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1、 北京別墅市場動態(tài) 分析報告 偉業(yè)顧問 2007年8月 目 錄 第一部分、相關(guān)政策解讀 第二部分、別墅區(qū)劃分與概況 第三部分、別墅市場供應情況 第一節(jié)、07年上半年供應情況 第二節(jié)、07年下半年供應預測 第四部分、別墅市場需求與銷售動態(tài) 第一節(jié)、07年上半年需求分析 第二節(jié)、區(qū)域銷售分析與預測 第三節(jié)、二手別墅市場分析 第五部分、相關(guān)數(shù)據(jù)附表 第一部分、相關(guān)政策解讀 一、別墅用地供應叫停，市場逐漸進入政策顯現(xiàn)期： 2003年2月1

2、8日,國土資源部發(fā)布緊急通知(45號令),對別墅用地供應叫停，之后又幾次強調(diào)、重申禁止別墅、高爾夫等項目的用地審批。政策宣布當年京城別墅市場沒有產(chǎn)生太大波動，但到目前已經(jīng)4個年頭過去了，政策的影響在今年逐漸顯現(xiàn)。 據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2006年別墅新增建筑面積和供應量同比2005年下降21.6%，但同時北京市建委發(fā)布的商品住宅預售成交記錄顯示，2006年售價16000元/平方米以上的高檔別墅成交均價為24273元/平方米，同比上漲了22.9%。因此可見由于受到國家批地的禁令，別墅用地日益減少，供應量也會隨之下降，但這種變化反映到市場上是一個逐漸顯現(xiàn)的過程，而今年將會成為該政策的市場顯現(xiàn)年。

3、 二、國土資源局明確定義“別墅”的概念： 聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅四種產(chǎn)品將不再定義為別墅，不會被停止審批用地；別墅被定義是指獨門獨戶獨院，兩層至三層的建筑，占地面積大，容積率低的產(chǎn)品，該類產(chǎn)品對于已經(jīng)審批同意建設的，可以繼續(xù)建造，對于還未審批但確有意向建造別墅的房產(chǎn)商，不予任何理由的審批 三、2006年5月30日國土資源部頒布“關(guān)于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知”。此次發(fā)出緊急通知主要是為認真貫徹國務院關(guān)于抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資過快增長的要求，促進國民經(jīng)濟平穩(wěn)運行，遏制一些地方違法違規(guī)占用土地，充分發(fā)揮土地供應的調(diào)控作用。明確表示中國一律停止別墅類房地產(chǎn)項目供地和

4、辦理相關(guān)用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。 房地產(chǎn)開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定宗地面積。土地出讓文件應當將住房套型限制、容積率、開工及竣工時限等規(guī)劃、建設、土地使用條件明確，并在國有土地使用權(quán)出讓合同中予以約定。 四、2006年12月國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于發(fā)布實施（限制用地項目目錄）和（禁止用地項目目錄的通知）》。通知明確別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場等為禁止項目用地。 五、2007年7月3日，北京市規(guī)劃委員會關(guān)于北京市一類居住建筑建設項目（招拍掛類）辦理規(guī)劃手續(xù)的通知：經(jīng)市國土局并請示市政府批準，統(tǒng)一以招拍掛的方式取得土地的一類居住建筑建設項目可繼續(xù)

5、按照程序辦理規(guī)劃審批手續(xù)，一類居住建筑建設項目列表（招拍掛類）見附件： 序號 區(qū)縣 項目名稱 建設單位 建設位置 1 順義區(qū) 金泰花園二期 北京龍湖置業(yè)有限公司 順義區(qū)后沙峪 2 河南村老年社區(qū)住宅項目 北京東方太陽城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 順義區(qū)河南村 3 張莊村南部舊村改造住宅項目 重慶龍湖企業(yè)發(fā)展有限公司 順義區(qū)牛欄山鎮(zhèn) 4 密云縣 云鳳莊園 北京新博城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 密云縣雙龍水泥集團 5 翁溪莊鎮(zhèn)西智村居住、商業(yè)項目 北京世紀光華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 密云縣翁溪莊鎮(zhèn) 6 懷柔區(qū) 山天家園 北京山天置業(yè)有限公司 懷柔

6、區(qū)紅螺鎮(zhèn)村南側(cè) 7 東方名苑 北京卓正置業(yè)有限公司 懷柔區(qū)雁棲湖 8 龍山新新小鎮(zhèn)二期住宅項目 北京萬通龍山置業(yè)有限公司 懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn) 9 山水天地 北京宏懷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 10 漢亞飼料營養(yǎng)科技有限公司用地 北京萬通龍山置業(yè)有限公司 懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn) 11 橋梓鎮(zhèn)前橋梓村住宅（綠蔭小鎮(zhèn)） 北京慧友房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 懷柔區(qū)橋梓鎮(zhèn) 12 昌平區(qū) 北清家園 北京澳柯瑪中嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 昌平區(qū)回龍觀 13 平谷區(qū) 金海湖碧波花園小區(qū) 北京力維斯凱湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 平谷區(qū)羅漢石西側(cè) 14 北京世外桃苑住宅小區(qū) 北京八通房地

