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1、1高新區(qū)寫字樓研判2目錄目錄CONTENTS1 1、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境Market environment2 2、板塊分析、板塊分析Regional analysis3 3、客戶分析、客戶分析Population analysis4 4、個(gè)案分析、個(gè)案分析Product analysis3PART PART 1 1、市場(chǎng)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境Market environmentMarket environment4限購(gòu)令出臺(tái)，擠壓投資炒房客，商業(yè)寫字樓地產(chǎn)逐漸火熱，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移2011年2月25日西安版限購(gòu)令出臺(tái)，此政策的實(shí)施對(duì)住宅市場(chǎng)成交量產(chǎn)生的巨大的影響，大批的投資炒房客被擋在政策

2、門檻之外，剛性住房需求迅速占據(jù)了住宅市場(chǎng)主力，同時(shí)，外地購(gòu)房者數(shù)量急劇下滑，市場(chǎng)置業(yè)人群大多來自本地戶籍，住宅市場(chǎng)人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大的變化。然而，在住宅市場(chǎng)走低的情況下，不受限購(gòu)的商業(yè)寫字樓地產(chǎn)開始火熱起來，房產(chǎn)投資逐步向商業(yè)寫字樓轉(zhuǎn)移，在2季度末，商業(yè)寫字樓物業(yè)類型銷量一度飆高，勢(shì)頭銳不可當(dāng)。市場(chǎng)環(huán)境5市場(chǎng)特征由于限購(gòu)令的影響，西安市住宅市場(chǎng)成交面積在3月份出現(xiàn)大幅下滑，下降幅度達(dá)到77%，于此同時(shí)西安市辦公物業(yè)成交面積出現(xiàn)92%的增長(zhǎng)；整體上，辦公物業(yè)和住宅物業(yè)的成交面積成相反態(tài)勢(shì)，在住宅物業(yè)成交面積上漲的情況下，辦公物業(yè)成交面積有所下降。77%92%由于限購(gòu)令的影響，辦公物業(yè)在上半年成交

3、情況良好，吸引了大量的投資客戶6辦公物業(yè)從近幾年西安優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)辦公租金指數(shù)來看，西安寫字樓市場(chǎng)長(zhǎng)期維持在飽和狀態(tài)，租金走勢(shì)長(zhǎng)期維持在3-5%的增長(zhǎng)趨勢(shì)，整體平均空置率維持在11%左右，隨著住宅市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)上升，私人投資者開始逐步關(guān)注寫字樓市場(chǎng)西安二季度寫字樓銷售面積為167316.77平方米，環(huán)比上季增加7.93%，銷售額為149156萬元，環(huán)比上漲5.25%，較去年同期相比增長(zhǎng)93.14%，成交價(jià)格為8915元/平方米，與上季度相比下滑2.49%，與去年同期相比增長(zhǎng)36.04%上半年西安寫字樓物業(yè)銷售依舊以高新區(qū)為主，二季度高新區(qū)寫字樓銷量占全市的73%7 高新區(qū)2007-2010年寫字

4、樓銷售情況 單位 元、元/年份 成交面積 增長(zhǎng)率 成交均價(jià) 增長(zhǎng)率 2007年 14015858.96%528611.78%2008年 123991-11.53%650122.99%2009年 254278105.08%6149-5.41%2010年 43907572.68%723317.63%高新區(qū)寫字樓成交價(jià)格逐年攀升，10年成交面積較09年增長(zhǎng)72.68%，高新區(qū)寫字樓需求不斷增大市場(chǎng)走勢(shì)8PART2 PART2 板塊分析板塊分析Regional analysis9曲江新區(qū)板塊均價(jià)9000-12000元/平米西高新板塊均價(jià)9000-15000元/平米高新區(qū)高新區(qū)CBDCBD、二次、二次C

5、BDCBD寫字樓分布主要分布在南二環(huán)沿線、唐延路沿線、科技路、錦業(yè)路沿線曲江會(huì)展曲江會(huì)展CBDCBD寫字樓主要分布在曲江會(huì)展中心周邊，省高院附近為主城南板塊均價(jià)10000-15000元/平米城南板塊城南板塊寫字樓主要分布在環(huán)城南路以南，太白南路以東，太乙路-曲江路以西城南寫字樓市場(chǎng)主要分為三大板塊，競(jìng)爭(zhēng)激烈，的產(chǎn)品差異化較大板塊劃分10唐延路、科技路沿線，成為高新區(qū)寫字樓最為集中的區(qū)域序號(hào)序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱1杰座廣場(chǎng)2唐灃國(guó)際廣場(chǎng)3華晶廣場(chǎng)4新長(zhǎng)安廣場(chǎng)5橡樹街區(qū)6都市之門7匯鑫IBC8西大科技園序號(hào)序號(hào)樓盤名稱樓盤名稱1旺座國(guó)際城2金橋國(guó)際廣場(chǎng)3創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)4金花大廈5海星城市廣場(chǎng)6高新國(guó)際商務(wù)

