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1、編號： 時間：2021年x月x日 書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟 頁碼：第36頁 共36頁 壹、影響房地產(chǎn)價格漲跌的因素 要分析房地產(chǎn)價格的走勢首先要了解影響房地產(chǎn)價格的因素。在市場經(jīng)濟條件下，影響房地產(chǎn)價格漲跌的因素主要有3種，即房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本，綜合品質(zhì)（體現(xiàn)商品價值）、市場供需關(guān)系等。 1．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本 房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地成本、前期費用、建安成本、財務(wù)和管理費、銷售成本、行政稅費等等。而建筑形態(tài)、物業(yè)前期產(chǎn)品設(shè)計定位、環(huán)境創(chuàng)意也是和土地利用、建安成本等密切相關(guān)的。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本的高低將直接影響房地產(chǎn)的價格。從2000年至今，上海房地產(chǎn)開發(fā)

2、經(jīng)營成本中建安費用上下沒有太大的波動，而土地價格在直線上升，其余費用有漲有跌，從而造成近年房地產(chǎn)價格呈上升趨勢。 2．房地產(chǎn)綜合品質(zhì) 房地產(chǎn)綜合品質(zhì)，代表了房地產(chǎn)作為商品的價值。在通常情況下，商品價值是決定商品價格的主要因素。房地產(chǎn)綜合品質(zhì)大致包括：地段（包括區(qū)域環(huán)境）和建筑質(zhì)量（包括小區(qū)環(huán)境、建筑形態(tài)、戶型功能等）。 在供需相對平衡（或穩(wěn)定）的時期，房地產(chǎn)價格的變動和房地產(chǎn)商品的價值（即綜合品質(zhì)）的變化是呈正相關(guān)的。這幾年上海新增房地產(chǎn)的綜合品質(zhì)逐年提高，尤其在90年代后期以來，提高程度在逐年加快。如區(qū)域道路交通、綜合環(huán)境不斷改善；小區(qū)環(huán)境不斷變化；建筑立面、造型趨于豐富多彩；戶型

3、功能趨于科學(xué)、合理等等。這是這幾年上海房地產(chǎn)平均價格逐年上升的主要原因之一。 3. 房地產(chǎn)供需狀況 在市場經(jīng)濟下房地產(chǎn)作為商品，其價格受市場供需關(guān)系的影響很大。這幾年上海房地產(chǎn)供需波動較大。1995年上海商品房竣工面積大于當(dāng)年銷售面積，竣工銷售比是1.23：1；商品住宅竣工面積略小于當(dāng)年銷售面積，竣工銷售比是0.99:1。1996~1998年，無論是商品房還是商品住宅，竣工面積都遠大于當(dāng)年的銷售面積。1999~2000年，商品房竣工面積仍大于當(dāng)年銷售面積，但商品住宅竣工面積開始小于當(dāng)年銷售面積。2001年上海商品房和商品住宅竣工的面積都小于當(dāng)年銷售面積。見圖1-1、1-2、表1-1。

4、 表1-1 1995~2001年上海商品房和商品住宅竣工、銷售狀況 單位：萬平方米 時間 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房竣工面積 700.39 1207.86 1464.96 1565.34 1468.62 1643.62 1791.85 商品房 銷售面積 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.65 竣工銷售比 1.23：1 2.11：1 2.13：1 1.37：1 1.11：1 1.06：1

5、 1.00：1 商品住宅竣工面積 529.77 992.3 1176.14 1242 1229.23 1388.01 1524.21 商品住宅銷售面積 536.31 528.5 617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 竣工銷售比 0.99：1 1.88：1 1.91：1 1.81：1 0.99：1 0.96：1 0.91：1 資料來源：根據(jù)歷年《上海投資建設(shè)統(tǒng)計年鑒》整理 商品房和商品住宅的供需關(guān)系不能單看竣工和銷售關(guān)系，因為當(dāng)年供應(yīng)量不僅包括當(dāng)年竣工面積，還應(yīng)包括上年結(jié)轉(zhuǎn)的空置面積。這

6、幾年上海商品房供需（嚴格來說是銷售）狀況見表1-2、圖1-3、1-4。 表2 1995~2001年上海房地產(chǎn)供銷狀況 單位：萬平方米 時間 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房供應(yīng)面積 875.72 1540.33 2094.86 2534.15 2706.95 2940.76 3042.15 商品房銷售面積 567.66 573.5 686.45 1141.91 1328.67 1557.87 1796.05 供銷比 1.54：1

7、2.69：1 3.05：1 2.22：1 2.04：1 1.89：1 1.69：1 商品住宅供應(yīng)面積 687.37 1187.79 1683.4 1971.21 2130.62 2310.38 2367.58 商品住宅銷售面積 536.31 528.5 617.02 1056.77 1243.33 1445.87 1681.47 供銷比 1.28：1 2.25：1 2.73：1 1.87：1 1.71：1 1.60：1 1.41：1 資料來源：根據(jù)歷年《上海投資建設(shè)統(tǒng)計年鑒》整理 圖1-3 1995~

8、2001年上海商品房供應(yīng)銷售走勢圖 圖1-4 1995~2001年上海商品住宅供應(yīng)、銷售走勢圖 從這幾年房地產(chǎn)供需關(guān)系來看，1995~1997年，商品房供應(yīng)差距（比值）在不斷擴大，1998年以后，差距逐漸縮小，但是供應(yīng)絕對量仍遠大于需求。2001年開始，商品住宅供需差距明顯縮小。房地產(chǎn)供需關(guān)系的波動，從另一方面影響到上海房地產(chǎn)的價格波動。1996~2000年，社會大眾直覺感到商品房價格在下跌。而自2001年以來，由于供需差距的明顯縮小，商品房價格呈一路上漲的趨勢。 4．小結(jié) 房地產(chǎn)價格的漲跌，主要是由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本

