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1、房地產(chǎn)行業(yè),2009年12月5日,,大綱,中國(guó)房?jī)r(jià)貴么？ 中國(guó)房?jī)r(jià)為什么這么貴？ 現(xiàn)在房?jī)r(jià)有沒(méi)有泡沫？ 為何房地產(chǎn)是暴利行業(yè)？ 房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌？,中國(guó)房?jī)r(jià)貴么？,武漢的房?jī)r(jià)03年是1.8K，09年夏天是7K。 清華周?chē)姆孔樱?3年的時(shí)候4K，09年20K以上。 基本上都是6年漲4倍。 東門(mén)的唐寧，年初的時(shí)候2.6萬(wàn)，10月份4萬(wàn)。 09年北京三環(huán)以內(nèi)均價(jià)沒(méi)有低于3萬(wàn)的樓盤(pán)了。,中國(guó)房?jī)r(jià)貴么？,03年到09年，普通人收入增長(zhǎng)估計(jì)值為50%。所以感覺(jué)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快了。 另外，從房屋租售比看，1：100-1：300是正常區(qū)間，中國(guó)現(xiàn)在是1：400，偏高。 現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多人工作一輩子不吃不喝也買(mǎi)

2、不起了。,房子本身的造價(jià)，建材施工等，無(wú)論什么房子（別墅除外），即使大城市，2500到頂了。 1998年聯(lián)合國(guó)公布的資料，96個(gè)國(guó)家房屋收入比最低的0.8，最高的30，方差很大。 不過(guò)大部分在3-6。,中房上海指數(shù),房?jī)r(jià)貴的幾個(gè)原因,人均收入持續(xù)增長(zhǎng) 城市化進(jìn)程 嬰兒潮 實(shí)體經(jīng)濟(jì)難做 買(mǎi)賬不買(mǎi)跌 投資投機(jī) 地方政府推動(dòng) ,人均收入增長(zhǎng)情況,2007年十七大確立的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，即到2020年人均GDP在2000年的基礎(chǔ)上翻兩番。 中國(guó)的個(gè)人消費(fèi)僅占GDP的36%在世界上所有主要經(jīng)濟(jì)體中排名最后。反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)度依賴于投資，導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)比重較低。到2025年，中國(guó)個(gè)人消費(fèi)占GDP的比重可能會(huì)

3、提高到50%。,人均GDP/元,人均GDP/美元,人均GDP增長(zhǎng)率,歷年CPI增長(zhǎng)率,扣除CPI之后的人均GDP增長(zhǎng)率,北京人均收入/元,中國(guó)富裕家庭,富裕家庭指的是家庭年收入超過(guò)25萬(wàn)人民幣，相當(dāng)于在2000年家庭收入超過(guò)20萬(wàn)人民幣的城市家庭。 2008年，中國(guó)的富裕家庭數(shù)達(dá)到了160萬(wàn)，預(yù)計(jì)到2015年這個(gè)數(shù)字將超出400萬(wàn)，中國(guó)將成為僅次于美國(guó)、日本和英國(guó)的全球富裕家庭數(shù)第四名的國(guó)家。 目前，富裕家庭在中國(guó)城市家庭總數(shù)中占比不到1%，但其絕對(duì)數(shù)量正以每年16%的速度遞增。,城市化麥肯錫研究報(bào)告,2025年，將有大約10億中國(guó)人居住在城市。屆時(shí)，中國(guó)將出現(xiàn)221座百萬(wàn)以上人口城市（目前歐

4、洲只有35座類(lèi)似規(guī)模的城市）其中包括23座五百萬(wàn)以上人口的城市。 到2025年，中國(guó)新增3.5億多城市人口中將有超過(guò)2.4億流動(dòng)人口，到2025年，人口流動(dòng)將主要發(fā)生在大中型城市，占流動(dòng)人口總量的50%左右；在一些城市，流動(dòng)人口甚至?xí)嫉匠鞘腥丝诘囊话胍陨稀?到2025年，中國(guó)可能產(chǎn)生15個(gè)平均人口規(guī)模達(dá)到2500萬(wàn)的超級(jí)城市，或是11 個(gè)平均覆蓋人口超過(guò)6000萬(wàn)、相互之間經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密的“城市群”。 中國(guó)城市GDP占全國(guó)GDP的比例將由目前的75%增加到2025年的95%。 私營(yíng)部門(mén)的投資主要集中在中國(guó)的城市。在過(guò)去十年內(nèi)，中國(guó)總體GDP增長(zhǎng)的50%來(lái)自于城市固定資產(chǎn)的投資，2007年支出最