6、區(qū)7財(cái)富中心二期8西港國(guó)際大廈9西部國(guó)際廣場(chǎng)10唐延國(guó)際中心11電力廣場(chǎng)12洛克大廈13旺座現(xiàn)代城101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78 84 45 5唐 延 路 路科 技 路項(xiàng)目分布11產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)集中區(qū)域集中區(qū)域代表項(xiàng)目代表項(xiàng)目綜合寫字樓建筑立面現(xiàn)代，大多彩用玻璃幕墻，樓層高，間隔較大；一般有中央空調(diào)，智能化配套完善，管理費(fèi)高,一般10-19元/平米集中分布在高新路,科技路,南二環(huán)或熱商務(wù)路段高新國(guó)際都市之門標(biāo)準(zhǔn)寫字樓現(xiàn)代建筑外立面，大多采用玻璃外立面，配套健全停車位基本滿足需，物

7、業(yè)費(fèi)3-5元/平米集中在唐延路和高新新興區(qū)域旺座國(guó)際城匯鑫IBC公寓寫字樓70年使用權(quán)，宜同宜住，戶式中央空調(diào)戶型較小多200平米下，管理費(fèi)用低,一般1-2.5元/平米主要集中在高新路,唐延路;凱創(chuàng)國(guó)際凱麗大廈、電子城BC軟件公寓獨(dú)棟寫字樓低容積率，高50%綠化率戶式中央空調(diào)，室內(nèi)設(shè)游戲室，會(huì)議室，休息室,3層以內(nèi)高新區(qū)和長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園唐12棟企業(yè)一號(hào)公園軟件園內(nèi)寫字間西安早期的寫字間租金水平很低,在15-25元/平主管理費(fèi)用低,1元/平米左右主要集中在電子城軟件園,高新二咱軟件園,電子工業(yè)園等電子城軟件園、軟件孵化園高新區(qū)是西安經(jīng)濟(jì)和商務(wù)中心，寫字樓產(chǎn)品形態(tài)多元化產(chǎn)品特點(diǎn)12檔次項(xiàng)目名稱開發(fā)商位

8、置銷售均價(jià)入伙時(shí)間總建面積備注頂級(jí)5A級(jí)都市之門上海綠地錦業(yè)路1400013年5月360000精裝修西港國(guó)際亨泰房地產(chǎn)高新二路1300009年10月70000簡(jiǎn)精裝甲級(jí)類5A級(jí)林凱國(guó)際陜西林凱置業(yè)發(fā)展有限公司高新二路和科技路十字東南角63848.63簡(jiǎn)裝修新長(zhǎng)安廣場(chǎng)箭虹科技有限公司灃惠南路34號(hào) 9300 元2010年0620000簡(jiǎn)裝修洛克大廈中鐵二十一局集團(tuán)西安德盛和置業(yè)公司唐延路中段58000毛 坯標(biāo)準(zhǔn)類甲級(jí)唐灃國(guó)際廣場(chǎng)西安西格瑪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 唐延路與科技二路交匯處90184簡(jiǎn)精裝旺座國(guó)際城盛榮置業(yè)科技路1300009年12月150000簡(jiǎn)精裝匯鑫IBC匯鑫置業(yè)錦業(yè)路850009年

9、底130000簡(jiǎn)精裝目前高新區(qū)重點(diǎn)寫字樓銷售來看，入住寫字樓銷售情況已經(jīng)達(dá)到85%以上，部分寫字樓只租不售項(xiàng)目現(xiàn)狀13寫字樓供應(yīng)現(xiàn)有產(chǎn)品進(jìn)入銷售中后期，價(jià)格持漲，潛在市場(chǎng)處于城市發(fā)展新興區(qū)以中等價(jià)位入市潛在供應(yīng)4、金花大廈11、電力廣場(chǎng)現(xiàn)有供應(yīng)6、都市之門4、新長(zhǎng)安廣場(chǎng)3、橡樹街區(qū)高新核心區(qū)供應(yīng)量相對(duì)不足，以品牌發(fā)展商為主，成為價(jià)格和價(jià)值的“峰值區(qū)”。高新發(fā)展新區(qū)寫字樓應(yīng)量逐步減少，價(jià)格在8500-14000元/，成為未來主市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)域，成為寫字樓的緊缺市場(chǎng)。101 12 23 35 57 74 46 68 89 90 010101111121213131 12 23 36 67 78 84

