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1、探討城市化與中小城市房地產發(fā)展,主要內容,一、城市化浪潮與房地產業(yè) 二、中小城市房地產市場的特點 三、中小城市房地產開發(fā)的機會與陷阱 四、上海房地產企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議 五、上海市周邊中小城市房地產市場簡介,一、城市化浪潮與中小城市房地產業(yè),1中國開始進入城市化加速發(fā)展時期 城市化水平在30%-70%之間是一個國家城市化加速發(fā)展的時期。2004年我國城市人口已達5.2億,城市化率為40%左右,已經進入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設計，到2050年中國達到中等發(fā)達國家水平,初步實現(xiàn)現(xiàn)代化的目標要求,中國的城市化率要達到70%-80%。這意味著中國的城市化增長率要以每年0.8%-1%的速度增長；

2、也意味著在這46年內,中國有7.2-8.8億人口從農村轉移到城市,平均每年達1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設。,房地產E網,,,2政府有中小城市偏好的城市化方針,1980年國務院批轉全國城市規(guī)劃工作會議紀要,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國進入推進城市化的階段。 1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4 月1 日開始實施的城市規(guī)劃法中,提出“嚴格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。 2000年10月,在中共中央關于“十五”計劃的建議中,提出要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調發(fā)

3、展的道路。,城市區(qū)域分布和非農人口規(guī)模等級結構(%),3城市化加速催生房屋建設高潮,（1）城市化加速前后房屋問題最為突出 （2）建國以來城市化與住房問題 1949-79年共竣工不足5億平方米； 1980年代平均年竣工量為1.3億平方米； 19911995年均為2.1億平方米； 19961998年均竣工面積達到3.2億平方米； 1999年以來年均4-5億平方米左右（注：各部門統(tǒng)計差異較大）。,（3）恩格爾系數(shù)長期徘徊，住宅需求受到拖累,聯(lián)合國糧農組織頒布的恩格爾系數(shù)分級如下： 高品質生活：20%以下； 富裕：20%40%； 小康：40%50%； 溫飽：50%60%； 絕對貧困：60%以上。

4、2003年主要國家的恩格爾系數(shù)： 美國10.4%，日本16.5%，韓國25.1%，法國16.9%，英國18.7%，菲律賓52.1%，印度50.3%。,中國2003年恩格爾系數(shù)的地區(qū)差異 單位：%,二、中小城市房地產市場的特點,1城市分類與中小城市 業(yè)界通常根據(jù)房地產市場的成熟程度和市場規(guī)模分類。 一線城市：房地產行業(yè)的發(fā)軔地和最發(fā)達城市如廣州、上海、北京、深圳、杭州； 二線城市：天津、重慶和一些發(fā)達的省會城市如南京、成都、武漢、沈陽以及沿海開放城市如寧波、蘇州、大連、青島、廈門等； 三線城市：一些落后省會城市如貴陽、哈爾濱、呼和浩特以及地級市如常州、金華、煙臺、宜昌等； 四線城市：指縣級市和縣

5、城，如昆山、太倉、富陽等。,房地產業(yè)界通常將三、四線城市統(tǒng)稱為中小城市； 與城市規(guī)劃中按人口分組的中小城市是不同的概念,包括了許多非農人口超過50萬的大城市甚至非農人口超過100萬的特大城市,基本相當于按行政級別劃分的地級市和縣級市和縣城級別的小城鎮(zhèn)； 房地產業(yè)界的中小城市數(shù)量巨大,扣除4個直轄市和經濟較發(fā)達的省會城市以及少量沿海開放城市,剩下的約600座城市以及2000多座縣城都屬于中小城市的范疇。,2中小城市已成為房地產關注的熱點,2004年地根緊縮政策實施以來,一、二線大城市普遍出現(xiàn)“地荒” ,使這幾個城市的開發(fā)門檻大幅升高,整體的市場結構在發(fā)生變化。 在一、二線大城市發(fā)展困難的情況下,