9、、房地產(chǎn)綜合品質(zhì)和市場供求關(guān)系所決定的。政府的政策只是通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成本中某些費用、市場供需關(guān)系起作用的。而各種政策面和非政策面的利好或利空消息并不直接對房價產(chǎn)生影響，其作用是刺激或抑制房地產(chǎn)市場的需求。市場供需關(guān)系的變化對房地產(chǎn)價格起決定性作用。從1996年起，上海房地產(chǎn)市場供應(yīng)遠大于需求，政府采取了一系列政策措施來刺激需求。2001年起，上海房地產(chǎn)市場供需趨于相對平衡，政府刺激需求的措施逐漸減弱。 貳、近幾年上海房價上升的狀況 一、與房價相關(guān)的三個指標(biāo) 在全面分析房價之前，有必要搞清楚目前上海較有影響的，和房價相關(guān)的三個指標(biāo)的含義，即中房上

10、海指數(shù)、上海市房地產(chǎn)交易中心的住宅預(yù)售價格指數(shù)和各年的平均成交價。 1. 中房上海指數(shù) 房價指數(shù)目前較有代表性的是CREIS中房上海指數(shù)。這是將原本非均質(zhì)的房地產(chǎn)，簡單的、粗線條地還原成均質(zhì)的房地產(chǎn)，從而根據(jù)基期的房價（設(shè)定為常數(shù)，如1000），計算不同時期的房地產(chǎn)價格指數(shù)。這種房價指數(shù)是抽象的。但是，它能創(chuàng)造一個可以進行同類比較的條件，從而使大家能切實感覺到房價的漲跌。由于目前還不可能將原本非均質(zhì)的房地產(chǎn)（地理空間、建筑形態(tài)、周邊環(huán)境、建筑材料標(biāo)準、房屋成新等等綜合品質(zhì)）完全還原成均質(zhì)的房地產(chǎn)，所以CREIS中房上海指數(shù)仍不能完全精確地反映房價的漲跌，但它能基本反映房價的走勢。因

11、此，它成為多年來研究者采用的數(shù)據(jù)。近幾年CREIS中房上海指數(shù)見表2-1、圖2-1。 表2-1 中房上海指數(shù)歷期走勢（基期為1994年4季度） 時間 1994年4季度 1995-11 1996-11 199711 1998-11 1999-11 2000-11 2001-11 2002-11 綜合指數(shù) 1000 922 893 825 730 692 711 774 841 住宅指數(shù) 1000 829 850 754 669 641 663 729 794 資料來源：歷期〈上海房地產(chǎn)市場報告〉

12、 2. 上海房地產(chǎn)交易中心預(yù)售價格指數(shù) 上海房地產(chǎn)交易中心已發(fā)布的上海住宅預(yù)售價格指數(shù)已有3年時間。上海市房地產(chǎn)交易中心住宅預(yù)售價格指數(shù)，是設(shè)定基期房價指數(shù)（如1000），將每一個樓盤在不同時間的實際成交價格相比較，得出每一樓盤的價格指數(shù)，然后綜合成各區(qū)、全市的價格指數(shù)。該指數(shù)能較為實際反映出市場價格的具體情況。上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的上海預(yù)售價格指數(shù)，是以商品期房售價為對象的價格指數(shù)。目前該指數(shù)只涵蓋上海大部分行政區(qū)，還未涵蓋全市所有區(qū)、縣。已涵蓋的行政區(qū)，有各區(qū)的住宅預(yù)售價格指數(shù)。根據(jù)住宅形態(tài)，分高層住宅、多層住宅指數(shù)。近幾年上海住宅預(yù)售價格指數(shù)見表2-2、圖2-2。

13、 表2-2 上海市住宅預(yù)售價格指數(shù)歷期走勢（基期為1999年12月） 時間 1999-12 2000-3 2000-6 2000-9 2000-12 2001-3 2001-6 2001-9 2001-12 2002-3 2002-9 綜合指數(shù) 1000 1014.20 1022.00 1024.16 1045.11 1050.37 1072.56 1084.71 1127.31 1147.15 1221.77 多層指數(shù) 1000 1007.13 1008.77 1016.90 1023.03 1028.33 1053.11

14、 1066.23 1103.83 1126.96 1202.61 高層指數(shù) 1000 1020.49 1033.61 1031.49 1066.10 1071.16 1091.45 1102.79 1148.14 1166.97 1240.70 資料來源：歷期《上海房地產(chǎn)市場分析》（上海市房地產(chǎn)交易中心內(nèi)部資料） 圖2-2 上海市住宅預(yù)售價格指數(shù)歷季走勢圖 3．平均成交價 平均成交價是將不同地段、不同品質(zhì)在同一時期內(nèi)成交的總量和總價加以平均出來的，反映了消費者對價格的接受能力。由于不同地段、不同品質(zhì)的交易量對價格的影響，因

15、此，它不能反映出不同時期房地產(chǎn)的實際價格變動。根據(jù)上海市1995年以來商品房銷售總額和銷售面積的數(shù)據(jù)，進行計算的平均成交價見下表2-3、圖2-3。 表2-3 上海市歷年商品房平均成交價 單位：元/平方米 時間 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 商品房平均價 2572 3199 3198 3493 3422 3565 3866 商品住宅平均價 2477 2968 2891 3026 3102 3327 3658 圖2-3

