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1、尚美（國際）房地產(chǎn)營銷策劃機構【廣 成 大 廈】整合營銷策劃報告尚美（國際）房地產(chǎn)策劃營銷機構婁底市尚美廣告策劃有限公司2007年1月25日第一部分 項目分析一、 項目介紹本案位于婁底市婁星區(qū)樂坪街，周邊政府機關云集，教育、醫(yī)療、休閑、購物配套齊全，地理位置十分優(yōu)越。工程占地面積2580.38平方米，總建筑面積34571.92平方米。項目為一棟南北向單體高層建筑，地下一、二層為車庫，共有車位84個，1-2層為商業(yè)門面，建筑面積5017平方米，共有34個臨街獨立門面，3-15層為117-152平方米的三房二廳住宅，共182套。二、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）住宅：1、地段優(yōu)勢：位于婁底市婁星區(qū)樂坪

2、街，婁底市物資局，該地段以東為婁底市司法局，以西為婁底最大的休閑廣場婁星廣場，用地以北為樂坪街，街北為婁底市建設局及婁底賓館，地理位置十分優(yōu)越。2、環(huán)境優(yōu)勢：樂坪街綠樹成蔭，環(huán)境優(yōu)美，距婁星廣場不足100米。毗鄰物資大院，居住氛圍濃厚。3、交通優(yōu)勢：樂坪街和氐星路均為婁底市重要的交通主干道，路幅寬80米，1、6、11、15路等多路公交車經(jīng)過附近。4、配套優(yōu)勢：1）教育：市一中、一小、幼兒園僅3分鐘路程，可實現(xiàn)全程一站式教育；人文科技學校等高校圍繞，人文氣息濃厚2）購物：佳惠百貨、新一佳、國美、沃爾瑪、春園商業(yè)步行街等大小商場超市云集3）休閑美食：婁星廣場、星級賓館婁底賓館、肯德基等近在咫尺4）

3、運動：大廈南邊的籃球場，輕松體驗運動的樂趣5、規(guī)劃設計：由湖南方圓建筑設計傾力打造，將國際領先的居住理念與產(chǎn)品相結合，無論是設計理念還是實用性能均為婁底首屈一指，自然與生活的氣息濃郁，演繹居住唯美空間的深邃內(nèi)蘊。6、戶型優(yōu)勢：主力戶型為三房，南北通透，布局緊湊，合理分區(qū)，雙向陽臺，戶戶贈送觀景大飄窗，締造三房經(jīng)典之作。7、功能優(yōu)勢：宜商宜住雙重用途。商鋪：1、地段旺：雄踞婁底市核心區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，春園商業(yè)步行街客流匯聚，整體環(huán)境好。2、靈活性很強：全部為臨街獨立街鋪，經(jīng)營不受限制，即便一家租戶經(jīng)營不下去，也不會虧，總有一家租戶會引進適合的品種做好。3、復式商鋪，買一層送一層，增值潛力大

4、4、實用率高，分攤率極低。5、大而全，140平米大商鋪自由分割，可實現(xiàn)經(jīng)營、倉儲、居家、辦公一體化。劣勢（W）住宅：1、單體商住樓的住宅品質沒有純住宅小區(qū)品質高，如規(guī)模、綠化、配套等都比不上住宅小區(qū)。2、戶型單一，選擇余地小，縮小了目標客戶群。商鋪：1、樂坪街以南部分與樂坪街以北相比，商業(yè)氛圍差別明顯，并不十分濃厚，人流量不大，80米寬的路幅雖然使得交通便利，但同時難以聚集人氣，對商業(yè)也是一個制約。2、商鋪本身來說20米長的進深將降低商鋪的商業(yè)價值。3、上下兩層面積達140多平米，投資門檻高。不能吸引中小投資者。機會（O）1、與最直接的競爭對手東方豪苑相比較，占有地段和配套優(yōu)勢。2、項目周邊有

5、學校、機關等具有穩(wěn)定收入的工作人員和大批急需改善住房條件的人群，是本案最優(yōu)質的客戶資源。雖然婁底集資建房現(xiàn)象嚴重，但可以吸引他們投資和二次置業(yè)。并且通過他們影響身邊的人群。威脅（T）1、 競爭物業(yè)的威脅；2、集資建房對本項目的沖擊。項目最大價值的挖掘 本項目最大價值的挖掘通過對項目地塊的價值分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項目地塊的資源優(yōu)勢，變不利為有利，讓消費者切實感覺到所購買的商鋪和住宅是超值的，滿足他們對物業(yè)的深層次的渴求，充分挖掘項目的價值。三、對策分析1、項目優(yōu)勢（S）對策分析緊繞歷史文化根脈，充分挖掘歷史老城區(qū)的居住文化優(yōu)勢，在推廣上融合地脈和當?shù)鼐用裣M心理體

6、現(xiàn)項目獨特概念（USP），從而與其他項目相區(qū)別，形成差異化競爭對于項目周邊的配套優(yōu)勢盡力放大，將本案置于市中心核心地段，未來中央商務區(qū)位置，體現(xiàn)“地王”的霸氣根據(jù)居民購房的基本生活需求，對超市、交通、學校、酒店、醫(yī)院、金融網(wǎng)點等細微宣傳，包括銷售解說，將整個項目納入到“5分鐘成熟生活圈”的核心賣點中來對項目產(chǎn)品優(yōu)勢細入宣傳，通過銷售資料折頁、單頁等一一解析，在建筑理念或者說生活理念上進行滲透，與地段相結合凸現(xiàn)高性價比的核心競爭力，進而解除其心理防線，從而認同項目的品質和引導潮流的居住理念，接受項目單體樓的現(xiàn)實并樂意為此“買單”2、項目劣勢（W）對策分析以外攘內(nèi)，宣傳上淡化內(nèi)部環(huán)境因素凸現(xiàn)外部因

7、素，可以用外部的環(huán)境來論證“為什么買的值”通過售樓現(xiàn)場的包裝、高檔的宣傳物料、細致的宣傳解說、具有影響力的新聞公關活動以及高標準的建筑質量等各種綜合手法運營體現(xiàn)項目在市場上的“高位”針對商鋪進深長、面積大、投資門檻高的劣勢，建議招商先行，銷售跟進，只有引進了大的主力店進來，散鋪才更能吸引廣大的投資者，否則30多個商鋪將很難消化。3、項目機會（O）對策分析立足婁底，將項目檔次置于婁底市的高度進行推廣，建立婁底商住樓第一品牌將項目宣傳與公司宣傳進行捆綁，達到項目的成功即公司的成功的目標，為下一個項目開發(fā)累積經(jīng)驗和市場美譽度抓住目前市場空白的機會，盡快將項目引向市場，消化期待已久的購房者通過各種操作