6、中小城市為一線城市房地產企業(yè)提供了擴張的空間,一些房地產企業(yè)開始縮減在一、二線大城市的房地產開發(fā),生存問題迫使他們開始關注原本不屑一顧的中小城市。,3中小城市住宅市場供需的特點,（1）市場供給集中度較高，但供給量并不高 中小城市少數(shù)幾家規(guī)模實力并不強大的房地產開發(fā)商就足以壟斷整個城市的房地產開發(fā)，這種局面的出現(xiàn)主要是由于這些中小城市的市場需求容量較小。 對比:上海市約有5000家房地產企業(yè)，其中前50強企業(yè)共完成的投資額和銷售面積僅僅占全市房地產的12%左右，市場的集中度還比較低。 中小城市當?shù)亻_發(fā)公司缺乏競爭實力，多是項目公司，不具備公司化管理模式和品牌意識，連續(xù)開發(fā)能力弱。,（2）市場需求

7、容量小,消費能力較低且市場分化 一是城市內原有的城鎮(zhèn)居民對住宅的需求量小，價格也很難突破歷史和平均消費水準，房地產項目開發(fā)和銷售形勢微妙而險峻。 二是外地個體投資者對這些城市缺乏信心，進入謹慎，投資需求和投機需求不強。 三是由于原來的單位分房較多，而且私建房仍然占據(jù)了中小城市居民住房市場的相當比重，削弱了對商品住宅的需求。 四是存在一些消費能力強的重要部門如稅務局、電信局和銀行等的團體訂購，但數(shù)量有限。 五是也有高收入階層，但對住宅要求也高。,4、中小城市商業(yè)地產市場特點,（1）全城最大的商業(yè)設施幾乎都集中在一個中央商業(yè)區(qū)或一條商業(yè)大道上 ，成為中小城市現(xiàn)代都市生活的標志和象征，是寸土寸金的地

8、帶，能產生與大都市媲美的產品和價格。 （2）散布在住宅小區(qū)的底商和區(qū)間型的街區(qū)商業(yè)猶如星星之火但無法成為主流和時尚。 （3）專業(yè)主題商業(yè)（除建材和家具外）幾乎是空白。 （4）大眾消費依然是主流，商業(yè)地產也是以傳統(tǒng)的百貨業(yè)和綜合商業(yè)中心為主體，價位和服務上依然以中低檔為主流 。,5、房地產市場發(fā)育不充分,（1）市場中介和社會服務機構發(fā)展滯后 融資渠道單一，對自有資金和資金周期要求高 地價評估、市場策劃、銷售代理機構缺乏 地方新聞媒體缺乏，且居民關注率低 （2）供需實現(xiàn)的模式仍較傳統(tǒng) 一是以現(xiàn)房銷售為主，定金和預收款很少 二是期房銷售模式受到普遍抵觸 三是銷售周期比較長，回款速度較慢,三、中小城市

9、房地產開發(fā)的機會和陷阱,1中小城市房地產開發(fā)的機會 （1）中小城市房地產業(yè)具有持續(xù)增長的市場需求 （2）中小城市政府急于推動城市發(fā)展,房地產業(yè)發(fā)展具有諸多優(yōu)惠措施推動 （3）中小城市本地企業(yè)求“資”若渴,“雞蛋”等著換“糧票” （4）項目成本較低，同時在土地成本支付進度、配套稅費支付進度、預售控制條件等方面政府管理具有一定的彈性，在中小城市開發(fā)項目的資金壓力較小，啟動資金的占用量較小，能獲得更高的資本投資效率。,2中小城市房地產開發(fā)的陷阱,（1）政府利益難以平衡，優(yōu)惠政策變數(shù)較大 （2）本地開發(fā)商非正常市場競爭因素較多 （3）市場化程度低、社會資源不足,交易成本高 （4）開發(fā)理念與當?shù)匚幕瘋鹘y(tǒng)