7、產(chǎn)開發(fā)有限公司 平谷區(qū)黑豆峪村 15 初晴里住宅區(qū)項目 北京梓韻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16 海淀區(qū) 西苑住宅及商業(yè)項目 北京龍湖置業(yè)有限公司 海淀區(qū)四季青鎮(zhèn) 17 四季青鎮(zhèn)巨山新村C區(qū)住宅項目 北京新鳳凰城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 大興區(qū) 龐各莊鎮(zhèn) 北京興港房地產(chǎn)有限公司 19 大興區(qū)亦莊鎮(zhèn)三羊居住區(qū)三至五期居住、商業(yè)項目用地 北京金融街建設開發(fā)有限責任公司 20 榆垡鎮(zhèn)38號地住宅項目 北京城市開發(fā)股份有限公司 大興區(qū)榆垡鎮(zhèn) 六、政府試圖通過控制容積率、綠地率和建筑密度來彌補“政策漏洞”?： 　　國土資源部土地利用司在全國土

8、地市場動態(tài)監(jiān)測示范工作座談會上表示，國土部將試圖通過控制容積率、綠地率和建筑密度來實現(xiàn)不予別墅供地。? 　　自從2003年《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》首次提出停止別墅類用地之后，國土部陸續(xù)對此政策反復進行了重申。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一些大城市每年仍有很多別墅項目不斷推出。國家明令禁止別墅供地，但是有不少地方仍在開發(fā)建設別墅。? 　　目前別墅用地的來源主要有：一是開發(fā)商前些年拿的地，現(xiàn)在陸續(xù)開發(fā)；二是部分以公寓立項的土地，被開發(fā)商“先斬后奏”蓋成別墅，之后再通過補交罰金等手段尋求合法化；三是開發(fā)商“創(chuàng)造性”地在政府規(guī)定的容積率之內(nèi)做一小部分別墅及高檔住宅；四是“打政策擦邊球

9、”，借低密度住宅之名低成本拿到土地，再建高檔豪宅。? 　　長期來，我國對別墅項目是對“用地”環(huán)節(jié)審批，很多開發(fā)商往往取得用地后，改變規(guī)定開發(fā)別墅，其結(jié)果是政策雖然對用地進行限制，但別墅供應量仍然很大，政策調(diào)控目的沒有達到。? 　　為防止“鉆政策漏洞”，去年8月1日國土部試行《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》，規(guī)定所有項目的審批要報規(guī)劃方案來進行審批，土地出讓文件應當將住房套型限制、容積率、開工及竣工時限等使用條件明確，并在國有土地使用權(quán)出讓合同中予以約定。? 　　另外去年12月，國土資源部和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布實行了《限制用地項目目錄(2006年本)》和《禁止用地項目目錄(2006

10、年本)》，以實現(xiàn)用地政策與產(chǎn)業(yè)政策的聯(lián)動。? 　　鑒于2004年國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》在實際工作中落實得并不好，加上各地住宅用地出讓公告內(nèi)容五花八門，質(zhì)量很差，很多公告缺少實施的基本條件。? 　　國土系統(tǒng)下一步預計要通過供地結(jié)果的公開，實現(xiàn)對供地和供后利用情況的動態(tài)監(jiān)管，以改變目前的薄弱狀況，從而使別墅類房地產(chǎn)項目供地得以真正停止。 第二部分、北京別墅區(qū)劃分與概況 自然環(huán)境優(yōu)勢與交通優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點化。北京傳統(tǒng)別墅帶有"一山"、"二河"、"三線

11、"、"四高"之說。"一山"指西山；"二河"指潮白河、溫榆河兩河流域別墅帶；"三線"指立湯、京順、京通三條線；"四高"則指京昌、京沈、京開、京密四條高速路。 ? ?從傳統(tǒng)和業(yè)界普遍的接受度來講，人們更習慣區(qū)域的分類方式，即中央別墅區(qū)、奧北別墅區(qū)、西山別墅區(qū)、潮白河別墅區(qū)、亦莊別墅區(qū)、昌平八達嶺別墅區(qū)、城南別墅區(qū)、東部泛CBD別墅區(qū)等。 1、中央別墅區(qū)：中央別墅區(qū)是指京城東北郊溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區(qū)域，是北京最早的高檔別墅群落。 ????與北京其他別墅區(qū)相比，中央別墅區(qū)最顯著的特點是：居住人群大多為在京工作的外企高管或CEO，以及港臺人士。 ????除交通便利、溫榆河的水

12、系景觀造就了該區(qū)域的別墅氣質(zhì)外，高居不下的價位、穩(wěn)定的租售客源以及成熟的區(qū)域環(huán)境一直是其他別墅區(qū)望塵莫及的重要原因。 2、東部泛CBD別墅區(qū)：?京東的通州區(qū)地域廣闊、發(fā)展空間較大，可以延伸到河北與北京交界地帶。該區(qū)域客戶群多來自CBD區(qū)域的中產(chǎn)或中上階層。相較于傳統(tǒng)別墅區(qū)，市場相對平靜，尚未形成別墅氣候。隨著通州交通狀況的大幅改善，Townhouse成為通州及整個東部別墅類產(chǎn)品的主力軍。 ????從產(chǎn)品特色看，該別墅區(qū)定位于“第一居所”，價格穩(wěn)中有升，購買人群也逐漸年輕化，值得一提的是，該區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)正處在拔高期，出現(xiàn)了不少豪宅項目。 3、奧北別墅區(qū)：奧北中心別墅區(qū)是由亞運村板塊