10、45 5唐 延 路 路科 技 路市場(chǎng)供應(yīng)14高新區(qū)現(xiàn)有重點(diǎn)寫字樓外立面以現(xiàn)代風(fēng)格為主，多采用玻璃幕墻財(cái)富中心旺座國(guó)際城旺座現(xiàn)代城唐灃國(guó)際廣場(chǎng)金橋國(guó)際廣場(chǎng)匯鑫IBC都市之門橡樹街區(qū)外立面15檔次項(xiàng)目名稱主樓高度（m）樓層數(shù)主樓層高（m）大堂挑高(m)地面地下頂級(jí)5A級(jí)高新國(guó)際商務(wù)中心155.4155.440402 23.753.7514.514.5都市之門969625252 23.853.8512.612.6西港國(guó)際21821848482 23.753.7513.513.5甲級(jí)類5A級(jí)林凱國(guó)際1002533.610橡樹街區(qū)862623.14.5財(cái)富中心二期1002923.47標(biāo)準(zhǔn)類甲級(jí)金橋國(guó)際廣

11、場(chǎng)9122、25、2723.19.9唐灃國(guó)際廣場(chǎng)952823.49.3旺座國(guó)際城953023.15.4旺座現(xiàn)代城9218、26、2913.19高新區(qū)現(xiàn)有重點(diǎn)寫字樓都以高層為主，層高3m以上，大堂挑高在5m以上基本指標(biāo) 116項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱入伙時(shí)間入伙時(shí)間總建面（）總建面（）寫字樓面積（）寫字樓面積（）停車位數(shù)量（個(gè)）停車位數(shù)量（個(gè)）車位租金（元車位租金（元/月）月）頂級(jí)5A級(jí)高新國(guó)際商務(wù)中心04年14000033000400550甲級(jí)類5A級(jí)林凱國(guó)際10.106300063000300未定西港國(guó)際09.107030370303500暫無創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)09年8560085600暫無金橋國(guó)際廣場(chǎng)07.

12、089000015000450唐灃國(guó)際廣場(chǎng)09年底9018445000500580洛克大廈11年5700057000282暫無標(biāo)準(zhǔn)類甲級(jí)旺座國(guó)際城09.12150000150000500700旺座現(xiàn)代城07.061800001800001000580匯鑫IBC09年底140000130000700暫無從現(xiàn)有重點(diǎn)寫字樓基本指標(biāo)來看，高新區(qū)的中高端寫字樓以綜合建筑群的形勢(shì)引領(lǐng)市場(chǎng)基本指標(biāo) 217檔次項(xiàng)目名稱物管公司頂級(jí)5A級(jí)高新國(guó)際商務(wù)中心仲量行甲級(jí)類5A級(jí)洛克大廈高得大管家林凱國(guó)際未定西港國(guó)際志誠(chéng)物業(yè)CLASS公館錦江物業(yè)唐灃國(guó)際廣場(chǎng)唐灃物業(yè)橡樹街區(qū)子欣物業(yè)匯鑫IBC匯鑫物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)類甲級(jí)旺座國(guó)際城

13、怡人物業(yè)旺座現(xiàn)代城怡人物業(yè)高新區(qū)寫字樓物業(yè)管理收費(fèi)存在較大差異，國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物管公司體提供高新區(qū)寫字樓物業(yè)管理收費(fèi)存在較大差異，國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的物管公司體提供服務(wù)的寫字樓，如西港國(guó)際和高新商務(wù)中心，收費(fèi)相對(duì)較高，而商住一體服務(wù)的寫字樓，如西港國(guó)際和高新商務(wù)中心，收費(fèi)相對(duì)較高，而商住一體的物業(yè)管理則是有住宅物管來服務(wù)寫字樓，此種物業(yè)的管理費(fèi)也是便宜很的物業(yè)管理則是有住宅物管來服務(wù)寫字樓，此種物業(yè)的管理費(fèi)也是便宜很多；多；寫字樓專業(yè)物管要比商住一體的物管水平高出很多。寫字樓專業(yè)物管要比商住一體的物管水平高出很多。高新現(xiàn)存重點(diǎn)寫字樓物管公司及費(fèi)用，自持型的高端物業(yè)費(fèi)用3-4倍于銷售型寫字樓物業(yè)市場(chǎng)1

14、8檔次項(xiàng)目總建面（）租金（元/月）出租率頂級(jí)5A級(jí)西港國(guó)際大廈7000010012095%高新商務(wù)中心14000010013090%都市之門3600007580甲級(jí)類5A級(jí)高科廣場(chǎng)87400506095%創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)85600608598%洛克大廈56000506098%新長(zhǎng)安廣場(chǎng)450005060邁科國(guó)際350005060標(biāo)準(zhǔn)類甲級(jí)旺座國(guó)際城150000506090%旺座現(xiàn)代城180000455598%唐灃國(guó)際廣場(chǎng)90000455580%匯鑫IBC1300004055租金水平租金水平特點(diǎn)特點(diǎn)80元/月以上主要位于高新區(qū)中心，硬件、配套、物業(yè)水平田頭高，具備一定標(biāo)志型形象的綜合型寫字樓50-70元