16、 上海市歷年商品房平均成交價 4. 小結(jié) 由此可見，這三種指標(biāo)，是從三種不同的角度來反映房地產(chǎn)價格走勢的。如從1995~1999年，中房上海指數(shù)呈下跌趨勢，1999年11月中房上海綜合指數(shù)和住宅指數(shù)分別比1995年11月下跌了24.9%和22.7%。而同期上海商品房和商品住宅平均售價分別上漲了33%和25.2%，走勢截然相反。這主要是因為中房上海指數(shù)反映的是基本相同品質(zhì)房地產(chǎn)的價格走勢。而平均成交價是反映上海不同品質(zhì)房地產(chǎn)平均成交的價格狀況。所以，這一時期大家確實感到房價在跌，而事實上，這一時期由于房地產(chǎn)建筑質(zhì)量在提高，小區(qū)和周邊環(huán)境（如綠化、交通等等）在改善，房型

17、設(shè)計在變化等等，具體的房價也確確實實在上升。 二、近幾年上海房地產(chǎn)價格上升的狀況 2000年以來，無論是中房上海指數(shù)、上海住宅預(yù)售價格指數(shù)，還是商品房平均成交價都在逐年上升，見表6 表2-4 2000~2002年上半年上海房地產(chǎn)價格漲幅及比較 時間 2000年比上年同期增長 2001比上年同期增長 2002比上年同期增長 中房上海綜合指數(shù) 3.04% 9.13% 11.07% 中房上海住宅指數(shù) 3.59% 10.09% 12.27% 上海預(yù)售價格指數(shù) 4.51% 7.87% 7.86% 上海商品房平均房價 4.18%

18、 8.44% 上海商品住宅平均房價 7.25% 9.95% 注：2000年和2001年均為12月指數(shù)，平均成交價按年比較，2002年上半年和2001年上半年進行比較。 由此可見，2000年以后上海房地產(chǎn)價格不僅逐年上升，而且增幅逐年加大。 叁、近幾年上海房地產(chǎn)價格上升的原因和具體表現(xiàn) 一、近幾年上海房地產(chǎn)價格上升的原因 在第一章節(jié)中已對影響上海房地產(chǎn)價格的因素進行了簡略的分析，本節(jié)將分這些因素是如何推動近兩年房地產(chǎn)價格上升的。 2000年以來，上海房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地價格直線上升成為推動房

19、價上漲的一大因素。以下還將分析綜合品質(zhì)和供需關(guān)系的變化對上海市房地產(chǎn)價格的影響。 （1）住宅品質(zhì)的提高對近兩年房價的影響 眾所周知，這兩年上海房地產(chǎn)（主要是住宅，下同）的小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、房型、建筑外觀等等比前幾年有了較大的改善。但是綜合品質(zhì)不僅包括上述這些因素，還包括地段、建筑形態(tài)等等。 2000年和2001年，上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū)商品房銷售面積占全市商品房銷售面積的比例，均比上一年增加，見表3-1、圖3-1。 表3-1 1999~2001年上海各地區(qū)商品住宅銷售狀況 時間 1999 2000 2001 全市商品住宅銷售面積 1

20、243.33 1445.88 1681.47 內(nèi)環(huán)線內(nèi)銷售面積 內(nèi)環(huán)線內(nèi)占全市比例 291.91 23.48% 361.91 25.03% 448.99 26.70% 內(nèi)外環(huán)線間銷售面積 內(nèi)外環(huán)線間占全市比例 580.78 46.71% 772.49 53.43% 800.18 47.59% 外環(huán)線外銷售面積 外環(huán)線外占全市面積 370.64 29.81% 311.48 21.54% 432.3 25.71% 資料來源：根據(jù)歷年《上海投資建設(shè)統(tǒng)計年鑒》整理 上面圖表中，2000年和2001年內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū)銷售面積和所占比例，均超過外環(huán)線

21、外的銷售面積和所占比例，符合由于地段因素導(dǎo)致價格上升的條件。而2001年外環(huán)線外的地區(qū)銷售面積和所占比例的增加幅度，超過內(nèi)環(huán)線內(nèi)的地區(qū)銷售面積和所占比例的增加幅度，這似乎和2001年平均價格上升相矛盾。其實決定價格（包括平均價格）的因素很多。除我司將在下面討論的供需關(guān)系、消費者偏好等因素外，即使是綜合品質(zhì)，也是由各種具體內(nèi)容所構(gòu)成的。建筑形態(tài)也是綜合品質(zhì)的重要內(nèi)容（詳見表3-2）。 表3-2 1999~2001年上海各種建筑形態(tài)商品住宅銷售狀況 單位：萬㎡ 時間 1999年 2000年 2001年 全市住宅銷售面積 1243.33 1445.88

22、 1681.47 別墅、高檔公寓銷售面積 39.45 53.45 87.63 占比例 3.17% 3.70% 5.21% 多層住宅銷售面積 842.06 853.61 901.91 占比例 67.73% 59.04% 53.64% 小高層住宅銷售面積 121.58 238.42 296.64 占比例 9.78% 16.49% 17.64% 高層住宅銷售面積 240.24 300.4 395.3 占比例 19.32% 20.78% 23.51% 內(nèi)環(huán)線內(nèi)住宅銷售面積 291.91 361.91 448.99 別墅、高檔公

23、寓銷售面積 17.96 7.5 5.68 占比例 6.15% 2.07% 1.27% 多層住宅銷售面積 56.77 66.31 54.25 占比例 19.45% 18.32% 12.08% 小高層住宅銷售面積 52.76 91.87 111.11 占比例 18.07% 25.38% 24.75% 高層住宅銷售面積 164.42 196.43 277.96 占比例 56.33% 54.28% 61.91% 內(nèi)外環(huán)線間住宅銷售面積 580.78 772.49 800.18 別墅、高檔公寓銷售面積 9.88 29.83 3

24、1.87 占比例 1.70% 3.86% 3.98% 多層住宅銷售面積 444.33 538.87 496.5 占比例 76.51% 69.76% 62.05% 小高層住宅銷售面積 59.65 111.82 161.54 占比例 10.27% 14.48% 20.19% 高層住宅銷售面積 66.92 91.97 110.28 占比例 11.52% 11.91% 13.78% 外環(huán)線外住宅銷售面積 370.64 311.48 432..3 別墅、高檔公寓銷售面積 11.61 16.12 50.08 占比例 3.13%