13、向北延伸，與小湯山以北、奧運區(qū)域相連接的新興區(qū)域。隨著北六環(huán)的通車，立湯路北段改造完成及區(qū)域整體環(huán)境日益成熟，奧北區(qū)域的范圍將不斷擴大，其中順昌段沿線及其輻射范圍內(nèi)都屬于現(xiàn)在所說的奧北中心別墅區(qū)。 ????從土地供應來看，奧北別墅的供應量位居各主要別墅區(qū)之首。隨著奧運利好消息不斷，以及基礎設施的加快，該區(qū)域整體板塊優(yōu)勢更是明顯。 4、西山別墅區(qū)：西山是北京城西部諸山的總稱。西山別墅板塊，素有"皇家板塊"的美譽，主要得益于西山所特有的自然景觀價值，加上其后天的合理建設，使其具備了與北京其它別墅區(qū)域一爭高下的實力。幾年間，一些別墅項目在這里落腳，其價格也因地域的稀缺而在京城別墅區(qū)名列前茅

14、。 ????不可再造的自然景觀、皇家園林的歷史、特別的規(guī)劃限制為西山住宅打上了“貴族”標簽，清一色的別墅建筑以及高昂的總價更令普通平民百姓難以企及 5、?潮白河別墅區(qū)：占據(jù)首都機場、涉外商務使館區(qū)的優(yōu)勢，地勢平坦，又有兩河流過，自然環(huán)境優(yōu)越，交通狀況較好，商務及購物都非常方便。吸引了大量東部、東北商業(yè)區(qū)的高級白領(lǐng)和海外人士落戶此地。 ????該地區(qū)高爾夫球場、鄉(xiāng)村高爾夫球場等高檔配套設施較多，已經(jīng)形成較為成熟的別墅居住氛圍元。目前是駐京外籍人士以及工作在東北部地區(qū)的高收入階層選擇別墅時的首選地區(qū)。 6、八達嶺沿線別墅區(qū)：一直是北京房地產(chǎn)市場上高檔別墅聚集的區(qū)域，憑借優(yōu)越的交通條

15、件和地理位置，這一區(qū)域的別墅市場很早就開始發(fā)展，上世紀80、90年代，碧水莊園、玫瑰園為代表的頂級豪華別墅的相繼出現(xiàn)更是極大的提升了該區(qū)域的價值。 ????相比北京其他別墅聚集區(qū)域，昌平別墅的售價處于較低的水平。隨著區(qū)域交通、市政配套大幅改善，業(yè)界預期該區(qū)域別墅售價有較大上漲空間。 7、亦莊別墅區(qū)：?因為有較強的產(chǎn)業(yè)支撐、較高的國際化程度，以及日趨完善的生活配套，亦莊別墅區(qū)已經(jīng)成為經(jīng)濟型別墅、花園洋房等低密度住宅的聚集地，而且項目品質(zhì)越來越高，各項目在產(chǎn)品設計上也比較注重差異性，是屬于別墅產(chǎn)品創(chuàng)新方面相當活躍的區(qū)域。 ????隨著土地供應量的減少及地價的提升，亦莊別墅區(qū)別墅開發(fā)量減少

16、，目前亦莊在售的別墅類物業(yè)已相當稀缺，供需矛盾進一步強化，價位漲幅較大。 8、城南別墅區(qū)：屬于新興別墅區(qū)之一。隨著南城舊城改造進度的推進，城南別墅市場漸成氣候。今天的城南別墅區(qū)正以其便利的交通，優(yōu)質(zhì)的人文環(huán)境，在北部相對擁擠的局面下，成為眾多人士的置業(yè)選擇。 ????在價格上，城南別墅區(qū)存在較大優(yōu)勢，其價格與城市公寓均價相差不遠，且有著豐富土地資源，所以產(chǎn)品選擇余地較大，隨著市政配套的不斷成熟，該區(qū)域?qū)蔀閯e墅、特別是總價相對較低的別墅開發(fā)熱點區(qū)域。 第三部分、北京別墅市場供應情況 第一節(jié)、07年上半年別墅供應情況 2007年1-6月，北京別墅市場新批準銷售

17、別墅合計1243套，批準銷售面積合計41.21萬平方米，與去年同期相比，批準銷售套數(shù)和面積分別大幅下滑了56.42%、48.87%。 樓市在4月份回暖后，別墅4、5月份供應量持續(xù)增長，并在5月份放量達到最高峰值，這主要是由于一些別墅項目出現(xiàn)集中放量現(xiàn)象，但由于放量過甚，致使6月份難以再延續(xù)這種增長的勢頭，新批準銷售的別墅量呈現(xiàn)下滑的態(tài)勢。從下圖可以看出，2007年5-6月北京別墅新增供應量變化異常，波動幅度仍然較大。與去年各期同比來看，別墅項目日漸稀缺，供應量持續(xù)走低。 圖：北京新增別墅月度分布圖 1、從各別墅區(qū)域供應分布來看，1-6月份新增供應主要集中在其他、中央、西山三大別墅區(qū)，

18、總供應775套，占供應總套數(shù)的62.35%，其中其他別墅區(qū)表現(xiàn)最為突出，新增別墅305套，占新增供應總面積的24.54%，這主要是該區(qū)域內(nèi)懷柔的天恒別墅山小區(qū)5、6月份連續(xù)上市供應，使得該區(qū)域成為1-6月份別墅市場供應最活躍的區(qū)域；其次為八達嶺昌平、潮白河、東部泛CBD別墅區(qū)，分別占供應總套數(shù)的13.27%、10.46%、8.53%，是1-6月份北京別墅供應的第二梯隊區(qū)域；而城南陽光、亦莊開發(fā)區(qū)、亞奧京北三大區(qū)域新增供應量較少，1-6月別墅供應基本上都在40套以內(nèi)，尤其是亞奧京北最少，只有4套。 圖：2007年1-6月新增別墅區(qū)域分布圖?? 2、從2007年1-6月新增供應單套價格分布