8、手法的演練，目標指向一處強化好房子的概念4、項目風險（T）對策分析采取“短、平、快”的策略，盡量縮短建設工期，價格稍低，以資金盡快回籠為目標，減低投資利潤率，以期公司的后期項目的可持續(xù)性開發(fā)差異化定位，盡管目前本區(qū)域尚無同類競爭產(chǎn)品，但是超前的開發(fā)理念有助于形成“廣成大廈=商住樓第一品牌”的印象度，從企業(yè)長期發(fā)展角度進行運營進行客戶細分，鎖定城市中高端人群，因項目體量小，故將客戶群主力定于婁星區(qū)，集中火力，制造銷售旺季經(jīng)過以上分析，我們認為本案采取SO對策，盡量以突現(xiàn)優(yōu)勢（S）和抓住機會（O）的對策，在營銷推廣和建設工期上進行整合操作，從而促使項目進入良性運轉，在金融投資運作上增大投資收益率。

9、四、賣點分析住宅：地段5分鐘完美生活圈商業(yè)：春園商業(yè)步行街、佳惠百貨、新一佳、沃爾瑪、國美學校：婁底市一中、市一小、市幼兒園、人文科技學院近在咫尺 醫(yī)院： 市中心醫(yī)院、博雅醫(yī)院、區(qū)人民醫(yī)院、骨傷醫(yī)院休閑：婁星廣場、文化廣場金融網(wǎng)點：建設銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等通訊：移動、聯(lián)通、電信、網(wǎng)通等交通：樂坪街和氐星路均為婁底市重要的交通主干道，路幅80米，1、6、11、15路等多路公交車經(jīng)過附近 規(guī)劃由湖南方圓建筑設計傾力打造，將國際領先的居住理念與產(chǎn)品相結合，無論是設計理念還是實用性能均為婁底首屈一指，自然與生活的氣息濃郁，演繹居住唯美空間的深邃內(nèi)蘊。 品質1梯2戶板式電梯高層經(jīng)典戶型款款經(jīng)典的優(yōu)

10、越大宅戶型設計合理，相對目前婁底偏大的設計潮流，本案的戶型設計相對緊湊、實用，以120的三房二廳戶型主力，適合了三口之家的需求，輔以150多的大三房，則滿足了追求大而舒適的人群和部分投資型客戶的需求。另戶型設計充分滿足了“明廳、明臥、明廚、明衛(wèi)”的“四明”設計，內(nèi)部功能分區(qū)完善合理，飄窗、雙陽臺的設計令戶型更適合潮流趨勢。智能管理安全貼心的人文關懷雙層地下車庫，滿足未來幾十年的發(fā)展。另在智能化管理這塊加強力度，體現(xiàn)“尊貴、安全、舒適、貼心”的服務理念。這點有待與開發(fā)商溝通最后確定。五、 目標客戶群分析（一）政府機關單位職員1、人群組成：主要來自周圍的幾個政府機關單位，包括教師、醫(yī)生、公務員。在

11、婁底市場上雖然集資建房的現(xiàn)象特別嚴重，但我們不能排除這部分最優(yōu)質的客戶資源，而且也可通過他們的口碑宣傳影響他們周邊的人群，可以說他們是最有影響力的一群人。2、居住情況：這類人群一般單位有家屬樓，也有集資房，但還部分資歷尚淺的沒有資格，集資房屬福利房性質，也是有名額限制的。所以不排除其購房的可能。3、收入情況：這些單位中一般月收入在20004000元之間。其中醫(yī)院人員收入較高些收入較為穩(wěn)定，比較適合銀行按揭方式購房，以雙職工家庭來計算，這部分人群一般可提供8001500元的月供。4、文化程度：事業(yè)單位的人群文化程度較高；5、心理特點：事業(yè)單位人員特點是謹慎、含蓄、循規(guī)蹈矩。處事多本著“中庸”原則

12、，很注重“度”。由于其文化程度較高決定其在同事面前很謙虛，他們多處于穩(wěn)定的工作生活環(huán)境下，平時很注意家庭氛圍，比較顧念妻子、兒子、丈夫，尤其重視兒女的成長，當然，在購房一事上也不例外。作為知識分子的他們，對家庭私密性，溫馨性有著同樣高的要求。由于其收文化水平?jīng)Q定了他們在經(jīng)濟實惠之下講究生活質量，比較重視細節(jié)；6、購房需求：購房時不太注重豪華，但很注重溫馨、寧靜、雅致。同時，也很注重物業(yè)管理。（二）周圍小區(qū)居民1、人群組成：比較舊的小區(qū)，多為十年以上樓居民。2、居住情況：附近暫沒有較新的已經(jīng)入住的居住小區(qū)。這些小區(qū)居民中如果換房的話，從樂坪街以北往南換的可能性較大，很多人較看重婁星公園。3、收入

13、情況：小區(qū)居民收入情況一般，離大的商業(yè)圈較遠，而附近一些企業(yè)效益不太好，只有一些事業(yè)單位職工收入還可以，但也不排除其中有部分高收入者；4、文化程度：中等偏下；5、心理特點：因為這部分人群一直生活在這一帶，對這一帶有種依戀感，據(jù)調(diào)查，小區(qū)居民對這一地段都比較認可，認為離婁星公園、步行街等都不太遠。如果在他們熟悉的地段內(nèi)，在他們賴以生活的地段內(nèi)出現(xiàn)一中高檔次的樓盤，而他們又有能力購買的話，他們會優(yōu)先考慮的；6、購買需求：他們的購買需求即是現(xiàn)在市上較為流行的那些體面的、有綠化的、管理好的、漂亮的、相對便宜的。（三）其他跨地域購買：只有在大的框架理念下建設具有很強感召力的社區(qū)或這一地域極具增值潛力，在

14、新概念或品牌效應下，才能使這種購買行為有可能發(fā)生。購買需求：居家、投資兩用，價格相對便宜。第二部分 項目定位一、 產(chǎn)品定位：高層精品商住樓分解：獨立街鋪/經(jīng)典住宅/商務空間產(chǎn)品定位闡釋：精品建筑鑄就公司品牌，因此打造精品建筑是樹立廣成公司品牌的良好開端；項目規(guī)模小，但“小而精”，“小而雅”，精心打造每一個細節(jié)；商住樓涵蓋了商業(yè)和住宅兩種產(chǎn)品形態(tài)，同時也是住宅宜商宜住的特征。二、 市場定位：住宅市場定位：1、定位要點：目前婁底房地產(chǎn)市場處于一個初步發(fā)展階段，由于婁底城市的容量小，且經(jīng)濟水平處于全省中下游的位置，因此高端客戶有限，而東方豪苑成功銷售則消化了大批的高端客戶，而宏誼銘苑、加州陽光3期彩