25、5.18% 11.58% 多層住宅銷售面積 340.95 248.44 351.16 占比例 91.99% 79.76% 81.23% 小高層住宅銷售面積 9.18 34.73 23.99 占比例 2.48% 11.15% 5.55% 高層住宅銷售面積 8.9 12.19 7.06 占比例 2.40% 3.91% 1.63% 資料來源：根據(jù)歷年《上海投資建設(shè)統(tǒng)計年鑒》整理 從上表中，我們可以看出，2000年和2001年的上海別墅、高檔公寓、高層住宅銷售面積的比例在逐年上升，但2001年明顯比2000年上升得快。而多層住宅銷售面積的比例逐年較

26、大幅度地下降。從各地區(qū)來看，2001年內(nèi)環(huán)線內(nèi)高層住宅銷售面積所占比例，比2000年上升7.63個百分點，多層住宅下降6.2個百分點。2001年內(nèi)外環(huán)線間的多層住宅銷售面積所占比例，比2000年下降7.7個百分點，其它類型住宅銷售面積所占比例，有不同程度提高。2001年外環(huán)線外的別墅、高檔公寓銷售面積所占比例，比2000年增加6.4個百分點，多層住宅僅增加1.5個百分點。因此，從各種不同建筑類型的住宅銷售來看，品質(zhì)較好（價值較高）的別墅、高檔公寓、高層住宅所占比例越來越大，品質(zhì)相對差一些的多層住宅所占比例越來越小。 此外，綜合品質(zhì)中環(huán)境（大環(huán)境和小區(qū)環(huán)境）、建筑質(zhì)量等都呈逐年改善和提

27、高的趨勢。如中心區(qū)舊房拆除面積逐年增加；新建住宅周邊景觀視覺較好；城市綠化率和人均綠化面積逐年提高。 綜合品質(zhì)的提高，是上海近兩年房地產(chǎn)（住宅）價格上升的主要原因之一。 （2）供需差距逐漸縮小 在本文第一章節(jié)中，我司介紹了上海近幾年商品房（包括商品住宅）的竣工、銷售狀況和供應(yīng)、銷售狀況。從當(dāng)年竣工和當(dāng)年銷售關(guān)系來看，當(dāng)年供應(yīng)量仍大于當(dāng)年銷售量，但供銷比值正在縮小。 從近兩年商品住宅供銷比值來看，1999年是1.71:1；2000年是1.60:1；2001年是1.41：1。2000年比1999年縮小0.11，2001年又比2000年縮小0.19。這是近兩年上海房地產(chǎn)價格上升，且上升幅

28、度逐年增加的又一重要原因。 上海是一個特大型城市，盡管各區(qū)之間交通極為便利，但是區(qū)域性市場特征仍然存在。由于各行政區(qū)域的房地產(chǎn)供求關(guān)系不完全平衡，因此各區(qū)、縣房價漲跌的情況不完全一樣。近兩年上海各行政區(qū)房地產(chǎn)供需狀況見表3-3。 橫表 從上表中可以看出，中心城區(qū)（黃浦、靜安、盧灣三區(qū)）供需逐趨接近，邊遠郊區(qū)、縣供需差距仍較大。 需要說明的是，這幾年雖然土地價格的上升提高了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，但這幾年上海房價上升主要是受房地產(chǎn)綜合品質(zhì)的提高和供需比值縮小的共同影響。同時，消費者的偏好也影響了部

29、分房地產(chǎn)價格的上升。近兩年多來，上海不同地區(qū)、不同建筑形態(tài)的房地產(chǎn)住宅價格變動情況見表3-4。 表3-4 1999~2001年上海商品住宅平均銷售單價 單位：元/平方米 1999 2000 2001 全市商品住宅 3102 3326 3685 內(nèi)環(huán)線內(nèi)商品住宅 4917 4930 5324 內(nèi)、外環(huán)線間住宅 2930 3062 3364 內(nèi)環(huán)線外住宅 1942 2120 2474 全市別墅、高檔公寓 5719 6019 6125 內(nèi)環(huán)線內(nèi)別墅、高檔公寓 7378 8520 8363 內(nèi)、外環(huán)線間別墅

30、、高檔公寓 5142 6980 7979 外環(huán)線外別墅、高檔公寓 3652 3368 4690 全市多層住宅 2420 2536 2600 內(nèi)環(huán)線內(nèi)多層住宅 3706 3874 3735 內(nèi)、外環(huán)線間多層住宅 2705 2697 2842 內(nèi)環(huán)線外多層住宅 1835 1829 2084 全市小高層住宅 4372 4093 4317 內(nèi)環(huán)線內(nèi)小高層住宅 5252 5047 5378 內(nèi)、外環(huán)線間小高層住宅 3816 3532 3722 外環(huán)線外小高層住宅 2930 3375 3406 全市高層住宅 4418 44

31、70 5032 內(nèi)環(huán)線內(nèi)高層住宅 4959 5095 5550 內(nèi)、外環(huán)線間高層住宅 3307 3358 3855 外環(huán)線外高層住宅 2775 2806 3031 資料來源：根據(jù)歷年《上海投資建設(shè)統(tǒng)計年鑒》整理 從上表中可以看出，2001年上海全市高層漲幅最大，依次是小高層、多層、別墅、高檔公寓漲幅最低。從地區(qū)來看外環(huán)線外漲幅最高，依次是內(nèi)外環(huán)線間和內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū)。內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū)上漲絕對值最大。 （3）小節(jié) 近兩年多來，上海房地產(chǎn)綜合品質(zhì)逐年提高，供需差距逐漸縮小，反映市場價格的各種指標(biāo)均呈上升趨勢。但上海是一個特大型城市，各區(qū)供需差距不完全平衡；建筑形態(tài)

