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1、預(yù)售商品房公共建筑面分?jǐn)傄?guī)則與核算方法2005年11月,1 共有共用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t及基本規(guī)定,1.1產(chǎn)權(quán)各方有合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；無合法產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依相關(guān)房屋的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?1.2房屋共有共用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝?，僅限于分?jǐn)偙敬狈课輧?nèi)的共有共用建筑面積。與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門衛(wèi)房等管理用房，不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。,1.3房屋共有共用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各戶分?jǐn)偯娣e的具體部位。共有共用建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。,2 共有共用建筑面積的分類,原則上按共有共用建筑面積使

2、用功能的不同，分為： a) 幢共有共用建筑面積 b) 功能區(qū)共有共用建筑面積 c) 層共有共用建筑面積 d) 其他共有共用建筑面積,3 商品房預(yù)測公共建筑面積的確認(rèn)方法,向房屋建設(shè)單位索取經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計平面圖； 對公共部位進(jìn)行標(biāo)識，并作出相應(yīng)說明； 依據(jù)圖紙逐一校對、勘丈，并確認(rèn)其使用功能； 共有共用建筑面積經(jīng)測繪人員確認(rèn)后，房屋建設(shè)單位應(yīng)出具共有共用部位的使用情況說明；若該房屋由兩個以上（含兩個）建設(shè)單位聯(lián)建，則使用情況說明應(yīng)由聯(lián)建各方共同進(jìn)行確認(rèn)。,4 共有共用建筑面積的計算方法,整幢房屋的建筑面積扣除整幢房屋各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢房屋

3、服務(wù)的管理用房、公共用房以及人防工程等建筑面積，即為整幢房屋的共有共用建筑面積。,5 共有共用建筑面積分?jǐn)偟囊话阍瓌t 5.1分幢原則：,在分?jǐn)傆嬎闱?，首先?yīng)判斷該建筑物是一幢還是多幢. 依據(jù)以下四點判斷（以多塔樓的建筑物為例）： a) 建筑規(guī)劃許可證中該建筑物是否同期規(guī)劃、同期建設(shè)； b)該建筑物的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)是否為一個整體； c)該建筑物的各塔樓是否沒有完全獨立的共有共用設(shè)備。 d)該建筑物的施工圖紙是否為一整套圖紙；,5.1.1 無地下室分幢原則,情況一：若裙房緊密相連，完全貫通，符合上述4個條件，則認(rèn)為是一幢。,例如：上圖 該建筑13層為超市，4層以上為4個完全獨立的塔樓，其中兩個塔樓為寫

4、字樓，兩個塔樓為住宅。,情況二： 若裙房相連并完全貫通，塔樓下的裙房與塔樓間的裙房由變形縫斷開（雙墻或借墻），但不符合上述4個條件，則認(rèn)為是多幢。,一個實例： 一層裙房相連但不完全貫通，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個整體，裙房上的塔樓與其他單元間沒有變形縫，則將每個塔樓與其下裙房（不含塔樓間裙房）作為一幢處理，塔樓間裙房單列一個幢號。如下圖：,該建筑第12層為商業(yè)用房，37層為住宅,情況三：若裙房相連但不貫通，塔樓下的裙房與塔樓間的裙房由變形縫斷開（雙墻或借墻），符合上述4個條件，則認(rèn)為是一幢。 情況四：特例（A、B） a）一層為整體裙房，2層以上為完全獨立的多個塔樓，在建設(shè)單位

5、提出申請和派出所出具幢號證明的情況下，可以分多幢單獨計算，一層裙房單獨計算。裙房部位的配電間、室外樓梯由于為多幢服務(wù)，不作為共有共用面積分?jǐn)偂?如下圖：該建筑第1層為整體裙房，2層以上為完全獨立的多個塔樓,第1層為整體裙房，2層以上為完全獨立的多個塔樓,b）一層裙房相連并完全貫通，施工圖紙并非一整套圖紙，基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)也不是一個整體，裙房上的塔樓均是一個單元且與其他單元間有變形縫，則將裙房及裙房上的塔樓作為一幢處理，其余的單元各自作為一幢處理。如上圖,此為上圖的照片,5.1.2 有地下室分幢原則,情況一：若地下室完全貫通，且符合上述4個條件，則認(rèn)為是一幢；如下圖：該建筑-3-1層為整體貫通的地下室