15、虹苑等一大批小高層住宅的預定、開盤更造成有限的中、高端客戶的繼續(xù)分流。中、高端客戶的爭奪戰(zhàn)必然會越來越激烈，因此必須突出本項目的與其他項目的不同，即：城市中上階層二次置業(yè)的首選，高層商住兩用項目在婁底的崛起之作。2、目標客源定位本案客源層應該以高收入家庭為首。該層面客源具有穩(wěn)定收入，具有較高的文化涵養(yǎng)，對新生事物的認知度較高，容易成為品牌樓盤的追隨者，同時，也可帶動中等收入階層的加入。但該類客源數(shù)量較少，且部分人已經(jīng)購房，而且部分機關單位、事業(yè)單位高收入群體已經(jīng)有了本單位自建的住宅。3、本案目標客戶群特征定位：A） 本案目標客戶群年齡定位：主力客戶源2855歲，核心層以年齡在3550歲的青壯年

16、為主。B） 本案目標客戶群收入定位：主力客戶源家庭年收入5萬以上，核心層以515萬。C）本案目標客戶群職業(yè)定位：機關單位公務員、事業(yè)單位人員、企業(yè)單位白領、中層干部、個體私營業(yè)主、外出高級打工者，各行業(yè)的精英階層。D）本案目標客戶群一些其它特征：a) 對鄰里要求高的群體，希望在這里找到階層認同感和歸屬感b) 在婁星區(qū)工作，要求上下班方便。c) 對子女的教育非?？粗校匾暯逃涮?。d) 對生活追求高品位。e) 對居住空間要求高。f) 向往健康的居住環(huán)境，對休閑運動配套的認同。g) 不會一味追求豪宅品質，更注重價格。h) 已有住房，有二次換房、改善居住條件的愿望。4、本案目標客戶群區(qū)域定位：區(qū)域比

17、例市場地位婁底婁星區(qū)（75%）90%主力市場漣鋼區(qū)（5%）婁底地區(qū)所轄縣市（10%）省內(nèi)邵陽及其它各地10%成長市場因此住宅市場定位為：向往都市中央繁華生活,對城市有著眷戀情結的城市精英階層（政府公務員、民企私企老板、成功的個體經(jīng)商者、媒體工作人員、企業(yè)中高層管理者、在外地功成名就的婁底人，及看好中心區(qū)商住物業(yè)的升值前景的投資客戶）。商鋪市場定位廣成大廈商鋪目標客戶群分析如下：1、目標消費群區(qū)域來源客戶來源區(qū)域婁星區(qū)漣鋼區(qū)周邊市縣比例（%）70%10%20%說明：1）周邊市縣看準婁底的投資環(huán)境2）婁星區(qū)消費在占主體，漣鋼區(qū)占極少部分3）欲拓展業(yè)務范圍的經(jīng)營者為本項目之小量買家2、目標消費群職業(yè)

18、特征：1）投資者：政府高層管理人員、企業(yè)的高層管理、金融行業(yè)人士、煤礦老板和私營業(yè)主2）經(jīng)營戶：相關行業(yè)之成功經(jīng)營者。3、購買消費群特征1）年齡因行業(yè)不同差異大，大致在30-45歲之間2）家庭年收入在4萬元以上3）處于社會的中上層，相同階層面較廣闊4）有明顯的經(jīng)濟頭腦，強調(diào)投資回報率，看好升值潛力5）相關行業(yè)領袖或成功者6）見識較廣，接受新鮮事物能力強，眼光看得較遠一些因此商鋪市場定位：獨具眼光的有識之士婁星區(qū)需要擴張的經(jīng)營企業(yè)；婁底地區(qū)投資意識較強，看中投資升值潛力的煤礦老板及個體工商業(yè)者；周邊縣市看中升值潛力的投資者；在外創(chuàng)業(yè)成功的婁底人。三、功能定位A、 商業(yè)部分：1）大型美容美發(fā)、快餐

19、店、個性店、茶社、書社、網(wǎng)絡會所、藥房、小型生活超市；2）個性服裝店，投資相對較少的特許加盟店；3）連鎖經(jīng)營店、品牌專賣店。2層門面：西餐、中餐、休閑、娛樂（此部分由于項目設計消防的問題，有待商榷，或者采取目前婁底市場上較為流行的買一層送二層的形式）B、 住宅部分：以充分訴求項目所處地段、周邊環(huán)境、公建配套、項目未來前景等因素來作為吸引客戶、擊退競爭對手的重要買點，同時也作為本項目目標客戶所追求的利益所在。功能定位：最具人性化的戶型結構設計四、 品牌定位市場的高度細分，導致產(chǎn)品的同質化，所以現(xiàn)代企業(yè)的競爭越來越轉化為品牌的競爭。品牌競爭是現(xiàn)代企業(yè)在市場競爭中的核心競爭力，而個性鮮明的品牌形象在

20、凸顯品牌價值中起著越來越重要的作用，良好的品牌定位又是品牌建設的先決條件，本項目是廣成公司開發(fā)的第一個項目，無所謂品牌形象，因此，我們只能從項目本身出發(fā)，培養(yǎng)品牌忠誠度，樹立良好的品牌形象，從而達到項目品牌與企業(yè)品牌的高度統(tǒng)一。因此品牌定位為：1） 廣成大廈是市場的領跑者2） 廣成大廈是婁底高層商住樓第一品牌3） 廣成大廈是婁底核心區(qū)域的財富引擎4） 廣成大廈是城市精英階層置業(yè)投資的首選五、 形象定位作為一個房地產(chǎn)項目，項目開發(fā)出來需要給目標消費者乃至更廣泛的人群以展示，因此形象定位在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中就顯得十分重要了，廣成大廈設定為婁底中心區(qū)的坐標建筑，目標是遠大的，因而給受眾的形象也必然是

21、一語驚人的。項目定位語：傲踞中央，鑒臻名門形象廣告語：方案A樂坪大道白金生活匯風生水起林動廣告語闡述：風生水起一詞，有財源廣進的含意，也可從風水的角度予以心理暗示。風生依托CBD、樂坪大道、氐星路、春園商圈所帶來的絕佳商務契機；水起地段與商機所帶來的利好前景；林動數(shù)萬平米的婁星廣場所帶來自然家居感受。樂坪大道，享受“風生水起林動”白金生活匯！方案B城市坐標，文脈領地廣告語闡述：“城市坐標”不僅標明項目的高度和中心區(qū)的區(qū)位，更是對項目品牌的支撐?！拔拿}”體現(xiàn)項目所在地文化氣息十分濃厚，一中、一小、幼兒園、人文科技學院圍繞四周，自然是文脈的傳承。“領地”表現(xiàn)項目的專屬性。憑借居住宅邸來體現(xiàn)身份的尊