32、的商品也不完全平衡。因此，各地區(qū)、各形態(tài)的商品住宅價格上升幅度也不完全一樣。 二、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成 目前我國房地產(chǎn)價格包括商品房預(yù)售價格和存量房的銷售價格。 由于我國實行商品房預(yù)售制度，即期房建設(shè)達到一定條件后，可以上市供應(yīng)，進行預(yù)售，許多購房消費者在預(yù)售階段即進行預(yù)購。因此商品房銷售價格是該商品房前期（半年或一年前）預(yù)售價格的反映。同樣，目前的預(yù)售價格基本可以反映半年后或一年后的銷售價格。 房地產(chǎn)的供應(yīng)，不僅僅是增量房（目前稱商品房）的供應(yīng)，同時還包括存量房的供應(yīng)；同樣，房地產(chǎn)的需求也不僅僅是對商品房的需求，同時也包括對存量房的需求。 由于房地產(chǎn)是特別耐用的商品，使用壽命較長，

33、因此商品房預(yù)售價格和存量銷售價格是相互影響的。 三、近兩年多來房地產(chǎn)預(yù)售價格走勢 1、上海房地產(chǎn)預(yù)售量的走勢 商品房的供需關(guān)系，從供應(yīng)角度來看同樣應(yīng)包括當(dāng)年批準預(yù)售面積和上年末預(yù)售的結(jié)轉(zhuǎn)面積。由于上年結(jié)轉(zhuǎn)可供預(yù)售面積牽涉到每個項目的在建施工和竣工狀況，一旦竣工就不成為預(yù)售商品房了，也就不能再計入結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售供應(yīng)量。這方面的歷史統(tǒng)計資料不全，因此結(jié)轉(zhuǎn)供應(yīng)量較難統(tǒng)計，近幾年來也未公布過。所以，只能將近兩年多來上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布的商品房批準預(yù)售和登記預(yù)售狀況進行整理，供商品房（預(yù)售房）供需關(guān)系分析參考（詳見表3-5、圖3-2、3-3） 表3-5 1999~2002年上海預(yù)售商

34、品房批準預(yù)售和登記預(yù)售狀況 單位：萬平方米 時間 1999 2000 2001 2002.1~9 批準面積 已預(yù)售登記面積 批準登記面積 批準面積 已預(yù)售登記面積 批準登記面積 批準面積 已預(yù)售登記面積 批準登記面積 批準面積 已預(yù)售登記面積 批準登記面積 商品房 1448.52 1075.16 1.34：1 1549.17 1452.87 1.07：1 1659.15 1831.83 0.91：1 1851 1868 0.99：1 商品住宅 1244.04 1040 1.20：1 1240.23 1414

35、 0.88：1 1508.86 1792.58 0.84：1 1547 1807 0.86：1 資料來源：根據(jù)歷年《上海房地產(chǎn)市場分析》整理（上海市房地產(chǎn)交易中心內(nèi)部資料） 從當(dāng)年新增預(yù)售面積和已預(yù)售面積的關(guān)系來看，從2001年起，上海預(yù)售商品期房的預(yù)售量已超過新增供應(yīng)量；從2000年起，上海預(yù)售商品住宅期房的預(yù)售量，已超過新增供應(yīng)量。（1999~2002年上半年），上海商品住宅預(yù)售面積已超過新增預(yù)售供應(yīng)面積665萬平方米。這可以說明兩個問題：一是上海商品住宅供應(yīng)，絕大部分在預(yù)售階段已被市場消化吸納；二是到2002年6月末，上海歷年來結(jié)轉(zhuǎn)的商品住宅期房已

36、所剩無幾。 但是上海是一個特大型城市，商品住宅的類型又較多（如別墅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅等等），各區(qū)域、各種類型的商品住宅的期房市場供需關(guān)系也有較大差異（詳見表3-6 ~ 3-9）。 表3-7 2000~2002年上海老市區(qū)和閔行、寶山、浦東商品房預(yù)售面積 單位：萬㎡ 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 黃浦 10.77 8.28 13.05 11.79 11.18 15.86 17.13 14.26 16.42 19.92

37、盧灣 6.22 6.18 5.17 6.02 4.01 6.43 20.77 15.17 13.72 14.97 靜安 8.62 7.59 7.07 8.06 9.70 6.98 7.64 9.22 8.91 6.25 長寧 15.96 25.8 29.52 29.93 31.05 35.38 38.40 41.33 29.23 32.74 徐匯 18.97 22.99 27.08 33.16 39.75 25.82 22.28 33.13 38.37 34.75 普陀 27.56 31.70 27.

38、16 38.33 27.47 38.24 43.22 45.77 40.87 71.90 虹口 17.20 23.10 21.63 27.21 20.17 22.92 20.96 23.53 31.06 64.80 閘北 13.70 19.82 13.90 15.39 16.42 15.69 14.89 18.38 25.13 35.87 楊浦 16.13 24.32 30.56 25.67 14.38 28.61 41.90 30.97 29.64 39.34 閔行 25.80 30.50 81.15

39、61.05 40.91 56.53 61.22 66.26 68.30 86.68 寶山 24.70 34.10 33.09 19.73 27.89 30.33 32.29 36.71 33.06 51.70 浦東 44.28 62.32 54.70 82.12 54.95 86.55 86.55 116.44 95.22 153.80 合計 229.91 296.7 344.08 358.46 297.88 369.34 407.25 451.17 429.93 612.72 全年合計 263.87 348.