10、、消費習慣常產生碰撞 （5）政府規(guī)劃和承諾難以兌現(xiàn),如修路、綠化等,四、對上海房地產企業(yè)的建議,1.從戰(zhàn)略層審視進入中小城市的目的和必要性 （1）視中小城市為“救命稻草”切忌病急亂投醫(yī) （2）拓展品牌，積累經驗考驗忍耐力和資金實力 （3）強壯瞎子背眼尖跛子也是一種過河的辦法,2公司層一般性建議,（1）從城市擴張和形象建設中找準發(fā)展坐標 密切關注政府規(guī)劃，并自覺在城市發(fā)展規(guī)劃的引領下尋找開發(fā)項目，找準自己在城市格局中的最佳位置，以便借風借勢，快速發(fā)展。 房地產業(yè)在提升中小城市形象方面，有幾個值得注意的新傾向。一是中小城市開發(fā)商的觀念正在發(fā)生重大轉變；二是中小城市也有高端消費群；三是中小城市也開始

11、進入適度大盤時代；四是合作開發(fā)大盤將是一種新趨勢。,（2）寧可小心首吃螃蟹，莫要跟風冒進 中小城市不比一二線城市，市場容量有限，極易飽和。 第一個項目成功之后便有大量同類物業(yè)上馬，有限市場需求難以消化新增供應，空置率迅速攀升，后跟進者難全身而退。,（3）比較剩余資源的邊際效益與交易成本 大城市資源比例出現(xiàn)不協(xié)調（如土地缺乏等），反過來理解就是企業(yè)部分資源出現(xiàn)剩余（如資金剩余、人力資源剩余或品牌等無形資產剩余等）。 中小城市地方制度、行政環(huán)境是進軍中小城市的投資風險成本，也是主要的交易成本。 只有企業(yè)剩余資源的邊際效益大于新增的交易成本時，企業(yè)才有向中小城市拓展的經濟可行性。,（4）企業(yè)必須放下

12、架子，規(guī)范經營行為 別自以為大，中小城市水淺也有大魚 別玩概念炒作，中小城市消費者不買帳 別拿實在當無知，中小城市消費者不好蒙,3房地產項目層運作注意事項,（1）做好前期策劃，找準定位點 不是每一座城市都適合房地產開發(fā)，不是每一座城市都有豐厚的奶酪選擇城市 奶酪源于本土消費，把握當?shù)叵M者的生活習性和消費心理與偏好明確消費者 商業(yè)地產多而盲目，市場細分不明且容量有限；住宅物業(yè)商品化意識落后找準投資類型,（2）項目組織和開發(fā)理念融和 最高決策層不宜本地化 中高層人才本土化至關重要 基層管理人才必須經過培訓，接受開發(fā)理念,（3）規(guī)劃設計，適度超前，創(chuàng)新開發(fā)模式 快市場半步先賢 快市場一步先烈 克隆

13、一線城市的先進規(guī)劃設計曲高和寡 依據(jù)區(qū)域市場適度原創(chuàng)先機在握 圈地收錢、期房銷售、概念炒作、廣告轟炸、低開高走難有作為,（4）嚴控開發(fā)周期，避免政府換屆風險 地方政府管理班子走馬燈似的換、政策朝令夕改也是必須面對的中國特色 中小城市政府政策延續(xù)性較差,政策跟著官員走,人治的影響大于法制 在開發(fā)時機和開發(fā)周期的把握上須做好充分的準備,開發(fā)商最保險的方法是算準開發(fā)周期，將項目在本屆領導任期內完成,（5）銷售要實，廣告宣傳莫虛 大規(guī)模的造勢推廣運動和媒體策略，往往不如口碑傳播與設計模型等實效營銷策略更具實效性，更節(jié)約推廣成本，更能夠事半功倍。 廣告語言必須充分考慮到中小城市居民的審美習性和接受能力，