22、崇并不是唯一的途徑，但卻是最具有決定性作用的途徑。由此，本項目針對成功人士以及具有一定身份地位的人士，量身打造“專屬領地”，將此類社會精英匯聚一堂，把人生價值的體現(xiàn)通過本案展現(xiàn)的淋漓盡致。項目核心概念提煉：中央物業(yè)升級版5分鐘完美生活圈婁底商住樓的新標桿復式街鋪，商鋪新貴六、 價格定位：高價的樓盤，雖然在短期銷售中可能會有較高利潤，但若不為購房者所接受，將會造成樓盤的長期滯銷。制定一個合理的價格是保證開發(fā)商資金盡快回籠并取得相應銷售周期內(nèi)最高利潤的一個重要條件。因此我們要在了解了客戶需求的前提下，結合市場實際情況，制定了一個合理的價格。定位依據(jù)：1、項目的建造成本及預估的利潤值 2、與競爭樓盤

23、的價格比較定價目標：雖然本案住宅在地理位置上、配套上、產(chǎn)品設計上已具備與其他項目競爭的實力，但從項目周邊市場的發(fā)展態(tài)勢上看，東方豪苑二期，宏誼銘苑都將有大規(guī)模的放量，市場競爭相當激烈。同時，由于本案為單體商住樓，項目自身配套、規(guī)模都與純居住小區(qū)存在較大的差距，因此，本案必須加快銷售進度，縮短銷售周期。 為了最大限度的保證本案資金的迅速回籠，加快銷售進度，縮短銷售周期，因此本案采用獲取平均利潤的定價目標，即把本案的價格定位于本地市場同類競爭產(chǎn)品的平均銷售價之中，從而保證本案銷售資金的順暢回籠，財務目標的順利實現(xiàn)。定價基準 從2006年以來，婁底住宅市場大幅上揚，樓盤價格一漲再漲，并且有繼續(xù)大幅上

24、漲的趨勢，個別樓盤開盤均價將達到1900元每平方米 從長遠的角度看，近期價格的變態(tài)上漲不能作為本案價格制定的參照依據(jù)，因此，在本案基準均價制定時，主要參考樓盤一段時期內(nèi)的綜合平均價格，并結合市場的競爭狀況予以設定。 競爭樓盤價格分析東方豪苑一期均價1680元/ m2，二期1900元/ m2宏誼銘苑均價1658元/ m2，加州陽光彩虹苑均價1698元/ m2金碧文苑電梯房均價1780元/ m2 從以上可看出，在婁底市場上，稍有檔次、規(guī)模的樓盤，地段較好的樓盤，價格都突破1600元大關了，還有一路上揚的趨勢。從消費群體對物業(yè)的品質追求調(diào)查來看：“價格、地段、品質、環(huán)境、配套”依然是婁底市消費者購房

25、的最主要因素排列順序。地段和外部配套，我們相比東方豪苑和宏誼銘苑來說，相對有一點優(yōu)勢，但在品質和環(huán)境以及內(nèi)部配套上，由于我們項目是單體樓，是無法與小區(qū)的樓盤相比的，因此我們只有在消費群體最關注的價格上占到優(yōu)勢，方能突圍。從物業(yè)本身的定位來看，商住一體，最大價值的實現(xiàn)應該在商業(yè)部分，本項目的商業(yè)面積達5000多平方，商業(yè)體量較大，住宅定價稍低更有利于以人氣帶動商氣。綜合以上因素分析，本項目住宅均價定位為1500-1600元/m2之間。商鋪價格定位：定位依據(jù)：1、同區(qū)域地段在售商業(yè)項目的價格2、項目周邊臨街門面的租金3、類似樓盤商鋪的價格項目周邊春園商業(yè)步行街的樂坪街入口處售價為18000元/m2

26、，正街（氐星路入口處）19000-23000元/m2，對項目周邊門面的租金調(diào)查，月租金維持在100元/ m2/月的水平。東方豪苑一期4000-7000 元/m2，二期價格還未出來，但據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，價格可能達到12000-14000元/m2。本案商鋪位置較春園商業(yè)步行街差，也沒有整體的業(yè)態(tài)經(jīng)營定位，和商鋪的規(guī)模優(yōu)勢，并且沒有大型的主力店，沒有返租模式，因而價格方面肯定要比其低；與東方豪苑臨氐星路的門面相比，位置稍占優(yōu)勢，但論人氣積淀卻比不上東方豪苑，氐星路已經(jīng)形成商業(yè)一條街，但樂坪大道卻明顯商業(yè)不旺。綜合以上因素，商鋪的均價定位為10000-12000元/m2之間。第三部分 項目整合營銷推廣一

27、、整體品牌推廣戰(zhàn)略及戰(zhàn)術（一）整體品牌推廣戰(zhàn)略整體品牌推廣策略以開發(fā)、建設一個多功能、多文化價值的明星項目作為整體工作的戰(zhàn)略核心在整個項目的開發(fā)過程中、時刻圍繞“打造精品、創(chuàng)造典范”的原則，細致、全面、周密、高效的完成規(guī)劃、設計、施工、銷售、宣傳以及售后工作、樹立、強化項目及企業(yè)品牌通過強強聯(lián)手的方式，搭建品牌創(chuàng)立、提升的平臺，利用各合作單位的優(yōu)勢整合品牌資源企業(yè)、項目品牌之間的合理互動將延續(xù)在整個項目的開發(fā)過程之中隨著房地產(chǎn)市場的日益成熟，項目品牌、發(fā)展商品牌逐漸發(fā)展成為決定一個項目、乃至一個企業(yè)成功、發(fā)展的關鍵因素。針對本項目的固有特征和廣成房產(chǎn)的堅實企業(yè)基礎，在本項目的開發(fā)、銷售過程中：

28、充分利用各項優(yōu)勢、采用高效的品牌實施、發(fā)展戰(zhàn)略，打造廣成房產(chǎn)企業(yè)品牌產(chǎn)業(yè)鏈，將是迅速打造項目品牌，奠定廣成房產(chǎn)在婁底房地產(chǎn)市場新興、品牌開發(fā)企業(yè)品牌堅實基礎的通衢大道。（二）品牌推廣戰(zhàn)術1、品牌擴展戰(zhàn)術目前，本項目作為廣成房產(chǎn)進軍地產(chǎn)市場的奠基之作，其肩負著將廣成房產(chǎn)品牌內(nèi)容強力擴展和不斷增強的歷史性任務。因此，在本項目的開發(fā)、銷售過程中，必須采用品牌擴展戰(zhàn)術，組織實施系列的公關活動，進而成功實現(xiàn)廣成房產(chǎn)品牌順利的擴展和提升。2、品牌滲透戰(zhàn)術在對企業(yè)原有品牌內(nèi)容進行擴展的同時，對現(xiàn)有品牌感召力、影響力的充分利用則是對品牌效應的充分運用。所以，利用全方位的品牌展示、品牌效力傳遞，實施品牌滲透戰(zhàn)術