15、/月分布比較分散，具備專業(yè)外型和產(chǎn)品硬件設(shè)施，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品性價(jià)比和運(yùn)營(yíng)低成本50元/月以下建成時(shí)間較早，硬件和服務(wù)相對(duì)落后高新區(qū)寫字樓租賃狀況良好，高端品質(zhì)和核心地段寫字樓租金溢價(jià)較強(qiáng)高新區(qū)寫字樓體租金水平較低相比同級(jí)城市成都、重慶等甲級(jí)寫字樓租金80-120元/平米/月，西安高檔寫字樓租金中高，如長(zhǎng)安國(guó)際租金為85元/平米/月。高新區(qū)寫字樓體租金水平可分三個(gè)檔次高新區(qū)寫字樓體租金水平可分三個(gè)檔次租賃市場(chǎng)/現(xiàn)狀19寫字樓租賃價(jià)格寫字樓租金預(yù)測(cè)，未來租金將保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)租金預(yù)測(cè)租金預(yù)測(cè)20112011年基準(zhǔn)租金年基準(zhǔn)租金遞增率遞增率20122012年租金預(yù)測(cè)年租金預(yù)測(cè)20132013年租金預(yù)測(cè)年

16、租金預(yù)測(cè)20142014年租金預(yù)測(cè)年租金預(yù)測(cè)樂觀53 元/5.00%586063常規(guī)3.00%555658p在在20052005年至年至20102010年間，甲級(jí)寫字樓的年平均增長(zhǎng)幅度為年間，甲級(jí)寫字樓的年平均增長(zhǎng)幅度為4-5%4-5%p但是由于西安但是由于西安2005-20102005-2010年供給市場(chǎng)出現(xiàn)了近幾年的高峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場(chǎng)將相年供給市場(chǎng)出現(xiàn)了近幾年的高峰值期，隨著未來寫字樓的放量，需求市場(chǎng)將相對(duì)萎縮，因此對(duì)萎縮，因此20102010年后的年后的3-53-5年內(nèi)漲幅應(yīng)該小于此平均值年內(nèi)漲幅應(yīng)該小于此平均值租賃市場(chǎng)/趨勢(shì)20潛在供應(yīng)量20092009年年201

17、02010年年20112011年年20122012年年地電廣場(chǎng)地電廣場(chǎng)錦業(yè)壹號(hào)錦業(yè)壹號(hào)旺座國(guó)際城旺座國(guó)際城財(cái)富中心二期財(cái)富中心二期唐灃國(guó)際唐灃國(guó)際都市之門都市之門A A、B B座座匯鑫匯鑫IBCIBC科技路科技路-唐延路區(qū)唐延路區(qū)高新高新CBDCBD區(qū)區(qū)西港國(guó)際大廈西港國(guó)際大廈林凱國(guó)際林凱國(guó)際新長(zhǎng)安廣場(chǎng)新長(zhǎng)安廣場(chǎng)尚品國(guó)際尚品國(guó)際CLASSCLASS公館公館都市之門都市之門CC座座橡樹街區(qū)橡樹街區(qū)橡樹星座橡樹星座方舟豪布斯卡方舟豪布斯卡高新水晶城高新水晶城綠地領(lǐng)海綠地領(lǐng)海SOHOSOHO同盟同盟都市之窗都市之窗都市之門都市之門D D座座錦業(yè)時(shí)代錦業(yè)時(shí)代綠地智海綠地智海綠地維薩瀛海綠地維薩瀛海綠地

18、藍(lán)海綠地藍(lán)?；洕h國(guó)際二期粵漢國(guó)際二期木塔寺公園城木塔寺公園城CROSSCROSS萬象匯萬象匯粵漢國(guó)際一期粵漢國(guó)際一期天地源高新國(guó)際天地源高新國(guó)際怡和藍(lán)鉆怡和藍(lán)鉆研究說明：受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地供應(yīng)的影響，高新區(qū)眾多的寫字樓將在2012年集中入市。統(tǒng)計(jì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)為項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售時(shí)間。高新寫字樓未來2年供應(yīng)量約7090萬平米，市場(chǎng)供應(yīng)開始放量，主要競(jìng)爭(zhēng)集中在錦業(yè)路附近綠地中心綠地中心A A、B B座座21項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱辦公面積（）辦公面積（）存量（）存量（）面積區(qū)間（）面積區(qū)間（）預(yù)計(jì)入市時(shí)間預(yù)計(jì)入市時(shí)間產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位都市之門24480061200200-34002012年初高端綠地中央廣場(chǎng)總部辦公：9

19、1500中小企業(yè)辦公：507501215002011-2013年期間超高層辦公、中高端錦業(yè)時(shí)代1300001300002012年中下旬超高層辦公、中高端粵漢國(guó)際5680041600175-3402011年10月標(biāo)準(zhǔn)方舟豪布斯卡34003400200-3502011年10月豪布斯卡都市之窗27800278002012年初中高端財(cái)富中心三期30000130-4002013中高端合計(jì)385500隨著高新CBD坐標(biāo)的落成，未來錦業(yè)路市場(chǎng)將面臨巨大的壓力存量預(yù)計(jì)22PART 3PART 3、客群分析、客群分析Population analysis23旺座國(guó)際城和匯鑫IBC作為高新區(qū)代表性標(biāo)準(zhǔn)寫字樓集中新