40、16 417.04 423.81 352.12 420.98 514.63 544.11 516.57 713.57 表3-8 2000~2002年上海各類地區(qū)商品住宅預(yù)售登記面積 單位：萬㎡ 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū) 90.39 106.94 135.41 135.1 138.17 166.04 207.57 243.11 189.32 330.82 中心城區(qū) 4

41、1.27 44.82 60.73 62.23 64.48 82.74 115.41 130.44 99.41 169.93 非中心城區(qū) 49.12 62.12 74.68 72.87 73.69 83.3 92.16 112.67 89.91 160.89 內(nèi)外環(huán)線間地區(qū) 57.89 64 66.47 74.76 59.91 75.51 94.34 114.52 109.6 173.10 外環(huán)線外地區(qū) 14.15 23.25 26.12 27.92 24.2 28.83 36.72 41.96 29.63 45

42、.18 面積合計 162.43 194.19 228 237.78 222.28 270.38 338.63 339.59* 328.55 549.10 表3-9 2000~2002年上海各種類型商品住宅預(yù)售面積 單位：萬㎡ 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 別墅 3.17 6.37 6.28 6.66 4.2 5.12 4.67 11.41 11.29 17.43 多層 76.84 87.2

43、5 96.3 106.39 101.42 117.14 150.42 177.02 132.95 214.82 小高層 14.69 18.32 20.52 24.19 25.44 37.81 12.93 71.57 76.28 136.74 高層 45.31 59.54 88.08 79.6 77.56 95.36 116.66 127.63 100.91 169.46 混合 22.8 23.06 16.83 20.94 13.55 14.93 53.93 11.95 7.95 10.65 合計 162.81

44、 194.54 228.01 237.78 222.29 270.36 338.61 399.58 329.38 549.10 資料來源：以上根據(jù)歷年《上海房地產(chǎn)市場分析》整理 2、上海房地產(chǎn)預(yù)售價格的走勢 由于近兩年多來，上海商品期房（主要是住宅）的供需（預(yù)售）關(guān)系關(guān)系發(fā)生了很大的變化，部分地區(qū)（如徐匯、靜安、長寧、黃浦等區(qū)）已出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，房價迅速上漲。上海老市區(qū)和閔行、寶山、浦東共12個區(qū)，2002年9月比1999年12月平均住宅預(yù)售價格指數(shù)上漲22.18%。其中盧灣、徐匯、長寧、黃浦上漲20%以上。從不同地區(qū)來看，2002年二季度和2000年一季度相比

45、，內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū)住宅平均價格上漲25.82%，其中中心城區(qū)上漲27.35%,內(nèi)外環(huán)線間地區(qū)住宅平均上漲35.48%，外環(huán)線外地區(qū)住宅平均上漲12.05%。從各種不同類型的住宅來看，2002年2季度和2000年1季度相比，別墅和高層住宅漲幅最高，分別上漲36.42%和28.31%；多層和小高層住宅漲幅較低，分別為21.93%和17.64%。 預(yù)售平均價漲幅超過指數(shù)漲幅十幾個百分點，主要是這兩年多來，上海住宅建設(shè)綜合品質(zhì)又有了較大的提高，除了環(huán)境、建筑質(zhì)量、房型及部分已開始帶有裝修外，地段和樓型也有很大的關(guān)系。2002年2季度和2000年1季度相比，中心城區(qū)占當(dāng)季預(yù)售房面積的比例提高了5個多百分點

46、；小高層、高層、別墅共提高了20個百分點，多層下降了8個百分點（詳見表3-10 ~ 3-17）。 橫表 橫表 橫表 表3-13 2000~2002年上海老市區(qū)和閔行、寶山、浦東商品住宅平均預(yù)售單價 單位：元/平方米 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度

47、 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 黃浦 4618 4652 4758 4580 4807 4773 5009 5719 5955 7616 盧灣 5131 4815 4945 4978 5046 5380 5527 5814 6003 6150 徐匯 5592 5511 5560 5328 5648 5657 6272 6544 6798 6601 長寧 4625 4867 5181 5332 5393 5542 5993 5984 6756 6874 靜安 4936

48、 4753 5405 5582 5141 5242 5542 6020 6122 6439 普陀 3673 3655 3578 3918 4046 4178 4240 4206 4593 4789 閘北 4136 4029 4234 3887 4296 4331 4582 4924 4780 4800 虹口 3748 3749 3813 3604 3772 3812 4064 4315 4387 4471 楊浦 3548 3602 3862 3879 3829 4015 4052 4261

49、4215 4163 閔行 3398 3575 3130 3165 3170 3416 3320 3747 3892 3993 寶山 2647 2859 2837 2881 2832 2967 3043 3031 2999 3139 浦東 3458 3289 3382 3629 3746 4069 4012 4718 4659 4692 合計平均單價 3739 3763 3848 3943 4050 4173 4212 4625 4786 4805 表3-14 2000~2002年上海各類地

50、區(qū)商品住宅平均預(yù)售單價 單位：元/平方米 （不包括松江、嘉定、南匯、奉賢、金山、青浦、崇明等區(qū)縣） 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū) 4217 4171 4370 4424 4449 4616 4684 5189 5407 5306 中心城區(qū)（黃、盧、靜） 4878 4988 5188 5146 4964 5139 5252 6101 6223 6217 非中心城區(qū) 3661 3581 3705 3807

51、 3999 4097 3972 4133 4505 4344 內(nèi)外環(huán)線間地區(qū) 3078 3334 3262 3445 3542 3585 3638 3889 4095 4170 外環(huán)線外地區(qū) 3186 3079 2788 2950 3025 3162 3023 3363 3377 3570 表3-15 2000~2002年上海各種類型商品住宅預(yù)售平均單價 單位：元/平方米 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季