29、，將是本項目成功啟動、持續(xù)旺銷的有力支柱。3、品牌互動戰(zhàn)術如果，廣成房產(chǎn)的企業(yè)品牌是本項目成功的基石。那么，本項目力求塑造的精品物業(yè)、片區(qū)市場領跑者的物業(yè)品牌則強固基石的內(nèi)蓄生命力。在擴展企業(yè)品牌、將企業(yè)品牌向項目不斷滲透的同時，利用多途徑的公關、促銷活動，采用品牌互動戰(zhàn)術，實現(xiàn)品牌的“雙贏”。（三）品牌形象塑造戰(zhàn)術在確定整體品牌推廣策略之后，針對本項目具體的營銷推廣構想，我司提出品牌形象塑造“四化戰(zhàn)術”：1、主題系列化對企業(yè)、物業(yè)品牌形象的維護工程在確定整體核心主題后，根據(jù)不同階段確立相應的主題循序漸進。2、廣告新聞化營銷過程中，密切與主流媒體的緊密合作關系，大量使用軟性文章炒作進行項目形象

30、推廣和信息發(fā)布工作。3、活動節(jié)點化配合工程進度、銷售節(jié)點，通過清晰、鮮明的系列化公關、宣傳等活動強化和提升項目、企業(yè)的文化形象。4、宣傳階段化配合不同的主題和節(jié)點，調(diào)整宣傳的力度、途徑以及具體方式，以高效的宣傳組合實現(xiàn)品牌形象階段性目標。三、 營銷推廣（一） 整合營銷戰(zhàn)術：根據(jù)對整體戰(zhàn)略的設定為了成功實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的，在整體銷售推廣過程中，我司建議：步步為營確定分階段戰(zhàn)略意圖構想，準確實施。整合性營銷戰(zhàn)術市場的提升與宣傳，為銷售推廣奠定堅加大力度對企業(yè)形象品牌、特別是區(qū)域巧借東風實基礎。以氣勢磅礴、排山倒海的整合營銷推廣大題大做競爭中標鼎之作。力度，完成項目在市場以連貫性、高頻率的整合性公關促銷

31、活推波助瀾動，不斷形成市場熱點，使項目銷售熱潮越來越高。（二）總體營銷推廣思路渲染力度強勁的前期鋪排+極具震撼力的廣告訴求+主題性強的促銷活動詮釋：不同的銷售階段，組合不同的媒體，運用不同的廣告訴求方式來使整個項目的推廣形成一個渾然天成的整體。 項目入市時機評估項目的開發(fā)成功與否，不但決定于項目的本身素質，同時與項目的開發(fā)時機也有著重要的關聯(lián)?？梢哉f，一個素質再好的項目，如果開發(fā)的時機不對，不但會影響整個項目的順利開展，甚至對項目會有毀滅性的打擊；而正確合理的開發(fā)時機對于一個好的項目來講，則會起到錦上添花的作用。所以在項目正式推向市場之前，我們有必要從“大環(huán)境”和“小環(huán)境” 兩方面進行分析：（

32、1）大環(huán)境對于房地產(chǎn)開發(fā)來講，由于其開發(fā)周期較長、投資較大、資金回收期較長、同政府有關部門關聯(lián)較多等特點影響，項目的開發(fā)所處大環(huán)境是開發(fā)時機正確與否的重要前提。這一大環(huán)境主要涉及婁底經(jīng)濟發(fā)展、政府宏觀政策、房地產(chǎn)業(yè)狀況三方面同本項目的聯(lián)系問題，從我司前期提供的市場調(diào)研報告分析可以看出，目前本項目正處于一個較有利的大環(huán)境當中。（2）小環(huán)境在掌握了大環(huán)境的正確時機之后，對于小環(huán)境的正確認識是項目開發(fā)成功的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)境主要包括片區(qū)競爭物業(yè)狀況，潛在客戶需求情況，開發(fā)公司自身運作等情況等，可以說，對于小環(huán)境的把握，除進行準確的市場分析外，關鍵還在于自身產(chǎn)品的營造。結合本項目的各項進程，并綜合考慮

33、項目所處的大環(huán)境與小環(huán)境，我司建議：項目公開亮相期（開始認籌）：2007年2月項目公開發(fā)售期：2007年3月18日項目整體清盤期：2008年3月注：建議爭取在項目公開亮相期前將售樓物料、現(xiàn)場包裝等影響銷售的要素包裝到位，啟開推廣大幕。根據(jù)我司操作經(jīng)驗，春節(jié)前后為婁底樓市一個相對旺銷階段，故根據(jù)具體情況早做準備，積累客戶。（三）整合營銷推廣1、營銷推廣目標1）樹立開發(fā)商的品牌形象，迅速提升項目的知名度和美譽度2）提升樓盤的附加值，從而提升客戶的心理價位3）促進銷售，縮短銷售周期，以盡快回籠資金2、營銷手段根據(jù)我們的營銷經(jīng)驗和對婁底市場的了解，確定以【案場銷售】為主，其它方式為輔的形式作為本案的銷

34、售方式。輔助方式：采用“走出去，請進來”的營銷方式1） 行銷：改坐在售樓部等客為主動出擊，派行銷人員到人流密集的地方發(fā)單，帶有意向的客戶上門洽談，以提高銷售量；2） 直銷（針對性拜訪）目標：通過對目標對象買家進行目的性非常強的篩選后，列舉出極有購買可能性的買家，對買家進行上門洽談及奉送資料，以實施定點突破。直銷策略：切入的角度是機關單位購買作為職工宿舍。拜訪時應帶售樓書等印刷品、價格及報紙發(fā)布的樣本，并奉送留作參考。能夠建立聯(lián)系，進行更深一步的探討。最重要的可能買家仍在于本地有人文關系的客戶。一對一、點對點的公關，爭取意向客戶達成銷售。3） 引導集團團購：由于取消福利分房，許多大中型企業(yè)和單位

35、喜歡這種購房模式，因為有一定的優(yōu)惠，鄰里之間親如一家。3、銷售時機形象展示切入時機：根據(jù)項目的情況及工程進度，商業(yè)裙樓在整個項目的營銷推廣中更關鍵、難度更高，準備期一定要充足。因此我司建議住宅部分先入市，商業(yè)相對拖后；住宅部分的形象展示切入時機應盡早動手，大概時間應控制在2007年2月10日前（具體時間視具體情況而定）。公開發(fā)售時機：根據(jù)房地產(chǎn)項目操作經(jīng)驗，體量較小的項目形象展示期不宜與公開發(fā)售期相隔時間太長，一般控制在2個月內(nèi)，時間拖得太長容易流失目標客戶。4、銷售階段劃分和銷售目標根據(jù)項目的規(guī)模和對整體銷售進行分析，認為在各項工作配合密切、廣告投入緊扣銷售的情況下，住宅部分一年半左右可以結

