)建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、服務(wù)和管理四個(gè)基本要素以及它們之間內(nèi)在聯(lián)系的優(yōu)化，從而提供一個(gè)投資合理、高效、舒適、方便的環(huán)境的房屋建筑。新加坡公共事業(yè)部認(rèn)為，智能化大廈必須具備三個(gè)條件： 一是大樓必須具備先進(jìn)的

17、自動(dòng)控制系統(tǒng)，能對(duì)空調(diào)、照明、安保、火災(zāi)報(bào)警等設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控，從而為承租戶提供舒適的工作環(huán)境； 二是大樓必須具備良好的通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施，使數(shù)據(jù)能夠在大樓內(nèi)的各個(gè)區(qū)域之間自由地進(jìn)行流通； 三是大樓能夠提供足夠的對(duì)外通訊設(shè)施。 智能化大樓是傳統(tǒng)建筑和新興信息技術(shù)相結(jié)合的產(chǎn)物。 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 二 、 智 能 化 大 樓 的 特 點(diǎn)（一）綜合布線系統(tǒng)是智能化大樓的基礎(chǔ)（二）通信技術(shù)的高速網(wǎng)絡(luò)化（三）辦公自動(dòng)化程度的日益提高（四）樓宇自動(dòng)化管理和服務(wù)水準(zhǔn)的不斷提高（五）現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)得到普遍應(yīng)用（六）現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)是實(shí)現(xiàn)智難化管理的關(guān)鍵（

18、七）建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合（八）智能化大樓的一體化集成設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)集中的控制管理 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ 三 、 智 能 化 大 樓 的 自 動(dòng) 化 管 理（一）綜合布線系統(tǒng) 目前國(guó)內(nèi)常用美國(guó)AT& T公司的綜合布線系統(tǒng)一般由六個(gè)子系統(tǒng)組成：（1）建筑群主干子系統(tǒng)（2）垂直主干子系統(tǒng)（3）水平主干子系統(tǒng)（4）工作區(qū)子系統(tǒng)。（5）設(shè)備子系統(tǒng)（6）管理子系統(tǒng) 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （二）計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 智能化大樓的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)大體上有兩個(gè)網(wǎng)絡(luò)：一個(gè)是控制網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系直接數(shù)字控制器和網(wǎng)絡(luò)控制器的控制網(wǎng)絡(luò)；另一個(gè)是網(wǎng)絡(luò)控制器與計(jì)算機(jī)工作站和服務(wù)器連通的高速數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。（三）通信化自動(dòng)化系統(tǒng)（四）辦公自動(dòng)化系統(tǒng) 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！ （五）大樓自動(dòng)化系統(tǒng)1、出入管理系統(tǒng)2、車庫(kù)管理3、安全報(bào)警系統(tǒng)4、視頻監(jiān)控管理系統(tǒng)5、消防報(bào)警自動(dòng)滅火系統(tǒng)6、機(jī)電設(shè)備管理系統(tǒng)7、能源管理系統(tǒng)8、公共廣播管理系統(tǒng)（六）信息管理自動(dòng)化系統(tǒng) 管 理 資 源 吧 （ ） ， 提 供 海 量 管 理 資 料 免 費(fèi) 下 載 ！