6、，1層以上為2個完全獨立的塔樓。,左為照片、右為平面圖,情況二：各地下室完全獨立，但裙房相連,參照無地下室的第14條； 情況三：若各地下室不完全獨立，依靠預(yù)留的汽車通道相連，則認(rèn)為各地下室是完全獨立的，參照上一條；（該小區(qū)整個地下均為停車場，各樓地下室與中心車庫僅依靠汽車通道相連。）,情況四：地下室完全貫通，但不符合上述4個條件，則認(rèn)為是多幢。（見上圖）,上述平面圖的房屋照片,5.2 消防優(yōu)先原則,在確認(rèn)共有共用建筑面積之前，首先應(yīng)分析共有共用部位是否滿足消防要求。,消防不只在我國優(yōu)先,國外更重視。 右圖為紐約曼哈頓以色列人居住區(qū)-Apartment的室外消防樓梯,5.3 套內(nèi)面積參與分?jǐn)傇瓌t

7、,在共有共用建筑面積分?jǐn)偟倪^程中，“套內(nèi)面積”是相對的，一種是真正意義上的成套房屋套內(nèi)建筑面積，參與分?jǐn)倳r，始終以其套內(nèi)建筑面積為基數(shù)；另一種是共有共用建筑面積在被分?jǐn)傊白鳛槊x上的“套內(nèi)面積”，參與分?jǐn)倳r，始終以其“套內(nèi)面積”為基數(shù)。,5.4 分?jǐn)傁禂?shù)定級原則,根據(jù)共有共用部位服務(wù)對象范圍的不同，確定分?jǐn)偧墑e的大小 根據(jù)分?jǐn)偧墑e的不同，應(yīng)采用有明顯區(qū)別的表達(dá)方法來區(qū)別各級共有共用建筑面積及系數(shù)； 全樓共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K1 ， 跨N層的共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K21K29 ，,跨H（HN）層的共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)表示為K31K39等。 以此類推；地下室共有共用建筑面積

8、分?jǐn)傁禂?shù)表示為：K101等（應(yīng)以三位數(shù)表示）；,5.5 分?jǐn)倧母呒壍降图壴瓌t,在進(jìn)行共有共用建筑面積分?jǐn)倳r，應(yīng)按照分?jǐn)偧墑e的高低依次進(jìn)行分?jǐn)?；低級別的共有共用建筑面積應(yīng)參與高級別的共有共用建筑面積的分?jǐn)偅环謹(jǐn)傔^的共有共用建筑面積不再參與分?jǐn)偅?5.6 平級不分?jǐn)傇瓌t,共有共用部位服務(wù)對象不完全相同，并且無法區(qū)分服務(wù)范圍誰大誰小，分?jǐn)傔@幾部分共有共用建筑面積時，互不參與對方的分?jǐn)?。,5.7 分?jǐn)傁禂?shù)疊加原則,即該套內(nèi)建筑面積參與過的所有級別的共有共用面積分?jǐn)傁禂?shù)相加即為該套內(nèi)的共有共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。,5.8 何種情況下高層建筑核心筒能從0.000斷開進(jìn)行分?jǐn)?首先地下室和0.000以上的功

9、能不同，其次對于大型建筑物，尤其是多塔樓，其地下室層面積比0.000以上的層面積大得多，如不斷開會造成地下室分?jǐn)偺喙灿泄灿媒ㄖ娣e，不合理。因此地下室與0.000以上應(yīng)分開計算，這樣不但直觀上容易理解，而且可以簡化計算，即地下室只分?jǐn)偟叵率业拇怪蓖ǖ溃?.000以上部分分?jǐn)?.000以上部分的垂直通道。,5.9 何種情況下高層建筑核心筒與地下室能夠合并分?jǐn)?地下室全部為設(shè)備層時，地下室與地面上核心筒合并分?jǐn)傆嬎恪?6 分?jǐn)偛僮鞑襟E (以高層住宅為例)第一步、確認(rèn)共用面積的部位,a) 為全樓（包含地下室部分）服務(wù)的共有共用面積一般包括：配電室，水泵房，消防水池，生活水池，發(fā)電機(jī)房，空調(diào)機(jī)房，設(shè)

10、備值班室，消防控制室，保安監(jiān)控室，電話機(jī)房，智能化控制室，屋頂樓梯間，頂層水箱間，電梯機(jī)房，門廳等共有共用部位； b) 為地下室服務(wù)的共有共用面積一般包括：通向地下室的樓梯，電梯，電梯前室，管道井，排煙機(jī)房，風(fēng)機(jī)房，煙道等共有共用部位；,c) 為地上層住宅服務(wù)的共有共用面積一般包括：正負(fù)0.000以上的樓梯，電梯，電梯前室等共有共用部位； d) 為本層住宅服務(wù)的共有共用面積一般包括：正負(fù)0.000以上住宅本層的通 道； e) 為地下室本層服務(wù)的共有共用面積一般包括：地下室本層的通道；,第二步、確定共有共用面積的分?jǐn)偡桨?a) 分?jǐn)傉?fù)0.000以上外墻投影面積的一半至正負(fù)0.000以上各層套內(nèi)