36、束銷售。在面市時機和公開發(fā)售時間確定的情況下，我司根據(jù)以往的經(jīng)驗將整體銷售劃分為五個期，即形象展示期、開盤期、強銷期、銷售持續(xù)期和尾盤期，不同的銷售期有不同的策略傾向性：形象展示期（2007/2-2007/4）：樓盤硬件不具備可展示性，因此，策略傾向是樓盤整體形象的對外描繪，通過各種活動、地盤圍墻包裝、報紙廣告、客戶營銷、網(wǎng)絡營銷等多種宣傳渠道組合，實現(xiàn)目標客戶對塔樓商住樓特點認知。銷售以收取客戶認購誠意金（可無理由全部退還）、派發(fā)VIP卡為主，在促銷策略上額外讓利優(yōu)惠。開盤期（2007/5-2007/6）：是項目正式銷售的開始，利用開盤慶典，五一等節(jié)假日及通過大量硬性廣告宣傳造勢。此時項目硬

37、件具備較強的展示性，更容易打動客戶，盡快促成成交，并且在形象展示期積累交誠意金的客戶在此時完成成交，因此，將此階段的銷售任務定為售出可售戶數(shù)的35。強銷期（2007/7-2007/12）：此階段依靠開盤的造勢形成累計客戶的成交，期間十一，及秋交會等盛大的節(jié)日，可以持續(xù)的利用針對性的主題活動和宣傳，大力的挖掘客戶，因此，將此階段的銷售任務定為累計售出可售戶數(shù)的75。持續(xù)銷售期（2008/1-2008/4）：此階段樓盤整體外觀逐步顯露直至入伙，期間經(jīng)歷熱銷期、樓盤入伙等重要事件，因此，將此階段的銷售任務定為累計售出可售戶數(shù)的90。尾盤期（2008/5）：樓盤現(xiàn)樓階段，是整體形象最豐滿的階段，將剩余

38、的單位用適當?shù)厥址ㄟM行尾盤促銷，實現(xiàn)樓盤的利益最大化，因此，將此階段的銷售任務定為累計售出可售戶數(shù)的100。具體如下表所示：階 段階段細分時 間銷售目標第一階段形象展示期2007/2-2007/4（約3個月）接受咨詢內(nèi)部認購20%第二階段開盤期2006/5-2006/6（約2個月）銷售總套數(shù)的35%，累計為35%第三階段強銷期2007/7-2007/12銷售總套數(shù)的40%，累計為75%第四階段持續(xù)銷售期2008/1-2007/2（約2個月）銷售總套數(shù)的15%，累計為90%第五階段尾盤期2008/3銷售總套數(shù)的10%，累計為100%5、主要銷售階段進入必備條件檢測根據(jù)本項目的定位和實際情況，明確

39、要進入各推售階段的必備條件，尤其是進入形象展示階段和開盤階段，有利于我們對各項工作的把控。進入形象展示階段：銷售步驟和面市活動、媒體等策略確定；營銷中心及展板等展示包裝完成；地盤圍墻包裝完成；沙盤模型和推介戶型模型完成；部分宣傳資料，包括折頁、戶型單張、手提袋完成；貴賓禮品、活動禮品到位；相關部分銷售資料包括VIP卡、誠意協(xié)議書等到位；銷售人員、保安和財務人員培訓完成，進駐現(xiàn)場。進入公開發(fā)售階段：拿到預售證；銷售相關法律文件，包括交樓標準、物業(yè)管理及收費、按揭銀行、各項收費表、認購書、買賣合同等到位；銷售價格表、付款辦法等確定。6、推售原則及推售順序本項目因為只有一棟，體量不大，因此在推售上僅

40、考慮銷售控制即可，我司建議銷控主要通過樓層來實現(xiàn)，遵循“優(yōu)差結合”的原則，在不同階段可針對不同的消費心理更容易制造銷售策略。銷控策略:前期采用分層控盤,后期采用分層分區(qū)間控盤.時間推售單位內(nèi)部認購期3、7、11、15層開盤期4812層強銷期5913層持續(xù)銷售期61014層尾盤期推售經(jīng)典戶型編號:樓層編號:1-2層商鋪,3-15層為住宅不間斷,1,2為地下車庫.房間編號:遵循以樓層為基數(shù),層數(shù)以由西往東,順序進行編號,由0114不間斷.7、各推廣階段營銷策略1）、形象展示期:時間：(2007/2-2007/4)銷售推廣目標：通過有目的前期醞釀和宣傳工作，使本項目成為市場期待的焦點。聚集人氣，為掀

41、起公開發(fā)售的熱銷勢頭造勢。達到一定數(shù)量的VIP卡誠意認購，實現(xiàn)開盤即可達到一定銷售率的目標。銷售對象：公司長期積累的客戶；純投資者；項目的宣傳炒作所吸引的客戶。銷售渠道：利用前期的戶外廣告、報紙廣告及新聞炒作；利用公關等主題活動、推介會等方式利用DM及其他形式派發(fā)的多媒體光盤；利用網(wǎng)絡營銷（樓盤網(wǎng)頁）造勢安排及促銷手段1.廣成大廈面市新聞發(fā)布會，引發(fā)媒體炒作；同期推出:VIP卡，VIP卡下面解釋2.新年嘉年華活動（以上活動視具體情況而調(diào)整）3廣成大廈項目推介會（主要針對總價高的商鋪）舉行項目推介會，通過各種渠道邀請婁底各界名流（包括煤礦老板和私營業(yè)主）參加。VIP貴賓卡：VIP貴賓卡的運作主要

42、在項目的誠意認購階段，目的是：營造項目的高貴形象，同時體現(xiàn)客戶非一般的社會身份吸引目標客戶誠意認購本項目VIP卡的運作形式：于項目正式開盤前，為了積累更多的誠意認購客戶，采用VIP貴賓認購的推廣形式，所有前期誠意認購的客戶，都必須繳獲20000元的誠意認購金， VIP貴賓卡的價值體現(xiàn)在可直接沖抵房款：前1-48位可沖抵房款6000元，第49-88位，沖抵房款4000元，第89位-128位沖抵房款2000元，并且在購房（鋪）時可享受額外一個點的優(yōu)惠折扣。但，如果誠意認購的客戶，在開盤時期未能成交，20000元誠意認購金，將如數(shù)退還。2）、開盤期時間：2006/5-2006/6階段介入必備條件：前