5、高達(dá)到6.4萬(wàn)億人民幣。如果這種趨勢(shì)繼續(xù)下去，到2025年，總體城市投資額將超過(guò)24萬(wàn)億人民幣，占到總固定投資額的比例將從2007年的79 %上升到93%。,2005年的5.72億增加到2025年的9.26億，2030年，中國(guó)的城市人口有望達(dá)到10億。從1980年到2005年，中國(guó)城市化水平已經(jīng)增長(zhǎng)了一倍以上，達(dá)到44 %。根據(jù)麥肯錫全球研究院的估計(jì)，到2025年，中國(guó)超過(guò)三分之二的人口（66%）將生活在城市。 到2025年前，中國(guó)的城市建筑風(fēng)貌也將經(jīng)歷重大變化，從而為雄心勃勃的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了方便之門(mén)。根據(jù)預(yù)測(cè)，在未來(lái)20年內(nèi)，中國(guó)將建造400億平方米的建筑面積，相當(dāng)于2萬(wàn)到5萬(wàn)幢摩天大樓

6、（超過(guò)30層的建筑）這樣的規(guī)?？氨仁畟€(gè)紐約市的大樓數(shù)量。,,,,,,,中外城市化的差別,城市化的第一個(gè)問(wèn)題是土地增值的全民共享，西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化之所以成功，主要原因就是農(nóng)民土地私有，國(guó)家法律保護(hù)這種私有財(cái)產(chǎn)，所以，形成的是城鄉(xiāng)間的雙向流動(dòng)，而不是中國(guó)的單向流動(dòng)，實(shí)際上是政府強(qiáng)行剝奪了農(nóng)民的土地增值收益。農(nóng)民即使進(jìn)城了，一是要受到身份歧視，二是也沒(méi)有錢(qián)買(mǎi)房。,投資投機(jī),由于我國(guó)目前其他有良好回報(bào)性的投資渠道很少，當(dāng)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的比較良好時(shí)，自然就成為人們投資的首選。從投資學(xué)的角度來(lái)分析，只有當(dāng)要投資的東西能給予較高的投資回報(bào)，有比較大的空間時(shí)才值得去這么做。 杠桿比可以達(dá)到5。,地方政府推動(dòng)

7、房?jī)r(jià),大城市，房子價(jià)格的50%以上被政府拿走了。中小城市，房子價(jià)格的30%以上被政府拿走了。 房?jī)r(jià)主要是地方政府抬上去的。國(guó)稅地稅改革之后，地方政府沒(méi)錢(qián)，逐漸開(kāi)始靠賣(mài)地得到財(cái)政收入。,房地產(chǎn)有沒(méi)有泡沫？,1998年取消福利分房。商品房市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)展，住房開(kāi)始從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌。 03年的時(shí)候就有人爭(zhēng)論這個(gè)問(wèn)題。 房子人人都應(yīng)該有,中國(guó)人均土地面積大約7000平方米,人均用10平方土地就可以解決住房問(wèn)題,所以土地不是不夠,而是很多.就算有的人擁有很多房產(chǎn),也不會(huì)造成住房緊張。 房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題在于土地供應(yīng)的不足,如果始終保持建設(shè)用土地供小于求,那么地價(jià)和房?jī)r(jià)始終是走高的.為什么要保持地價(jià)高呢?

8、高地價(jià)賣(mài)出的土地的收入去那里了?,房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)為什么有泡沫？簡(jiǎn)單說(shuō)，因?yàn)橛写罅抠Y金沒(méi)有別的出路，于是都涌向了房地產(chǎn)業(yè)，資金往哪邊走，那邊的價(jià)格就上升。一旦房?jī)r(jià)下降，大家爭(zhēng)先恐后賣(mài)房子，就是泡沫破裂的時(shí)候。,銀行的信貸普遍認(rèn)為磚頭比較可靠,貸款還是放在房子上可靠,至于投資到工商產(chǎn)業(yè)可就有問(wèn)題了.這就是中國(guó)的壟斷銀行和外國(guó)銀行的根本區(qū)別,貸款銀行和投資銀行的區(qū)別.這也是中國(guó)政府部門(mén)的通病,不求有功,但求無(wú)過(guò).既然這樣那么大量的資金都到房地產(chǎn)上了,其他產(chǎn)業(yè)就比較難以獲得需要發(fā)展的資金,所以從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)對(duì)GDP提高不利,短期效果卻不錯(cuò).于是銀行和各級(jí)地方政府大力扶持. 房?jī)r(jià)不斷的推高,可