19、來看，主要集中在300萬元以下的套總價位內(nèi)，供應套數(shù)586套，占供應總套數(shù)的47.14%；其次為300-500萬元間的別墅樓盤，供應套數(shù)為416套，占供應總套數(shù)的33.47％；排在第三的是價格在1000萬元以上的別墅樓盤，供應套數(shù)為185套，占供應總套數(shù)的14.88％；500-1000萬元的別墅樓盤供應量最少，只占供應總套數(shù)的4.51％。可以看出，1-6月份北京別墅供應以經(jīng)濟型別墅為主。 圖：2007年1-6月新增別墅套價分布圖 3、從2007年1-6月新增供應單套面積分布來看，主要集中在200-300平方米套型面積段內(nèi)，供應套數(shù)571套，占總供給的45.94%；其次為面積在200平方米以

20、下的別墅項目，供應套數(shù)為223套，占總供給的17.94％；緊隨其后的是面積在400-500平方米之間的別墅項目，供應套數(shù)為179套，占總供給的14.40％；戶型面積在500-800平方米的別墅項目供應量最少，僅19套，僅占總供給的1.53％。從套型面積供應分布來看，1-6月份別墅供應仍然是以經(jīng)濟型別墅為主。 圖：2007年1-6月新增別墅戶型分布圖 第二節(jié)、07年下半年別墅供應預測 相對于2007年上半年別墅市場的供應狀況，據(jù)統(tǒng)計在下半年將陸續(xù)有潤澤莊園、龍湖·滟瀾山別墅、丹青語堂、華亞·琉森湖岸、亞運新新家園、珠江壹千棟、富力灣、龍湖香醍漫步、柏聯(lián)別墅、清錦源、遠洋花園（250

21、套、明年4月開盤、建筑面積）等別墅項目上市。其中中央別墅區(qū)2007年全年預計上市150萬平米。 07年下半年低密產(chǎn)品預計上市情況 項目名稱 預計開盤時間 占地面積 建筑面積 容積率 產(chǎn)品類型 單體面積 預計售價 清錦源 07年年底 480畝 待定 0.33 獨棟 600－1500平米 待定 龍湖·滟瀾山 8月 24萬平米 19萬平米 0.67 聯(lián)排 220－300平米 16000元/平米 遠洋花園 明年4月 待定 待定 待定 獨棟 300－1500平米 待定 潤澤莊園 9月 17萬平米

22、14萬平米 0.7 獨棟、聯(lián)排、疊拼 獨棟400－450平米、聯(lián)排230－300平米、疊拼別墅230－250平米 待定 丹青語堂 9月 0.65萬平米 待定 0.8 獨棟 311平米 9500元/平米 華亞·琉森湖岸 8月 4萬平米 待定 0.38 獨棟 285－509平米 待定 富力灣 待定 22.8萬平米 待定 待定 獨棟、雙拼、聯(lián)排 200－350平米 待定 龍湖香醍漫步 8月 31萬平米 待定 待定 獨棟 290－330平米 待定 （數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)顧問信息中心、北京土地局） 第四部分、別墅市場需求與區(qū)域銷售

23、動態(tài) 第一節(jié)、07年上半年需求分析 2007年1-6月北京別墅累計銷售2927套、84.04萬平方米，與去年同期相比，銷售套數(shù)大幅下滑了32.2%。2007年5月銷售別墅640套，同比下降28.4%，銷售面積18.51萬平方米，同比下降21.3%；2007年6月銷售別墅681套，同比下降23.0%，銷售面積20.96萬平方米，同比下降16.2%。可以看出，雖然經(jīng)過前兩個月的市場回暖后，5、6月份進入別墅市場銷售的旺季，但與去年同期相比，5、6月份別墅的銷售量都出現(xiàn)明顯的下滑，這主要是因為別墅存量去化過多，而新增項目較少，從而影響到5、6月份別墅的銷售。 從兩個月別墅銷售的走勢來看

24、，2007年5月份別墅銷售套數(shù)環(huán)比增長32.5%，銷售面積環(huán)比增長了31.0%；2007年6月份別墅銷售套數(shù)環(huán)比增長6.4%，銷售面積環(huán)比增長了13.2%?？梢钥闯?，5、6月份別墅銷售比較旺盛，并且在6月份達到一個新的高點，但由于去化過快、過多，6月份別墅銷售量的增長速度明顯放慢。 圖：北京別墅銷售月度分布圖 1、從2007年1-6月北京別墅銷售單價結(jié)構(gòu)分布來看，仍然主要集中于8000(含)-10000元/平方米價位，共銷售696套、19.43萬平方米，分別占全市銷售總量的23.8％、23.1%。其次的是10000（含）-12000元/平方米價位段，共銷售415套、13.25萬平方米，

25、分別占銷售總量的14.2%、15.8%。排在第三位的是16000(含)元/平方米以上位價，共銷售353套、15.37萬平方米，分別占銷售總量的12.1％、18.3％。緊隨其后的分別是6000(含)-7000元/平方米、7000(含)-8000元/平方米，兩價位段分別銷售327套、318套，占比都超過了10%，而其他價位段銷售套數(shù)占比基本上集中在5%左右。 從數(shù)據(jù)分析可知，10000元/平方米以下別墅共銷售了1786套，占成交總量的61.0%，可以看出1-6月份北京以經(jīng)濟型別墅為成交的主力。 圖：2007年1-6月別墅銷售單價分布 2、從1-6月北京成交別墅套型面積分布情況看，主要集中