20、技術(shù)、房地產(chǎn)、服務(wù)類等主流產(chǎn)業(yè)行業(yè)分類備注比例一、新技術(shù)行業(yè)軟件公司、網(wǎng)游等31%二、房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、綠化、施工等27%三、生活服務(wù)類流通類、教育類15.50%四、顧問咨詢類代理、推廣、咨詢等17.60%五、金融類銀行、證券、融資3.40%六、工業(yè)類石油、器械、制造等2.20%七、醫(yī)療藥品醫(yī)藥、醫(yī)療器械2.0%八、其他類農(nóng)業(yè)、其它1.50%旺座國(guó)際城主要集中了新技術(shù)行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，旺座國(guó)際城主要集中了新技術(shù)行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，多以工作總部進(jìn)駐多以工作總部進(jìn)駐客戶特點(diǎn)24都市之門行業(yè)分類備注比例一、新技術(shù)行業(yè)軟件公司、網(wǎng)游等20.45%二、房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、綠化、施工等26.14%

21、三、生活服務(wù)類流通類、教育類17.05%四、顧問咨詢類代理、推廣、咨詢等11.36%五、金融類銀行、證券、融資10.23%六、工業(yè)類石油、器械、制造等5.68%七、醫(yī)療藥品醫(yī)藥、醫(yī)療器械3.41%八、其他類農(nóng)業(yè)、其它5.68%旺座國(guó)際城主要集中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和想管工程企業(yè)，由旺座國(guó)際城主要集中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和想管工程企業(yè)，由于高新區(qū)域的特性新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也占了于高新區(qū)域的特性新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)也占了20%20%（續(xù)上）旺座國(guó)際城和匯鑫IBC作為高新區(qū)代表性標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，云集了西安眾多新型產(chǎn)業(yè)25目前，高新區(qū)寫字樓客群主要以中型企業(yè)為主，成為高新區(qū)主要寫字樓消化“主力軍”寫字樓客群主體為中小企業(yè)，

22、購(gòu)買及承租能力中等寫字樓客群主體為中小企業(yè)，購(gòu)買及承租能力中等企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展，使得大量企業(yè)購(gòu)買寫字樓，會(huì)綜合考慮辦公形象和辦公成本。因此，客戶在意寫字樓對(duì)公司形象和運(yùn)營(yíng)力的提升，對(duì)面積的需求為中等面積。行業(yè)分類比例一、新技術(shù)，新產(chǎn)品的研發(fā)25.73%二、房地產(chǎn)、工程類26.57%三、生活服務(wù)類（流通行業(yè)、教育類)16.28%四、顧問、服務(wù)類14.48%五、金融類6.82%六、工業(yè)類3.94%七、醫(yī)療藥品2.71%七、其他類（農(nóng)業(yè)）3.59%26寫字樓客戶定位滿足城市主流發(fā)展企業(yè)需求，形成具有行業(yè)標(biāo)桿的特色需求類別客群類別行業(yè)特征需求方式需求特征進(jìn)入高新區(qū)的意愿大型企業(yè)國(guó)內(nèi)知名企業(yè)、陜西省內(nèi)企業(yè)

23、制造/能源/建筑/金融/施工/工程等購(gòu)買為主租賃為輔獨(dú)立的形象充足的空間近期進(jìn)入意向強(qiáng)烈中型企業(yè)中型企業(yè)民營(yíng)、私企等穩(wěn)定的成長(zhǎng)型企業(yè)咨詢/代理/網(wǎng)絡(luò)/貿(mào)易/廣告/高新技術(shù)/科技租賃為主購(gòu)買為輔外觀優(yōu)良、使用成本及性價(jià)比較高在中長(zhǎng)期有進(jìn)入意愿，是企業(yè)發(fā)展終極目的小型企業(yè)起步發(fā)展企業(yè)服務(wù)類公司租賃為主低價(jià)位、普通建造標(biāo)準(zhǔn)、非標(biāo)志性建筑進(jìn)入意愿不足引領(lǐng)引領(lǐng)吸引吸引企業(yè)特征27目標(biāo)客群要求在以商務(wù)辦公的同時(shí)，將生活、交流和社交能進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合資料來源：全力行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)目標(biāo)客群28具有動(dòng)能力、不斷創(chuàng)新、追求永續(xù)成長(zhǎng)的企業(yè)，就是“藍(lán)籌型企業(yè)”。對(duì)藍(lán)籌型企業(yè)而言，市場(chǎng)的任何一個(gè)變化，都能在第一時(shí)間內(nèi)得到創(chuàng)新