43、期造勢基本完成，并達到預定效果；前期銷售目標基本完成；廣告投放安排到位；市場造勢準備工作一切就緒，隨時可展開工作。銷售推廣目標：利用開盤活動聚集人氣，形成開盤火爆之勢；將前期誠意認購的客戶轉化為實際購買，回收資金；利用開盤火爆的優(yōu)惠之勢，產(chǎn)生一批新的購買力量。銷售對象：前期持VIP卡客戶；前期已經(jīng)來過接待處，但未認購的客戶；前期持VIP卡客戶帶來的親朋好友；各種整合宣傳吸引的新客戶。銷售單位：開盤推出的單位,同時考慮放開選擇策略.銷售渠道：銷售中心現(xiàn)場展示；銷售中心現(xiàn)場文化活動；網(wǎng)絡、報紙廣告等整合宣傳；口碑宣傳引起的老客戶帶新客戶；造勢安排及促銷手段:開盤慶典活動；開盤當日到現(xiàn)場簽認購書的客

44、戶有額外2個點的優(yōu)惠，開盤一周內(nèi)到現(xiàn)場的客戶有額外1個點的優(yōu)惠（開盤當日除外），停止VIP卡的銷售；凡開盤當日到現(xiàn)場登記的客戶，可參與有獎活動（具體待細化），并均可獲贈精美紀念品。（以上活動視具體情況而調(diào)整）3）、強銷期時間：2007/8-2007/12銷售推廣目標：持續(xù)開盤期的熱度進行強勢銷售；充分利用該階段的大型中外節(jié)日進行促銷；盡可能的實現(xiàn)銷售，回收資金。銷售對象：新開發(fā)的客戶；老客戶帶來的新客戶。銷售渠道：銷售中心現(xiàn)場展示；網(wǎng)絡、報紙廣告等整合宣傳；口碑宣傳引起的老客戶帶新客戶；造勢安排及促銷手段: 1.校園文化藝術節(jié) 2. 婁底房交會 （以上活動視具體情況而調(diào)整）4）、持續(xù)銷售期時間

45、：2008/1-2007/3銷售推廣目標：利用工程進度的階段性成果作為宣傳的階段主題；利用入伙形成旺銷月，并進一步樹立項目和發(fā)展商的良好品牌形象。銷售對象：新開發(fā)的客戶；老客戶帶來的新客戶。銷售單位：所有剩余單位。銷售渠道：銷售中心現(xiàn)場展示；網(wǎng)絡、報紙廣告等整合宣傳；口碑宣傳引起的老客戶帶新客戶；5）、尾盤期時間：2008/4銷售推廣目標：實現(xiàn)發(fā)展商利潤最大化，爭取實現(xiàn)零剩余。銷售對象：優(yōu)惠讓利信息吸引的客戶；老客戶帶來的新客戶。銷售單位：所有剩余單位。銷售渠道：報紙的優(yōu)惠信息；口碑宣傳引起的老客戶帶新客戶。造勢安排及促銷手段利用購房送名牌家電、部分裝修等暗降價方式實現(xiàn)讓利，促使購買。現(xiàn)樓姿態(tài)

46、發(fā)售，即買即住。（四）宣傳推廣策略1 廣告受眾分析針對的客戶群體有著區(qū)別，宣傳推廣策略也應有不同的側重點：住宅部分：目標客戶類型主要為： 企業(yè)中高層管理者 婁底政府機關公務員民企私企煤礦老板成功的個體經(jīng)商者 媒體工作人員 在外地功成名就的婁底人 外地頗具眼光的投資者目標客戶的共性：居于婁底，對婁底的社會、城市相當熟悉，關心婁底的發(fā)展，常瀏覽媒體，所以婁底的媒體能起到覆蓋所有目標客戶的范圍；生活層次較高，追求比較有品位的城市生活，認同都市生活,并依戀城市生活的形象包裝；目標客戶的心理分析：購房動機多以自用為主，少數(shù)用于投資，購房信息主要來自特殊途徑及公眾媒體，但有特定的傾向和喜好，比如流行時尚,

47、財富類雜志；計算投資前景,利益回報.物業(yè)的升值空間.喜歡有品位的廣告信息，軟性的系列報道文章可能比單獨的功利性的硬廣告更有成效；富有積極意義和品位的主題性參與活動可能比單一的售樓廣告更能吸引其對樓盤的關注；目標客戶追求高品位，高素質的物業(yè)，向往有格調(diào)的生活，注重物業(yè)的實用性，但更注重物業(yè)的文化形象，媒體的宣傳，應該以軟性的形象提升更符合此部分人士的喜好。2.廣告訴求點項目的總體形象以“傲踞中央、鑒臻名門”為統(tǒng)領,中央之上的生活為訴求點,涵蓋項目所有賣點.撐起項目形象大旗.主要作為項目的主軸貫穿始終.分訴點:住宅：地段：核心地段，核心位置，標志建筑，城市生活，身份體驗。配套：完美配套，優(yōu)越生活

48、功能：居家是種心境，氣質越純，境界越高。城市的居所一樣可以敞開心扉，明亮開揚。景觀：城市繁華與自然景觀的完美組合。建筑：俊美的建筑外形,恢宏的氣勢樓宇。投資：新型理財概念，穩(wěn)健回報模式。商業(yè)裙樓:地段優(yōu)勢：分享春園商業(yè)街的巨大人流.獨立街鋪：靈活性強，經(jīng)營不受限制，既可分享市場的繁榮又獨立于市場，實現(xiàn)特色經(jīng)營。復式商鋪概念：買一層送一層，空間自由分割，實現(xiàn)經(jīng)營、倉儲、居住、辦公一體化。投資概念：本項目因價位、升值前景等因素影響,預期有較高的投資回報率。 3.宣傳語建議城市坐標，文脈領地中央之上的生活都市精英專屬領地板式高層，尊貴府邸宜商宜住，面面皆贏品味成功，盡享卓越院落生活，鄰里親如一家完善

49、配套，盡享優(yōu)裕生活全程一站式教育，孩子贏定未來同樣的錢，我住得更高同樣的錢，我住得更大同樣的房，我性價最高門面：復式街鋪，商鋪新貴一鋪價格，兩鋪享受，超凡價值臨街獨立旺鋪向獨立運動要“錢”景反“攤”大行動向高實用要效益我的鋪，我做主框架結構，自由分割，實現(xiàn)經(jīng)營、倉儲、居家、辦公一體化4.廣告宣傳主線廣告宣傳主線表:銷售期內(nèi)部認購期開盤期強銷期持續(xù)銷售期尾盤期推廣階段形象導入期強勢宣傳期主題活動期持續(xù)滲透期促銷期宣傳渠道現(xiàn)場戶外廣告；新聞發(fā)布會、VIP卡推介會、DM及宣傳片派送；網(wǎng)絡；報紙軟宣傳等。更換戶外廣告；電臺廣告電視廣告；報紙軟硬性宣傳；網(wǎng)絡；開盤活動等。戶外廣告；電視廣告；報紙軟、硬性