26、于200-300平方米的套型，共銷售1099套，占成交總量的37.5%，是1-6月份別墅銷售的主力套型；其次的是200平方米以下套型，銷售820套，占成交總量的28%，是1-6月份別墅銷售的次主力套型；排在第三位的是300-400平方米套型，共銷售575套，占成交總量的19.6%；其他套型成交量都不足10%，其中800平方米以上最少，只有31套。 另外，經(jīng)過數(shù)據(jù)分析，300平方米以下的別墅共銷售了1919套，占銷售總量的65.6%?？梢钥闯?，1-6月份北京別墅銷售仍然以中小套型的別墅為主，這部分別墅基本上定位于經(jīng)濟型別墅，深受市場歡迎。 圖：2007年1-6月別墅銷售戶型分布圖 3、

27、從1-6月北京成交別墅單套價格分布情況看，仍然主要集中于300萬元以下的別墅，共銷售1880套，占成交總套數(shù)的64.2％，是別墅銷售的絕對主力套總價位；其次的是300-500萬元，共銷售568套，占成交總套數(shù)的19.4%，是別墅銷售的次主力套總價位。緊隨其后的是500-1000萬元，銷售套數(shù)占總量的12.0%，1000萬元以上的最少，只占4.4%。 可以看出，套總價較高的別墅主要定位于高端客戶群，承受著較大的購買壓力，客群相對較少，而300萬元以下的經(jīng)濟型別墅仍然是市場銷售的主力。 圖：2007年1-6月別墅銷售套價分布圖??? 第二節(jié)、區(qū)域銷售分析與預測 從2007年1-6月

28、北京別墅成交樓盤的典型區(qū)域分布來看，主要集中于北六環(huán)、城南陽光、京石高速、亦莊開發(fā)區(qū)、中央五大別墅區(qū)，這些區(qū)域別墅的銷售套數(shù)都超過了200套，五大區(qū)域共銷售了1217套，占成交總量的41.6%。其中奧北別墅區(qū)共成交276套、9.66萬平方米，占成交總量的位居典型區(qū)域成交套數(shù)的首位。另外中央別墅區(qū)雖然成交套數(shù)排在第五位，但該區(qū)域套均面積達到444平方米，在各典型區(qū)域中套均面積最大，可以看出，該區(qū)域主要以中大套型的別墅產(chǎn)品為主。 處于第二梯隊的區(qū)域分別是懷柔、東部泛CBD、城西、京沈高速、西山、亞奧六大別墅區(qū)，1-6月份別墅銷售套數(shù)都超過了140套，占成交總量的32.8%；處于第三梯隊的區(qū)域分別

29、是北八達嶺高速、南八達嶺高速、京承高速、機場高速四大別墅區(qū)，別墅的銷售套數(shù)都超過了100套，占成交總量的15.8%。其他別墅區(qū)域1-6月份銷售別墅都在100套以內(nèi)，其中通州運河最少，只有27套。 圖：2007年1-6月別墅銷售區(qū)域分布圖 1、中央別墅區(qū)：2007年1-6月中央別墅板塊共銷售別墅207套，完成銷售面積9.19萬平方米，實現(xiàn)銷售收入151120萬元，銷售均價16451元/平方米?？梢钥闯觯m然中央別墅區(qū)銷售套數(shù)只排在第五位，但銷售面積僅次于北六環(huán)別墅區(qū)，可以看出該區(qū)域主要以大套型的別墅產(chǎn)品為主。從成交別墅的銷售均價分布狀況來看，主要集中在16000元/平方米以上價位，共銷售

30、117套，占成交總量的56.5%；其次的是10000（含）-12000元/平方米價位，共銷售38套，占成交總量的18.4%，其他價位的別墅基本上在300套以內(nèi)?？梢钥闯?，中央別墅區(qū)定位于高端別墅產(chǎn)品，區(qū)域內(nèi)別墅大多顯現(xiàn)價格高、套型大，總價高的特點。 圖：1-6月中央別墅區(qū)銷售單價分布圖 2、亞奧別墅區(qū)：2007年1-6月亞奧別墅區(qū)共銷售別墅151套，完成銷售面積4.10萬平方米，實現(xiàn)銷售額49439萬元，銷售均價12055元/平方米。從成交別墅的銷售均價分布狀況來看，亞奧別墅區(qū)高端別墅成交較多。相對來看，已銷售別墅的多集中在16000（含）元/平方米以上，共銷售43套，占成交總量的

31、28.5%；其次的是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米、8000（含）-10000元/平方米分別銷售32套、28套、25套，占56.3%，其他價位銷售的別墅基本上在10套以內(nèi)。 3、懷柔別墅區(qū)：2007年1-6月懷柔板塊共銷售別墅197套，完成銷售面積5.11萬平方米，實現(xiàn)銷售額41193萬元，銷售均價8064元/平方米。從別墅成交均價布狀況來看，懷柔別墅區(qū)別墅基本上在每個價位都有，分布比較分散，說明區(qū)域內(nèi)別墅種類較多，能滿足多種需求的客戶。相對來看，已銷售別墅主要集中在10000（含）-12000元/平方米價位，共銷售73套，占成交總量的37.1%；其次

32、的是6000（含）-7000元/平方米，共銷售50套，占成交總量的25.4%，其他價位的別墅都在30套以內(nèi)。 4、北六環(huán)別墅區(qū)：2007年1-6月該別墅板塊共銷售別墅276套，完成銷售面積9.66萬平方米，實現(xiàn)銷售收入96337萬元，銷售均價9972元/平方米。從成交別墅的銷售均價分布狀況來看，單價在8000（含）-10000元/平方米和10000（含）-12000元/平方米的樓盤實現(xiàn)銷售量最大，都銷售了78套，占該板塊總成交套數(shù)的28.3％。其次的是6000（含）-7000元/平方米、7000（含）-8000元/平方米分別實現(xiàn)43套、38套的銷售量，其他單價位別墅的銷售都不足20套。可以看