24、業(yè)務(wù)決策的響應(yīng)?！八{(lán)籌型企業(yè)”，看似簡(jiǎn)單，其實(shí)寓意無窮，蘊(yùn)涵著主動(dòng)、動(dòng)態(tài)、靈活、能量、創(chuàng)新、速度、發(fā)展等意義，覆蓋了21世紀(jì)企業(yè)生存的基本要素與最終結(jié)果。寫字樓客戶現(xiàn)多以知識(shí)型、創(chuàng)業(yè)型、服務(wù)型和商務(wù)型等新興產(chǎn)業(yè)客戶總結(jié)293 3、個(gè)案分析、個(gè)案分析Product analysis30都市之門項(xiàng)目概況位置位置高新錦業(yè)路1號(hào)開發(fā)商開發(fā)商上海綠地集團(tuán)西安置業(yè)有限公司總建面總建面30萬平米容積率容積率1.99物業(yè)公司物業(yè)公司東湖物業(yè)入伙時(shí)間入伙時(shí)間第二批2013年5月整層面積整層面積3400面積區(qū)間面積區(qū)間200-3400裝修情況裝修情況精裝物業(yè)費(fèi)用物業(yè)費(fèi)用15/月當(dāng)前售價(jià)當(dāng)前售價(jià)16000元/項(xiàng)目簡(jiǎn)

25、介項(xiàng)目簡(jiǎn)介都市之門位于高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的中心-中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，北臨丈八東路、東臨科技公園、南距繞城高速路500米。中央商務(wù)區(qū)是高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)的一個(gè)核心功能區(qū)，是體現(xiàn)高新區(qū)乃至西安市現(xiàn)代化形象和國(guó)際化程度的重要區(qū)域，將成為西安市及西北地區(qū)最具活力的商務(wù)區(qū)域和高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要依托都市之門31p2009年8月10日，高新管委會(huì)入住都市之門p2010年8月30日，超5A甲級(jí)精裝寫字間D座開盤勁銷4億p2010年12月15日，都市之門D座開盤四月即售罄p2011年3月1日，都市之門C座開始起售p2011年5月3日，綠地都市之門開盤至今銷售7.5億都市之門戶型配比：都市之門戶型配比：都市之門打造的是高新區(qū)

26、乃至西安市現(xiàn)代建筑的標(biāo)志性工程營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)近期情況：都市之門一直持續(xù)熱銷中，C座總高20層，12層為商業(yè)，其中裙樓約4000平米，塔樓約3300平米；12樓為連體商業(yè)，以金融類為主；3層適合高檔餐飲，有餐飲業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)配套。目前均價(jià)已經(jīng)達(dá)到16000元/，面積200-3400，目前僅剩2套700，勁銷5.3億CC座寫字間座寫字間20層、其中1、2層為商業(yè)，3層為高檔餐飲，并由餐飲業(yè)標(biāo)準(zhǔn)配套，面積150-800類別面積面積 套數(shù)套數(shù) 占比占比 寫字間128112套70%32832套20%67916套10%合計(jì)160套會(huì)議中心會(huì)議中心會(huì)議中心正式啟用后，成為高新新區(qū)的一個(gè)展示平臺(tái)，也是人才交流的地方、就是

27、在這里4月10日的西洽會(huì)為高新區(qū)引資逾480億元A A、B B座高新管委會(huì)座高新管委會(huì)2009年8月10日，高新管委會(huì)正式入住都市之門開始辦公，作為西安高新區(qū)政府駐地的都市之門也因此成為影響西安政治、經(jīng)濟(jì)的指令中樞基本情況32配置配置/項(xiàng)目項(xiàng)目都市之門都市之門交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)公共部分公共部分地磚福爾波亞麻地板外墻石材、玻璃幕墻天花板吊頂走廊瓷磚地面、瓷磚墻面、吊頂電梯廳裝修門窗Low-E中空玻璃大堂精裝室內(nèi)部分室內(nèi)部分內(nèi)墻/天花板刷白地面福爾波亞麻地板入戶門玻璃外窗Low-E中空、鍍膜衛(wèi)生間簡(jiǎn)裝供暖戶式空調(diào)戶式中央空調(diào)有新風(fēng)系統(tǒng)有寬帶、電話預(yù)留、無線覆蓋智能呼梯系統(tǒng)有都市之門作為高新區(qū)唯一的超