50、宣傳；主題活動；網(wǎng)絡等。更換戶外廣告；電視廣告；報紙軟、硬性宣傳；主題活動等。報紙軟、硬性宣傳；網(wǎng)絡等。訴求點中央之上的生活形象導入,及開商商開發(fā)產(chǎn)品的理念.開盤活動，黃金周促銷活動等.利用主題性活動的宣傳強調(diào)品質篇、文化篇、形象篇，加強項目認同感。良好銷售記錄的傳播，工程進度信息的傳遞，素質提升的傳遞，入伙主題活動?，F(xiàn)樓促銷策略5.媒體投放策略針對項目不同的物業(yè)，不同的消費者及消費者不同的生活方式.與興趣愛好，工作習慣與接觸的媒體不同，制定不同媒介策略。合理利用媒介資源，做到傳播效果最大化。因為本項目體量不大，所以應盡可能的節(jié)約媒體投放費用。A報紙媒體:以婁底日報或婁底晚報主，婁底主要的報紙

51、媒體，發(fā)行量大，接觸客戶群體較廣，宣傳速度相當快，主要閱讀此報紙，針對性極強，報紙廣告主要用作項目的發(fā)售信息，項目的形象推廣及項目各個階段活動的信息等。B戶外廣告（路牌廣告）戶外廣告一直來都是房地產(chǎn)宣傳選擇的強硬媒體,能隨時的接觸到客戶的注意，也可以為項目在社會上樹立高貴物業(yè)的形象，具有接觸人流多,費用相對較低等特點?？梢钥紤]項目附近，婁星廣場、清泉大酒店附近、婁底文化廣場等地方戶外廣告牌，另外，戶外燈桿刀旗也可選擇。C廣播廣播的聽覺沖擊力對有車階級人士有較強影響，但受眾范圍有限，可作為提升知名度之輔助工具，預算較低。推薦婁底交通電臺。D網(wǎng)頁廣告電子資訊業(yè)的發(fā)達,現(xiàn)在沒有接觸網(wǎng)絡的人很少,而且

52、我們的目標消費者.更是頻繁使用電腦網(wǎng)絡,所以網(wǎng)絡是我們另一個樹立項目形象的窗口,更是消費者直面項目獲取信息的渠道.建議在婁底房地產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布信息。同時制作本項目專屬網(wǎng)站，在婁底各大網(wǎng)站上建立鏈接。6.廣告投放計劃及費用預算本案的宣傳推廣費用預算，應根據(jù)市場整體情況和項目運做需要而制訂。根據(jù)目前我們對本案的了解，結合現(xiàn)有的策劃思路，并參考其它項目的運做模式，暫將本案的宣傳推廣費用預算擬訂為總銷售額的2%左右。7.SP活動策略活動策略根據(jù)銷售周期時間節(jié)點,制定相關的行銷活動方案. 形象展示期(蓄勢期)( 2007/2-2007/4)A. 活動:新聞發(fā)布會活動目的:項目初次形象公開展示,希望引眾多媒體

53、關注,業(yè)界注意.目標消費者開始關注項目情況.內(nèi)容及形式:以租用酒店場地的形式,召集婁底媒體資深人士及相關業(yè)內(nèi)人士,以新聞發(fā)布的形式,正式向社會推出項目.開盤期(2007/5-2006/6)開盤活動活動目的:項目進入公開發(fā)售階段,前期的蓄勢積累的客戶,通過造勢及項目的進度展示項目的美好前景.內(nèi)容及形式:通過舞龍舞師、明星助陣、邀請領導、抽獎等吸引市民的眼球，促成客戶簽單，達到預期的銷售目標（以上活動視具體情況而調(diào)整）五一黃金周促銷活動活動主題：購房特惠，歡樂假日游活動目的：利用節(jié)假日的黃金時機，在銷售上形成火暴之勢。內(nèi)容及形式：強銷期(2007/7-2007/12)A.活動:：時尚風采攝影大賽。

54、通過向社會征集反映婁底新人、新事、新風貌的攝影作品，將本次活動打造成婁底市有影響力的一次活動，從而引起社會（尤其是政府部門）的高度關注，并制造熱點。促進項目強勁銷售勢頭.B.活動：與婁底電視臺合作某欄目，理性分析黃金地段的地產(chǎn)投資策略。目的：配合持續(xù)開盤期的熱度進行強勢銷售；盡可能的實現(xiàn)銷售，回收資金。D活動:婁底房交會活動目的:通過前期的銷售聚集的人氣.與市場反饋信息.同時,項目具有可展示性,在房交會上充分展示項目的優(yōu)勢.引爆銷售高潮.內(nèi)容及形式:通過房交會的人氣,全面展示項目形象,大量派發(fā)宣傳單及發(fā)放小禮品等聚集人氣的小型促銷活動.（以上活動視具體情況而調(diào)整）持續(xù)期(2008/1-2008

55、/2)活動：花樣年華，品味別樣浪漫假面化妝舞會。本次活動是新開發(fā)的客戶和老客戶帶來的新客戶的聯(lián)誼活動，促進簽約。（以上活動視具體情況而調(diào)整）尾盤期（2008/3-銷售完成）活動：業(yè)主懇談會。本次活動是開發(fā)商與業(yè)主之間的真誠交流，樹立竭誠為業(yè)主利益著想的形象，提高項目和開發(fā)商的美譽度，建立口碑，促進余房的銷售。8、包裝策略（1）LOGO及VI系統(tǒng)LOGO設計充分契合項目形象定位，達到獨特識別作用。LOGO本身在具有很深內(nèi)涵的同時，必須還具有很強的擴張力。以項目LOGO為基礎，整個識別VI系統(tǒng)的設計，必須清晰、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一，能全面展示項目形象，主要包括：導示牌/指示牌、路旗/燈桿旗、功能牌、手提袋、紙杯、VIP卡、辦公文具等（2）售樓部包裝我司根據(jù)內(nèi)部賣場進行包裝，如增加展板、柱子包裝、銷售進度表等售樓部布置應高檔、寬敞、溫馨、舒適，故在物品添置上如洽談桌椅、前臺等注重風格協(xié)調(diào)另行提供售樓部展板設計稿售樓書設計以形象為主，同時闡釋賣點，深入傳達項目開發(fā)理念，單張則以滿足銷售溝通為主，將項目的核心賣點綜合（3）工地包裝項目建設期間或者封頂，懸掛關于生產(chǎn)的條幅，體現(xiàn)項目進展的信息工地材料擺放整齊，建筑施工正規(guī)化，懸掛項目牌等尚美（國際）房地產(chǎn)策劃營銷機構婁底市尚美廣告策劃有限公司2007年1月2535