33、出，該區(qū)域別墅在1萬元/平方米以下的共成交160套，占到成交總量的58.0%，該區(qū)域主要是以中低價位的別墅為主。 5、城南陽光別墅區(qū)：2007年1-6月，城南陽光板塊共銷售別墅265套，完成銷售面積4.87萬平方米，實現(xiàn)銷售額33492萬元，銷售均價6881元/平方米。從成交別墅的銷售均價分布狀況來看，均價在6000元(含)-7000元/平方米的銷售套數(shù)為121套，占該板塊總成交套數(shù)的45.7％，占比最高；均價在5000(含)-6000元/平方米的銷售套數(shù)為75套，占總成交套數(shù)的28.3％，占比排在第二位。從下圖可以看出，城南陽光別墅區(qū)1-6月份價格在7000元/平方米以下的別墅共銷售203

34、套，占成交總量的76.6%，該區(qū)域主要以經(jīng)濟型別墅為銷售的主力。 6、京石別墅區(qū)：2007年1-6月，京石高速板塊共銷售別墅244套，完成銷售面積3.89萬平方米，實現(xiàn)銷售額20604萬元，銷售均價5299元/平方米。從成交別墅的銷售均價分布狀況來看，主要集中在4000（含）-5000元/平方米的別墅，共銷售108套，占成交總量的44.3%；其次是3000（含）-4000元/平方米的別墅，共銷售83套，占成交總量的34.0%?？梢钥闯?，京石高速別墅區(qū)5000元/平方米以下的別墅占區(qū)域總量的78.3%，該區(qū)域基基本上以低端別墅產(chǎn)品為主。 7、亦莊別墅區(qū)：2007年1-6月，亦莊開發(fā)區(qū)別墅板塊

35、共銷售別墅225套，完成銷售面積6.57萬平方米，實現(xiàn)銷售額60024萬元，銷售均價9137元/平方米。從別墅成交均價分布狀況來看，別墅的銷售主要集中在8000（含）-10000元/平方米，達到179套，占銷售總量的79.6%，其次是單價在10000（含）-12000元/平方米的別墅，共銷售27套，占比12.0％，而其他單價位的別墅銷售基本上都在10套以內(nèi)。從圖中可以看出，亦莊開發(fā)區(qū)別墅區(qū)的別墅主要集中在10000元/平方米的價格內(nèi)，占銷售總量的87.6%，以中低端的別墅產(chǎn)品為主。 8、東部泛CBD別墅區(qū)：2007年1-6月，東部泛CBD板塊共銷售別墅158套，銷售面積3.57萬平方米，實現(xiàn)

36、銷售額44762萬元，銷售均價12546元/平方米。從區(qū)域銷售價格分布情況看，單價在7000-8000元/平方米的別墅樓盤實現(xiàn)銷售套數(shù)93套，占該板塊總成交套數(shù)的58.9％，是東部泛CBD別墅區(qū)銷售的絕對主力價位；而其他價位的別墅銷售基本上都在20套以內(nèi)?？梢钥闯?，該區(qū)域的別墅以經(jīng)濟型別墅為主。 9、西山別墅區(qū)：2007年1-6月城西別墅板塊共銷售別墅157套，完成銷售面積3.47萬平方米，實現(xiàn)銷售額53923萬元，銷售均價15525元/平方米。從別墅成交均價布狀況來看，已銷售別墅大多為萬元以上的高檔別墅。其中單價在12000-14000元/平方米、16000元/平方米以上、14000-16

37、000元/平方米、10000-12000元/平方米分別銷售43套、41套、27套、25套，共136套，占該板塊總銷售套數(shù)的86.6％?？梢钥闯?，城西別墅區(qū)主要以中高端別墅為主。 10、京沈高速別墅區(qū)：2007年1-6月京沈高速別墅板塊共銷售別墅154套，完成銷售面積3.16萬平方米，實現(xiàn)銷售收入25182萬元，銷售均價7973元/平方米。從別墅銷售單價分布來看，主要集中在7000（含）-8000元/平方米價位，共銷售55套，占銷售總量的35.7%；其次是8000（含）-10000元/平方米價位，共銷售446套，占銷售總量的29.9%，其他價位銷售別墅都不足30套。從區(qū)域客戶群體分布來看，本市

38、城鎮(zhèn)居民和外省個人是該別墅板塊的主力消費群體，其中本市城鎮(zhèn)居民購買了85套，占總量的55.2%；外省個人購買了66套，占總量的42.9%。另外華僑港澳同胞和臺灣同胞共購買了3套。 下半年市場預測： 1、市場仍被看好，售價有望走高：隨著別墅用地的禁止，北京市對別墅產(chǎn)品的供給相對有所減少，但高端人士的別墅需求量卻在增加，這在一定程度上將會繼續(xù)提升別墅的銷售價格。同時在產(chǎn)品類型上今年很多項目仍是以獨棟別墅為主，開發(fā)商為了使自己的產(chǎn)品售價提高，將會在建筑風格、功能和實用性上繼續(xù)加大工夫，這些都將會是未來別墅市場競爭的主要條件。 2、今后北京別墅市場的發(fā)展必然會走向兩極分化，即更為純粹的豪宅別墅與