14、不為當?shù)叵M者所接受甚至反感到的廣告創(chuàng)意與文案表現(xiàn)，即使再優(yōu)美也將失去意義，甚至產生反作用力。 銷售技巧應本土化。太專業(yè)化的銷售技巧、太格式化的銷售說辭在中小城市并不是一件好事，本土消費者喜歡用本地的方言與習俗進進行溝通。,五、上海市周邊城市房地產市場簡介,1長三角主要城市房地產市場潛力分析 總體而言，蘇南城市外資經濟較發(fā)達，浙江民營經濟較發(fā)達，蘇南百姓不及浙江富裕，房價承付能力不如浙江;但浙江房價普遍起點較高，發(fā)展?jié)摿Ψ炊芟蕖?蘇州人均GDP和實際外商直接投資排第1,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅列第6,外企中高層可承擔較高房價,普通市民承付能力一般;房地產開發(fā)投資額排第5,其房價相對較低,發(fā)展

15、潛力仍十分巨大,應重點關注。 無錫、南京同蘇州相似,尤其是無錫的其他指標超過南京,而房地產開發(fā)投資額卻比南京低,潛力尚未挖掘。 杭州、寧波雖然各項指標均超前，但房價已經高位運作，未來增長潛力可能相對有限，應適當關注。,常州、嘉興、紹興、鎮(zhèn)江、南通、揚州等6個區(qū)域次重點城市。經濟實力較強，有較好的經濟和文化基礎，接受6個重點發(fā)展城市的輻射，較高的人均生活水平以及與區(qū)域重點城市的緊密聯(lián)系，將使其房地產發(fā)展有扎實的基礎，但由于其城市規(guī)模和經濟實力均存在差距，因此房地產發(fā)展的總體潛力要小于前者。 湖州、舟山、臺州、泰州等4個長三角都市經濟圈的外緣城市。城市規(guī)模不大，發(fā)展房地產的空間較為有限，但如果結合

16、本地區(qū)比較優(yōu)勢，如臨海、臨湖等區(qū)位優(yōu)勢，與前兩層次城市錯位競爭，也許可以實施房地產業(yè)的差異化發(fā)展。,2無錫 無錫總面積為4650平方公里，其中市區(qū)面積為517.70平方公里。 2004年總人口447.19萬，生產總值2350億元，財政總收入354.74億元 。下轄江陰、錫山、宜興三個市(縣)和崇安區(qū)、北塘區(qū)、南長區(qū)、馬山區(qū)、郊區(qū)和新區(qū)六個區(qū)。 無錫市政府一直有著一個“小上海”的夢想，實現(xiàn)這個夢想的引擎就是房地產，尤以城市新區(qū)的土地供應為重點。根據(jù)無錫的城市規(guī)劃，按照“七區(qū)一體、一體兩翼”的總體結構架，市區(qū)形成“16”城鎮(zhèn)組團布局結構，主城區(qū)“七片一帶”功能分區(qū)更加明顯（“七片”包括城中、蠡溪、

17、東亭、太湖新城、新區(qū)、山北、錫北，“一帶”是環(huán)太湖、蠡湖的自然山水風光帶）。,2005年市區(qū)計劃住宅竣工410萬 ，其中經濟適用房40萬 ，拆遷安置房90萬 ，商品房280萬。,房地產供大于求的局面出現(xiàn)，開發(fā)商銷售壓力大。 2004年無錫市區(qū)經核準新增上市預售商品房累計445.44萬，實際銷售面積僅358萬，供給大于需求，尤其是商業(yè)用房的供求比例偏大。 2005年上市總量超過 2004年，主要集中于東南、西南和西北片區(qū)，中心區(qū)和副中心區(qū)的供給總量有所減少。,3季度中心區(qū)辦公用房均值：7466元，比上季上漲 1.62 % 3季度中心區(qū)商服用房均值：19738元，比上季上漲0.37 %,,圖中為截

