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1、1主講：郝霄翾主講：郝霄翾時(shí)間：時(shí)間：20112011年年1111月月目錄目錄探討探討& &交流交流三三成本管控核心要點(diǎn)成本管控核心要點(diǎn)二二房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一一房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀成本管理就是工程成本管理；成本管理就是工程成本管理；成本管理就是做預(yù)決算；成本管理就是做預(yù)決算；成本管理是成本管理是成成本部和本部和總經(jīng)理的事情總經(jīng)理的事情；沒有目標(biāo)成本管理的思路；沒有目標(biāo)成本管理的思路；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫；做了很多年的房產(chǎn)開發(fā)，沒有一套完整的成本指標(biāo)庫；項(xiàng)目峻工交付后，都不清楚項(xiàng)目具體贏利多少；項(xiàng)目峻工交付后，都不清楚項(xiàng)目具體贏利多少； 目錄

2、目錄探討探討& &交流交流三三房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一一成本管控核心要點(diǎn)成本管控核心要點(diǎn)二二 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是什么？房地產(chǎn)企業(yè)成本管理是什么？房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語錄房地產(chǎn)成本管理經(jīng)典語錄利潤利潤 收入成本收入成本 省錢就是賺錢！省錢就是賺錢！合理的分配成本合理的分配成本 好鋼要用在刀刃上！好鋼要用在刀刃上！價(jià)值價(jià)值 功能功能 / / 成本成本 花花“小錢小錢”賺賺“大錢大錢”！什么決定成本？什么決定成本？土地決定成本土地決定成本設(shè)計(jì)階段決定成本設(shè)計(jì)階段決定成本無效成本決定成本無效成本決定成本項(xiàng)目周期決定成本項(xiàng)目周期決定成本招標(biāo)、施工過程決定成本招標(biāo)、施工過程決定成本核心管

3、理思路核心管理思路全過程成本全員成本全成本全成本管理全成本管理全員成本管理全員成本管理全員成本全員成本全過程成本管理全過程成本管理指導(dǎo)思想：指導(dǎo)思想：通過“目標(biāo)成本+合約規(guī)劃體系”事前控制項(xiàng)目成本。管理基礎(chǔ)：管理基礎(chǔ)：合約規(guī)劃體系。管理價(jià)值：管理價(jià)值：通過成本合理控制，保障項(xiàng)目收益。信息化工具：信息化工具：成本管理系統(tǒng)落地關(guān)鍵落地關(guān)鍵一條主線一條主線- -以合同及合約規(guī)劃作為管理主線，管控項(xiàng)目總體成本以合同及合約規(guī)劃作為管理主線，管控項(xiàng)目總體成本三個(gè)模板三個(gè)模板- -目標(biāo)成本模板目標(biāo)成本模板- -合約規(guī)劃模板合約規(guī)劃模板- -成本歷史庫模板成本歷史庫模板四個(gè)成本數(shù)據(jù)四個(gè)成本數(shù)據(jù)- -目標(biāo)成本、

4、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際成本、實(shí)付成本一條主線：合約規(guī)劃一條主線：合約規(guī)劃為什么要做合約規(guī)劃？為什么要做合約規(guī)劃？合約規(guī)劃是什么合約規(guī)劃是什么？l 預(yù)計(jì)合同l 將各費(fèi)項(xiàng)成本分解為未來可執(zhí)行的合同l 隨項(xiàng)目的進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)合同 統(tǒng)一成本語言 指導(dǎo)采購招標(biāo)計(jì)劃制定 從拆分工作解脫出來 事前控制 指導(dǎo)合同簽訂 成本支出現(xiàn)金流，指導(dǎo)資金籌措基于合約規(guī)劃的成本管控體系基于合約規(guī)劃的成本管控體系三級科目保持一致。三級科目保持一致。一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測算明細(xì)科目分解一個(gè)是合約分解，一個(gè)按測算明細(xì)科目分解控制：目標(biāo)成本科目控制：目標(biāo)成本科目 + 合約規(guī)劃合約規(guī)劃核算