9、以吸引大量的游資,在炒房盈利的效應(yīng)下,房?jī)r(jià)會(huì)越壘越高,高到崩盤(pán)的時(shí)候誰(shuí)是受害者?這個(gè)影響到整個(gè)銀行體系的安全，斷供和負(fù)資產(chǎn)也不陌生。,海南房地產(chǎn)泡沫,1988年，海南脫離廣東獨(dú)立建省成立海南省，大批的人來(lái)到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人 1988年房地產(chǎn)平均價(jià)格為1350元平方米， 1991年為1400元平方米， 1992年則猛增至5000元平方米，比1991年增長(zhǎng)257%. 1993年上半年房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到頂峰，為7500元平方米，從1993年下半年開(kāi)始呈現(xiàn)回落趨勢(shì) 另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，?？谑械貎r(jià)1991年最高為98萬(wàn)元畝， 到1993年漲至最高位為680萬(wàn)元畝， 而到1996年初則下降

10、到約100萬(wàn)元畝，跌幅達(dá)八成五，基本上回落到1991年的水平,當(dāng)時(shí)海南城市人口100多萬(wàn)，房地產(chǎn)公司就1.3W，平均80人一家地產(chǎn)公司，所有地產(chǎn)都在交易中，所有地產(chǎn)項(xiàng)目也建設(shè)中，誰(shuí)也不知道建好以后給誰(shuí)住，賣(mài)買(mǎi)房地產(chǎn)人沒(méi)有打算住在海南的 1.3W房地產(chǎn)公司倒閉了95 % ，于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”,潘石屹等萬(wàn)通系人馬，也因海南泡沫把他們變成了地產(chǎn)大亨,馮侖萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席，潘石屹離開(kāi)萬(wàn)通，通過(guò)離岸注冊(cè)方式成立一家“外資”公司SOHO，易小迪離開(kāi)萬(wàn)通成立了陽(yáng)光地產(chǎn)！,日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫,從1960年至1990年的30年里，日本六大城市的地價(jià)上漲了56.1倍，年平均高漲14以上，并

11、帶動(dòng)房?jī)r(jià)和其他房地產(chǎn)價(jià)格相應(yīng)高漲。 有外國(guó)專(zhuān)家提出，日本產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的主要原因是過(guò)度投機(jī)。其實(shí)，這一提法是不夠全面的。只用過(guò)度投機(jī)一條原因，可能適用于某些由過(guò)度投機(jī)而引發(fā)短期暴漲暴跌的泡沫經(jīng)濟(jì)案例，但不能說(shuō)明日本的房地產(chǎn)泡沫為什么持續(xù)了30年才破滅。 日本地少人多，土地緊缺，存在著地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格不斷高漲的可能性。且在這30年里，日本國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，不僅對(duì)土地、住房和其他房地產(chǎn)產(chǎn)生了旺盛的需求，而且擁有了對(duì)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的巨大承受力，這也是地價(jià)和房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)高漲30年而不破滅的另一個(gè)原因。,房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間存在著共榮、共衰的關(guān)系。 最有代表

12、性的是銀座的地價(jià)，在1987年一年中漲了40%。同一年，東京的房?jī)r(jià)也漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房?jī)r(jià)不斷漲上去，忙著向銀行貸款買(mǎi)房子。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更是組織一幫無(wú)業(yè)人員扮成購(gòu)房者深夜排隊(duì)，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購(gòu)房之勢(shì)。,4年后，日本經(jīng)濟(jì)泡沫破裂。銀座地價(jià)暴跌六成，原先1億日元的房子跌至4500萬(wàn)日元。高高興興搬入新家沒(méi)多少日子的白領(lǐng)們，一夜之間變成了“房奴”。 從此日本政府限制房地產(chǎn)業(yè)，即使把色情行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，也不把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)。到現(xiàn)在20多年來(lái)房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。,香港房地產(chǎn),看了香港地產(chǎn)業(yè)百年，發(fā)現(xiàn)起起落落，也是很熱鬧的，和股市差不多，不過(guò)跌的時(shí)候沒(méi)有股市那么多。 地價(jià)