11、，低級別的共有共用面積也應(yīng)參與外墻面積的分?jǐn)偅?b) 分?jǐn)偟叵聦油鈮ν队懊娣e的一半至地下層，地下室的各級共有共用面積也應(yīng)參與地下室外墻面積的分?jǐn)?；若有多層地下室，則地下室外墻逐層分?jǐn)偅?c) 把為全樓服務(wù)的共有共用面積定義為一級分?jǐn)偅謹(jǐn)傊寥珮牵ê叵率遥?，二級和二級以下的共有共用面積也應(yīng)參與此級別分?jǐn)偅▍⑴c分?jǐn)偟氖冀K是套內(nèi)建筑面積，依此類推）。 d) 把為正負(fù)0.000以上住宅服務(wù)的共有共用面積分?jǐn)傊?.000以上住宅部分，主要為0.000以上住宅部分的核心筒；,e) 把為正負(fù)0.000以上住宅服務(wù)的住宅本層的層共有共用面積分?jǐn)傊帘緦幼≌▍⒄諢o地下室的高層純住宅樓的相關(guān)條款）； f) 把為

12、地下室各層服務(wù)的共有共用面積分?jǐn)傊恋叵率腋鲗樱?g) 把為地下室服務(wù)的層共有共用面積分?jǐn)傊帘緦樱▍⒄諑У叵率业亩鄬蛹冏≌瑯牵?容易出現(xiàn)的問題以及 應(yīng)當(dāng)遵循的規(guī)則：,（1）在一級分?jǐn)傊杏袔讉€共有共用部位，如電梯機(jī)房，門廳，為樓梯送風(fēng)的風(fēng)機(jī)房，出屋面的樓梯間等分?jǐn)倳r需遵循的規(guī)則 ：,當(dāng)一層大廳能夠進(jìn)入地下室時，大廳則作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)?；?dāng)一層大廳不能夠進(jìn)入地下室時，一層大廳不作為全樓的共用面積，只能作為正負(fù)零以上住宅部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)偅?當(dāng)電梯機(jī)房所屬的電梯有任意一部能下至地下室，則電梯機(jī)房作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)?；?dāng)所有電梯都不能下至地下室，則該電梯機(jī)房不作為全

13、樓的共用面積，只能作為正負(fù)零以上住宅部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)偅?當(dāng)為樓梯送風(fēng)的風(fēng)機(jī)房所屬的樓梯能下至地下室，此風(fēng)機(jī)房作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)偅划?dāng)為樓梯送風(fēng)的風(fēng)機(jī)房所屬的樓梯不能下至地下室，此風(fēng)機(jī)房不作為全樓的共用面積，只能作為正負(fù)零以上住宅部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)偅?出屋面的樓梯間，若作為電梯機(jī)房、水箱間的主要通道，則該樓梯間應(yīng)與電梯機(jī)房、水箱間作為同一級別的共用面積進(jìn)行分?jǐn)?；若為單獨的樓梯間，則該樓梯間應(yīng)作為正負(fù)零以上住宅部分的共有共用面積，進(jìn)行分?jǐn)偅?無設(shè)備的、無明確使用功能的、空曠的設(shè)備間應(yīng)作為獨立的套內(nèi)面積，參與各級分?jǐn)?。,（2）在地下室的分?jǐn)傊锌赡軙龅揭韵聨讉€問題

14、，需區(qū)分解決：,a：若地下室設(shè)備間為一個相對集中的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)設(shè)置有連接各個設(shè)備間的水平通道，如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備均為同一級別的共用面積，則此通道隨同該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備間進(jìn)行分?jǐn)?；如該區(qū)域內(nèi)的設(shè)備不是同一級別的共用面積，則此通道應(yīng)作為該區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備的上一級別的共用面積進(jìn)行分?jǐn)偂?b: 地下室作為設(shè)備層使用 此類情況時，整個地下室（包括地下室的核心筒等）作為全樓的共有共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)偂?c: 地下室中設(shè)備區(qū)域與車位區(qū)域比例基本相同，介于a與b之間 由于此類情況與a、b均有較大區(qū)別，若按照a或b的方案來執(zhí)行，顯然有不合理的地方，并且各個樓盤各有特色，無可比性，難以按照一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)來執(zhí)行，需要具