39、經(jīng)濟型別墅（小獨棟與聯(lián)排別墅）分庭抗禮。而從今年市場的表現(xiàn)我們可以看到，別墅市場的景觀之戰(zhàn)在所難免。豪宅別墅和經(jīng)濟型別墅分利用和整合景觀成了它們殊途同歸的取向，尤其是水景的利用，而不少高端項目景觀的稀缺性和不可復制性更體現(xiàn)了別墅的霸氣與精神。 3、奧運臨近給潮白河的環(huán)境以及交通配套帶來大改觀，加之較為優(yōu)越的自然環(huán)境，該區(qū)域預計2007和2008年新增供應量近60萬平方米。目前潮白河區(qū)域已經(jīng)投入使用、正在銷售和即將上市的別墅社區(qū)項目已超過20個，總建筑面積約300萬平米。今明兩年的新增供應就占了六分之一的份額。該區(qū)域存在較多早期開發(fā)但一直進展不順而延續(xù)時間頗長的現(xiàn)象，土地年齡較大，因此即將供應

40、的產(chǎn)品多為小面積獨棟類產(chǎn)品、容積率約在0.4，單價水漲船高之勢明顯。 第三節(jié)、二手別墅市場分析 北京二手別墅市場升溫，六大別墅區(qū)受普遍認可。隨著調(diào)控政策的生效，二手別墅市場開始升溫。 在未來的3-5年后，新的別墅項目將難覓蹤跡，隨著別墅開發(fā)量已日漸下降，京城幾大熱點別墅聚集區(qū)的樓盤銷售也相繼接近尾聲，二手別墅市場則逐步興起。 通過對北京各大別墅區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有六大別墅區(qū)各具特色且受到普遍認可。 　●中央別墅區(qū) 中央別墅區(qū)是指京城東北郊溫榆河與機場高速路相交的周邊區(qū)域,處在朝陽區(qū)與順義區(qū)的交界，是北京最早的高檔別墅聚集區(qū)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，已成為名副其實的高端居

41、住帶。 目前中央別墅區(qū)成交活躍，該店月均成交在5-6套，占市場分額的60%以上，但總體上以自住需求為主的市場使別墅區(qū)內(nèi)豪宅供應量較小，相對于大量的客戶需求顯得有些供不應求，因此造成近來別墅區(qū)內(nèi)價格的不斷上漲，2007年上半年平均價格上漲已突破了10%。即使這樣目前中央別墅區(qū)仍有較好的投資前景，近年來別墅區(qū)內(nèi)的年平均投資回報率保持在6%以上，部分別墅的年平均投資回報率更是達到10%以上。 中央別墅區(qū)客源一直非常穩(wěn)定。多樣化、國際化的建筑風格，滿足了高中檔客戶的需求，這里的別墅有西班牙風格、中式風格、美式風格和現(xiàn)代簡約風格。尤其是個別風格簡約的別墅，價格持續(xù)攀升。目前居住在中央商務區(qū)的客戶以

42、使領(lǐng)館人員和中外企業(yè)總裁等高端商務人士為主，其中外籍客戶占到一定的比例。由于受到2006年“限外”政策的影響，目前外籍客戶多以租賃為主，即使這樣外籍客戶仍能達到買賣市場總體的5%，而租賃客戶更是占市場總體的35%-40%，反映出中央別墅區(qū)深受外籍客戶的青睞。 　　國際化氛圍濃厚，位置優(yōu)越（緊鄰首都機場和靠近燕莎等外國使館區(qū)的獨特區(qū)位優(yōu)勢，京承、京順、機場高速等道路穿插、圍繞其間）；配套完善（醫(yī)院、學校和休閑娛樂設施一應俱全）；環(huán)境優(yōu)美（川流不息的溫榆河水和綠色成蔭的自然環(huán)境）；品質(zhì)卓越的中高端產(chǎn)品吸引了大量涉外、投資型的客戶，部分影視歌娛樂明星也都在此置辦有房產(chǎn)，足顯其名聲之大；在北京的東部

43、地區(qū)它絕對是最成熟的別墅基地。 　　“空港國際化、順義空港化、發(fā)展融合化”政策實施下興建的北京空港城、新國際展覽中心即將落戶中央別墅區(qū)周邊，知名跨國企業(yè)的進駐，勢必帶動區(qū)域的國際化程度，快速拉動區(qū)域內(nèi)高檔住宅的需求。 　　●奧北別墅區(qū) 　　奧北別墅區(qū)主打的是奧運牌，隨著奧林匹克花園和森林公園的逐步完工投入使用，這一地區(qū)的生態(tài)環(huán)境將得到質(zhì)的提升；而同時規(guī)劃中的地鐵5號線和10號線都要穿過這一區(qū)域，將為這一地區(qū)的交通配套加分不少；而本已具備不少休閑娛樂設施的亞奧北部，未來又會增加“鳥巢”和“水立方”等等舉世矚目的運動場館。奧運帶給這一地區(qū)的將是全方位的生活居住品質(zhì)的提升。 　　奧北

44、別墅區(qū)隨著奧運會的日益臨近，市政配套、路網(wǎng)等會日益完善，生活及商業(yè)配套會逐步到位，譬如去年機場北線的開通，大力刺激了區(qū)域的整體發(fā)展，同時，奧北別墅區(qū)同樣擁有如溫榆河等不可多得的天然資源，具備了別墅區(qū)發(fā)展的所有外部條件，因此，奧北別墅區(qū)會有更快、更大的發(fā)展，更適合于客戶追求離塵不離城的別墅生活。 　　●西山別墅區(qū) 　　西山別墅區(qū)位于京城上風上水的西北角，自古以來就被人們譽為宜居勝地，環(huán)境和水質(zhì)等與居住有關(guān)的因素都是北京城里最佳的，再加上由于西山的阻擋，這一地區(qū)的閑置土地已經(jīng)十分稀缺，供給有限，據(jù)統(tǒng)計2007年上半年西山地區(qū)的別墅供應僅為14萬平米，比中央別墅區(qū)一個項目的放量還少，物以稀為