5、：目標(biāo)成本科目核算：目標(biāo)成本科目 + 明細(xì)測算科目明細(xì)測算科目三個(gè)模板三個(gè)模板：目標(biāo)成本測算模板：目標(biāo)成本測算模板三個(gè)模板三個(gè)模板：合約規(guī)劃模板：合約規(guī)劃模板三個(gè)模板三個(gè)模板：歷史成本庫模板：歷史成本庫模板四個(gè)數(shù)據(jù)成本四個(gè)數(shù)據(jù)成本l目標(biāo)成本目標(biāo)成本 -項(xiàng)目預(yù)算l動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 -預(yù)計(jì)最終成本l實(shí)際成本實(shí)際成本 -實(shí)際完成的工程量l實(shí)付成本實(shí)付成本 -實(shí)際支付成本成本控制模型成本控制模型集團(tuán)統(tǒng)一的成本科目體系成本測算成本核算目標(biāo)成本(合約規(guī)劃）動(dòng)態(tài)成本(已發(fā)生+待發(fā)生合約規(guī)劃) 結(jié)算成本(成本總結(jié))成本控制成本控制維護(hù)階段銷售管理階段施工管理階段招標(biāo)采購階段設(shè)計(jì)管理階段項(xiàng)目策劃階段項(xiàng)目論證階段

6、成本控制科目（按合約規(guī)劃思路構(gòu)建）成本核算科目（按工程造價(jià)核算分類構(gòu)建）動(dòng)態(tài)成本控制的困境動(dòng)態(tài)成本控制的困境成本拆分歸集難1缺乏有效監(jiān)控機(jī)制2出現(xiàn)問題責(zé)任歸屬難3動(dòng)態(tài)成本預(yù)不準(zhǔn)4動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控n 示例1:某地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控表動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控n 示例2:某地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控匯報(bào)原則對比、考核均與該基準(zhǔn)值該基準(zhǔn)值比較1.動(dòng)態(tài)成本 - 執(zhí)行版基準(zhǔn) 3%預(yù)警二級費(fèi)項(xiàng)：差值 6%跳閘（停止付款）總額控制（按相對值）總額差值 1%預(yù)警總額差值 2%跳閘（停止付款）二級費(fèi)項(xiàng)二級費(fèi)項(xiàng)：指土地費(fèi)，前期工程費(fèi)，配套設(shè)施費(fèi)，建安裝修工程費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，工程相關(guān)費(fèi)，營銷設(shè)施建造費(fèi)，調(diào)研、推廣、

7、代理、廣告費(fèi)等。比較對象比較對象：最新版本目標(biāo)成本。系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)警系統(tǒng)發(fā)出待辦預(yù)警：“xx項(xiàng)目xx費(fèi)項(xiàng)動(dòng)態(tài)成本超出目標(biāo)成本xxx萬元，請調(diào)整目標(biāo)成本”。發(fā)給地區(qū)、集團(tuán)相關(guān)管理層。8 8月月1 1日集團(tuán)試運(yùn)行，日集團(tuán)試運(yùn)行，9 9月月1 1日全集團(tuán)正式運(yùn)行。日全集團(tuán)正式運(yùn)行。成本后評估成本后評估n 評估全過程成本管理指標(biāo)評估全過程成本管理指標(biāo)n評估周期成本評估周期成本n評估無效成本評估無效成本n成本指標(biāo)沉淀成本指標(biāo)沉淀n總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)后評估目的？后評估目的？成本后評估（全過程成本管理指示）成本后評估（全過程成本管理指示）成本項(xiàng)目成本項(xiàng)目( (萬元萬元)

8、 )可研階段可研階段定位階段定位階段設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段實(shí)施階段實(shí)施階段節(jié)超額節(jié)超額節(jié)超比例節(jié)超比例% %1. 1. 土地費(fèi)用土地費(fèi)用1.1 地價(jià)1.2 拆遷費(fèi)1.3 土地辦證費(fèi)1.4 其它土地費(fèi)2. 2. 前期費(fèi)用前期費(fèi)用2.1 調(diào)研評估費(fèi)2.2 設(shè)計(jì)費(fèi)2.3 勘探測繪費(fèi)2.4 報(bào)建費(fèi)2.5 其它前期費(fèi)3. 3. 建安費(fèi)用建安費(fèi)用3.1 前期工程3.2 巖土工程3.3 基礎(chǔ)工程可售多層住宅成本后評估成本后評估- -周期成本（項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行）周期成本（項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行）序號序號進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）延遲完成（天）1 1項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目策劃定