15、體情況具體分析。,7 聯(lián)體別墅的共有共用面積分?jǐn)?聯(lián)體別墅是由多個單一產(chǎn)權(quán)的別墅橫向或豎向連接在一起的別墅。對于單純的橫向聯(lián)體別墅，其共有共用建筑面積僅外墻水平投影面積一半，此部分在全樓分?jǐn)偧纯?；對于不但有橫向，還有豎向連接的聯(lián)體別墅，首先應(yīng)在全樓分?jǐn)偼鈮λ酵队懊娣e一半，然后再分?jǐn)傔B接豎向別墅的樓梯，考慮到別墅的特殊性，連接豎向別墅的樓梯采用誰使用誰分?jǐn)偟脑瓌t。,聯(lián)體別墅,此室外樓梯由二樓復(fù)式分?jǐn)?此豎向樓梯由二至五層分?jǐn)?8 商場的共有共用面積分?jǐn)?商場的共有共用面積比較清楚，一般情況下為商場全樓服務(wù)的共有共用面積一般包括：商場樓梯，電梯，電梯前室，電梯機(jī)房，屋頂樓梯間，水箱間，風(fēng)機(jī)房，自

16、動扶梯，門廳等。 為本層服務(wù)的共有共用面積包括：本層走道，衛(wèi)生間，公共管理用房等。 樓梯，電梯，電梯前室，電梯機(jī)房等按樓梯電梯的到達(dá)層次予以分?jǐn)?，依此類推?底層商場經(jīng)常有一些單獨對外開門的商鋪，有的商鋪向商場內(nèi)開門，有的對商場不開門，無論對商場內(nèi)是否開門，我們認(rèn)為作為商場的一部分，商鋪都應(yīng)參與商場的共有共用面積分?jǐn)偅坏獏⑴c全樓共有共用面積的分?jǐn)?，還要參加與商場層共有共用面積分?jǐn)偂?商場（車庫）如果按鋪位（車位）預(yù)售，需具備以下三點，才可進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?a) 開發(fā)商應(yīng)提供正式的施工藍(lán)圖，在施工藍(lán)圖上，以柱網(wǎng)為基準(zhǔn)點，標(biāo)出詳細(xì)的商鋪（車位）尺寸，標(biāo)明與柱網(wǎng)和內(nèi)外墻的距離。 b) 施工藍(lán)圖上劃

17、分的商鋪（車位），需經(jīng)消防部門蓋章許可，或由設(shè)計院蓋章認(rèn)可，符合消防要求。 c)商鋪（車位），有墻的以墻為界，無墻界的應(yīng)標(biāo)出界限拐點，對于車位，還應(yīng)標(biāo)出車位線，界限拐點應(yīng)由委托方提供書面說明，指明是取中還是取邊。,9 寫字樓（辦公樓）的共有共用面積分?jǐn)?參照純住宅樓 的相關(guān)條款,參照純住宅樓 的相關(guān)條款,10 商住樓（底層為商業(yè)部分，商業(yè)部分之上為住宅部分）,大多商住樓，商業(yè)部分通向住宅部分的樓梯、電梯、電梯前室及一層門廳并不對商業(yè)部位開門，商業(yè)部位雖然不直接使用此共有共用部位，間接上依然受益，應(yīng)適當(dāng)分?jǐn)?。因此，?yīng)將商業(yè)部位不開門，不使用的門廳，樓梯，電梯，電梯前室以及屋頂樓梯間，電梯機(jī)房，水

18、箱間作為一級共用進(jìn)行全樓分?jǐn)?。商業(yè)部位以上僅供住宅使用的樓梯，電梯在住宅部位進(jìn)行二級分?jǐn)偂Ｉ虡I(yè)部位自用的樓梯，電梯及其它確定為商業(yè)部位服務(wù)的共有共用面積在商業(yè)部位分?jǐn)偂?多層商住樓：,一:第1層為商業(yè)用房，2層以上為住宅； 當(dāng)商用部位的樓梯間為住宅區(qū)域服務(wù)，并且商用部位在該梯間內(nèi)未設(shè)置任何出入口，此商業(yè)部位的樓梯間應(yīng)作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)偅≌课坏臉翘蓍g應(yīng)作為住宅部位的共用面積，進(jìn)行二級分?jǐn)偅溆嗟墓灿妹娣e（外墻、出屋面的樓梯間等），參照純住宅的相關(guān)條款。 商業(yè)部位無樓梯間，依靠室外樓梯作為住宅部位的主要通道，則該室外樓梯的分?jǐn)倕⒄丈鲜鰞?nèi)容執(zhí)行。,二: 下部多層均為商業(yè)用房，上部為