18、止2005年10月第5次出讓用地累計數(shù)據(jù). 2005年全市計劃推出房地產經營性用地1200萬,其中住宅900萬(商品房300萬,拆遷安置房460萬,經濟適用房140萬)。市區(qū)計劃出讓經營性用地860萬(12900畝)左右,其中商業(yè)用地約150萬(2250畝),住宅用地560萬(8400畝),綜合用地150萬(2250畝)。,需求存在 隨著無錫城市化進程的推進、人才戰(zhàn)略實施、經濟國際化水平提高以及城市經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高,人們需要改善居住條件?？拷疄I的蠡湖新城、濱湖新城地區(qū)、列入規(guī)劃的15個衛(wèi)星城鎮(zhèn)組團將成為無錫房地產需求的熱點區(qū)域。 2003年無錫市城調隊調查資料:有79%

19、的家庭在近幾年中有擴大居住面積和購房的欲望及打算,其中購房面積在60-100平方米的占21.5%,有77.5%的居民計劃購房面積在100平米以上。 2004年抽樣調查資料:城市居民人均住房面積25.86平方米,農村居民人均住房面積53.5平方米,城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款27076元。其中高收入家庭占20%,戶均收入為53479元；中等收入家庭占60%,戶均收入為23581元；其余低收入家庭戶均收入為14591元。,風險不小 無錫缺少足夠的城市規(guī)模限制，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，土地成本低，受到外地開發(fā)商青睞。但房地產市場發(fā)育較為滯后，住房自有率較高，投資比例和購買力較低。巨量土地入市帶來的供應量面臨著消化

20、的問題，風險不容忽視。 根據(jù)目前的情況看，這些土地上建造的房產能夠消化一半就不錯了。市中心部分樓盤的單價高達六七千元，而多數(shù)新城的交通等配套還不齊全。在幾個新區(qū)，多數(shù)市場表現(xiàn)理想的樓盤銷售率也不過略高于50，其中包括萬科、復地等外地優(yōu)秀開發(fā)商開發(fā)的樓盤。從一些地級城市的情況看，同質化的大量商品房供應可能需要較長時間才能被市場消化，對城市規(guī)劃、開發(fā)和管理的全面提升也會帶來不利影響。 開發(fā)商應清楚地認識到拿地的風險。,3嘉興 （1）投資規(guī)模 全市2002年48億元,2003年72.4億元,2004年89.7億元。 市區(qū)2004年投資54.1億元,比2003年增長56.7。其中,住宅39.8億元,增

21、長51.6%,占全部投資的73.6%；辦公樓4.1億元、商業(yè)營業(yè)用房7.5億元,分別增長76.8%和106.2%。,（2）施工和竣工規(guī)模 全市2002年施工面積603.9萬,2003年902萬；2002年竣工面積256.4萬,2003年239萬； 市區(qū)2004年房屋施工規(guī)模657.6萬,增長58.2%,其中：住宅面積501.2萬,增長41.5%。當年新開工面積334.2萬,增長47.3%,其中住宅面積246.9萬,增長23.1%。竣工面積為102.7萬,增長19.7%,其中：住宅面積88.5萬,增長18.5%。,（3）2004年市區(qū)銷售情況 市區(qū)商品房屋銷售面積82.3萬，比2003年下降20

22、.2%,其中：住宅銷售74萬,下降21.4,占全部商品房屋銷售面積的89.9%。商品房預售面積達124.7萬,比2003年增長12.2%,其中住宅預售面積為104.8萬,增長6.9%。 2004年4季度市區(qū)商品房銷售價格4124元/,其中住宅銷售平均價格為3972元/,寫字樓和商業(yè)用房價格分別為3596元/和9587元/ 。住宅中多層、高層、別墅、高檔公寓銷售均價為3771元/平方米、4240元/,4474元/,4685元/ 。 商品房空置面積14.5萬,比2003年末增長161.1%,增加10.3萬,其中商業(yè)營業(yè)用房空置面積8.7萬,增長3倍；住宅、辦公樓分別空置2.4、2.3萬。由2003年的供不應求轉化為供大于求。,（4）土地供應 全市2001年2250畝，2002年2427畝，2003年3213畝,2004年2887畝。 （4）需求預測 十一五期間市區(qū)商品房居住需求在100萬平方米左右；投資或投機需求變化較大。,以上個人觀點， 敬請批評指正！,