45、貴的特質(zhì)決定了該地段將成為二手別墅最先活躍的區(qū)域。 　　●東部泛CBD地區(qū) 　　這一區(qū)域是京城東部除中央別墅區(qū)外的一個有益補充，它的價格普遍會比中央別墅區(qū)低5000元/平米左右。因此偉業(yè)認為如果財力達不到購買中央別墅區(qū)之別墅的高端人士，也想體驗到別墅類住宅帶給人們的高尚享受，考慮泛CBD區(qū)域的別墅項目的可能性較大。 　 泛CBD別墅區(qū)———區(qū)域最大的優(yōu)勢來自于良好的交通環(huán)境，京通快速路、朝陽北路以及八通線的開通，使區(qū)域的交通狀況得以極大改善，投資環(huán)境及發(fā)展空間較大，未來，隨著兩廣路延長線以及區(qū)域內(nèi)多條市政道路的建成并通車，必將進一步加強東部與城區(qū)中心的聯(lián)系，未來發(fā)展前景看好。但缺點

46、在于整體配套設施缺乏，有待改善。 　　●亦莊別墅區(qū) 　　在亦莊居住區(qū)，區(qū)域最明顯的特征就是街道整潔、空氣新鮮，宛然一處新城，而別墅區(qū)給人的感覺又似一座歐洲低密度小鎮(zhèn)，讓人感到愜意和舒適。亦莊的別墅有如童話里的房子，讓人身心愉悅。而有著亦莊開發(fā)區(qū)這一產(chǎn)業(yè)支撐的亦莊居住區(qū)同樣具有相當?shù)耐顿Y升值潛力。 　　●昌平八達嶺別墅區(qū) 　　八達嶺沿線別墅區(qū)一直是北京房地產(chǎn)市場上高檔別墅聚集的區(qū)域，憑借優(yōu)越的交通條件和地理位置，這一區(qū)域的別墅市場很早就開始發(fā)展，上世紀八九十年代，碧水莊園、玫瑰園為代表的頂級豪華別墅的相繼出現(xiàn)更是極大地提升了該區(qū)域的價值。 　　這一區(qū)域憑借著八達嶺高速而日益發(fā)

47、展、壯大起來，并成為了亞奧別墅區(qū)和西山別墅區(qū)的一個補充，由于這一區(qū)域近期新盤放量也比較充裕，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計2007年昌平區(qū)別墅新盤放量在100萬平米左右。 這一地區(qū)的二手別墅交易與其他地區(qū)相比尚不活躍，市場尚待培養(yǎng)。同時受到交通改善的影響，昌平八達嶺別墅區(qū)吸引了更多有別墅居住傾向的群體，而單體項目本身的品質(zhì)卓越也成為了吸引客戶的重要原因。 第五部分、相關(guān)數(shù)據(jù)附表 6月京城別墅成交量10強排行榜 排名 項目名稱 6月成交均價（元/平米） 比5月成交均價增減％ 6月銷售金額（元） 比5月銷售金額增減％ 區(qū)域 1 優(yōu)山美地 19160 3.04 1783397

48、47.2 45.09 中央別墅區(qū) 2 瀛海名居 8692 －1.03 139907249.3 107.83 亦莊別墅區(qū) 3 卓錦萬代 14024 0.88 119728778.1 49.68 中央別墅區(qū) 4 觀唐 18214 0.59 112282364.3 37.63 中央別墅區(qū) 5 東方普羅旺斯 15329 12.16 100141544.8 117.59 奧北別墅區(qū) 6 納帕溪谷 12652 1.91 98674808.52 105.62 奧北別墅區(qū) 7 萬城華府 27186 2.18 86454930.

49、02 －34.49 萬柳 8 園墅 8916 1.39 79024112.88 117.99 奧北別墅區(qū) 9 格拉斯小鎮(zhèn) 12456 1.79 63260612.62 57.08 中央別墅區(qū) 10 灣流匯 9865 －0.14 50175965 40.57 奧北別墅區(qū) 7月京城別墅成交價10強排行榜 排名 項目名稱 7月成交均價（元/平米） 6月成交均價（元/平米） 增減％ 累計成交均價（元/平米） 區(qū)域 1 萬城華府 28150 27212 3.4％ 27362.5 西山別墅區(qū) 2 諸子階 2527

50、1 － － 25271 西山別墅區(qū) 3 麗宮 22339 23253 －3.93％ 22796 中央別墅區(qū) 4 香山81號院 19547 19782 －1.19％ 19664.5 西山別墅區(qū) 5 PEKING HOUSE 19360 18595 4.11% 18977 泛CBD別墅區(qū) 6 碧水莊園 18578 18518 0.32％ 18548 奧北別墅區(qū) 7 觀唐 20172 19972 1.0％ 188372 中央別墅區(qū) 8 上東假日 17930 17628 1.71％ 17779 中央別墅區(qū) 9 燕西臺 17823 15272 16.7％ 16547.5 西山別墅區(qū) 10 廬師山莊 14286 14200 0.61％ 14243 西山別墅區(qū) （數(shù)據(jù)來源：偉業(yè)指數(shù)、北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)） 偉業(yè)顧問·格拉斯項目體 2007年8月