28、5A級(jí)寫字樓，各項(xiàng)配置標(biāo)準(zhǔn)樹立了新的標(biāo)桿項(xiàng)目配置33整個(gè)“都市之門”工程僅使用國(guó)家推廣的可再生能源利用和節(jié)能降耗技術(shù)的綜合節(jié)能降耗措施就達(dá)到了9項(xiàng)之多。整個(gè)項(xiàng)目作為西安高新區(qū)的地標(biāo)性建筑，從最初規(guī)劃階段起，就致力于打造一個(gè)集“環(huán)保、綠色、節(jié)約”為一體的現(xiàn)代化建筑。經(jīng)過兩年多的努力，上述節(jié)能項(xiàng)目均已付諸實(shí)施配置配置技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)采暖復(fù)合式土壤源熱泵系統(tǒng)通風(fēng)變風(fēng)量送風(fēng)（VAV）空調(diào)系統(tǒng)能量熱轉(zhuǎn)輪能量回收技術(shù)太陽能太陽能熱水和太陽能庭院照明綜合利用技術(shù)雨水收集虹吸式雨水玻璃窗低輻射（LOW-E）雙層中空玻璃水處理系統(tǒng)中水回用屋頂屋頂綠化采光智能照明都市之門是西安首個(gè)高科技節(jié)能降耗項(xiàng)目高科技配置34

29、14部三菱高速電梯搭載，專屬總裁直達(dá)電梯，不僅僅是提高辦公效率，更是企業(yè)身份的象征整體設(shè)計(jì)優(yōu)秀，南北全自然采光，200平米的中心大堂，辦公區(qū)域互不干擾，每層自帶30洗手間四座弧形的矩體建筑組成的建筑群，兩兩相鄰，彼此呼應(yīng)，從不同方向看都像似佇立在中央商務(wù)區(qū)的四扇大門，預(yù)示著高新區(qū)為迎接四面八方的國(guó)內(nèi)外投資者敞開的友誼之門全部采用框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，實(shí)用、美觀、簡(jiǎn)潔、大氣，低輻射（LOW-E）雙層中空玻璃的運(yùn)用，整體外觀現(xiàn)代富有高端品質(zhì)由美國(guó)洛漢公司設(shè)計(jì)，近乎完美的空間體驗(yàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)35旺座國(guó)際城旺座國(guó)際城是繼旺座現(xiàn)代城后，高新核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓群位置高新區(qū)科技路與唐延路十字規(guī)模占地50畝，建筑

30、面積15萬平米開發(fā)商西安豪盛置業(yè)(集團(tuán))有限公司物業(yè)公司怡人物業(yè)物業(yè)費(fèi)2.5元/*月戶型面積在售430，租賃270車位數(shù)500個(gè)銷售價(jià)格出售1.3萬/，出租50-60元/月項(xiàng)目簡(jiǎn)介旺座國(guó)際城地理位置十分優(yōu)越。東面距高創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)500米，西隔唐延路為楓葉新都市杰座廣場(chǎng)。北跨科技路為新西藍(lán)居住社區(qū)，南臨易初蓮花大型超市。地處高新區(qū)CBD核心商務(wù)區(qū)中心，同時(shí)享受科技路與唐延路兩條高新區(qū)核心級(jí)交通系統(tǒng)的便捷優(yōu)勢(shì)。36產(chǎn)品特點(diǎn)旺座國(guó)際城外立面通過鉑金晶鉆形式提升品質(zhì)，內(nèi)部配套完善項(xiàng)目特點(diǎn)：p方盒子晶體結(jié)構(gòu)，鉑金晶鉆立面，8米挑高大堂p2500平米辦公配套，4梯4戶2.5m/s超高速電梯p雙層地下車位加架空

31、層車位，員工餐廳p戴思樂陽光泳池，7000平米空中花園p精裝修贈(zèng)戶式中央空調(diào)，地輻熱集中供暖1231、外立面 2、室內(nèi)游泳池 3、員工餐廳37交房標(biāo)準(zhǔn)交房標(biāo)準(zhǔn)：交房標(biāo)準(zhǔn)：地磚：交房贈(zèng)送800mm800mm高檔地磚鋪地墻面：白砂漿抹平天花板：白砂漿抹平衛(wèi)生間：精裝修含品牌潔具大堂：地面、墻面均為高檔進(jìn)口石材；電梯廳：地面為高檔石材，墻面為高檔?；u；外墻：裙房為高檔石材，主體外墻為高級(jí)鋁塑板；產(chǎn)品配套：產(chǎn)品配套：供暖：贈(zèng)戶式中央空調(diào)，地輻熱集中供暖精裝大堂：8米挑高車位：雙層地下車位加架空層車位供水：雙路供水，市政供水二次變頻加壓，單獨(dú)計(jì)費(fèi)；供電：10千伏雙回路供電，IC卡智能管理；安防及智能化

