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1、 專業(yè)型商鋪市場(chǎng)分析 商業(yè)地產(chǎn)作為高投入,高利潤(rùn),高風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品,在成都,近幾年,各種類型的商鋪競(jìng)相呈現(xiàn),針對(duì)成都市在售的典型的商鋪,我們特選擇了十個(gè)對(duì)像,對(duì)其進(jìn)行調(diào)研和分析 一,商鋪分類 1、按商鋪類型劃分可分為商業(yè)街商鋪,社區(qū)商鋪,購(gòu)物中心/專業(yè)市場(chǎng)席位型商鋪,底商(辦公樓底商和住宅底商). 2.按經(jīng)營(yíng)狀況劃分,可分為生鋪和熟鋪, 所謂“生鋪”，就是“三邊”商鋪，也就是俗語(yǔ)所說(shuō)的一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商的商業(yè)物業(yè). 比如大地新光華廣場(chǎng). 熟鋪就是已經(jīng)進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)期的商業(yè)物業(yè)，具有良好的市場(chǎng)成長(zhǎng)性，商鋪風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了前期市場(chǎng)的充分消化,如

2、金府燈具城,新荷花家紡城. 二,區(qū)域分布狀況: 本次調(diào)查的幾個(gè)典型樓盤位于一環(huán)路以內(nèi)的有熊貓城,東華數(shù)碼公園,位于一二環(huán)之間的有亞太商業(yè)廣場(chǎng),新荷花家紡城和藍(lán)光金荷花,位于二環(huán)至三環(huán)的有金府五金機(jī)電城,數(shù)碼港機(jī)電城,大地新光華廣場(chǎng)和萬(wàn)貫機(jī)電城,位于三環(huán)外的為戛納印象,從區(qū)域分布上來(lái)看,專業(yè)市場(chǎng)型商鋪分布以二三環(huán)和城北區(qū)域最多,且都居于特定的商圈之內(nèi). 三,產(chǎn)品特征分析 1、本次分析的幾個(gè)商業(yè)樓盤商鋪單位面積都以10-40平米為主, 2、大部分項(xiàng)目均為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè), 由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資

3、金的需要實(shí)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂(lè)等 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。如亞太商業(yè)廣場(chǎng),熊貓城. 3、分析的商鋪中,80%都為零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè),開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金，通過(guò)長(zhǎng)達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào)，將經(jīng)營(yíng)權(quán)從投資者手中取回， 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，獲取租金，回報(bào)投資者。 4、各項(xiàng)目都處于固定的商圈之內(nèi),如東華數(shù)碼公園位于IT商圈,亞太商業(yè)廣場(chǎng)位于領(lǐng)事館商圈,藍(lán)光金荷花和新荷花家紡城位于荷花池商圈,金府五金機(jī)電城和萬(wàn)貫機(jī)電城,數(shù)碼港機(jī)電城位于金府商圈. 5、有的商鋪?lái)?xiàng)目注重引

4、進(jìn)實(shí)力型企業(yè)入駐或引進(jìn)超市業(yè)態(tài), 如大地新光華廣場(chǎng)引進(jìn)沃爾瑪,亞太商業(yè)廣場(chǎng)引進(jìn)好又多，具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營(yíng)商作為領(lǐng)頭羊，增強(qiáng)購(gòu)產(chǎn)權(quán)者信心，并有利于商場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)的成功. 6、建筑形態(tài)金府商圈內(nèi)幾個(gè)項(xiàng)目都為獨(dú)立商鋪,面積多在40平米左右,劃分為三層上層居家或辦公,中層儲(chǔ)物下層店面,以兩層或三層計(jì)算面積進(jìn)行銷售. 7、公攤大都在32%-50%左右, 四,供需狀況及市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 1,銷售周期從調(diào)查的不完全統(tǒng)計(jì),兩個(gè)月到半年不等.銷售率都達(dá)到80%以上. 2,由于各類型的商鋪繁多,對(duì)專業(yè)型商鋪的發(fā)展存在較大的競(jìng)爭(zhēng)和壓

5、力,作為新開發(fā)的商鋪產(chǎn)品而言,更是要經(jīng)受考驗(yàn),需要開發(fā)商有很強(qiáng)的資金實(shí)力和運(yùn)作能力,例如運(yùn)用引進(jìn)超市業(yè)態(tài)的方式進(jìn)行拉動(dòng), 交給真正經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)，易吸引 上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間 3,從各典型的商鋪?lái)?xiàng)目分析來(lái)看,投資者或商家都傾向于選擇口岸好,大商圈內(nèi)或經(jīng)過(guò)相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)間的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的成熟商鋪進(jìn)行投資,這樣既能降低投資風(fēng)險(xiǎn),又有利于保證獲得良好的收益和資金安全.因此在目前或相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi),在各類型的商業(yè)形態(tài)并存的情況下,市場(chǎng)空間廣大.供不應(yīng)求. 五,風(fēng)險(xiǎn)或劣勢(shì)分析 1. 投資回報(bào)合同期較長(zhǎng)，合同

6、期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測(cè)：在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報(bào)合同中，為保證主力商家的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，一般合同期長(zhǎng)達(dá)10年-15年。在此期間，因 經(jīng)營(yíng)管理不善，租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào)，甚至商場(chǎng)整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場(chǎng)基本無(wú)臨街鋪面，各個(gè)商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大，主要依 賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，會(huì)導(dǎo)致業(yè)主租金難以回收 2. 投資回報(bào)合同期滿后的未來(lái)前景難以預(yù)測(cè)：10年-15年的合同期滿后，購(gòu)房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)。如果此時(shí)商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)正常，投資者可能不滿足于不到10%的投資回報(bào) 率，要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租；如果此時(shí)商場(chǎng)已

7、是慘淡經(jīng)營(yíng)，投資者（尤其是一層商鋪 的投資者）可能出于對(duì)商業(yè)管理商的不信任，同樣要求進(jìn)場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)或自行出租，這將會(huì)破 壞商場(chǎng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局，引發(fā)一系列不可預(yù)測(cè)的嚴(yán)重后果。 3. 二層以上的商鋪銷售難度大，投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場(chǎng)各個(gè)商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大，主要依賴于商場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)的成功。一旦商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持，二層及以上的商鋪卻無(wú)力回天。 4,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)利息風(fēng)險(xiǎn)增大與投資回報(bào)預(yù)期提高是潛在的較大風(fēng)險(xiǎn) 六,優(yōu)勢(shì)或機(jī)會(huì)分析: 1.因?yàn)樽C券市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)太大，銀行存款利率的一降再降，房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成

8、 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)于住宅和股市，具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢(shì)。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年，此后年出租收益率為16%左右。 周邊投資渠道對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響: 2.大量的臨街商業(yè)用房被拆遷，經(jīng)營(yíng)者們急于找 到新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。 3.集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購(gòu)物廣場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金，又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂的局面。 4. 對(duì)購(gòu)房投資者而言：管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩，投資收 益較為長(zhǎng)久而穩(wěn)定，并使業(yè)主回避了市場(chǎng)形成初期較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 5. 從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度看，管理型商鋪在整體經(jīng)營(yíng)上對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定，有助于各經(jīng)營(yíng)商家入駐前對(duì)項(xiàng)目整體營(yíng)運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測(cè)，做出正確的決策。且與各經(jīng)營(yíng)商家的租賃期限和租金相對(duì)穩(wěn)定，有利于入駐商家長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng) 營(yíng)的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。