52、度 別墅 4601 3476 3684 4215 4158 4188 4711 6132 6870 6278 多層 3101 3179 3039 3148 3391 3426 3413 3536 3727 3783 小高層 4109 4135 4113 4140 4144 4453 4401 4758 4734 4834 高層 4627 4540 4664 4887 4847 4940 5073 5889 5980 5937 混合 3783 3758 6967 4085 4203 4419

53、4784 5006 5023 4621 平均單價 3739 3763 3848 3943 4050 4173 4212 4625 4786 4805 表3-16 2000~2002年上海各類地區(qū)商品住宅預(yù)售登記所占比例 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 內(nèi)環(huán)線內(nèi)地區(qū) 55.52 55.05 59.39 56.82 62.16 61.41 61.30 60.84 57.63 60.25 中心城區(qū) 25

54、.35 23.07 26.64 26.17 29.01 30.60 34.08 32.64 30.26 30.95 非中心城區(qū) 30.17 31.98 32.75 30.65 33.15 30.81 27.22 28.20 27.37 29.30 內(nèi)外環(huán)線間地區(qū) 35.55 32.95 29.15 31.44 26.95 27.93 27.86 28.66 33.36 31.52 外環(huán)線外地區(qū) 8.93 11.97 11.46 11.74 10.89 10.66 10.84 10.50 9.02 8.23 上

55、述地區(qū)預(yù)售登記面積合計（萬㎡） 162.8 194.5 228.0 237.8 222.3 270.4 338.6 399.6 329.4 549.10 表3-17 2000~2002年上海各種類型商品住宅預(yù)售平均單價 2000 2001 2002 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 別墅 1.95 3.27 2.75 2.80 1.94 1.89 1.38 2.86 3.43 3.17 多層 47.20 44.85 42.24 44.74

56、45.63 43.33 44.42 44.30 40.36 39.12 小高層 9.02 9.42 9.00 10.17 11.44 13.99 15.93 17.91 23.16 24.90 高層 27.83 30.61 38.63 33.47 34.89 35.27 34.45 31.94 30.64 30.86 混合 14.00 11.85 7.38 8.81 6.10 5.52 3.82 2.99 2.41 1.94 上述地區(qū)預(yù)售登記面積合計（萬㎡） 162.8 194.5 228.0 237.8

57、222.3 270.4 338.6 399.6 329.4 549.10 資料來源：根據(jù)歷年《上海房地產(chǎn)市場分析》整理 四、小結(jié) 近幾年，隨著房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，新建商品房綜合品質(zhì)的提升，房地產(chǎn)需求的放大，上海房地產(chǎn)價格一路上仰。雖然在我國房地產(chǎn)價格包括商品房預(yù)售價格和存量房銷售價格。但開發(fā)成本的提高和綜合品質(zhì)的提升通常只會對新建商品房有影響，而且由于近幾年房地產(chǎn)供需關(guān)系的變化，上海的商品住宅供應(yīng)基本在預(yù)售階段已被市場消化吸納，到2002年末上海歷年來結(jié)轉(zhuǎn)的商品住宅期房已所剩無幾，因此近兩年多來上海房地產(chǎn)預(yù)售價格的走勢基本代表了上海房地產(chǎn)的整體價格走勢。

58、 肆、未來幾年上海房地產(chǎn)價格走勢預(yù)測 一、 上海商品房交易發(fā)生近年最大一次結(jié)構(gòu)性變動 ——2002年上半年上海商品房重要交易數(shù)據(jù)解讀 1． 數(shù)據(jù)簡述 2002年上半年，上海商品房預(yù)售登記面積為1230.14萬平方米，同比2001年上半年上升了49.9%（其中住宅面積1192.01萬平方米），再創(chuàng)天量；批準預(yù)售面積1138.68萬平方米，同比去年上升了129.3%（其中住宅面積986.76萬平方米），值得指出的是，由于去年同期受預(yù)售標(biāo)準提高的影響，批準預(yù)售面積數(shù)據(jù)大幅回落，因此上述升幅可比性不大。2002年上半年，上海商品房供求比為1：1.08，依舊處于求略大于供的格

59、局中。 2002年上半年，上海購房者結(jié)構(gòu)出現(xiàn)很大變化：外地和境外人士的購房比例有大幅增加，交易面積分別達到246.81萬平方米和69.71萬平方米，同比2001年上半年，上漲幅度分別達到114.1%和622.2%；占據(jù)的市場份額也分別上升了6個和4個百分點；而本市居民的交易量雖然達到913.85萬平方米，同比增幅為31.2%，但占市場的比例為74.3%，下降了10個百分點。（見圖4-1、4-2） 更另人矚目的是：單價7000元以上的高價房中，外地、境外人士的購買比例開始占據(jù)優(yōu)勢，分別達到30.9%和22.7%，而本市居民僅占46.4% 2002年上半年，在上海商品房預(yù)售總量上

60、升五成的情況下，各單價段成交情況急劇分化，呈“價格越高，購房比例提升越大”的交易態(tài)勢：3000元以下的低價盤不增反跌。2002年上半年，該單價段的預(yù)售量185萬平方米，同比2001年上半年減少近1萬平方米，降幅5.0%；3000~5000元的中價盤增速不及總量增速。今年上半年，該單價段的預(yù)售量達到659萬平方米，同比增長了45.1%，但仍略低于上海商品房預(yù)售總量的49.9%的增幅；5000~7000元的中高價盤呈高速、成倍增長。今年上半年，該單價段的預(yù)售量為271萬平方米，同比增長107.7%，交易勢頭迅猛；7000元以上高價盤的預(yù)售量增幅高達172.1%，發(fā)展最為迅猛。雖然如此，該單價段的預(yù)