19、住宅。 a、商用部位的樓梯間為住宅區(qū)域服務(wù)，并且商業(yè)部位在該梯間內(nèi)均未設(shè)置任何出入口，此商業(yè)部位的樓梯間應(yīng)作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)偅≌课坏臉翘蓍g，參照情況一進(jìn)行分?jǐn)偅?b、商用部位在該梯間內(nèi)均設(shè)置有出入口，此商業(yè)部位的樓梯間與住宅部位的樓梯間均應(yīng)作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)偅?c、商用部位在該樓梯間內(nèi)僅底層未設(shè)置有出入口，其余的商業(yè)部位均設(shè)置有出入口，則此商業(yè)部位的樓梯間應(yīng)分為兩個部分分別進(jìn)行分?jǐn)?，底層商業(yè)部位樓梯間作為全樓的共用面積，進(jìn)行一級分?jǐn)?，其余商業(yè)部位的樓梯間與住宅部位的樓梯間共同作為設(shè)置有出入口的商業(yè)部位與住宅部位的共用面積，進(jìn)行二級分?jǐn)偅?當(dāng)商用部位在該梯間內(nèi)第1

20、n層未設(shè)置有出入口，n 層以上的商業(yè)部位均設(shè)置有出入口，則參照僅底層未設(shè)置出入口的情況執(zhí)行；,多塔樓(兩個或兩個以上塔樓)的高層商住樓的補(bǔ)充說明,多塔樓的高層商住樓原則上應(yīng)分塔分別分?jǐn)傆嬎悖?1、 對于多塔樓的高層商住樓，若商業(yè)部位在豎向通道內(nèi)均未設(shè)置出入口，請參照多層商住樓的相關(guān)條款分?jǐn)傆嬎悖?影象圖,1、2、3為商場，4層為設(shè)備層，517為住宅,平面圖,2、對于多塔樓的 高層商住樓，若商 業(yè)部位均在豎向通 道內(nèi)設(shè)置出入口， 按照多層商住樓的 相關(guān)規(guī)則應(yīng)將各 塔樓核心筒同裙房的門廳，樓梯，電梯，電梯前室放在一起分?jǐn)?，則必然造成各個塔樓無法單獨計算，遇此類情況，應(yīng)將核心筒從兩個功能區(qū)斷開，即住

21、宅部位的核心筒應(yīng)分塔樓分?jǐn)傊料鄳?yīng)塔樓的住宅、辦公部位，商業(yè)部位的核心筒應(yīng)分?jǐn)傊辽虡I(yè)部位；,3、 對于多塔樓的高層商住樓，若商業(yè)部位在核心筒或樓梯間內(nèi)，局部設(shè)置出入口（無規(guī)律），此類情況具體分析而定; 4、 對于多塔樓的高層商住樓，若裙房為N層，第1M層商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均未設(shè)置出入口，第MN層商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均設(shè)置出入口，此類情況，應(yīng)將第1M層的核心筒按照商住樓的計算規(guī)則進(jìn)行分?jǐn)偅贛N層核心筒應(yīng)分?jǐn)傊恋贛N層商業(yè)部位，N層以上各塔樓的核心筒應(yīng)分塔分?jǐn)傊料鄳?yīng)塔樓的住宅部位；,5、 對于多塔樓的高層商住樓，若裙房為N層，第1M層商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均設(shè)置出入口，第M

22、N層商業(yè)部位在商業(yè)部位的樓梯間內(nèi)均未設(shè)置出入口，此類情況，參照第2條。 6、 在商業(yè)部位開設(shè)有門，但為了便于商業(yè)管理，實際大多數(shù)時間都是鎖的，對于此類情況，再輔以原始設(shè)計的施工藍(lán)圖，如圖中注明“為消防員專用門”，則認(rèn)為是沒有開門的；如果設(shè)計有門，并且沒有特別指示，則認(rèn)為即使鎖著不用也視為開門。,11 多功能綜合樓,多功能綜合樓一般是具有兩種以上使用功能的、形狀及共用面積使用情況較復(fù)雜的多層或高層建筑。 此類建筑形式多樣，應(yīng)在詳細(xì)分析該建筑共有共用面積的基礎(chǔ)上，參照分?jǐn)偧?xì)則，確定一個合理的、公平的、公正的分?jǐn)傆嬎惴桨浮?如：48層，體量15萬平方米的大廈,以上是在實踐中總結(jié)的點滴規(guī)則和經(jīng)驗，歡迎全國的同行和朋友們批評指正。,北美的別墅,北美的房地產(chǎn) 開發(fā),樣板房,開發(fā)工地,開發(fā)工地,開發(fā)工地,內(nèi)部構(gòu)造及材料,半成品房屋,成型社區(qū),謝 謝 !,