13、、房?jī)r(jià)也有好幾次一年漲了一倍的，也有一年跌50%的，這種比較少。 在一兩年間，霍英東做了幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，所賺利潤(rùn)超過(guò)1000萬(wàn)，而他所動(dòng)用的資金不足100萬(wàn)。,房地產(chǎn)有多暴利？,在福布斯中國(guó)內(nèi)地首富榜單中，主業(yè)從事房地產(chǎn)的富豪逐年上升；短短十幾年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)以超乎常規(guī)的速度催生了眾多億萬(wàn)富翁，這在其他地區(qū)、其他產(chǎn)業(yè)無(wú)法想像。而在福布斯全球富豪榜中，主業(yè)做房地產(chǎn)業(yè)的極少，全球房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率一般也只有5%。 2009年胡潤(rùn)富豪排行榜正式發(fā)布。在公布的榜單中,前100位中涉及房地產(chǎn)的富豪竟達(dá)半數(shù)之多,且多數(shù)是名列前茅。,房地產(chǎn)有多暴利？,這些年來(lái)，建房并出售的利潤(rùn)率大約15%，只能算比較高

14、，并沒(méi)有高到離譜。但這并不是全部。 如果一個(gè)兩億的項(xiàng)目，6個(gè)月時(shí)間完成，可能買(mǎi)地的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商只有2千萬(wàn)，甚至更好，然后拍下地（并不是拍了地就要交錢(qián)的），然后抵押貸款。然后在樓沒(méi)有蓋的時(shí)候賣(mài)樓。然后賒賬建樓。半年走完后，盈利2億的15%，就是3千萬(wàn)，投資收益率就是150%，而不是15%了。,,2005年，財(cái)政部組織檢查了39戶房地產(chǎn)企業(yè)，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億，收入不實(shí)84億，利潤(rùn)不實(shí)33億，報(bào)表反映銷(xiāo)售利潤(rùn)12.2%，實(shí)際利潤(rùn)26.8%。 出現(xiàn)這么多富豪，還有一個(gè)原因是房地產(chǎn)是能上規(guī)模的行業(yè)里面唯一一個(gè)一開(kāi)始就對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放的。,為何房地產(chǎn)是暴利？,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)特別高，而且長(zhǎng)期居高不下。通常

15、高利潤(rùn)是維持不長(zhǎng)的，只要競(jìng)爭(zhēng)一出現(xiàn)，高利潤(rùn)就慢慢消失了。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)能夠長(zhǎng)期維持，唯一的原因就是投入要素的競(jìng)爭(zhēng)不充分。 房地產(chǎn)的投入要素主要是資金和土地，這兩樣要素都是競(jìng)爭(zhēng)不充分的。土地是政府批的，資金是銀行批的，市場(chǎng)在其中起的作用不大，而是靠關(guān)系。,地方政府、房地產(chǎn)商、銀行,這三者早就了高房?jī)r(jià)。 炒房子的人是少數(shù)，但是和股票一樣，10%的人炒，就會(huì)把價(jià)格炒起來(lái)，炒房的人賺的是小頭兒，大頭都是房地產(chǎn)商、地方政府賺了。 由于房地產(chǎn)這件事兒受害的只是年輕的要買(mǎi)房子的人，這些老百姓通常改變不了大局。,銀行被房地產(chǎn)商綁架了，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的錢(qián)基本都是從銀行貸的，房地產(chǎn)虧了，銀行的不良資產(chǎn)就會(huì)大量

16、增加。 地方政府收回一些工業(yè)用地，幾十萬(wàn)一畝，改成商用地，幾百萬(wàn)幾千萬(wàn)一畝。,房?jī)r(jià)什么時(shí)候跌？,大多數(shù)人都去炒股的時(shí)候說(shuō)明跌只是時(shí)間問(wèn)題，大家越是熱情高漲的時(shí)候，跌的日子越近。房子也是。 由于地方政府希望房?jī)r(jià)不跌，所以房?jī)r(jià)很難理性下跌。 各種預(yù)期都有，很混亂。,深圳規(guī)劃與國(guó)土資源委公布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月20日深圳二手房單日成交再創(chuàng)歷史新高。截止到11月20日，本月深圳二手房成交已超過(guò)1萬(wàn)套，而上周4126套的成交量已與年初的月成交量相當(dāng)。 北京二手房近日創(chuàng)下了日均成交一千多套的歷史最高紀(jì)錄。 11月以來(lái)，二手房成交量已突破2萬(wàn)套，單日平均成交達(dá)1031套，相比以往日均六七百套的成交來(lái)說(shuō)大幅上揚(yáng)。 11月中上旬京城二手房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了12435元/平方米,