61、售總量依舊不大，為116萬平方米。 2. 數(shù)據(jù)解讀 以上數(shù)據(jù)說明什么？彼此又有什么內(nèi)在聯(lián)系呢？我司認為，它反映了如下三個事實：一、低價盤漸次消失，高價盤前所未有的風(fēng)光；二、房型面積兩極化傾向正日趨加強；三、本地客戶一統(tǒng)天下的格局瓦解了。這三個事實互相影響，使上海商品房交易發(fā)生了近年來最大一次結(jié)構(gòu)性變動；而究其核心，則是客戶結(jié)構(gòu)的變動。以幾何級數(shù)增長的外地和境外客戶，占全部客戶的比例已超四分之一，雖然還不是全部商品房的消費主力，卻已一躍而成高價盤的最大買主。高價盤為何風(fēng)光？房型面積為何快速兩極化？最直接的原因就是：他們，不是上海人，浩浩蕩蕩地光臨上海樓市！ 外來客戶購房引發(fā)的交易

62、結(jié)構(gòu)性變動，促進了上海樓市的繁榮；同時也孕育著新的風(fēng)險：由于外來客戶來滬購房與上海乃至全球經(jīng)濟大勢的景氣度密切相關(guān)，上海樓市對外的依存度提高了。 二、科學(xué)預(yù)測上海房地產(chǎn)價格走勢 分析了2002年上半年上海商品房重要交易數(shù)據(jù)，我司將結(jié)合更多更詳細的數(shù)據(jù)來預(yù)測未來幾年上海房地產(chǎn)價格的走勢。未來幾年上海房地產(chǎn)價格的走勢仍取決于房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)綜合品質(zhì)和房地產(chǎn)市場供需關(guān)系。 1. 綜合品質(zhì)和消費偏好的發(fā)展趨勢 未來幾年，上海房地產(chǎn)綜合品質(zhì)的繼續(xù)提高是必然的。除了270多公里軌道交通的建成；650公里高速、高等級公路，尤其是70多公里的中環(huán)線建設(shè)；35％的綠地覆蓋率；岸

63、綠水清的河道整治等外部環(huán)境，新一輪房地產(chǎn)綜合品質(zhì)提高的主要趨勢是：新的建筑、配件材料的使用；裝修房逐漸取代毛坯房；建筑造型趨向多樣化、個性化、風(fēng)格化、房型和使用功能更趨向合理化和人性化；小區(qū)環(huán)境不僅適合居住，同時將更適合休閑和鄰里溝通等，小區(qū)設(shè)施不僅在保安方面，同時在對外信息等交流方面更趨完善。 從消費偏好來看，富裕群體將更多選擇中心城區(qū)的住宅和個性化的住宅。而社會消費的偏好，往往會跟隨富裕階層消費偏好的軌跡運動，因此，未來幾年中心城區(qū)的住宅和個性化、風(fēng)格化的住宅價格上升將會越來越明顯。中心城區(qū)房價在二十世紀九十年代期間，上漲幅度遠低于全市內(nèi)環(huán)線外地區(qū)房價上漲的幅度，因此，未來幾年價格上漲空

64、間較大。九十年代上海住宅綜合品質(zhì)雖比八十年代有較大幅度提高，但每個小區(qū)幾乎都是千篇一律的外形。上海是一個容納海內(nèi)外文化的海派城市，多樣化、個性化、風(fēng)格化將更易被上海市民所接受。因此，個性化、風(fēng)格化住宅的出現(xiàn)，其價格將呈階段性上升的趨勢。 2. 房地產(chǎn)供求關(guān)系 （1）房地產(chǎn)（商品房）供應(yīng)趨勢。 2001年底，上海商品房空置面積雖比前幾年有較大幅度下降，但仍達989.93萬平方米，其中商品住宅達614.43萬平方米。這些空置面積將結(jié)轉(zhuǎn)為2002年的供應(yīng)量。自2000年起，上海商品房新開工面積遠大于歷史最高時期1995年的水平。2000年上海商品房新開工面積為1992萬平方米（其中商

65、品住宅2161萬平方米）。根據(jù)商品房平均建設(shè)周期，新開工的商品房約需1-2年才能獲準上市預(yù)售，2-3年才能竣工。因此，2000年新開工的1992萬平方米（其中住宅1782萬平方米），將在2001年以后陸續(xù)上市預(yù)售；2001年新開工的2427萬平方米商品房(其中住宅2161萬平方米)將在2002年內(nèi)陸續(xù)上市預(yù)售，2002年1-9月份商品房新開工面積為1760萬平方米，基本維持在2001年的開工水平，這些商品房將在2003年起陸續(xù)上市預(yù)售。因此，從2002年起的未來2-3年內(nèi)，上海每年新增預(yù)售供應(yīng)量超過2000萬平方米，估計達2200-2400萬平方米左右。商品住宅新增預(yù)售供應(yīng)量也將超過2000萬

66、平方米。如加上歷年結(jié)轉(zhuǎn)的供應(yīng)量，那么未來2-3年內(nèi)，上海每年供應(yīng)量將達2500-2800萬平方米，供應(yīng)量將相當(dāng)大（詳見表25） 表4-1 近兩年上海商品房建設(shè)情況 單位：萬平方米 時間 2000年 2001年 2002年1-9月 商品房施工面積 5523 5986 商品房竣工面積 1644 1791 1194 商品房新開工面積 1992 2427 1759 商品住宅施工面積 4264 4842 商品住宅竣工面積 1388 1524 商品住宅新開工面積 1782 2161 1161 資料來源：歷年《上海投資建設(shè)統(tǒng)計年鑒》 續(xù) 2000年 2001年 2002年1—9月 商品房批準預(yù)售面積 1549 1659 1851 商品住宅批準預(yù)售面積 1245 1509 1547 資料來源：歷年《上海市房地產(chǎn)市場分析》（上海市房地產(chǎn)交易中心） (2)房地產(chǎn)（商品房）需求趨勢 這幾年，上海房地產(chǎn)市場對商品房的需求，每年均有較大幅度上升。自1998年