9、位* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日2 2項(xiàng)目發(fā)展綱要項(xiàng)目發(fā)展綱要* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日3 3規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定稿規(guī)劃設(shè)計(jì)方案定稿* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日4 4施工圖完成施工圖完成* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日5 5項(xiàng)目開工時(shí)間項(xiàng)目開工時(shí)間* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日6 6售樓準(zhǔn)備工程完成時(shí)間售樓準(zhǔn)備工程完成時(shí)間* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日7 7項(xiàng)目開盤預(yù)售項(xiàng)目開盤預(yù)售* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日8 8項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)間項(xiàng)目竣工驗(yàn)收

10、時(shí)間* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日9 9項(xiàng)目入伙項(xiàng)目入伙* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日1010后評估工作后評估工作* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日成本后評估成本后評估- -周期成本（工程進(jìn)度執(zhí)行）周期成本（工程進(jìn)度執(zhí)行）序號序號進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）延遲完成（天）1土方開挖*年*月*日*年*月*日2基坑支護(hù)*年*月*日*年*月*日3地基處理*年*月*日*年*月*日4基礎(chǔ)施工*年*月*日*年*月*日5承臺、地下室地板*年*月*日*年*月*日6地下室結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*

11、年*月*日7一層結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日8二層結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日9三層結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日10主體結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日11機(jī)房結(jié)構(gòu)封頂*年*月*日*年*月*日12主體驗(yàn)收*年*月*日*年*月*日13頂層外墻裝飾*年*月*日*年*月*日*年*月*日*年*月*日14底層外墻裝飾*年*月*日*年*月*日15外架落完時(shí)間*年*月*日*年*月*日16消防工程*年*月*日*年*月*日17燃?xì)夤こ?年*月*日*年*月*日18電梯調(diào)試*年*月*日*年*月*日19室外綠化、景觀*年*月*日*年*月*日20竣工驗(yàn)收*年*月*日*年*月*日成本后評估成本后評估- -周期

12、成本（銷售準(zhǔn)備工程計(jì)劃）周期成本（銷售準(zhǔn)備工程計(jì)劃）序號序號進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)進(jìn)度目標(biāo)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間實(shí)際完成時(shí)間延遲完成（天）延遲完成（天）1 1售樓處（或會(huì)所）售樓處（或會(huì)所）* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日1.1主體封頂*年*月*日*年*月*日1.2外墻裝修*年*月*日*年*月*日1.3室內(nèi)裝修*年*月*日*年*月*日2 2售樓展示樣板房售樓展示樣板房* * *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日2.1主體封頂*年*月*日*年*月*日2.2外墻裝修*年*月*日*年*月*日2.3室內(nèi)裝修*年*月*日*年*月*日3 3室外售樓環(huán)境室外售樓環(huán)境* *

13、 *年年*月月*日日* * *年年*月月*日日3.1售樓環(huán)境區(qū)域劃分*年*月*日*年*月*日3.2大喬木種植*年*月*日*年*月*日3.3地下管道、結(jié)構(gòu)等*年*月*日*年*月*日3.4園建、道路等*年*月*日*年*月*日3.5綠化等*年*月*日*年*月*日成本后評估案例成本后評估案例目錄目錄房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀房產(chǎn)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀一一成本管控核心要點(diǎn)成本管控核心要點(diǎn)二二探討探討& &交流交流三三常見問題常見問題n 明源成本管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理的區(qū)別？n 如何確保項(xiàng)目動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流準(zhǔn)確？n 成本管理與全面預(yù)算關(guān)系？n 明明源成本管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理區(qū)別源成本管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理區(qū)別D:回顧回顧動(dòng)態(tài)動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流原理現(xiàn)金流原理成本管理與全面預(yù)算的關(guān)系？成本管理與全面預(yù)算的關(guān)系？成本管理目的？成本管理目的？n強(qiáng)化全員成本管理導(dǎo)向n成本透明n指導(dǎo)招標(biāo)n過程管控n成本數(shù)據(jù)庫沉淀n減少無效成本n避免周期成本n把握成本資金流，指導(dǎo)資金籌措