32、系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、100兆internet寬帶接入、IC卡泊車系統(tǒng)；消防系統(tǒng)：公共部分設(shè)消防報(bào)警系統(tǒng)，車庫(kù)設(shè)煙感噴淋、消防報(bào)警設(shè)備旺座國(guó)際城采用了適宜現(xiàn)代企業(yè)需求的簡(jiǎn)精裝標(biāo)準(zhǔn)，提供類甲級(jí)的品質(zhì)交房樣板間大堂效果圖38項(xiàng)目實(shí)景大門大堂內(nèi)墻大堂地面u大門：金屬材質(zhì)中空玻璃門u墻面、地面：進(jìn)口高檔石材u休息區(qū)：沙發(fā)項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修，力求打造高新核心區(qū)寫字樓標(biāo)桿39休息區(qū)水牌信箱大堂吊頂u大堂吊頂：黑色格欄、水晶燈u水牌：LED屏u休息區(qū)：沙發(fā)（續(xù)上）項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修，力求打造高新核心區(qū)寫字樓標(biāo)桿40公共走廊入戶門u公共走廊：地面、墻面為高級(jí)瓷磚；頂部為石膏吊頂u入戶門：塑鋼中空玻璃（續(xù)上）

33、項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修，力求打造高新核心區(qū)寫字樓標(biāo)桿41u電梯間：地面為高檔石材，墻面為高檔?；u（續(xù)上）項(xiàng)目采用高標(biāo)準(zhǔn)裝修，力求打造高新核心區(qū)寫字樓標(biāo)桿42景觀園林整個(gè)景觀園林處于群樓內(nèi)部，占地7000，由水系、綠植和廊橋以及小品組成，營(yíng)造了良好的辦公環(huán)境高新惟一的7000大面積景觀園林系統(tǒng)，內(nèi)外部分隔性營(yíng)造良好的辦公環(huán)境43銷售情況該項(xiàng)目目前銷售90%以上，價(jià)格主要漲幅受到市場(chǎng)供需、現(xiàn)房以及商務(wù)環(huán)境的影響旺座國(guó)際城在2009年3月-6月成交面積快速增長(zhǎng)；旺座國(guó)際城2010年共成交17951，成交均價(jià)達(dá)到8320元/；2008年-2010年該項(xiàng)目的銷售大體可分為兩個(gè)階段，2008年起至2010年

34、5月為穩(wěn)步增長(zhǎng)期，成交均價(jià)從最初的4800元/增長(zhǎng)至7000元/；2010年6月開始處于震蕩上升期，成交均價(jià)最終接近10000元/；44匯鑫IBC緊鄰高新管委會(huì)，高新行政中心區(qū)，打造新型生態(tài)辦公區(qū)位置位置高新區(qū)管委會(huì)新址的隔壁規(guī)模規(guī)模占地87畝，建筑面積13萬平米開發(fā)商開發(fā)商西安匯鑫置業(yè) 物業(yè)公司物業(yè)公司匯鑫物業(yè)物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)3元/*月戶型面積戶型面積C座出租，300起，整層1200車位數(shù)車位數(shù)400個(gè)銷售價(jià)格銷售價(jià)格租金40-55元/月項(xiàng)目簡(jiǎn)介項(xiàng)目簡(jiǎn)介匯鑫置業(yè)以國(guó)際商務(wù)作為造景的腳本，遵循“外公園，內(nèi)花園”的布局模式，以超視野1.6萬平米的“雙景觀廣場(chǎng)園林”，把辦公室深植于風(fēng)景之中，打造高新C

35、BD視野開闊，胸懷豁達(dá)，放眼天下的世界觀。隨著高新管委會(huì)的入住，和打造世界一流園宗旨，將在風(fēng)云際會(huì)的西高新CBD掀起爭(zhēng)奪商界制高點(diǎn)新一輪熱戰(zhàn)。45產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目部分配套標(biāo)準(zhǔn)：p外立面：干掛石材，一樓超挑高大堂p電梯：A、B、C、D各四部高速電梯p采暖系統(tǒng)：地輻熱集中供暖p空調(diào)系統(tǒng)：樓體16部，大堂為智能變頻中央空調(diào)p安防：智能化安檢系統(tǒng)匯鑫IBC引領(lǐng)西安商務(wù)辦公進(jìn)入生態(tài)新時(shí)代，為中小企業(yè)打造具有高品質(zhì)的辦公環(huán)境46銷售情況l匯鑫IBC在2009年下半年銷售勢(shì)頭迅猛，6月-12月共成交面積接近4萬，占到目前成交總面積的50%以上。l匯鑫IBC的成交均價(jià)在2009年保持6000元/的水平，進(jìn)入2010年突破6000元大關(guān)，至2010年8月份上漲至7900元/左右。l項(xiàng)目在2010年共成交26390，成交均價(jià)為6923元/。該項(xiàng)目目前已基本售罄，成交面積和成交均價(jià)在2010年處于穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)47勝在理念贏在執(zhí)行Thanks尚美佳尚美佳中國(guó)中國(guó) 全力行顧問全力行顧問ADD：深圳市福田保稅區(qū)英達(dá)利大廈B座2F (0755)8832 1229ADD：西安市高新區(qū)高新一路思安大廈5F (029)8832 1933ADD：南昌市八一大道華龍國(guó)際大廈12F (0791)210 9919ADD：鄭州市農(nóng)業(yè)路東一號(hào)豫博大廈15F (0371)6095 0513